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房產新聞
產業新聞
都更條例修法，台北市政府對中央提出的六大修法建議，獲中央正面回應，營建署副署長王榮進昨（29）日表態，除了協議合建的租稅減免、公辦都更同意比例待協調外，其餘完全贊同或部分同意北市府建議。
行政院8月底首次審查都更條例，會中台北市副市長林欽榮親自領軍出席，並在會中提出六項修法建議；台北市昨日舉辦2017台北市都市更新論壇，台北市政府會中也再次重申對於修法的立場與訴求，獲得內政部營建署的正面回應。
行政院政務委員張景森致詞時表示，政府要加速都更沒有太多理論，都是實務問題，地方站在第一線推動執行，意見最重要，「台北市經驗是值得立法參考」。
台北市政府會中再次提出六大修法建議，第一、公辦都更的實踐應著重公益性及必要性的程序規範，刪除二分之一私地主同意的限制；第二、明定實施者得以代拆，或請求政府代為拆除的正當程序規範，並增加協調機制；第三、協議合建比照權利變換享有稅負減免；第四、公辦都更的出資人也可擔任建照起造人。第五、應明訂都更審議會處理爭議的權責，且容積獎勵額度應該明確化；第六、中央應訂定權利變換選配作業範本，讓地方有所依循。
王榮進表示，代拆與協調機制，以及公辦都更的出資人也可擔任建照起造人都可接受，第五點的容獎額度明確化也相當贊同；至於公辦都更取消二分之一同意限制、稅務減免、選配規範，部分同意。
圖／經濟日報提供
面對房地產冷淡市況，近幾年建商大多減量開發、保守推案，然而已連續下滑3年的建照執照核發件數及總樓地板面積，都在今年雙雙回升。專家提醒，雖然市場對房價接受度轉好、建商購地意願提升，但成屋市場的賣壓仍不容小覷，尤其該特別當心推案量大的重劃區。
內政部統計資料顯示，今年1至7月平均每月核發建照件數2,005件、總樓地板面積為233萬平方公尺，分別比去年同期增加11.1%及11%，總樓地板面積以商業類增加61.64%最多，住宿類住宅減少0.95%。主要集中在6都，占總面積68.2%，其中以桃園市核發292萬平方公尺、台中市227萬平方公尺、新北市188萬平方公尺最多，與去年同期相比，高雄市增加59.2%最多、新北市增加35.1%居次、桃園市增加23.2%為第3，僅有台北市為負成長。
法規變革刺激申請量 商業面積大增
內政部表示，國內建照件數、總樓地板面積在2008年遭逢金融海嘯後大幅下降，至2013年高峰後，連續3年呈現下降趨勢，直到今年1至7月出現反轉上升現象。瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛分析，經過去年房市最差的狀況，今年中古屋交易量約有2成復甦、中南部土地買賣量增，建商開始願意購地推案，不管從市場前端或後端來看，信心面都比去年好很多，加上房價修正到一定程度，買方意願也有回升跡象。
黃舒衛補充，諸如屋簷、雨遮等建築法規明年起有所改變衍生的部分搶照潮、建商爭取新興重劃區的開發時程獎勵容積、台北市都市更新通過案件增多等等，都是建照數量與面積回升的主要原因；另一方面，政府對商業區開發規範趨嚴，建商提高收益型的商業設施比重，著眼長期穩定的租金收益，創造現金流形成趨勢，使商業類總面積大幅成長。
使照呈現遞延效應 餘屋去化壓力仍大
對照建築物使用執照的核發件數、總樓地板面積自2012年上升後，在去年開始下降，今年1至7月核發使照件數為1萬2,623件、總樓地板面積1,563萬平方公尺，分別比去年同期減少3.92%及4.68%，是延續建照自2013年高峰後下降的遞延效應，換句話說，使照為建照的落後指標。
總樓地板面積6都中以新北市258萬平方公尺、台中市224萬平方公尺、桃園市212萬平方公尺最多；與去年同期比較，台南市增加32.97%最大、新北市增加30.88%居次、台中市增加19.4%為第3。總樓地板面積以住宿類住宅占50.76%最多，工業、倉儲類占23.89%居次，但與去年同期比較，工業、倉儲類增加21.56%、住宿類住宅量縮17.64%，市場明顯出現變化。
「建商有開發時間及資金壓力，建照量增不能斷定為房市復甦」，淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰觀察，最近數月以來，使照核發數量均超越建照是個問題，代表市場將有大量供給產生，去年整體新案銷售率還不到3成，可見餘屋去化的賣壓之大，當建商、投資客、中古屋同時在市場競爭，民眾心理又預期房價下跌，推案量過大、機能尚未到位的重劃區會是重災區，預估接下來市場為價跌、量微升走勢
台北市長柯文哲下午出席台北市都市更新論壇，行政院政務委員張景森也蒞臨聆聽台北市經驗和建議。柯文哲致詞時指出，台北市屋齡30年以上的房屋約有55萬戶，佔台北市房屋總量的55％，為了整體市民安全，需要更健全的都市更新制度，同時需要透過公私協力，共同改革都更效能。
柯笑談，世大運時，他曾問過國際大學運動總會（FISU）現任主席、俄國籍馬提辛（Oleg Matytsin），有沒有碰過颱風、地震等，沒想到50多歲的馬提辛竟然都沒有遇過，柯也開玩笑說「那你活在世界上幹嘛？」
話鋒一轉，柯文哲指出，台灣的房子被地震搖一搖、颱風掃一掃，還有白蟻，過去的技術加上台灣的氣候特性，整個台灣的房子都需要大幅更改，但不能只靠政府，而需要公私協力，因此他請副市長林欽榮擔任召集人，成立專案小組處理這個問題，在前兩次的論壇提出30項需改革項目，目前已完成20項，剛好中央也要修改都更相關法令，在地方實際執行時發現有很多問題，也會建議加入此次的修法。
張景森致詞時表示，都市是一個共生的地方，簡單說你的事是我的事，都市更新沒有什麼個人的事情，是個集體權利義務無法分割的群體，在保障少數不同意戶權益的前提下，這還是公共事務，因此要有一個做決定的機制。
此外，張景森認為，過去有個錯誤觀念，認為都市更新是建商跟住戶的事情，政府為什麼要介入建商跟住戶之間私人的事情？都市更新在都市更新條例中，就是基於公共目的，促進都市機能發展，這是公共目的，只是執行方式不同，但都要透過政府、權利相關人、實施者等3方一起協力，即使是由民間實施，也是政府的事情。
透過前述觀念，張景森說，希望從都市更新條例修法、健全都更制度，行政權與司法權之間協調，以及從產業趨勢分析都市更新發展方向等角度，不但建立一個合理正當合法的程序，來保障少數個人權益，最重要的是，改善整體都市環境。
從台中清水起家的建商振堡建設，2015年傳出財務危機，旗下建案「振堡富域」遭法拍，全案總土地面積3千餘坪，僅有其一約1800餘坪土地拍出。預計下月12日，針對餘下2筆建地，將進入4拍，底價較1拍，下修近6成。
根據司法院公告，10月12日將4拍的2筆大里區土地，債務人為陳金蘭、允瑞富建設（即振堡建設）、李靜智等人。分為2標，其一拍賣約778坪土地，底價1.02億餘元，其二拍賣約700坪土地，底價9650萬元。對照該物件去年2月1拍底價，至少有2.2億元以上水平，此次重啟拍賣，底價等同打4折。
寬頻房訊發言人徐華辰表示該筆法拍案，原先分為3標拍賣，其中1筆土地面積1816坪於2015年3拍拍出，換算土地得標單價約14萬元。他認為，「房市反轉後房市買氣銳減，連帶影響土地交易價格，而重啟拍賣後，法院需再重新估價，土地價格的修正、加上債權減少，是造成拍賣底價大幅滑落的主要因素。」
維冠大樓與大智市場重建都更案取得台銀融資 0206地震造成台南市永康區維冠大樓、東區大智市場及歸仁區幸福大樓倒塌，市府感謝各界第一時間熱烈捐款援助，並感謝台灣銀行提供優惠的融資貸款協助，重建工作終於邁向最後一哩路。2017年9月29日於市府舉辦記者會，由台南市代理市長李孟諺、台灣銀行董事長呂桔誠、維冠大樓都更會理事長楊寧延、大智市場都更會理事長李銘塗，共同簽署維冠大樓及大智市場重建都更案合作意向書，兩案預定於2020年重建完成，受影響民眾即將返家！
李代理市長表示，0206震災後，計有900多戶土壤液化住宅皆已完成補強或地盤改良，500多戶紅黃單受損住宅也已完全修復。尤其土壤液化的住戶多集中在安南及新市區，有的是整棟或連棟的20戶，是由區長及工務局同仁挨家挨戶開說明會，取得全部住戶同意書才得以施工扶正；目前中西區文和街住宅已於2017年2月完工，受影響民眾已入厝，另一6戶的幸福社區重建也運用拆遷補償費及善款來重建，感謝吳宗榮副市長親自督導，讓這些土壤液化及紅黃單的住戶重建工作順利完成。
李代理市長指出，本次簽署意向書的維冠及大智市場大樓皆屬集合性住宅，市府已協助兩大樓的重建會找尋品質信譽良好的建築師及營造團隊進行設計，但因資金缺口較大，市府也曾洽詢各家銀行，之中很多細節及期待需協調，直到一個多月前報告時任市長的賴清德院長經過評估，認為台灣銀行實力雄厚、企業形象好、也最有誠意，台銀董事長呂桔誠同時也是台南子弟，一接到訊息後即與市府接洽，願意提供相當優惠的九成貸款，其中維冠大樓約為3.2億的貸款額度，施工期間的貸款利息則由市府補貼，完工後將提供最低利0.56％的貸款利息條件。
李代理市長強調，非常感謝台灣銀行呂董事長回饋鄉里，及台銀團隊的協助，他們不是把這件重建案當作一門生意，而是當作一項志業與功德，讓受影響民眾心中的一顆石頭放下，這兩棟大樓順利完工後，屆時一定邀請大家一起入厝吃湯圓。
兩案都更會楊理事長及李理事長也向各界表示感謝，感謝社會各界愛心援助、市府團隊一路幫忙及台灣銀行的優惠貸款條件，其中維冠都更會李理事長感心的說，市府對維冠居民始終溫柔對待，協助解決任何困難，不但迅速協助通過都更計畫，也協助處理維冠鄰地侵占的問題，才能讓重建順利執行。
都發局表示，市府於0206救災完成後即積極投入重建工作，除拆除具公共安全之虞的倒塌建物外，亦協助各大樓凝聚共識、重建家園，於2016年迅行劃定更新地區，輔導分別成立維冠金龍大樓及大智市場重建更新會，作為都更重建的實施主體。
在兩都更會楊理事長、李理事長用心推動下，於2017年7月以高達9成的同意比例，提送事業計畫及權利變換計畫書送審，市府更協助將各行政流程採簡化、併行方式辦理，縮短重建期程。兩案更新事業及權利變換計畫已於2017年8月29日審議通過，順利完成更新審議的重要里程。
在善款補助部分，市府提供維冠重建戶近1.6億元及大智市場重建戶約1億元，項目包括都更規劃、建築設計監造、建物拆補、租金補貼、重建期貸款利息、重建工程等補助，即時解決地震發生當下受影響民眾居住困境並協助克服重建經費籌措問題。
而在都更審議期間，台灣銀行深知都更審議後的關鍵在於重建資金，多次主動與市府洽商融資貸款方案，並表達協助0206震災重建亟具公益性，應善盡企業之社會責任，發揮資金融通功能，故提高大智及維冠重建案融資成數，減低災民負擔，共同協助重建進行，讓未來重建工程能如期如質於2020年重建完成。
此外，歸仁區幸福大樓，採一般重建方式進行，目前建築設計已完成並申請建照，重建貸款亦獲台銀同意核貸完成，資金均已到位，地下室拆除工程已於7月動工，預計下個月底大樓主體工程即可開工。市府深刻感恩各界的愛心捐助與援助，讓台南走過震災，攜手重建，逐漸弭平地震所造成的傷痕。
富邦金代子公司富邦人壽今天公告，將位於嘉義市新生路與忠孝路口的「耐斯王子大飯店暨耐斯廣場購物中心」，以總價新台幣48.307億元賣給耐斯廣場股份有限公司，處分利益約4.88億元。
富邦人壽說，持有該不動產已逾8年，基於活化資產，適時實現獲利，因此今日董事會決議以48.307億元將該不動產賣給耐斯廣場。
「耐斯王子大飯店暨耐斯廣場購物中心」為富邦人壽於2009年8月以43億元購入，當時就回租給劍湖山世界股份有限公司。2015年底因應劍湖山世界股份有限公司的組織調整及聚焦產業考量，轉由其新設子公司耐斯廣場承租至今。
商辦市場冷清，壽險業成重要投資交易者。富邦人壽昨(29)日公告13億元買下內湖科學園區的麗嬰房總部，並買後租回給麗嬰房。同時公告48.3億元賣回「耐斯王子大飯店暨耐斯廣場購物中心」給耐斯廣場，出售利益為4.88億元。
壽險業今年出手買賣商辦大樓及土地的案例不多，國泰人壽今年3月以23.27億元買下松江、長春路口的力麒建設土地，預計三年內蓋商辦大樓，之後時隔半年，終於出現大型壽險公司交易商辦大樓案例。
「麗嬰房總部大樓」 位於內科文德段陽光街321巷及365巷交叉口，地上6層、地下2層，總建物面積約3,637坪建物，面對萬坪永久性綠地瑞光公園，為文德段知名廠辦大樓；富邦人壽表示，麗嬰房總部大樓近堤頂交流道，開車約3分鐘可上國道一號，交通便利，是少有地段好且整棟大樓產權單一的個案，所以決議買下大樓。 富邦買下麗嬰房大樓後，將回租給麗嬰房，享有租金即時收益，富邦估投資報酬率達3%以上，為優質不動產投資標的。
不過，同樣附帶租約的商用不動產，富邦人壽在嘉義市的商辦大樓交易卻採另一種策略，2009年8月富邦以43億元購入「耐斯王子大飯店暨耐斯廣場購物中心」，並回租予劍湖山世界，劍湖山世界後因組織調整及聚焦產業考量，轉由其新設子公司耐斯廣場有限公司承接飯店及購物中心。
相關人士透露，央行前年起3次降息，將利率降至極低水準，讓耐斯集團興起「租不如向銀行抵押貸款」念頭，因此以48.3億萬元買回大樓轉向銀行貸款，富邦人壽也獲利了結。
圖／經濟日報提供
房地產回穩，銀行重新搶攻房貸市場。國內不動產房貸龍頭銀行－土地銀行董事長凌忠嫄表示，房地產市場目前「平穩」，第三季有看到一些量出來，預估今年整體成交量較去年成長，土銀今年前八月承作房貸已較去年同期增加300億元，目標是今年全年房貸餘額較去年增加500億元。
土銀主管透露，不動產授信成長幅度擴大，今年前八月房貸餘額已達8000億元，較去年同期增加300億元，年底還有大筆土建融分戶貸款到位，預估房貸餘額從現在至年底，還會再增加200億元，因此預期全年可增加500億元。
對於目前的房市情況，凌忠嫄以「滿平穩的」來形容，她說整體成交量有增加，但要有廠商讓利以後，才可能增加交易量，購屋族追價的情況，現在還是不太可能發生，所以房地產市場還是平穩的狀態。
由於國內投資不振，加上早兩年房貸市場低迷不振，近日似已見走穩，近來已經有不少公、民股銀行推出低利，喊出年底要衝刺房貸業務，凌忠嫄表示，挑選好的房貸客戶，土銀當然也可以給一些優惠利率，但利率怎麼給還是要看個案。
土銀目前土建融餘額2450億元左右，今年目標是成長50-60億元，土銀主管表示，財政部日前招標台北、高雄和台中的公有土地，標購情形都很好，也都有成交，這具有帶動效果，看好土建融後市，最近才剛剛開始成長而已，畢竟土建融這部分因為已經走低兩、三年，也跌了一段時間了 。
國銀瘋搶競爭的房貸放款，彰化銀行總經理施建安表示，在投資客縮手的影響下，房市交易量與價格雙雙走跌，銀行對於不動產後市看法相對保守，基於授信風險控管，不會加入殺價搶貸之列，目前房貸利率維持在1.7%以上。
值得注意的是，受到景氣與不動產市場趨緩的影響，彰銀的房貸逾放比有逐漸攀升的跡象，今年第2季房貸逾放比0.39%，較去年同期0.24%增加15個基本點（一個基本點等於0.01%）。彰銀解釋，主要是有客戶房貸遲繳所致，但整體而言仍在控制範圍內。
為拉高存放利差、響應政府政策，施建安30日在法說會上表示，今年將繼續深耕利差較高的中小企業、綠能與外幣放款，全年放款成長以3%~5%為目標。
彰銀積極調整放款策略，將目標鎖定利差較高的中小企業、海外市場與外幣放款，並調降政府公營事業放款，今年上半年，來自中小企業放款比重將近三成，房貸比重27.5%、大型企業22.6%，政府放款比重僅5.6%，其中，中小企業放款年增幅8.6%。
展望後市，施建安指出，後續將考量Tier 1客戶量及資本適足率因素，調整資產配置，除了中小企業放款外，目前也正在洽談光電產業放款，預期全年放款可增加3%～5%。
台積電選定南部科學園區的台南園區興建3奈米製程新廠，科技部部長陳良基表示，非常歡迎台積電繼續投資台灣，擴大產業群聚效應，台積電的投資也表示「加速投資台灣專案」的支持，科技部承諾將全力協助設廠事宜打造友善投資環境。
台積電3奈米製程預計在2022年量產，也將是AI應用爆發之年，陳良基強調，AI技術應用的爆發離現在還有4到5年的時間，正好是台灣各產業導入AI研發的絕佳時機，今天新廠地點選定南科台南園區的台積電，還有日前宣布在高雄園區投資設廠的華邦電子，都展現出積極的企圖心，產學研都應該對台灣未來科技發展有更大的信心，期望此項重大投資能夠喚醒更多企業界積極投資新科技，也鼓勵更多的人才投入。
東森國際現況與活化資產獲利預估
東森國際（2614）昨（29）晚公告售出在上海投資的堆場（貨櫃集散站）東森企業發展公司100％股權，售價3,270萬美元，處分利益為6,702萬美元，約新台幣20億元，每股獲利貢獻2.66元。公司董事長廖尚文表示，未來事業發展重心放在新零售、新媒體與健康生技。
東森在上海外高橋的堆場土地有248.56畝，這次整個公司出售，交易對象為境外公司，預計10月份先取得兩成訂金，年底完成交易。由於東森企業發展是由遠東倉儲航運（巴拿馬）股份有限公司百分之百持有，東森國際也公告對遠東倉儲增資300萬美元，用來還清銀行貸款，以利東企出售。
廖尚文指出，景氣不佳、企業瘦身，出售已經獲利之投資，有助下波投資資金注入，集團出售獲利資產，包括關渡土地的78億元，不獲利的東森山林酒店9億元、共計87億元。
活化資產所獲資金轉進有前途的東森雲數位媒體，以及在票券市占70％的墨功公司投資，另集團旗下東森購物也新設東宇直銷公司，以健康生技、美容保健產品銷售為主。
由於海運累虧數大，使東森每股淨值降至6元，這次出售東企股權，是站在股東權益上所做考量，可提升每股淨值。買方允諾，上海東企原有業務將持續進行，東森國際在上海投資的東森物流與東森報關將與東企持續搭配合作。未來東森電視股權若也順利處分，每股淨值將回升至票面價以上，並可配息。
待東森電視順利出售後，目前負債僅約5億的東森國際將成為零負債 ，未來將持續在兩岸新零售、新娛樂媒體、健康生技產業做投資、為公司創造下一波的有效投資收益。
東森國際發言人鄭應娜透露，東森新聞雲目前每日流量有1,200到1,300萬人次，未來集團對東森新聞雲將會再投資2到5億元，包括購置SNG轉播車，透過網路播放最新即時新聞，以發展成為國內第一大數位雲端媒體公司為目標。
東森國際今年上半年營收為62.91億元，虧損1.29億元，EPS-0.19元，法人原估全年虧損近3億，有了出售東企20億元獲利入帳後，估計全年EPS在2元以上。
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