|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230)王詠樂 (Zora #212)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
台北捷運信義線東延段「廣慈／奉天宮站」（R03站）聯合開發案需取得私人土地，昨晚在地方舉行開發協議會。部分地主不滿緊鄰幹道馬路的「前排區域」協議價格竟低於靠巷弄的「後排區域」；北市捷運局表示，這是因後排土地面積較大所致。 聯合開發案基地位於信義區中坡里的福德街（89巷到137巷區段）南側，私人土地面積達3800多平方公尺，土地建物面對馬路，大致分為「前、後排」，約130名地主，其中約45名緊鄰福德街的「前排」地主，對土地價格加權僅1.5倍感到不滿。 中坡里長曾傳達指出，前排土地緊鄰馬路有商業價值，雖和後排建物一樣，每戶室內空間約21坪，捷運局協議價格卻是「前小於後」，有前排地主1戶協議價格1200萬元，後排地主卻是2200萬元，相差1千萬元。 捷運局表示，地上物都有拆遷補償，土地方面，前排每平方公尺約57.3萬到65萬元，後排為46萬到58.7萬元，但後排土地是前排的2到3倍大，前排地主每戶土地持分遠小於後排地主，以致有千萬價差。
有地主說，捷運聯開案用地須先取得前排土地，前排土地價值較高，換算土地持分後的總價不該低於後排，「蛋黃與蛋白不能混為一談」。 還有地主表示，捷運局以公告現值估價，低於實際市價也不合理，若無法讓人滿意，「乾脆別蓋了」；按照目前協議價格，不足以換得或購得原有居住的3房1廳，恐怕只能換得千萬元的1間套房。 捷運局南工處透露，若用地取得出現困難，很可能轉向廣慈園區尋求所需用地。捷運局表示，地主的意見都將帶回討論，盡可能調整，希望能創造多贏。
過去商業宅、工業宅、純住宅區小商家等違反都市計畫使用分區違規行為，根據「都市計畫法」可按次向違規戶開罰六萬至三十萬元，甚至可斷水電及強制拆除，作法強硬。但台北市政會議昨通過「土地使用分區管制自治條例修正草案」，將罰鍰降低為五千至十萬元。都市計畫學者不滿地說，此舉將會助長使用分區違規，更認為台北市都市計畫已經被破壞殆盡，降低罰鍰等於補上最後一刀。 前文化環境設計學院院長楊重信擔心，此舉在鼓勵違法，罰這樣的錢等於沒有罰錢，尤其也不確定多久可以連續開罰一次，如果兩、三個月僅罰幾千元，擔心違規戶會當作「繳房租就地合法」。 中華民國住宅學會理事長彭建文則認為，市府降低違規成本，不僅會讓舊的違規繼續存在，更會助長新違規出現，直說若政府對執法工具都沒信心，那未來很多規定都不會有人遵守。
都發局副局長張剛維表示，該自治條例修正草案還需經議會審議通過，通過後還須設置裁罰基準，補充開罰標準及甚麼案情適用新法。而為何需要修法，他解釋，過去「都計法」裁罰重，因此針對小商家往往很難執法，而是勸導改善。如今都發局擬降低罰鍰，是否將對小商家、全市一千五百卅三戶的未立案宗教場所落實開罰，張說，若將罰鍰降至民眾較可接受金額，就會按規定開罰。 另外，今年初台北市首度以稅籍資料查大直明水路、敬業一路一帶「大彎北段」商業宅，一次查到一六七五戶商業宅；至於大彎北段商業宅將適用現行法規或修正後的新法，都發局表示，降低罰鍰並非特別針對大彎北段放寬，並解釋該修正草案仍需經議會審議，大彎北段不可能等修法好才執法，因此會按現行法規先處理，依照「法不溯及既往原則」也不會再適用未來修正後的新法。
台東縣重要住宅政策「幸福住宅」昨天動工，拚明年底前完工，縣長黃健庭表示，希望後年春節前、三百戶都能歡喜入住，落實照顧。 台東縣以縣有地、縣有預算興建三百戶幸福住宅，基地位於台灣史前文化博物館及康樂火車站之間，住戶有財產等一定的資格限制，分為卅、廿五、廿坪三種房型，房價落在四百多萬到兩百多萬元，縣府以成本價售給民眾，住戶再以貸款逐年還款，不少小家庭、年輕夫妻要全力打拚，就是為了一圓有個家的夢想。
縣長黃健庭、議長饒慶鈴、建築師鍾昇遠及縣府一級主管等昨天為幸福住宅動土，台東大學、成功國小學生也以詩歌演唱獻上祝福，鍾昇遠說明，幸福住宅低總價、十五％公設比設計是最大挑戰，但也因此可以壓低房價，此外，因為是低樓層比較耐震、易防災，此外每棟建築棟距最少有十公尺、最多廿多公尺，可以有好的通風及採光，此外也擁有大中庭綠地，希望鄉親都能住的舒適。
根據房仲業者調查，目前買方在簽定要約書或繳交斡旋金後，首次出價到最後成交的加價幅度，僅約2%多，顯示買方加價意願有限，房市仍欠缺追價動能，仍是買方市場。 根據永慶房產集團統計內部成交資料發現，買方出價後到最後成交，台北市中心加價幅度僅2.3%，台北市郊區2.0%，新北市第一圈也僅2.4%，加價幅度並不高，以台北市中心總價2,000萬元的房屋來說，買方自簽定要約書的首次出價，到最後成交，僅加了40多萬元。
永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，新北市買方加價幅度略高於台北市，加價幅度通常與房屋物件本身所在的區位、生活機能與內部條件而有不同，但整體而言，買方追價意願低，即使加價，幅度也不到4%。若與賣方開價相較，大台北地區的買方出價與賣方開價價差約22%，顯示買方出價從開價打八折開始談起，且議價幅度由市中心逐漸往外遞減。 謝志傑表示，買方出價與屋主售屋價格仍有不小價差，房仲業者必須對拉近雙方價格認知而努力，屋主希望買方能往上加價，讓房屋能賣好價錢，但買方加價的意願並不高。
• 中華開發金控公開收購中國人壽25.33%股權 暫定收購期間為8月17日至9月6日
開發金控表示，主管機關金融監督管理委員會已於8月15日核准開發金控以公開收購方式轉投資中國人壽25.33％已發行股份，預定公開收購之對價條件為每1股中國人壽股票支付現金新臺幣（下同）35元，預定收購8.8億股，即中國人壽已發行股份之25.33％，最低收購數量為8.68億股，即中國人壽已發行股份之25％。公開收購自8月17日起開始，若開發金控無向主管機關申報並公告延長收購期間之情事，收購期間屆滿日為9月6日。接受申請應賣時間為每個營業日上午9時00分至下午3時30分（臺灣時間）。 有關公開收購價格，開發金控表示每1股中國人壽股票支付現金新臺幣35元。惟提醒應賣人注意，依中國人壽公告所定除權（息）基準日為106年9月20日，最後過戶日為106年9月15日，假若本次公開收購因延長收購期間發生天災或銀行匯款系統異常等不可抗力情事時，導致交割日晚於最後過戶日，實際收購對價應以中國人壽106年除權（息）後為基準計算。中國人壽106年擬發放每股現金股利0.8元及每股股票股利0.9元，公開收購價格設算後調整為每股新臺幣31.38元[(35-0.8)/(1+0.09)=31.38]，有關收購價格之合理性，敬請詳閱公開收購說明書所附之獨立專家意見書內容說明。 至於中國人壽股東如何參與公開收購，開發金控表示需攜帶原留印鑑及集保存摺，至開戶券商辦理應賣手續，同時應注意：
（1）集保申請方式：請攜帶原留印鑑及集保存摺，至開戶券商辦理應賣手續(請向開戶證券商領取並填寫360表單-收購交存/撤銷轉撥申請書)。
（2）現股申請方式：本次公開收購不受理實體股票應賣。由於中國人壽目前已採無實體股票發行，若仍持有中國人壽實體股票，請攜帶實體股票及原留印鑑至中國信託商業銀行代理部辦理無實體換發手續，並確認已存入指定券商之集中保管劃撥帳戶後，再向指定券商辦理應賣手續。
（3）應賣人對提出應賣之股份須有所有權及處分權，且應賣之股份不得有質權設定或轉讓限制；融資買進之股份須於還款後方得應賣，否則不予受理。
（4）本次公開收購係採行『一人一集保帳戶應賣為限』之原則，即同一人若有開立二個以上集保帳戶者，應自行選定一個集保帳戶參與應賣，否則不予受理。但排除本國法人及依證交所營業細則第75條之6（櫃檯買賣中心業務規則第45條之4）第1項第1款至第3款與第5款所定得於同一證券經紀商同一營業處所開立二個以上交易帳戶（即全權委託投資帳戶、境外外國機構投資人帳戶、大陸地區機構投資人帳戶、信託專戶）之情形。 開發金控強調：因本次非全數收購，如應賣有價證券之數量超過預定收購數量時，在本次公開收購之其他條件亦均成就、且本次公開收購未依法停止進行之情況下，公開收購人將依計算方式以同一比例向所有應賣人購買。
計算方式為應賣股數壹仟股(含)以下全數購買，應賣股數超過壹仟股者，以壹仟股為優先收購數量；其後按各應賣人委託申報數量扣除前述優先收購數量後之股數依比例分配至壹仟股為止全數購買；如尚有餘額，公開收購人將按隨機排列方式依次購買。 另為免應賣人所獲對價不足支付證券交易稅、臺灣集中保管結算所股份有限公司及證券經紀商手續費、銀行匯款費用或掛號郵寄支票之郵資及其他相關費用，應賣股數低於2股者不予受理。未收購之有價證券將於收購期間屆滿日（如經延長則為延長期間屆滿日）後次一營業日，轉撥回各應賣人之原證券集中保管劃撥帳戶。
至於應賣款項匯入日期，開發金控表示將在106年9月13日以匯款或支票支付。而參加公開收購所需自行負擔的費用則包括應自行負擔證券交易稅、所得稅（若有）、臺灣集中保管結算所及證券經紀商手續費、銀行匯款費用或掛號郵寄支票之郵資及其他支付收購對價所必要之合理費用及應負擔之稅捐。依法應繳納之證券交易稅（千分之3）、集保手續費（每筆NT$20）、券商手續費（每筆NT$20）、匯費(每筆NT$10)或郵資（每筆NT$28）。 開發金控表示完成應賣後，款項將於9月13日支付，款項將由統一綜合證券股份有限公司優先以銀行匯款方式支付至臺灣集中保管結算所提供之銀行帳號，倘銀行帳號有誤或因其他原因致無法完成匯款時，以支票（抬頭劃線並禁止背書轉讓）掛號郵寄至臺灣集中保管結算所或應賣人所提供之地址。 成交金額計算以應賣人成交股份收購對價，扣除應繳納的證券交易稅、匯費/郵資、集保/券商手續費及其他相關費用，並四捨五入至「元」為止。 (工商時報)
新版銀行營業時間
國內第一家金融「夜店」即將出現。金管會15日公布金融業新的營業時間規定，也就是銀行分行可因地制宜採「彈性工時」，銀行局官員表示，目前已接到國泰世華銀申請敦南分行彈性工時，周二到周日從中午12點營業到晚上9點。 國泰世華銀敦南分行是一個金融科技新形象分行，地點座落在人潮聚集的東區，在2015年時就部分重新改裝，成立全新的體驗區。此次更為了因應年輕人的生活型態，向金管會申請了彈性工時，從中午12點一直開到晚上9點。 國泰世華銀行指出，KOKO是一個以數位銀行服務為主的金融品牌，期望透過創新、數位的方式與新世代年輕人旦動，所以將不再提供傳統金融服務。 銀行局在今年5月時就預告宣布開放各銀行申請分行可有不同工作時間，如開在百貨公司內的分行可隨百貨公司營業時間，早上11點才開門，工作到晚上8點或10點；或是美術館內分行，若周一休館，該分行周一也可不開門。
銀行局官員表示，聯邦銀行微風百貨裡的分行營業時間就是配合百貨公司，周一到周日都有營業，時間從早上11點開門，晚上8點半才結束營業，幾乎配合百貨公司營業時間。 銀行局新訂定的「金融機構營業時間及遇天然災害發生時停止營業作業方式」規定，若分行在早上9點到下午3點半都有營業，只是想提早開門或延長營業時間，只要「備查」即可，但若不在正常營業時間營運，或只涵蓋部分營業時間的分行，就必須提出申請，銀行局同意後才能調整營業時間。 銀行必須提出營運計畫、董事會決議等，向銀行局提出申請，且調整營業時間必須保障「消費者」及「員工」的權益，即不能讓當地民眾抱怨銀行為何不開門，且不能因為調整分行營業時間，就裁員或影響員工工作意願等。 銀行局也清楚明訂，未來遇颱風等天災，各縣市政府宣布停班時，若上午停班且有宣布下午開始上班時間，則各分行就依宣布的上班時間開門，但若沒有宣布下午上班時間，就是下午1點半開門；若是宣布下午停班又沒有宣布停班時間，則銀行中午12點就會打烊。 (工商時報)
• 中華電信轉投資公司一覽
中華電信「母以子貴」，轉投資的中華精測（6510）、是方電訊（6561）及勤崴國際（6516）三家公司，股價在市場上表現強勢，也使得中華電信潛在投資收益相當驚人，法人推估超過百億元。 中華電信董事長鄭優表示，股價由股市供需決定、尊重市場機制，不過他強調，年底計畫成立的中華資安整合服務公司，未來也有機會掛牌上市。 另外，中華電信研究院獨立成立的中華立鼎光電公司，根據商業司最新登記，中華電信持股75％、主打近紅外線業務，未來亦不排除上市櫃。 中華精測上櫃承銷價360元，以昨（15）日收盤價1,320元計算，股價已翻漲好幾倍，市值更飆高至406億元。中華電新任財務長郭水義表示，中華電目前持有中華精測40.57％股權，當初持股成本1股不到100元。扣掉累計帳上成本，法人推估中華電轉投資中華精測的未實現潛在投資收益將逾140億元。
至於6月底才剛登錄興櫃的是方電訊，015年及2016年的每股稅後盈餘（EPS）分別為4.31元及5.29元，營運績效穩定成長，推升股價快速飆升，昨日收盤價178.93元，相較於以85元登錄興櫃，股價漲幅亦超過1倍。 主打GPS定位的勤崴、中華電信目前持股約26.2％，近1年來的股價漲幅也有74.19％。 鄭優表示，中華電信近日找來投資銀行界知名人物宋雲峰擔任中華電信投資長，就是希望未來他能為中華電信尋找適合的投資案，而年底中華電信準備新成立中華資安整合服務公司，就會由他負責完成。 (工商時報)
• 全台昨（15）日大跳電，蘋概三巨頭台積電、鴻海、大立光所幸未受衝擊。不過，兩家位於南部的半導體封測大廠日月光及南茂則受到停電影響，生產線估計停擺一至四個小時以上，目前仍在估計損失狀況。 全球封測龍頭日月光表示，該公司高雄K21廠、K22廠昨停電60分鐘，於20:10復電，所有設備恢復中，產線人員均在廠外妥善安置，損失尚在估計中。南茂位於竹北二廠和南科廠區也受到停電波及，一開始生產線停擺約二小時，但很快即復電，生產線逐步恢復，但台南廠晚間20:55分又被分區限電，公司表示，可能要到今天才會完全恢復正常運作。 晶圓龍頭台積電表示，竹科、中科和南科三地廠區生產都正常，未受影響；電子組裝大廠鴻海雖因跳電啟動備用電力系統時致廠區冒煙，一度被網友瘋傳照片誤認為失火，惟隨後在備用電力啟動下，生產線維持正常，影響不大。
股王大立光廠區位於台中則正常供電，也未受影響。 不過，身兼台灣科學工業園區科學工業同業公會常務理事的偉詮電董事長林錫銘表示，儘管竹科這次未受停電影響，但無預警停電事件仍會影響廠商投資信心，況且若醫院停電，還可能鬧出人命，事態嚴重，政府應究責。 台積電表示，會持續追蹤電力供應情況，三大廠區都提高警戒。除台積外，其他位於竹科的晶圓廠聯電、華邦電和旺宏等也都表示供電正常，生產線未受任何跳電影響。 位於桃園、本月正式啟動新廠的記憶體大廠南亞科昨也表示，供電正常，沒有受到跳電影響。 據了解，這次發生全台各地多處停電、跳電，主因桃園大潭電廠下午4時51分六部機組全部跳機。事件發生後，一度有傳出科技重鎮的竹科也停電，引發市場緊張，後經台電確認是誤傳，新竹科學園區管理局證實，竹科未受此次停電影響，竹科廠區維持正常營運。台積電發言體系經向竹科、中科和南科三廠區廠務追查，也確實供電都正常，生產未受影響。 鴻海的土城廠區雖停電，但在備用電力支持下仍正常營運，也未受到相關停電因素影響。不過有民眾拍攝到鴻海的廠區冒出濃煙，還好並非起火，只是發電機啟動作業，虛驚一場。面板雙虎的友達、群創，以及電子紙大廠元太也都未受衝擊。
圖／經濟日報提供
房市連續三年高點下修，低迷景氣亦進一步衝擊家具業！包括IKEA、宜得利、無印良品等均在今年加碼促銷家具，除IKEA提前推出絕版品促銷、宜得利首度推滿額現抵優惠，無印良品則甫結束首次家具滿額送活動。 事實上，近年來換屋市場愈來愈小，換屋必買家具包括沙發、床組、客餐桌椅等大型家具市場相對衰退，包括詩肯、歐德即以多元品牌來擴大業務量體，否則純靠沙發、餐桌組業績很難成長。
詩肯前年起新創詩肯居家與床墊品牌，使得整體業績穩住市場龍頭，前7月營收成長逾9％，詩肯下半年仍持續拓展居家通路，以生活型態商品彌補大型家具業績。 IKEA、NITORI宜得利、特力屋與和樂等，今年幾乎都提前或加碼促銷活動，在既有店銷售上上半年多持平或小幅成長。其中，特力在去年底加碼促銷，今年上半年亦有HOLA請代言人打知名度，然在新店未增下，前7月營業額仍有6％衰退；唯電商銷售額在台灣零售占比愈趨重要，7月特力屋及和樂分別有34.6％及50.6％年增長。 無印良品台灣總經理梁益嘉強調，上半年全台無印良品在電商20％成長挹注下，業績仍有7％成長，下半年除了屏東展新店，將開發新業務穩固市場版圖。梁益嘉指出，由於房市低迷換屋少，儘管上半年仍有個位數成長，但無印良品家具今年亦受衝擊，所以自上月中起推出為期一個月的滿額贈，順勢拉升7、8月業績轉佳，目前無印良品全台44家店，除了電商與7-11店中店持續成長，在實體店下半年還會開屏東一家店；而MUJI咖啡餐飲全台5店，今年暫不開新店。 (工商時報)
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。