|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂(Zora #212) 林莊婷(Tracy #235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
地價稅的稅基--公告地價於2016年全國平均調升三成，也拉高地價稅，引來各界不滿。今年修法通過將公告地價從三年一調改為兩年一調，各縣市預計在今年底討論、明年元旦公告，據了解，六都都傾向「微調」，不會像2016年大漲。 台北市地政局官員表示，10月底會先開公開說明會，12月提交給地價評議審議委員會討論，再決定2018年的公告地價，目前看起來，北市的地價並沒有上漲，由於去年北市公告地價是負2.43%，明年會否再下跌、抑或止跌回升，12月中地評會開完就會有結果。 新北市地政局主任秘書徐鳳儀表示，公告地價需考量財務政策、民眾稅負能力與地方特質等因素，待市場調查出來後，才有辦法擬定政策，現在談漲幅還太早。 台中市地政局長張治祥表示，初步了解，台中市各區地價持平，市議員及業界多建議不宜再調高，市府會考量市價狀況並參考民間反映，作出合適的決定。
高雄市、台南市地政局一致指出，近兩年房產行情平穩，基本上傾向微調，不會有去年逾30%的大幅調漲。 高雄市地政局長黃進雄表示，近兩年房產市價大致平穩；剛竣工的鳳山77重劃區和仁武84期重劃來看，因相關土地使用獲改善，房價往上走高。但其他區域因建商讓利，行情下修。明年應不致大幅調整，傾向微調。 台南市地政局長洪得洋表示，近兩年房產行情維持平穩，該局將於10月2日起在各地政事務所分別舉辦十場公開說明會，蒐集各界意見，作為地價評議委員會評議參考，以合理調整地價。 地價調整公告後，地價資料會經由地號進入稅務系統，明年11月開徵地價稅適用。
去年地價稅年增逾三成，主要因公告地價調整首年地價稅收增幅會較為明顯，但在發展觀光條例、住宅法的地價稅減免因素影響之下，財政部保守看今年地價稅收，預估與去年水準相當。 外界稱萬豪酒店條款的發展觀光條例第49條去年底通過，可對於觀光遊樂、旅館業等適度減免地價稅與房屋稅。由於各縣市的自治條例尚未訂定、報財政部備查，財政部官員預估對於今年的地價稅影響不大。 至於住宅法對於出租房子給弱勢族群的公益出租人，地價稅、房屋稅可適用自用住宅優惠稅率，雖對於地價稅會有一些影響，但整體來看，官員認為，與去年水準不會相差太多，仍須等最終估計數字出來才可確定。 稅捐稽徵處認為，2016年公告地價調幅約三成，根據財部統計，去年地價稅為938.9億元、年增31.97%。
北市商辦空置9年來最好！但土地與商用不動產交易量卻旺季不旺。據高力國際統計，相較北市主要辦公商圈空置率均低於10%，商用不動產今年前3季交易總額不到300億元，土地交易也僅775億元，恐成為2009年來首次低於1000億元的狀況。
由於供給有限，今年第3季北市辦公商圈空置率大幅下降，高力國際執行董事楊慧明表示，預計要等到年底信義區南山廣場完工釋出，空置率才會上升。不過雖然空置率偏低，卻未反映在租金上，由於南山廣場和聯合報大樓完工在即，預租順利，將造成各大樓租金競爭激烈。 第3、4季一向是商用不動產和土地的傳統旺季，但商用不動產今年第3季只有105億元，高力國際調研服務董事李日寶認為，其中中國信託銀行以35億元，將信義區統一國際大樓數個樓層移轉於同集團的資產管理公司，就貢獻1/3，「第4季若再不加油，今年全年度連『保5』（500億元）都有困難。』 土地交易狀況也相對疲弱，李日寶表示，還好有日前新店中央新村北側重劃區標售案，貢獻57億元，否則第3季成交金額連300億元都不到，交易非常低迷。
年底前大型商用不動產與土地標售案，尚有中國電器不動產、汐科 U-TOWN 廠辦大樓、華亞科技園區廠房、志嘉水曜大樓、三商美邦人壽的長春金融大樓、全球人壽民權大樓、機場捷運A3站土地等。 但第一太平戴維斯研究部丁玟甄分析，就算全部成功標脫，成交總額也不足以填補與去年之間的差距，因此第4季交易金額是否爆大量，也持保守看法。
鼓勵都市更新推動，政府釋出多項都市更新容積獎勵，但其中一項目「△F5-1」（內容有建築設計、無障礙環境、都市防災等）的容積獎勵審議，常被詬病定義不明，由都更委員主觀認定，造成都更案不確定性。北市副市長林欽榮昨宣布，要將「△F5-1」從過去的「審議制」調整為「行政審查制」，意旨確立檢核標準，並減少在都市更新審議會中的不確定性，降低都更實施者風險，預計年底將修法上路。 包括建築設計、無障礙環境等項 台北市都市更新容積獎勵共計有△F1至△F6等六大項，各項獎勵容積皆有明確評定標準與計算公式，唯有審議建築設計、無障礙環境、都市防災等項的「△F5-1」，獎勵無明確的審議標準，實質核給額度都是由實施者說服都更委員，導致都市更新不確定性大，甚至可能在都更權利變換階段都還要斤斤計較，讓實施者與都更戶難有明確承諾。
林欽榮說，市府未來將會擬出詳細檢核表，送至都更會審議確認；未來實施者將透過建築師檢核是否有符合檢核表條件來確立可得到多少容積獎勵，再透過都更處及都更會幹事會審查，最後交由都更會大會備查，讓實施者在送件後就能有底可換到多少容積獎勵。 而對於「△F5-1」原本由都更會認定，現改成檢核表及建築師簽證，將如何說服核發標準公正？林欽榮說，雖然是由實施者透過建築師去檢核，都更處、都更會也會做好把關責任，若認為有不符合標準，隨時都能干預。 而若檢核表不夠明確，就失去標準化意義，但若過於精細，那是否會影響到本來就難標準化的建築設計等項目？林欽榮解釋，依照檢核表，實施者再依照基地條件挑選可達成的項目，認為這樣反而能讓設計更多元化。
北市西門町知名老字號餐廳門卡迪咖啡近日貼出「暫停營業，進行內部改裝工程」公告，網友盛傳是因為房東想比照隔壁NIKE租金行情，大漲租金到一年3200萬元，因此撐不下去，在網路上引發熱烈討論。 不過記者電話查証，員工說，網傳3200萬元太誇張了，至於是暫停營業，還是不再開了，員工說，老闆說暫定兩個月後重新開張，但是否如期開張，也不確定。 「門卡迪咖啡」位於成都路，在網路擁有大批粉絲的經典卡通與遊戲收藏家張哲生，近日經過發現大門深鎖，門上貼了一張印著「暫停營業，進行內部改裝工程」的公告，慨嘆「沒想到這一天還是來了」。 他在臉書貼文說，店長表示，因為隔壁三層樓透天店，今年初被運動品牌NIKE以年租金3700萬元向北市府租下，所以門卡迪的房東決定跟著調漲房租，這使得不堪負荷租金的他們只得改變營業模式，才能繼續生存下去。
張哲生說，在暫停營業之前，門卡迪已經解散了甜點團隊，在百貨公司販售甜點的櫃位也全部撤掉了 ，並且大幅縮減廚師陣容，未來將轉型成只剩下一樓店面的餐酒館。他發現門卡迪的臉書專頁已經關閉，真心希望他們只是暫時歇業。 此一消息在網路上引起網友熱烈討論，有網友傳出房東要跟進漲租到一年3200萬元，有人對一年3200萬元持疑，認為太高了，有人回應，不要懷疑，西門町的房租就是那麼誇張。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，近年不少國際品牌看上西門町觀光人潮，競相以高租金卡位。例如去年11月服飾品牌 H&M 於捷運西門站6號出口前的新世界大樓設立1500坪的亞洲最大旗艦店，一度傳出月租金近千萬元，在門卡迪咖啡旁的三層樓透天店，也被運動品牌 NIKE 以年租金3700萬元（月租金約為308萬元）向北市府標得。 她表示，西門町一級店面屢創高價，讓租金持續飆升，多數屋主在合約到期時便趁機漲租，不少老店即使有很好口碑，穩定客源，但付租能力不夠，往往也只好另覓他處營業。
為強化多元發展利基，中石化（1314）擬結合集團中工（2515）、京華城等資源，啟動資產開發版圖；除高雄佔地7公頃、20公頃的特貿5、特貿6土地外，也將利用大陸一帶一路戰略及東南亞新興市場崛起所帶來的契機，開拓海外版圖。 據悉，仰光因外來企業進駐投資，租金報酬達10％，後續又有公寓法的外來住宅投資條件放寬規劃，中石化將先以緬甸仰光一地主合建的住宅建案作為海外資產開發佈局的試水溫起點。 另，高雄土地開發將以鄰近特貿6的一塊490坪土地，推出小型高端住宅建案試水溫，總銷規模約50～60億元。
中石化總經理余建松表示，海外土地開發期盼透過中工的工業區開發專業，帶動後續就業人口牽動的住宅、商業資產開發模式，推出符合環保、節能和吸碳的綠色建築，並以緬甸、越南、菲律賓、印尼及柬浦寨等地作為探索評估地區。 以緬甸仰光為例，過去外來人士進行緬甸資產投資，僅有使用權，對建物、土地不得持有，惟4月發佈的公寓法對2萬平方尺、6層以上建案，放寬可有40％出售予海外人士投資持有，10月將公佈施行細則，實為推動緬甸資產開發之契機。 據悉，緬甸對外商資產開發有持股不得超過80％規定，中石化正進行當地資產開發公司設立，公司將持股80％，透過與仰光一地主合建模式推進，預計今年底、明年初拍板定案，投資規模約500萬美元。 此外，中石化位於高雄多功能經貿園區的高雄、前鎮兩處舊廠區土地（特貿5、特貿6土地），待為期兩年的市地重劃階段，預計108年開始推動。 (工商時報)
兆豐銀為衝刺房貸業務量，已在上月結盟信義房屋仲介通路，擬藉此大舉擴充案源，兆豐銀更訂定業績目標，除了今年底前要新增200億元房貸，明年更進一步以300億元為目標，兩年合計至少要新增500億房貸授信，市占排名也要從現在的第12名，晉級進入前10名。 相較不少房仲業者同時和超過10家銀行業者結盟，信義房屋則對於合作的金融業者，限縮在五家之內，除了和兆豐銀，其他和信義房屋合作的業者，還包括了中信銀、北富銀、玉山銀、三商美邦人壽等四家，兆豐銀是現在信義房屋結盟的五家銀行中唯一的公股行庫。
在信義房屋五家結盟的銀行中，中信銀與北富銀已晉身房貸市占率前五大，金融業者概估，有不少案源，應是來自房仲通路。 擔保品方面，兆豐銀對於房貸案源，將鎖定北市、新北市、桃園等三大地區案子為爭取主力，其中，由於桃園才剛升格為直轄市，因此兆豐銀相當看好當地物件的發展潛力，使桃園在雙北市之外的其他地區脫穎而出，與雙北市並列為兆豐銀擬擴張房貸業務的三大目標區。 兆豐銀內部評估，由於現在房市成交量，特別是自住戶交易，有超過8成都來自於房仲通路，加上兆豐銀實體通路有限，僅100家國內分行，兆豐銀決定結盟品牌房仲通路，在最短時間內爭取最多案源。 (工商時報)
兩年前發生的台南震災，將進行都更重建，並確定由龍頭銀行台銀挑樑，對此台南市政府已於昨日發出雙方的「建築融資備忘錄」簽署儀式通知，將在本周簽約。台灣金控董事長呂桔誠屆時將至台南與南市府代理市長李孟諺完成簽約，這也將成為台銀在今年6月推出「老危重建都更」專案貸款計畫以來，最具代表性的案例。 台南市都發局指出，此次和台銀進行的都更建築融資合作計畫，將包括維冠大樓、大智大樓兩棟樓的重建，全案預計將在108年完成，台銀將分別給予3.2億元及3億元的融資援助，合計總金額為6.2億元。
據了解，早在閣揆賴清德任台南市長時，就已領軍南市府親自操盤維冠、大智兩棟大樓的災後重建及融資計畫，本身也是台南人的呂桔誠對此案更十分重視，親自站上第一線全力推進此案，雙方洽商歷時近3個月，在賴揆北上之前，包括利率、貸款年期、融資額度等重要條件，大致已經拍板定案。 南市都發局表示，此次台銀基於協助震災的受災戶，因此提出的融資額度，以及利率，都相當的優惠；其中在建融利率方面，據悉，台銀基於協助災後重建，因此特別給予優利，建融利率將不到2％，比起市場上的平均利率水準至少低2碼。 根據台銀今年6月提出「更新重建優惠貸款」專案，符合資格的老、危樓住戶，可申請全額貸款，此次由於台銀給予融資重建的標的是台南震災倒塌的兩棟大樓，因此除了專案內容本身已有的優惠條件，台銀還將提供其他優惠。 (工商時報)
長虹建設（5534）昨（27）日公告攜手宏盛建設合作台北市長春段土地開發案；長虹建設表示，該案位於台北市長春路、建國北路附近，未來公司將擔任興建方，宏盛建設則為地主，全案基地面積約556坪，目前正規劃產品中。 宏盛建設位於台北市建國北路二段、長春路口附近土地，決定攜手長虹建設合作開發。
長虹建設指出，雙方過去共同合作過「長虹大鎮」建案，彼此間合作愉快，因此決議再次合作。新案預計宏盛分回67%，長虹建設為33%。 長虹建設表示，全案基地面積約1,838平方公尺、約556坪，目前產品規劃中，宏盛建設將擔任地主角色、長虹建設則為興建方，公司預計投入12.5億元打造此案，工期為首次建照變更後1,615個工作天完成。 據宏盛建設原先規劃，北市長春段案將興建地上23樓、地下五樓大樓，已在今年7月底動工，將有85戶產品。接下來新案在與長虹建設攜手合作後，產品可能略做調整再推出。
接近客戶、投資新產品與自動化需求，光寶科宣布將在中國大陸投資約35.5億元，包括以生產SSD為主的蘇州新廠、為了汽車電子新產品而成立的常州新廠，廣州廠則為了手機相機模組而斥資11.5億元購買新設備。 光寶科投資大爆發，繼去年中宣布將斥資100億元在高雄成立汽車電子事業新廠與高雄營運中心，並於今年中動土汽車電子新廠之後，光寶科昨日宣布計畫在常州、蘇州分別設立新的汽車電子廠、SSD廠，並將擴增廣州廠手機相機模組產能，總額高達35.5億元。
光寶目前汽車電子相關產品涵蓋車內照明、汽車車燈主燈與輔助照明燈、尾燈、電動車窗驅動馬達等，並開始切入環車影像鏡頭、防撞感測元件，不過以營業額來說，車燈與車內照明占比最大、成長率也最高，汽車電子相關產品現在以廣州廠、高雄廠為主力生產基地。 隨著光寶科在汽車電子的產品線擴增，光寶科表示，常州新廠將設立在光寶科的華中營運中心附近，以生產精密度較高的車用電子新產品為主，光寶董事會初估對常州廠投資額為3,500萬美元、相當於10.5億元新台幣左右。 另一個新成立的蘇州廠，雖然現在NAND缺貨缺得一塌糊塗，導致光寶儲存裝置部門營收大受影響，可是光寶科董事會仍通過將投資4,500萬美元成立蘇州廠，光寶科僅表示選擇在蘇州建廠主要考慮到接近客戶與供應鏈上下游。 而廣州廠區也因為添購機器設備由董事會通過11.5億元的投資案，主要用於手機相機模組。光寶科在第2季法說會時表示，相機模組下半年的資本支出將達10～15億元，將引進自製的新自動化設備，希望下半年的資本支出能讓相機模組明年營收成長至400～500億元，相當於比今年大幅成長20～30％。 (工商時報)
座落台灣高速鐵路新竹站特定區內的暐順經貿大樓昨（27）日落成啟用，成為新竹縣首座聚集商辦、商旅、休閒購物合一的複合式大樓。地上20層、地下4層的SRC、RC造大樓，樓高約99.9米，規劃「6+PLAZA」購物廣場、商辦空間、商旅、觀光住宿與餐飲服務，預料將成為高鐵新竹站區匯集人流的新聚點。 暐順經貿大樓鄰近高鐵專用區與新竹生物醫學園區，更以空橋與新竹內灣支線六家火車站、高鐵新竹站相連。由在新竹地區深耕經營逾30年的暐順營造，2013年取得交通部高速鐵路局新竹高鐵商業區地上權開發經營案，斥資超過30億元打造。
董事長林清和表示，首波營運啟動是商辦空間與酒店式公寓部份。6樓商辦公間由雷格斯-Regus經營管理，酒店式公寓則由安捷國際公寓負責經營，規劃126間套房，每間套房約9至27坪，日租金2,600元起。 安捷國際公寓董事長陳品峯強調是從物業跨入飯店首家，也是新竹地區首家酒店式公寓，預訂明年1月開幕。 林清和指出，2016年與麗緻餐旅集團合作在新竹市創立竹湖暐順麗緻文旅，開幕迄今住房率超過7成，約有8成是商務客，看好新竹是台灣科技產業重鎮，加上近年備受矚目的竹北生醫園區，預期彼此能產生磁吸聚落效應，也能帶動經濟發展，看準大新竹地區商務市場規模，將成功經驗複製到暐順經貿大樓，並展現集團累積多年的商辦空間建設與服務經驗。 他說，6+PLAZA預計第4季試營運，1、2樓將引進具有休閒、時尚風格專門店，3樓規劃兒童遊樂、才藝學習、居家生活等品牌，4、5樓為特色餐飲區，預計將有近75個品牌廠商進駐，將成為新竹縣首座聚集商辦、商旅、休閒購物合一的複合式大樓。 (工商時報)
來思達（8066）為拓展亞洲、南美、中東家具銷售市場，昨（27）日代新加坡子公司LF SALES控股宣佈，董事會決議取得創辦人謝貞德個人投資包括美國、新加坡與香港等三家標的公司51％股權，累計全球計有15家轉投資公司均納入集團之內，預計Q4即可納入合併營收，估計可為全年營收添成長動能。來思達昨日股價亦受惠營收可望激增利多，終場上漲1元，以124.5元作收。 來思達全球21家公司，目前還有6家是謝貞德100％持有，包括前述三家計有15家公司持股51％，此次透過新加坡子公司取得謝貞德擁有100％持股的三家公司51％股權，其中包括以18.4萬美元取得美國LIFESTYLE MENA的51％股權、以30.3萬美元取得新加坡LIFESTYLE ASIA的51％股權、以265.2萬美元取得香港LIFESTYLE SAM的51％股權。
來思達指出，前述三家標的公司主要皆從事家具批發買賣業，LIFESTYLE MENA主要銷售市場為沙烏地阿拉伯、科威特、黎巴嫩等中東地區，LIFESTYLE ASIA主要銷售市場為韓國與菲律賓等亞洲地區，LIFESTYLE SAM則以智利、秘魯、烏拉圭等南美地區為主，與來思達及原有各子公司銷售市場並無重疊。 預計取得前述三家標的公司後將有助於擴展來思達在亞洲、南美、中東家具市場銷售業務，提升集團整體營收及獲利。 除全球組織布局調整外，來思達亦遊說在中國供應廠能轉型美國製造，且自今年起啟動中國出口轉內銷，內銷部分已於上海虹橋開出首家經銷旗艦店，預計在中國經銷代理帶動下，有望3～5年展店至300家，且準備併購除家具品牌之外的居家品牌、床墊品牌甚至通路品牌，以擴大集團在全球家具市場的零售版圖。 (工商時報)
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。