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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
信義全球資產（Sinyi Global）最新統計，第3季北市商辦平均售價維持在每坪83.4萬元，價格止跌回穩，平均租金為2,123元，同樣維持平盤走勢，空置率則由前一季的6.08％，上升到6.35％。整體而言，辦公需求仍然強勁，預估第四季價量表現可望更上層樓，但租賃市場明後年供給量增加，短期內租金上漲力道有限，空置率也會反轉向上。
從第3季商辦市場買賣交易來看，整體平均售價持平在83.4萬元，A級以上辦公表現優於大盤，B級辦公售價略有下跌，信義世貿商圈及站前西門商圈則是表現相對強勢的商圈，售價仍有小幅上漲，分別來到97.7萬元及69.7萬元。 整體毛租金資本化率落在2.45％，變動並不明顯，租金資本化率最高者仍是站前西門商圈的2.83％，資本化率最低的則是敦南商圈的2.32％。 租賃市場方面，第3季每坪租金維持在2,123元，其中復興南京商圈的漲幅最高，上漲2.76％，來到1,839元，其餘如站前西門商圈及南京四五段商圈租金也都呈現小幅上揚，敦北民生商圈則是少數租金下跌。 空置率方面，因本季有合庫中崙總部大樓啟用，也釋出部分待租樓地板，因此空置率小幅上升至6.35％，但其他商圈多數向下收斂，顯示租賃需求仍然穩定成長。
內科廠辦市場，價格同樣止跌回穩，平均售價維持在50.8萬元，平均租金上升至每坪1,142元，西湖、文德、舊宗三個商圈的租金都呈現上揚，顯示內科租賃需求穩定。 信義全球資產經理王維宏指出，由於房市利空因素逐漸消失，第3季買氣較去年同期明顯回升，辦公室價格不如去年那麼看空，不但市場成交量回升，預期房價修正的幅度也減少，接下來又進入傳統商辦交易的年底旺季，預估第4季價量表現可望更上層樓，但租賃市場明後年供給量增加，短期內租金上漲力道有限，空置率也會反轉向上。 (工商時報)
桃園市首件公辦都市更新招商案出爐，昇陽建設企業獲最優申請人，市府昨（26）日表示，後續雙方議約並預計今年底完成簽約、2022年完工，成為桃園市首件公辦都市更新招商實施的示範案例。 桃園市政府表示，昇陽建設以符合綠建築、智慧建築及耐震等標準進行建築規劃設計，使全案兼顧環境永續、便利及安全，另以「公益性、公共性及可及性」概念，規劃連續性開放空間。昇陽未來按推動目標需完成社會住宅及公益設施包括中壢派出所、集會所及樂齡學習中心等，其中社會住宅戶數依核定發布實施的事業計畫而定，公益設施則至少提供2,404平方公尺樓地板面積。
桃園市府說，中興巷基地位於中壢國小北側，為中壢區重要老街區，區位環境及土地權屬條件極具投資前景及價值，在於中壢區是桃園市重要都會核心的行政區，近年內陸續完成舊市區活化規劃，隨著機場捷運與桃園捷運藍線動工營運，中壢老舊市中心的更新活化更趨急迫，經鄭文燦市長實地勘察，具體指示應結合社會住宅等公益設施作為桃園市公辦都更示範基地，深具指標性意義。 桃園市中壢區興南段中壢老小段100地號等10筆土地都市更新事業實施者案簡稱「中興巷公辦都市更新案」在8月31日召開甄審委員會議，綜合評選昇陽建設企業選為最優申請人。 (工商時報)
相較於台北市商辦平均租金緩和盤整，內科廠辦租金行情則有明顯上揚，信義全球資產調查顯示，包括西湖段、文德段與舊宗段三大商圈廠辦租金都上漲，顯示內科廠辦租賃需求穩定。 其中，內科三大商圈中，具捷運優勢的西湖段廠辦租金最高，為每坪1,281元，同時因供給吃緊，空置率更低至僅1.16%，不僅遠低於內科另二商圈文德段、舊宗段空置率約8.5%，也是台北市各辦公商圈中最低，租賃需求穩定。
不過文德段、舊宗段廠辦租金也維持緩步上漲，文德段為每坪1,075元，舊宗段更站上每坪900元關卡，達904元。 信義全球資產經理王維宏表示，西湖段因具捷運地段優勢，廠辦對租客吸引力遠大於沒捷運的文德段及舊宗段。
新竹科學園區發展飽和，用地不足，中小型掛帥的半導體廠商，外移園區不約而同青睞台元科技園區，連外資廠商也聚集，IC設計群聚效應尤為明顯，被業界稱為「牧場」，研發工程師就像游牧民族般，容易跳槽或被挖角。 新竹科學園區最缺地，加上進駐園區已無優惠利多，上、下班又容易塞車，一些中小型半導體廠商紛往區外移，距離竹科不遠的竹北台元科技園區成為外移廠商鍾愛之地。 台元科技園區是裕隆集團旗下台元紡織與文生開發共同開發的民間科技園區，分期開發已到第7期，最近新完工第7期的10層樓辦公大樓，預計笙科電子、碧中科技、矽力科技等廠商陸續進駐，估年底園區將突破1.8萬人。
進駐台元科技園區的上市上櫃公司超過30家，其中，以IC設計群聚效應尤為明顯，包括聯發科旗下的晨星等多家子公司、慧榮、松翰、旺矽、晶宏、力旺、矽創、富鼎、豪勉、立積、通嘉等，外資則有嘉柏微、毅豐、思睿、立隼、訊崴等。 半導體業表示，相較於竹科園區，台元科技園區大樓新穎，整體生活、休閒設施的便利性高，但群聚效應就像「牧場」，研發工程師像游牧民族，容易跳槽或被挖角，尤其有些外資公司根本就是中資，瞄準富有經驗的研發工程師挖角，薪資以台幣換算為人民幣計，工程師換棟樓或換個樓層，跳槽薪水增加2~3倍，很具吸引力。
口袋不夠深的買方，恐怕要跟雙北房屋說掰掰！據房仲業者調查，六都今年第3季民眾購屋預算多較前季上揚，僅台中市跌近9%，漲幅最多的是新北市22.4%，平均購屋價格來到1224萬元，直逼台北市的1371萬元，專家表示，雙北房價界線逐漸模糊。 中信房屋第3季宅指數調查顯示，房市落底回升，民眾購屋信心增加，連購屋預算也提高。相較上季同期，新北市購屋價格上漲最多，平均自1000萬元增加至1224萬元，增幅22.4%，台南市也從718萬元成長到834萬元，桃園市則從791萬元漲至861萬元，台北市較為持平，本季平均購屋價格1371萬元僅增1.63%。
中信房屋副總經理劉天仁表示，台北市與新北市的購屋預算逐漸趨近，代表捷運可及性增加，購屋民眾對於雙北界線逐漸模糊，若以同樣的預算，在台北市可以購買約27坪房子，但在新北市有機會買到50坪房子。 東森房屋研究中心副理于靜芳認為，雖北市房價有修正，但總價帶易破2000萬元，因此民眾眼光多會轉往鄰近、房價相對低的新北市。 倒是台中市購屋預算略微下降，降幅8.88%。住商不動產中區協理賴萬認為，購屋預算下滑可能是買方對物件接受度更大，可以接受更大屋齡或更遠的區域。
就算遇上「民俗月」，房市仍淡季不淡。中央銀行26日公布8月全體銀行購置住宅貸款餘額增至6兆5,301億元，建築貸款（土建融）餘額也增至1兆6,826億元，均續創新高，且因基期效應，年增率也雙雙上揚。 央行官員表示，8月下旬進入民俗月（農曆7月），但不少新完工個案，趕在8月21日前完成交屋，激勵房貸餘額增加至6.53兆元、連續6個月創歷史新高，月增229.2億元，且觀察六都當月移轉棟數月增4.2％，均顯現淡季不淡。 土建融餘額8月更罕見大增逾百億元，達108.21億元，餘額1.68兆元已連續5個月創新高，年增率維持在3.08％的相對較高水準。 銀行房貸主管指出，今年以來房市一下冷一下熱，買氣還是沒有完全回溫，眼看只剩最後的第4季、也是房市旺季，建商提前在8月開始布局，籌備促銷周轉金及新推案，打算從928檔期啟動一波衝刺，期延續買氣到年底，激勵土建融大增。
央行官員認為，房市餘屋供給還是居高不下，目前全靠自住客撐場，銀行也積極推出低利率優惠房貸搶客，賣方讓價幅度加大，應是買方進場的主因；就八大公股銀行8月承作首購族的「青年安心成家方案」餘額來到6,169億元，月增67億元，占比由7月9.38％上揚至9.45％。 據聯徵中心統計，自住購屋人占比約85％；央行官員認為，9月上半個月買氣應會暫歇，但下半個月進入928檔期的熱銷先行階段，如果建商及賣方仍釋出善意，加大讓價空間，能獲得自住客認同，不排除9月房貸及土建融餘額會雙雙延續上揚趨勢。
宏普建設、三井不動產合作忠孝新生飯店案今日舉行動土典禮，董座段津華表示，現在房地產市場確實不好，尤其豪宅市場有供給過多問題，現在面臨去化問題，因此大坪數產品有很多議價空間。 段津華強調，現在市場轉為買方市場，是好的現象，房價才能得到合理修正，現階段市場上只有剛性需求產品賣得動。面對市場變化，宏普建設也調整經營策略，過去多以推出住宅產品為主，但現在將轉為五成為住宅、五成為商用不動產。 宏普第4季進入交屋高峰，包括新莊AMAX、淡水有逸天、文華麗舍等三大案；宏普表示，雖然房市不佳，不過三大案目前退屋率極低，目前手中可推案眾多，未來五年業績無虞。
三陽工業（2206）坐擁兩岸三地（台灣、大陸與越南）大筆資產，「資」色誘人，未免公司投資價值遭低估，昨（26）日法說會上透露，不排除將辦資產重估，市場估增值空間高達200億～300億元，帳上資產總值可望三級跳。 三陽透露，市場估算開發利益上看350億元的海外三地工廠土地開發計畫，明年將啟動，由轉投資越南VMEP河西廠開發案打頭陣，後續越南同奈廠、大陸廈門廈杏廠也將伺機搬遷開發，成未來貢獻三陽投資收益的重要標的。 三陽昨天召開法說會，表達看多明年業績的立場。三陽主管指出，今年在機車內銷量成長下，估全年整體營收金額應可維持與去年相當的水準（扣除去年底軍車標案一次性收入37億元）。明年在二輪與四輪（汽車）事業業績同步成長下，估全年營收將有5％～7％的成長空間，回升至350億元的水準。
三陽指出，今年國內機車銷售大爆發後，料明年將出現微減，三陽的機車內銷成長動能也將受到壓抑，不過明年外銷將成長適時補位下，對於明年整體二輪事業營收仍看好會繼續成長4％～5％。 三陽解釋，公司過去兩年大舉投入新機種開發，今年第4季起將陸續投入外銷市場，看好明年機車外銷量將重返成長軌道。 對於明年四輪事業的展望，三陽也是正面看待。三陽主管預估，明年汽車銷量將可達1.35萬輛，營收貢獻可望較今年增加6億～10億元。 此外，三陽今年上半年毛利率提升至18.91％，歸功於過去推動二輪機種平台整合、兩岸三地採購集中、人力控管等效益顯現。看好明年毛利率將會較今年再增加0.5～0.8個百分點，挑戰20％大關。 在資產開發題材上，三陽主管透露，目前公司帳上資產價值約137億元，但多年沒有重估，不排除近期會辦理資產重估。市場預估，三陽資產重估後，增值空間上看200億～300億元，資產總值將三級跳。 三陽主管表示，國內資產以內湖舊廠開發的策略性辦公大樓為最大標的，日前將部分樓層出租予星宇航空，每月有約500萬元的穩定租金收入；內湖潭美街940坪土地也將著手開發。 (工商時報)
奇景光電（納斯達克代號：HIMX）宣布已與買方簽署合約，處分一項在2007年至2008年所取得的直接投資，該投資標的主要營運地點位於中國，提供顯示器驅動IC後段封測服務，業務涵蓋晶圓凸塊、晶片測試和封裝，交易總價款為3,200萬美元，稅前處分利益約為2,304萬美元，稅後處分淨利約為2,074萬美元，折合新台幣超過6億元，相當於貢獻每ADS（美國存託股份）盈餘12美分。
奇景光電此項投資的原始金額為896萬美元，持有該投資標的公司14.46%股權，為少數股權，投資期間並未加入該公司董事會，亦未參與其管理，奇景相信該投資的策略價值，已較投資初始時下降，因此決定在投資10年後進行處分。處分此投資所得款項，將用於支應部分奇景今年的重大資本支出。 該交易須經相關政府機關核准後，方能決定交易完成日，預計於第4季底前完成交易。
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