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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
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• 最新加碼商用不動產的7大建商
近來房市幾乎由讓利案主導票房，小宅的客層重疊性也高，為了閃開住宅的紅海市場，大型建商紛紛轉戰新藍海，加碼辦公、廠辦、飯店、商場等商用不動產市場。國揚、潤泰創新、華固、興富發、冠德、皇鼎、太子等7大建商，有志一同，逐漸壓低住宅比重、提高商用不動產比重，以確保毛利、降低開發和銷售的潛在風險。
國揚實業繼上半年汐止總銷約30億元的「國揚雲端科技」廠辦大樓全部完銷，預計Q4積極加碼第二筆科技廠辦大樓的開發進度，總銷估約達70億元以上，會是國內首座採量身訂做的旗艦版頂級廠辦園區。 潤泰創新以往布局商用不動產是採轉投資BOT或地上權，或CITYLINK商場的策略，最近也相中「宅經濟」的崛起，SOHO族物色小型辦公室的需求提升，大舉提高商務辦公、工作室的開發比重，除日前公開上市的內湖「潤泰京采」辦公事務所案，總銷約30億元，潛銷2個月已售4成多；接下來預計松山寶清70年地上權商務辦公室一案，預計11～12月登場，以迎合電子商務浪潮下的創業工作室新需求。 華固建設近10年來幾乎都以高級住宅產品為主力，不過現在也重返商用不動產市場，位於台北市大直金泰段商辦案預定今年第4季取得建照後動工，規劃1樓到3樓為商場，3樓到17樓是A級辦公室，總銷估計約在70～80億元，不再只聚焦住宅市場。
興富發建設多年來開發、銷售案源幾乎都以住宅為主力產品，近5年開始轉戰台中的辦公大樓，頗為賣座，現在又計畫擴大商用不動產市場的版圖和戰線，在高雄、台中、新北市金山、淡海等地，再加碼開發飯店、百貨商場、店面等，保留永續性資產、也可取得長期穩定的現金流。 冠德建設擁有子公司環球購物中心作為合作夥伴的後盾，10多年來已陸續插旗8座連鎖商場；接下來，辦公大樓為加碼重點，規劃中有4座，1座在敦北國防部地上權案，今年有機會取得建照，1座會在新店區公所都更案，1座會在中和大洋塑膠的合建案，第4座會在大安區瑞安公辦都更案，未來辦公大樓的開發比重會明顯攀升，冠德也計劃成立專責部門負責資產管理。 至於皇鼎，正在加碼收購汐止工業區土地，籌備開發百億廠辦大案中。太子除經營BOT學生宿舍兩座、轉投資台北W Hotel之外，最近還計畫加碼商務飯店，地點會在台北市西區，以擴大長期穩定的現金流來源。
台北市大安區今年建物買賣移轉件數大增，前七月年增46.5%居台北市各區之冠；大安區今年房價修正幅度6%，也居台北市各區之冠。業者認為，精華區價格只要適度修正，就會吸引買盤進駐。 實價登錄統計顯示，大安區上半年平均房價每坪76.9萬元，跌幅6%，下修幅度大於台北市平均1%的水準。其中，大安區各類房價都下跌，套房跌破9字頭、華廈跌破8字頭、公寓跌破7字頭，各類住宅產品普遍有4.5%至10.9%的年跌幅。 優美地產企研室召集人葉立敏表示，台北市房價最高的大安區房市「價跌量增」，反映了市中心精華區價格修正並吸引買盤。
大安區長久以來房價居高不下，買方等降價，賣方等回溫，使買氣急凍，有感降價後，買氣便明顯回溫，買盤趁勢入駐大安區，「以價換量」在台北12行政區中最為明顯。 以建物買賣移轉件數觀察，大安今年前七月為1,383件，較去年同期944件大增近五成，雖交易量能仍不及2013年2,218件、2014年1,784件的同期水準，但也回到和2015年相近水準。 信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，過去政府的打房政策就是以市中心、高總價、多屋族為主要對象，房價最高的大安區首當其衝，去年交易量降至冰點，該區買方同樣也對政經局勢具高敏感度，今年以來精華區房價再跌空間有限，交易量也明顯回升至穩定水準。
葉立敏指出，以大安區各類產品今年房價觀察，華廈產品平均每坪74.4萬元，年減逾一成，逼近去年公寓房價，在溫和下跌的房市盤整期，高價精華區、符合剛性需求的自用型產品，反成今年買氣最熱絡的產品。
嘉義市地政事務所去年元月起，依據不動產交易實價登錄案件量，每季統計並公布全市二千○二個地價區段的「不動產買賣熱區」，今年前兩季最夯的是遠東段共七十七件，其中，位置區間在牛稠溪橋以北至忠孝北街的成交件數四十件最多，同段的忠孝路以東的牛稠溪近嘉義縣民雄鄉交界處三十七件居次。 市地政事務所主任任如梅表示，牛稠溪橋以北至忠孝北街間，買賣項目為住宅大樓，第二季單價每坪十二‧七六萬元到十五‧○七萬元間，而忠孝路以東的牛稠溪近嘉縣民雄交界處，買賣項目包含透天厝跟住宅大樓，第二季單價透天厝八‧六萬元到十八‧一七萬元，住宅大樓六‧七六萬元到十二‧九六萬元，由於單價是以總價金除以建坪計算，住宅大樓價格較能反映市場現況。
任如梅分析，遠東段牛稠溪以北與忠孝北街間，有大寶鎮、晴空墅等集合式住宅大樓，因戶數多，相較湖子內區段徵收，交易量就會比較多。 東森房屋仲介公司業務員賈存蓉觀察，嘉市透天厝新建案一間千萬元起跳，小資族、首購族轉而考慮住宅大樓，但除眷村改建的精忠新城、建國新城，近十多年來，市區少有新建的住宅大樓，所以一有新案就容易吸引買家注意。 任如梅說，市地政所網站（https://land.chiayi.gov.tw/）設置「不動產買賣熱區」，除提供民眾參考，也推廣內政部提供的不動產交易實價資料，詳洽05-2246501轉302。
屏東縣高樹鄉泰山村地處偏遠，福鑫農具公司卻選擇到此設立鋸子工廠，而非到工業區內，總經理黃松光坦言最大原因就是「土地便宜。」他說，曾找過屏東、內埔、屏南等工業區及加工出口區，回答都是「沒有土地」。 但他看到幾個工業區裡仍有大片閒置地，原來土地早就被人買下，放著養地等升值。他詢問價格，屏東工業區內1坪要7萬元，實在買不起，最後只能選1坪不到2萬元的泰山村。
他質疑，「工業土地到底該拿來養地投資，還是生產？」 依據屏東縣環保聯盟統計，屏東縣閒置工業區土地達119公頃，為全國第2多，理事洪輝祥說，「閒置工業區強制買回機制」研議已久，相關條例一直難產，今年產創條例修正案中原本有機會通過，卻因為立委有意見，胎死腹中。 他說，許多工業用地都是台糖或國有地變更，利益應屬全民所有，卻被少數人圈地養地，獲取暴利，想創業生產的人買不到，造成產業不振的惡果，只能犧牲農地劃更多工業地，惡性循環。 他說，強制買回機制是指取得土地所有權3年未使用，或使用又歇業，工業局公告2年後，政府可以原價強制買回土地。唯有如此，才能有效杜絕圈地養地的惡習。 (中時)
台中上半年房市景氣回溫，就連豪宅新成屋買氣也回籠，再加上台中人口持續成長，如今已躍居全台第2大城，購屋基本需求旺盛，不少北部建商看好未來發展，推案也更為積極。根據統計，今年下半年，包括富邦、忠泰、遠雄與國泰等4大建商的推案金額，合計就上看400億元，佔下半年總推案量高達4成。 台中上半年豪宅市場在新成屋的帶動下，拉出一波「價量俱揚」的榮景，根據最新的5、6月實價登錄，西區豪宅新成屋價格甚至「力壓7期」，以「由鉅大恆」的每坪76.3萬元成交價，榮登該區史上最高價，且目前已順利交屋23戶；另一豪宅「富邦天空樹」最高單價也達每坪72萬元，目前交屋也逾7成。 不過，7期豪宅新成屋指標的「聯聚保和大廈」社區，目前交屋破4成，最高單價雖僅59.3萬元，但市場看好下半年即將交屋的「大陸宝格」，成交價有望突破每坪85萬元，將再度奪回台中豪宅王寶座，並創下中台灣的新高價。 台中市不動產開發商業同業公會副理事長林正昇表示，在北部建商與豪宅新成屋熱銷的帶動下，公會已將全年推案量上修至1500億元，且隨著市況回溫，市場上指標建商包括富邦、忠泰、遠雄、總太、華太、龍寶、順天、國泰等新案，也都積極準備在下半年進場，使得台中光是下半年的總推案金額就逼近1000億元大關。 值得注意的是，北部建商持續加碼佈局，如今甚至幾乎佔去台中房市的半壁江山，單以今年下半年的推案規模來看，富邦、忠泰、遠雄與國泰4大建商的推案量合計就佔了400億元，佔整個台中新案市場超過4成，且推案類型已不再侷限於屢創天價的頂級豪宅，也擴及至一般首購、換屋型產品。 不過，目前最受矚目的北部建商推案，無非是位於科博館台灣大道上的忠泰「科博館新案」。
根據市調統計，「科博館新案」總銷150億元，規劃樓高34層、176戶，坪數70、100、150坪，該案甚至請到時尚巨擘香奈兒（Chanel）掌門人老佛爺卡爾拉格斐（Karl Lagerfeld）首次跨界豪宅，親手操刀設計，加上忠泰建設的品牌與地段優勢，預估每坪將上看60萬元。 另一豪宅案富邦「新市政」，位於七期市政路、文心路口，則是邀請到國際白派建築大師理查麥爾設計，規劃41層、140戶，坪數120～130坪，單價同樣也是6字頭，總銷逾100億元。 北台中優質換屋區段11期重劃區，如今也見到北部建商佈局足跡。該區公園綠地多，崇德路三段也有許多知名連鎖店進駐，國泰建設看好當地發展，去年以每坪88.58萬元的區域新高價，購入北屯區昌平路二段、崇德八路口角地，共1153坪，預計今年下半年推出總銷30億元的住宅大樓，每坪單價約在40萬元左右。 遠雄建設則是持續深耕台中，除了已陸續推出「遠雄一品」、「文心匯一期」與「遠雄之星」等造鎮案，共已售出近1200戶之外，還將於下半年推出2個總銷合計近百億元的新案，持續鎖定台中的首購、換屋族。 包括台中港市鎮中心「遠雄之星6」」以3200坪大基地開發，規劃共8棟，地下3層、地上15層，614戶住家、28戶店面，產品22~50坪，1+1～4房，每坪約15萬元起；8期「文心匯二期」位於G12站第一排，產品目前預計朝住、店規劃。「文心匯」行銷經理表示，接下來除了推出新案，也將開始釋出「文心匯一期」的保留戶。
面對民營行庫積極搶食房貸市場大餅，公股行庫因受限於銀行法，不動產放款占比多逼近30%「滿水位」，難以推出新的房貸優惠方案吸引客戶，轉而積極承做以房養老、都市更新等不動產相關業務。 銀行法第72-2條規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債發售額之和之30%。目前公股行庫在不動產放款業務上，多接近30%的滿水位，因此面對民營銀行積極搶進房貸市場，公股行庫顯得相對保守。 身為不動產貸款業務龍頭的土地銀行，即使因為是不動產放款專業銀行，不受銀行法第72-2條限制，但土銀表示，內部仍有嚴格的控管機制，不動產放款占比也設定在30%左右。
行庫主管表示，公股行庫比較保守，加上不動產放款業務普遍逼近30%的滿水位，不太可能跟進民營行庫釋出超優惠的房貸方案。不過，原本在房貸市占率排名第三名的合作金庫銀行，被中信銀擠下季軍後，祭出拉高存款水位、調整分行考核、強化海外分行高利差業務等三策略，力拚房貸業務。 另外，政府大力推動長照政策，公股行庫也積極承做以房養老業務，其中又以合庫銀、土銀、華南銀行最為積極，今年上半年累計逾1,600件，核貸金額達82億元。
國內最大的化妝品容器製造廠加興企業將赴美設廠，因為一例一休上路後，人事成本大幅增加，且急單來的時候，更面臨員工不能加班、趕不出貨的困擾，再加上美國客戶力邀，促使加興前進美國。 副總統陳建仁昨（23）日參訪加興企業，加興是國內老字號化妝品容器製造廠，員工上千人，所生產的化妝品及保養品容器品項達上萬種，其中口紅月產銷量達1,000萬支。包括雅詩蘭黛、資生堂、高絲、雅芳、露華濃、倩碧及克蘭詩等全球知名化妝品品牌，都是加興的客戶。去年營收約19億元，今年目標可望挑戰22億元。
加興副總經理盧玉娟在與陳建仁的工商座談中指出，加興早在十年前就已實施周休二日，這麼多年來與員工合作愉快；不過一例一休上路後，人事成本大幅增加，且急單來的時候，更面臨員工不能加班、趕不出貨的困擾。 據了解，美國一家化妝品大廠，近日力邀加興赴美投資in-House（廠中廠），就近供貨，加興透露考量到美國方面提出相當多的優惠，已考慮前往設廠。
上福全球科技（6128）昨（23）日公告，處分台中市梧棲區市鎮南段2,158坪土地，每坪單價20萬元，總交易金額4.31億元，交易對象為聯虹投資，預計處分利益約1.5億元。 上福日前剛公告處分相鄰的另一筆3,350坪土地，總交易金額6.7億餘元，預計處分利益2.4億元。 這兩筆土地出售後，處分利益合計達3.9億元，預計今年底前陸續入帳，對每股稅後純益（EPS）可貢獻3.6元，法人估，上福今年EPS將由原估的3元，提升從6元起跳，獲利可望創歷史新高。 彰化縣政府三年前標售梧棲台中港市鎮中心區土地，上福當時標下這兩筆商業區土地，原規劃開發飯店等商業使用，但隨後因兩岸關係陷入低迷，陸客來台人數大幅減少，決定喊停並辦理出售。上福昨天股價以39.2元、下跌0.3元作收。 上福今年上半年稅後純益1.19億元、年減40.8%，EPS為1.37元。
上福上半年營運未如預期，除新台幣升值造成約2,500萬元匯損外，還有原物料上漲，以及一例一休導致成本增加等。展望下半年，隨著新台幣匯率趨穩，營運表現應可優於上半年，加上業外處分土地利益，後市看俏。 對於本業，上福董事長王瑞宏強調，今年除強化自有品牌行銷外，也將積極開拓新興國家市場，將銷售通路延伸至中南美洲、東歐、俄羅斯、中東、東南亞及非洲等市場，以擴大營運版圖。 另一方面，上福也積極開發高單價的複印機感光滾筒組市場，佈建複印機感光滾筒組回收系統與銷售通路，以爭取更多高階市場商機，帶動獲利提升。
上海昨（23）日再度推出四塊黃金地段的住宅用地進行拍賣，且全數限定只能興建純租賃住宅，總規劃建築面積超過6.3萬坪，展現上海全力推動租賃住宅的決心。各地近來紛紛推出這種「只租不售」住宅用地政策，將對大陸房地產市場帶來什麼影響備受關注。 上海土地市場周四掛牌出讓位於徐匯區、長寧區、浦東新區共計四塊國有建設用地，規劃用途均為租賃住宅，合計出讓面積為8.78萬平方公尺，總規劃建築面積21.85萬平公尺。 市場人士估計，若這批建築全數作為商品房，估計市值至少可達人民幣200億元（約新台幣900億元）。
今年7月24日，上海首度推出兩塊租賃住宅用地拍賣，分別位於浦東張江和嘉定新城，採「只租不售」模式，預估建成後將可提供約1,897戶租賃住房。 網路財經媒體《華爾街見聞》指出，除上海外，大陸各大城市近期也紛紛推動房屋租賃方案。北京計畫在未來五年興建150萬戶住房，其中包括50萬戶租賃住房。深圳、杭州、廣州、成都、瀋陽等地，也相繼推出類似政策。 業內人士認為，隨著租賃市場「崛起」，長期以來大陸房地產市場「輕租重售」的狀況可望得到改變。 新華社引述專家看法指出，相較於傳統的租房模式，這種「長租公寓」可望解決部分年輕人的安居問題，有助於減輕他們的焦慮情緒，從而緩解房地產市場的壓力。 不過，知名建商、萬科董事會主席郁亮指出，長租房如何解決住戶子女的教育是重要問題，如果長租不能解決小孩上學，吸引力將會大打折扣。這些都需要進行制度性的探索和破解，否則租售並舉解決居住問題恐將淪為空話。 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為，從中國傳統觀念來看，很多人其實不願意一輩子租房住，要實現長租代替買房還要有一個過程。這既需要觀念的改變，更需要配套制度的及時跟上。
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