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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
農曆鬼門關（9月19日）之後，建商將啟動今年最大一波推案潮，「928檔期」至年底第四季將很有看頭，尤其是上市櫃建商，幾乎端出來的都是年度大菜；市場估計北台灣都會區光是「928檔」至「雙十檔」的推案規模，有機會超越去年同期的千億元水準，價格謙虛、小宅精品化，將成為建商主要策略。
股市站穩萬點大關，新內閣就位，銀行紛祭出高額低利房貸搶客，總體氛圍有利房市攻堅，在鬼門即將關閉之際，建商和代銷已磨拳擦掌。住展雜誌企研室經理何世昌表示，鬼月後將有不少大案登場，可望延續到Q4。
甚至從農曆8月1日第一天就有建商鳴槍開跑，推出年度大案；特別是上市櫃建商，幾乎今年的年度大案都集中在這一波鬼月後到第四季。 其中，上市建商「股王」長虹建設今年唯一的新案，是攜手忠泰合建的中山北路民權西路口40億元「明日綻」，這是繼「明日博」之後的最新「雙品牌」合作案，計畫在9月下旬鬼門關後第一天宣布正式公開，可望是台北市指標案。
大陸建設將推出2017年度大案松江南京路口的寒舍飯店住宅案，規劃為稀有的酒店精品住宅，其中1～9樓出租寒舍經營飯店，10～24樓規劃為住宅，坪數為22～48坪，住宅總銷金額達90億元，應是台北市第四季規模最大的指標案；據悉，自開春之後即有不少客戶上門預訂，市場反應不錯。
至於案量規模突破百億大關者，更有冠德、遠雄、宏璟、興富發四大建商。其中冠德鬼月至年底推案，來勢洶洶，總計會推出三大案，至少132億元案上膛。 冠德副總張勝安表示，10月將推出總銷80億元的新店區公所公辦都更案「創新殿」，坪數走28～46坪，以及50～140坪的辦公案「市政廳」，堪稱新北市的焦點；另外三重總銷12億元的「天晴」，也會打28、43坪的小宅產品；接著台北市羅斯福路40億元的都更案「冠德羅斯福」，則配合地主需求，為90坪的大戶產品，在開價上，應不致挑戰區域新高。 遠雄8月才公開總銷達110億元的桃園大案「遠雄新未來」，接著還有新莊「國匯」。
宏璟土城百億超級大案「ASE摩漾廣場」也醞釀多時，更是吸睛，坐擁土城捷運海山站和土城站中間的地段；市場估該案總銷將上看150億元。 宏璟財務處副總經理陳芳瑩表示，土城大案主力坪數34～50坪，共計693戶，現在正申請使照，預計第4季推出。
另外，皇翔則重推土城「皇翔創活新天地－夢想家」；太子也是重推案新莊「太子信義」；新潤和亞昕將推板橋「新潤青峰二期翠峰」；聯上開發則有板橋的「聯上匯翠」。
至於非上市櫃建商，下一波推案也相當積極。新北市聚焦在板橋江翠重劃區，立信建設總銷40億元的「新外灘」；土城則有茂德機構的大案「金城舞－四季花園」。
甲山林廣告公司總經理張境在表示，資金多、利率低、房價有讓利，再加上年輕人普遍不太忌諱鬼月看屋買屋，因此「讓這個鬼節期間，房市表現亮眼，依各新案準備情形來看，鬼月結束到年底預期推案熱度將比去年還旺。」
未來對於都更未同意戶的處理，地方政府得代為拆除，但應做爭議協商機制。 聯合報系資料照 為加速推動都更案件，內政部擬重提釘子戶處理條文，刪除原修正草案行政、司法二段式作法，只在現行條文中，增訂地方政府應做爭議協商機制，以縮短流程，加快執行。
行政院本周五將再度審查都更條例修正案，地方政府上次審查時對於原修正草案中的釘子戶處理提出許多意見，加上不動產公會的建議，內政部在上周找來地方政府等相關單位研商後，擬重提修正版本。
內政部高層透露，上周與地方政府等單位討論後已有共識，內政部會提修正版本，據了解，修正版本刪除原案二段式作法，改為在現行條文後面增訂，應做爭議協商處理機制。換言之，未來對於未同意戶的處理，地方政府得代為拆除，但應做爭議協商機制，透過加強爭議協商處理過程，實質了解不同意的原因，以利化解爭端。
依現行規定，都更計畫達一定比率住戶同意，且權利變換計畫經同意後，若有不同意戶，實施者可請求地方政府代為拆除；面對釘子戶，地方不願執行，都更案就耗著，或少數實施者會走司法程序。內政部原本提出的修正草案增訂，對不同意戶，實施者可先協商，仍不同意時可申請調處；調處結果若一方不同意，可走行政救濟，等於搭配行政、司法二段式。
不過，內政部新版的修正草案，讓業者產生釘子戶有無法立即處理的疑慮，台北市等地方政府也建議，應回到現有機制，並加強協調。至於爭議協商處理機制如何落實，內政部高層說，目前方向上先尋求共識，是否另訂子法或規範，後續可再研議。
此外，原本修正案規定，要等到行政救濟程序走完才能拆，現在修正版本是不必；官員表示，業者也希望縮短流程，以利都更加快執行。而原本修正案也提到，如未經所有權人同意實施者代為拆除，或建築物未全數拆除即辦理預售，處五十萬元以上、五百萬元以下罰鍰；官員說，配合未同意戶處理條文的重新修正，這項規定也將配合調整或刪除。
至於原修正案對爭議處理，增訂主管機關核定都更計畫前，應舉辦聽證，並給予權利人再次表達撤銷同意書的機會。內政部高層表示，這部分也擬採業界建議，對「權利人分配的價值有減損時」才可撤簽。
行政院本周五（14日）審查都更條例修正案，不動產業者爭取「協議合建」方式比照「權利變換」方式，享有相同的租稅優惠，內政部已請財政部研議，財政部官員表示，還在評估中。
都更案的推動，主要有「協議合建」與「權利變換」兩種，協議合建需要所有權人100%同意，因此規模通常較小，建商可能跟每戶談的條件都不同。
至於「權利變換」方式，不需100%同意，帳務攤開、條件一致，相對公開透明，被視為較正式的都更，因規模較大，過去政策較鼓勵這類方式的都更。
蔡政府為大力推動都更，認為合建方式也值得鼓勵，這次都更條例翻修，也擴大對協議合建的租稅減免範圍，增訂比照權利變換，得減徵土增稅及契稅40%。 但不動產公會針對修正案提出多項建議，包括對協議合建方式，租稅優惠可比照權利變換。
稅捐機關表示，土地所有權人在出售自用住宅用地後，2年內另行購買自用住宅用地者，其新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，得申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額。
稅捐機關進一步說明，土增稅一生一次的規定，只限於申請適用自用住宅用地優惠稅率繳納土增稅案件，重購自用住宅用地申請退稅，並無次數之限制。重購土地之面積以都市土地未超過3公畝或非都市土地未超過7公畝部分，出售土地之面積則不受都市土地3公畝或非都市土地7公畝之限制，但出售土地於出售前1年內未曾供營業使用或出租為限。
稅捐機關提醒民眾注意，重購之土地，自完成移轉登記之日起，5年內再行移轉時，除就該次移轉之漲價總數額課徵土地增值稅外，並應追繳原退還稅款；重購之土地，改作其他用途者亦同。
2017年地價稅適用特別稅率申請期限將至9月22日截止！
桃園市政府地方稅務局表示：供自用住宅或工廠、加油站、停車場……等事業直接使用之土地，2017年按特別稅率核課地價稅的申請期限將至9月22日截止，請納稅義務人把握申請期限；如逾期申請，會從申請之次年起開始適用。 該局指出，土地所有權人之土地如符合下列條件，即可提出申請按特別稅率課徵地價稅：
一、自用住宅用地：都市土地面積未超過300平方公尺及非都市土地面積未超過700平方公尺部分，其地上房屋屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並由本人或前開親屬辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用之情事，得由土地所有權人填具申請書，檢附戶口名簿影本及建物所有權狀影本，申請按2‰不累進稅率課徵地價稅。
二、特定事業用地：土地稅法第18條所列舉供工廠、加油站、停車場…等事業直接使用之土地，並按目的事業主管機關核定規劃使用者，得由土地所有權人填具申請書，檢附工廠設立許可函或經目的事業主管機關核准興辦之其他證明文件，申請核定按10‰不累進稅率課徵地價稅。
該局請納稅義務人留意，前已核定按特別稅率課徵地價稅者，如其土地所有權及用途等均未變更，無須再提出申請；惟適用特別稅率之原因、事實消滅，應即向土地所在之地方稅稽徵機關申報，以免被補稅處罰。如您對地價稅相關事項有任何疑問或不明瞭之處，可利用稅務局總(分)局電話查詢，將有專人為您服務。
興富發、潤隆、遠雄、冠德四大上市建商紛紛響應「新南向政策」，購地、推案版圖，已陸續轉移到新竹以南的都會區，以挖掘剛性需求，今年「928檔」至年底，紛紛轉戰到台中、高雄吹起推案的號角。
年度「推案王」興富發每年動輒推案都至少300～400億元，今年迄今還沒密集發威，不過鬼月後Q3～Q4，興富發終於要衝刺了，主力新案都幾乎都集中在新竹以南和中南部。 另外，興富發還有新竹竹北總銷25億元的「水公園」，高雄總銷達60億元的「美樹大悅」，台南65億元的「上東城」等，重兵壓境新竹以南。
「興富發家族」的上市建商潤隆，今年重心也走新南向政策。潤隆副總邱秉澤表示，公司將在台中推出同名大案「潤隆」，總銷達60億元，地點在七期市政中心旁的單元二。據悉該案主力以33～36坪的小宅為主，可望打出每坪33～36萬元左右的價格出擊，頗為吸客。此外，遠雄Q4也在台中推出大案「遠雄之星」第6期。
冠德也將南向台中，正籌備推出台中第一筆捷運聯開案「G8」站新案，由於台中捷運綠線預計今年底會通車試營運，因此冠德可望會搶到頭香，打出第一炮中捷聯開案。
冠德副總張勝安表示，目前冠德的台中中捷案，則還在等權配，因此正式推出時間可能會延到年底至明年。
房貸利率探底，外商銀行搶市場、跟進讓利。央行今年7月五大銀行新承做房貸利率下探至1.642%，外商銀行跟進推出低利房貸專案，最低1.63%起，低於五大銀行利率標準，更有外銀針對原屋融資推出新方案，利率殺到1.56%。
金管會資料統計至今年6月底，國銀購置住宅貸款以及房屋修繕貸款餘額約6.6兆元，今年以來增加逾千億元，其中不到一成金額來自五家在台設立子行的外商銀行，占比較低。 為搶市場，近期多家外商銀行罕見推出房貸利率優惠專案。滙豐銀新推出房貸專案，主打一般房貸可享1.63％起的優惠利率，且可以選擇搭配雙周繳功能加速還清房貸，也就是可以每雙周還款一次，提前償還部分貸款，在本金繳得快前提下，利息也可望減少，讓房貸戶加速還清房貸。滙豐銀該房貸專案僅到本周四（14）日為止。
渣打銀則是針對原屋融資推出新的方案，最低可以享有年利率1.56%起跳，且還可以免帳款費用，最高可以享有1萬元的地政設定規費補貼。
原屋融資通常有兩項狀況，第一為原來的房屋沒有貸款或是已經繳清貸款，因資金需求申請房貸，第二為房子有貸款但是因為資金需求增貸。
目前金融市場上銀行推出的原屋融資貸款年利率，最低約1.8%上下，而渣打銀推出的方案，最低可以享有年利率1.56%起跳，還可以免帳款費用，最高可以享有1萬元的地政設定規費補貼。
渣打銀指出，該方案針對自家優先理財的財富管理客戶，要成為渣打銀優先理財客戶，資產必須達300萬以上，其次，或是申貸房屋經過渣打銀鑑價，達到台北市或新北市2,000萬以上，或是其他地區1,500萬元以上。如果是一般客戶，房貸年利率最低則是1.66%起跳，但不適用小套房。
全球最頂級飯店品牌進駐台灣！據悉，凱悅集團最高端品牌「柏悅」（PARK HYATT）確定進駐信義計畫區A7（原中國信託總部大樓），且同步帶入集團另一個設計潮牌安達仕酒店，投資額度逾200億元，直接對戰富邦集團可能引進的富邦瑰麗酒店，信義計畫區頂級奢華飯店戰正式開打。
台北市信義計畫區中信金信義總部大樓（A7），日前由外資私募基金RIANT CAPITAL子樂投資公司總裁詹偉立，與大陸建設旗下子公司碩河開發聯手拿下，據悉該案頂級飯店品牌已拍板定案，確定由凱悅集團最頂級品牌「柏悅」、設計型精品飯店安達仕酒店（ANdAZ）兩大品牌進駐，雙方已簽訂MOU，將在近期正式簽約。
睽違27年，繼台北君悅酒店之後，凱悅酒店集團在台再開新據點，主要是相中A7位於信義計畫區核心的絕佳地點，且位於正市中心的頂級市場「完全無競爭對手」，讓凱悅酒店集團一直積極爭取。
據悉，詹偉立引進該集團兩大品牌主要著眼於管理方便，以及飯店服務資源共享考量，加上凱悅酒店集團提出的經營管理費用、條件等較其他競爭對手來得好，還有品牌特殊性高，使柏悅雀屏中選。
按照凱悅集團規劃，「柏悅」房間數約200間左右，每晚平均房價可達1.2萬元，屆時將成為國內最頂級的城市型觀光飯店；安達仕酒店則是凱悅旗下精品酒店，訴求時尚活力的品牌元素，房間數約300間，每晚平均房價將挑戰萬元。
據了解，子樂投資與碩河開發將砸逾200億元（含土地成本）打造A7，全案將規劃45層樓高的複合式國際地標大樓，包括頂級飯店、一到三樓為大型頂級品牌做為旗艦店的精品購物商場及展演中心等。
除了A7將引進柏悅、安達仕以外，富邦人壽在A25有很高的機會將引進知名奢華酒店瑰麗酒店（Rosewood）。惟全案尚未定案，包括四季（Four Seasons）、麗思卡爾頓（Ritz-Carlton）、聖瑞吉（St. Regis）等奢華品牌合作的也在評估合作中。
目前信義計畫區以台北W飯店、寒舍艾美酒店、台北君悅酒店三雄鼎立，以及寒舍艾麗酒店、Home Hotel等設計型酒店，比起台北西區，信義計畫區酒店房間供應量相對有限。
知名品牌群聚 吸引高端客 【記者黃冠穎／台北報導】
台北市信義計畫區是國內城市型飯店的指標，台北W飯店、寒舍艾美酒店、台北君悅酒店三雄的動態是業界關注重點，也因為地價高昂、地點難尋，自從四年前寒舍艾麗開幕之後，暫無新業者加入戰局，因此A7、A25將引進那些新品牌，自然備受關注。
W飯店、寒舍艾美的房價向來分居國內城市型飯店的前兩名，扮演撐盤的要角。
以今年前七月來說，依據觀光局統計資料顯示，W飯店平均房價8,525元，年減一成，住房率74.99%，微幅衰退；寒舍艾美酒店平均房價8,487元，年減5%，住房率80.95%，成長近五個百分點。
至於龍頭台北君悅平均房價5,862元，年減8%，住房率66.83%，增加約三個百分點，整體呈現價跌、量微增的狀況。
飯店業者分析，陸客衰退對觀光飯店有些微影響，加上國內會展不如往年熱絡，不過，日韓、港澳、星馬等客群都偏愛台北西區，也是導致近年西區飯店較東區蓬勃的原因之一。
近年信義計畫區飯店的另一個挑戰是蓬勃發展的百貨頂級美食，搶食餐飲客源，不過，寒舍、君悅等業者都有會員忠誠計畫，基本盤穩固。
無論是柏悅酒店或瑰麗酒店都是國際知名奢華品牌，對台北信義計畫區吸引國際頂級客群有不小的幫助，未來將與現存的業者產生哪些競合，也是市場的焦點。
目前進入台灣的超奢華酒店品牌不多，除了文華東方之外，四季、麗思卡爾頓、聖瑞吉、安縵、悅榕莊等赫赫有名的品牌都尚未進駐，柏悅、瑰麗進入台灣市場也可望為台灣開啟新的視野。
台積電3奈米新廠究竟落腳何方，受到關切，據最新的訊息指出，落腳台灣的機率大增，明年上半年就會選擇設廠地點，預定投資5千億元左右。
台積電3奈米新廠落腳台灣的最大問題，還是水、電供應穩定與否，日前上任就發出豪語，將留住台積電在台灣設廠，並透露，台積電有意將3奈米廠設在南部科學園區台南園區，但是，台積電並未具體回應。
綜合媒體報導，雖未正式表態，但是，台積電透過非正式的方式指出，若「政府協助解決3奈米所需的水、電、土地及環評，投資金額高達5,000億元的3奈米投資計畫，應會留在台灣」，實際的設廠地點預定明年上半年決定。
台積電中國南京廠預定在本月12日舉行進機典禮，董事長張忠謀傳可能親自出席，新廠預定在第4季由台灣南科12吋晶圓廠移出16奈米設備，明年下半年量產中國當地客戶需求16奈米晶片；將會是中國最先進製程。
台積電也加碼在台灣投資，南科廠商開始興建5奈米新廠，2020年進入量產階段；3奈米廠應會留在台灣。
蘋果下世代旗艦新機發表倒數計時。據了解，蘋果對於新品相當有信心，樂觀預期i8將是其史上最熱銷手機，為確保備貨與製造順利，已要求i8主要供應商鴻海集團等相關業者，提早備料、儲備人力，以實現在農曆年前達成新機備貨總量逾1億支的目標。
在儲備人力方面，也是史上首次通令供應鏈提早近半年，在9月就開始調度明年農曆年跨年製造新機的人力。
蘋果預定，將在美國西岸時間9月12日（台灣9月13日）召開新品發表會，市場盛傳今年適逢iPhone誕生十周年，因此新機款式與設計都有突破的變化，銷售與備貨速度也將牽動台灣重要科技廠商鴻海、台積電、大立光、臻鼎、台郡等蘋果概念股第4季至明年營運成長動態。
遭到市場點名的蘋果供應商未評論單一客戶訊息。
不過，蘋果內部、業界已傳出，因應市場潛在需求旺盛、原物料供應吃緊與價格波動，相關供應商應提前準備，包含人力儲備，進而實現在農曆年前達成新機備貨總量逾1億支的目標。
蘋果並未對外發布新機備貨數量，不過若上述傳言屬實，今年第3季至明年農曆年前的新機備貨數量有望創下歷史新高，也反映蘋果對於新品的信心與樂觀預期。
因應市場需求盛況，業界也早已傳出，蘋果在內部郵件要求旗下售後服務部門相關員工禁止休假，時間約在9月17日至11月4日，主要是因應廣大消費者非常興奮與期待即將到來的新品上市。
而外傳蘋果為確保旗艦機種高品質與生產順利，蘋果也已向台灣主要PCB廠商下達指示，包下台郡、臻鼎、華通等多數產能支應。
儘管蘋果供應商拒絕評論單一客戶訊息。不過，相關蘋果PCB供應商的大陸廠區也已逐步進入生產白熱化階段，從廠區作業觀察，研判盛況將至少一路延續至明年農曆年。
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