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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
東區店面近期有復甦跡象，忠孝SOGO百貨附近，有地主將不到70坪的土地自建大樓出租，近期由日系珠寶集團「New Art」整棟承租，計畫打造成珠寶、鑽石展示間及高爾夫球教學中心等複合式商業大樓。商仲業者表示，推估整棟月租金可收到400-450萬元，拆算一樓月租金每坪單價約4萬，可能是該商圈新形成的「店租王」。 商仲業者指出，該棟樓約兩年前興建完成，當時曾接受委託1-3樓的招商，整棟月租金開價360萬元，不過，並沒有順利找到租客。 根據地籍資料，該大樓為北市忠孝東路四段7號，基地面積約65.94坪，原本是4層樓建物，2013年打掉興建地上13層的商業大樓，地主為王姓自然人、建物登記在百誠興業名下，雙方訂定地上權契約。租期從2012年1月至2072年1月，期限為60年，每年地租近276萬元，整個權利價值約7345萬餘元。
資料顯示，地主與該法人是樓上樓下的鄰居，商仲業者指出，該案之前也曾經傳出是地主自建自租，對於地上權租約，應該有其稅務考量。目前該大樓1-3樓為日式鑽戒品牌「EXELCO DIAMOND」展示空間，4樓計畫打造VIP專用空間，至於，其它樓層則預計規劃推出婚紗禮服、美容護膚及高爾夫球教學中心等。 商仲業者分析，根據目前東區租金行情，該大樓月租金推估為400-450萬元，拆算每一樓層的租金每坪單價行情，1-2樓月租金推估約240萬元，拆算1樓租金單價4萬元上下，2樓租金單價1萬左右，3樓推估租金單價5000元，4-13樓租金單價行情3500元。 該筆租金行情是否有進行實價登錄？台北市地政局地價科表示，目前未看到申報登錄資訊，推測可能是業主自租，不需要進一步實價登錄。 第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出，忠孝東路上幾乎沒有新完工的店面釋出，且要能滿足精品品牌要求規格，該大樓是市場上少數可符合的店面，而且東區一線店面的空置情況逐漸改善，今年以來不少新品牌加入，包括美妝保養、日系雜貨及銀行等業種進駐。 瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，店面租金高、電商衝擊傳統零售業，使得國際連鎖服飾品牌紛紛退守第二線，但個人化的體驗服務再升級，除創造健身、醫美、彩妝成為新主流外，現在甚至還出現精品眼鏡聚落，展現與以往商圈不同的文化。
台北市最大的重劃區「北投士林科技園區」，拆遷問題長期難解，最後經台北市長柯文哲決定拆遷補償「從寬認定」，近約9成5原住戶，成功配售專案住宅，北市府針對備受注目的社子島開發計畫，也有意比照辦理。 不過，台北市過去有內湖、松山重劃區，如今此案的拆遷補償從寬認定、是否不公平？台北市地政局副局長易立民回應，北士科居住形態特殊，除了有「限建」問題外，多屬三合院式住宅，產生多代同堂、共用廚灶的情形，才決定從寬認定，未來具有「一門牌多戶」問題的社子島，也將一體適用。
為解決北士科拆遷安置疑慮，北市府採取「先建後拆」方式，先興建專案住宅，不過依據「台北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例」，民國77年8月1日以前的違建，若經過修建增建，就不符安置資格，引發居民不滿。 今年初，北市府決定從寬認定，經過航空照片比對，只要確定建物於民國77年8月1日以前就存在，就符合安置資格，過去以廚房、廁所當作認定居住的依據，也將放寬檢視。 至5月底，約有480戶拆遷戶，至少有453戶完成專案住宅配售，安置率達9成以上，本月初已開始進行專案住宅銀行貸款，預估專案住宅最快年底完工。 易立民說，北士科、社子島都面臨問題相同，未來社子島擬從寬認定，目前土開總隊已經委外、進行航空拍照，之後會委託專業公司進入社子島做調查，才能有拆遷補償數據。
高雄上半年單筆超過5億元的民間土地交易
高雄房地產市場還是處於讓利市場，因此，高雄建商今年上半年推案量，再創近年來新低。不過，相對於推案保守，高雄建商購地動作則是相當積極，不包括政府部門標售的純民間企業土地買賣，總額達109億元，業界說，「清庫存，少推案，多買地」，已成高雄建商現階段的營運主軸。 高雄市不動產開發公會秘書長林佩樺表示，今年1月和4月，高雄建商連一個新案都沒有，這是多年來罕見的現象，顯示兩稅合一等政策打壓，造成市場低迷，真的是建商持續擔心的事，因此，新案的推出，才會態度保守。 根據高雄市不動產開發公會申報開工的資料指出，今年上半年，新案推出的量，只有247.12億元，比去年同期的291.65億元，減約15.27％，再創新低。 相對於推案保守，建商購買土地的態度卻是相當積極，根據高雄最大的商用不動產公司富住通的統計數據顯示，今年在高雄成交的土地買賣金額即達109.26億元，甚至有7筆交易的單一總額，是超過6億元的。 最大的買主，除了轉投資高價飯店的御盟建設，包括聯上實業、潤隆建設、城揚建設、隆大營建、以及京城建設等，至少有7筆的單筆交易都超過6億元。
泰嘉建設總經理呂金發表示，今年上半年的新屋成交超過3,000戶，是4年多來的新高，因此，也使得建商從今年3月開始，積極加價購買土地，雖然上半年的申報開工金額低，他預估，今年第4季到明年第1季，申報開工的新推案量竄高，「將會很可怕」。 除了政府部門公開標售的土地之外，「如果再考量沒有揭露的土地交易，金額應該更高」，高雄市不動產開發公會理事長張永義說，未來有可能呈現物極必反的連動，因為，目前土地價格仍然居高不下，如果買進的土地價格過高，在現有的市場上，未來推案，勢必得降價求售。 他以高雄八五大樓後方、土地使用分區「住四」的土地為例，每坪喊到50萬到60萬元之間，買方未來要推案，住宅每坪可能要賣到30萬元以上，市場的接受度，可能要面對考驗。 (工商時報)
中央銀行25日公布7月全體房貸餘額與建築貸款餘額，雖然六都7月建物買賣移轉棟數全數較6月減少，但今年累計至7月交易量較上年同期多呈增加，預期全體房貸餘額與建築貸款餘額很可能雙雙續創歷史新高紀錄。 台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，7月六都建物買賣移轉棟數全數較6月減少，平均減幅達16.2%，與去年同期相比，則減少7%，不過今年1至7月交易量，較上年同期多呈增加15.7%，因此預估全體房貸餘額7月年增率可能低於6月，但在全體房貸餘額應會再度續創新高。 在建築貸款部分，陳炳辰認為，相較於過去，近來建商推案的待度轉趨積極，建築貸款餘額續創新高機率較高。
根據中央銀行數據，代表房市下游的房貸餘額，被視為房市買氣指標之一，6月房貸餘額增加372億元，來到6兆4,831億元，寫下歷史新高紀錄，而年增率也從上月的4.52%增至4.57%。央行官員表示，主因有二，一為六都6月建物買賣移轉棟數提升，二為新屋交屋分戶增加。 房貸餘額年增率在1月突破4%整數大關後，2月再由原本的4.01%增至4.18%，3至6月則皆維持4.5%左右，在「青年安心成家方案」部分，6月底貸款餘額6104億元，較5月的5,944億元增加159億元，6月占全體房貸餘額比重提高為9.41%。
• 上市建商上半年EPS
營建類股上半年財報顯示，上市建商的獲利能力普遍衰退，虧損的上市建商一舉突破10家；在即將邁向第4季之際，不少個股積極力拼完工交屋，宏盛（2534）、華固（2548）、長虹（5534）等，年底前因還有大案入帳，將有機會躋身為今年獲利1個股本的指標股。 今年上半年上市建商攤開來的財報，營建類股中39家，就有32家上半年EPS賺不到1元，佔比高達82％；其中上半年虧損的公司，更是一舉突破10家，佔比高達25％以上，幾乎是近10年來最慘的半年報。 至於上半年EPS有賺到3元以上的上市建商，只有長虹4.24元、達麗（6177）3.85元。EPS達1元以上的也只有總太（3056）2.80元、宏盛2.55元、名軒（1442）1.50元、華友聯（1436）1.16元、華固1.16元，共5家。 景氣差、交屋慢，是拖累獲利大衰退的關鍵。展望Q3～4，宏盛、華固、長虹3家將邁向完工交屋大噴發的階段，3家下半年完工挹注的案源將有機會向百億營收大關挺進，同時EPS也有機會挑戰全年10元關卡。
宏盛上半年有總銷50億元的宏盛新世界一期交屋入帳，使得上半年獲利大暴衝；接下來，總銷12億元的北投得意山莊、新世界二期（已售81億餘元），預期第4季完工交屋，陸續認列，再加上待售成屋，法人估計，宏盛今年可望挑戰100億元營收大關，獲利也不排除挑戰1個股本。 華固上半年靠著天鑄、新綠洲等新成屋銷售，就進補不少獲利；進入Q3將有地上權百億大案新天地完成產權登記後，陸續交屋入帳，目前新天地總銷130億元，預售時已售9成多。法人估計，華固若今年底前順利交屋新天地一案，將可望貢獻約100億元營收，全年有機會首度站上百億營收關卡，甚至有挑戰獲利重返1個股本的實力。 至於上市營建股「獲利王」長虹，今年也是首度挑戰營收百億紀錄，1～7月營收已有29.23億元，主要是來自於明日博持續認列入帳，長虹天薈總銷19億元、已售90％，第2季開始交屋的貢獻。 下半年還有WTO十五期已銷售但未認列的15.5億元營收，預期將於Q4前認列完成，天璽大案可望交屋認列約80億元，再加計其他新成屋銷售，長虹第一次挑戰百億營收指日可待，獲利能見度佳，上看再賺1個股本。 (工商時報)
遠東航空規劃引進的5架ATR72-600雙螺旋槳飛機，昨（20）日由機務副協理王功偉帶隊，前往丹麥接第二架飛機，希望在年底前完成4架該型機引進。另遠航所屬樺福集團，預計今年11月位在澄清湖的樺舍商旅高雄館將正式營運，將搭配遠航開拓旅遊業務。 遠航引進的首架ATR客機目前正在接受民航局第4及第5階段的驗證，原希望今年9月開始投入國內線營運，不過因為民航局人力吃緊加上一例一休，驗證進度不如預期，估計最快10月間才能開始運營。 遠航高階透露，今年賺的錢都用來建置新機隊，引進一架ATR光貨物稅就繳了2千萬，備下的11位正機師與30位副機師，都重新安排到新加坡空中巴士公司訓練教室上課，種子教官與種子空服員則是送到法國土魯斯空中巴士總公司受訓，至今累積費用已經上億。 接新機要先派員到丹麥檢驗飛機與相關文件，再等候民航局檢查員完成檢驗，飛機委由飛渡公司飛回台灣，預計約需中停五個機場，前後約需花費20天時間。 目前遠航員工數已經達到1,105人，隨著機隊擴充還需增添人力，公司也已在積極洽詢國際線機隊汰舊更新所需的空巴A320與A321系列客機，希望能在明年底前先引進兩架。
遠航所屬樺福集團以ROT方式承包樺舍商旅高雄館，預計本月底進行驗收，該館原是高雄澄清湖勞工產業中心會館，樺福取得20年經營權，包括141間客房 、1,800人演藝廳與500人國際會議中心，將由樺福經營，預計11月以樺舍商旅高雄館名稱開始營運，搭配遠航擴大航空旅遊事業。 樺福集團以ROT方式承包的還有台糖員工宿舍改建的故宮南院樺舍商旅238個房間，去年8月就已開始營運，主要以大陸客及國民旅遊為主，集團高階指出，受陸客來台限縮影響，平均住房率僅約五成。 兩岸關係丕變衝擊旅館事業，多個類似ROT案業界多採棄標動作，但樺福仍然堅持完成履約。 (工商時報)
• 響應綠能、看好低碳經濟，電腦品牌廠宏碁（2353）今年在旗下桃園市的龍潭渴望園區建置龍顯太陽能發電站，預計9月底前完成第一階段的併聯發電，每年總發電量估可達352萬度，將躍升為北台灣最大的太陽能發電站之一。 近年來宏碁積極投入再生能源使用，旗下龍潭渴望園區在過去幾年即已在既有的渴望會館、電子化資訊管理中心eDC等建物頂樓，建置屋頂型太陽能光電板發電系統，提供自用及備用電力儲存。而自今年利用閒置土地建置的地面式太陽能光電發電系統，第一階段亦已在日前正式啟動，預計將在9月底完成裝置容量達2,400瓩（KW）的太陽能發電設備，約每年352萬度電量。 宏碁表示，屆時龍顯太陽能發電站將可減少1,820噸的碳排放，相當於4.67座大安森林公園的減碳效果，並成為北台灣地區最大的太陽能發電站之一，未來龍顯太陽能發電站也將陸續開發擴建。
業內人士則預估，龍顯太陽能發電站的建置成本約在1.4億元左右；依經濟部能源局的再生能源固定收購電價制度估算，建置地面式的太陽能發電設備躉購費率每度逾4.8元，而建置於北部地區尚可加成 15％、電能躉購費每度可提高至約5.54元來算，每年352萬度的躉購費可達逾1,950萬元，政府並保障收購再生能源電力的期間長達20年。 目前針對龍顯太陽能發電站的電力使用，宏碁並未公告進一步計畫，不過集團內部已設定目標，預計要在2020年底前減碳達6成；截至2016年底，宏碁集團全球使用綠色電力比率已達47％，其中包括在美加、德、法、義、荷及西班牙，與泰國、馬來西亞等國，則已達到100％的綠電使用。 (工商時報)
可成今年來單月營收
金屬機殼廠可成（2474）今年擴廠動作超前競爭對手，可成上周公告，子公司可達（宿遷）將斥資7.23億元興建廠房，預計107年2月完工，今年累計公布的資本支出直奔75億元；可成表示，主要看好明年以後的市場能見度。 下半年蘋果iPhone 8上市在即，身為主要金屬機殼供應商之一的可成，今年度的擴產或是擴廠動作都較往年積極，可成上周代子公司可達（宿遷）公告建廠支出金額7.23億元，累積今年對外的資本支出增加到75.13億元，已逐漸逼近市場預期的百億元資本支出。 可成指出，對於明年度之後的市場能見度仍樂觀，所以持續擴建新廠，以符合明年之後的客戶需求。
可成今年的擴廠動作相較鴻準、鎧勝-KY等同業顯得更為積極，除了兩岸廠區同步擴產以外，今年台南永康科學工業園區新廠也落成啟用，預期不到一年時間，台灣廠區的產能可翻升一倍；可達（宿遷）建廠完工時間點預計落在明年2月，也比可成過去慣例上硬體架構耗時10～12個月的時間還短，顯示可成對產能的需求殷切，對訂單也有一定程度的掌握。 7月各大蘋果供應鏈營收表現的節奏有別，可成達74.49億元，月增2.2％、年增24.23％，累計今年前7月營收達405.29億元，年增率在闊別17個月之後，首度翻升為正成長，達0.41％。
蘋果iPhone 8將如期於9月發表，供應鏈已陸續啟動拉貨潮，可成承接金屬邊框加玻璃背板的貼合業務，必須在一體成形的技術基礎之上繼續向上挑戰，市場預期加工難度不低，良率是一大挑戰。 可成訂9月14日除息，今年為連續第2年配息一個股本，以可成上周五收盤價371元計算，隱含現金殖利率達2.7％，且可成除息時間點已經步入真正的旺季時段，市場預期有利於可成邁入填息之路。 供應蘋果的金屬機殼廠中，目前僅鴻準除息，且以順利填息，鎧勝-KY預計於8月29日除息，今年預計配息4元。 (工商時報)
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