工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

不動產市場的「賣點」儼然來臨，第4季求售、招商中的大型商業用不動產，罕見高達1,000億元，其中不乏「天菜」級指標案，其中以駿馬1號REITs、南港調車場都更案等，「賣相」最佳，吸引游資蠢蠢欲動。

最新調查顯示，房市進入下半年以來，賣方市場逐漸遠離、買方市場明顯占上風，霖園集團蔡鎮宇的寶豐隆興業頻頻逢高調節、處分資產；光是第4季至少總底價1,000億元的資產求售、招商案，其中不乏叫好又叫座的「天菜」。

據調查，「賣相」最佳的以駿馬1號、南港調車場都更案，最被看好，被視為「天菜」級指標案。

最近房地產逢高出脫氣氛濃厚，使市場上待售大型指標案愈來愈多，光是200億元起跳的資產求售案，就有信義計畫區身價250億元的中信銀松壽路總部大樓，仍在待價而沽；即將完工通車的捷運松山線上，宏盛國際金融中心大樓，也以全棟200億元求售中。

另外，還有一筆台北市身價200億元以上的指標大案正物色買家，準備求售，但目前尚未浮出檯面。

第一太平戴維斯總經理高銘頂表示，駿馬1號REITs總底價80.6億元，所屬3棟不動產，包括國產實業全棟大樓、中鼎大樓部分樓層、漢偉資訊大樓部分樓層，標售總底價分別為35.16億、31.6億、14.1億元，具有都更、出租報酬率等題材和優勢，詢問度相當熱門，預計11月4日正式開標。

南港調車場都更案則更是「三搶一」的超級大熱門，仲量聯行董事總經理趙正義指出，現階段買家仍手握現金伺機進場，像總投資額高達286億元的南港調車場都更案，就吸引潤泰集團、國泰人壽、冠德「三龍搶珠」，炙手可熱；惟市場上租金報酬率要達到2.875％物件，不易到手，除非開價回檔修正，市場才會「先蹲後跳」，因此後市不必太悲觀。

記者徐義平／專題報導

房價正值相對高點的台灣房市，未來將面臨6大問題待解，包括人口紅利流失、空屋率攀升、國際化進度、房地產稅改、營建業多角化經營及實現居住正義的手段。

人口紅利流失 左右房市

根據國家發展委員會發布資訊，50年後台灣人口將從2300多萬下滑至1660萬人，其中超過4成人口是年齡65歲以上的老人，若總人口轉呈負成長時程提前、人口結構快速老化、高齡化時程加快，也代表住宅需求減少，預期空屋率將持續攀升。

宏大估價師事務所所長卓輝華指出，其實目前高房價不是供需問題，光就前供需關係來看，2026年推估住宅需求量約1050萬戶，但是目前都市與非都市土地的住宅供給量估計可提供1244萬戶，並非供不應求。

針對目前空屋問題，信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，政府其實應該制定一套合宜的租稅制度以及專法管理，促使屋主願意將房屋釋出出租，專營租屋市場的業者也有法可以依據，這塊市場自然便會茁壯。

建商多角化經營

記者林美芬／專題報導

房市交易冷，夾在建商與買家間的代銷業者感受最深；代銷公會透露，在建商不願降價、買家退場觀望下，以預售及新成屋為主的代銷業者早就叫苦連天，部分中小型代銷根本不敢接大案，以免成「夾心餅乾」。

代銷業者抱怨，站在代銷立場，不在乎房價高低、只在乎有沒有成交量，代銷業沒實力跟政府對嗆，也不敢要求建商降價，經營早陷入困境。

不在乎房價高低

代銷業者指出，建商這幾年口袋賺飽飽，也夠深度，大型建商前幾年買地成本低，對抵抗這波政府打房能力相對強，加上低利率環境未變，建商度過寒冬能力大增，只有部分地區小型建商不支出場。

代銷業者直言，政府要逼建商降價，但建商一個建案時程起碼5年，政府短期的房市控管，怎有辦法立竿見影，讓建商配合降價；根據好房網調查，今年北台灣928檔推出新案，甚至有11個案開價再創新高。

大建商先建後售

不少有實力大型建商甚至早預售市場、採取「先建後售」，代銷業者只能苦撐。

某代銷大老透露，一些中小型代銷早就不敢輕言接案，因接案後就得花管銷費用，但市場低迷，若賣不動，等於血本無歸，不如不接，以求保命度寒冬；大型代銷則是想辦法延長個案銷售簽約期，最好是從預售賣到新成屋，免得預售市場不好，到新成屋市場時，案子又被搶走，等於一切成空。

工商時報【記者曾麗芳╱台中報導】

在「雙鐵、雙快」重大交通建設加持下，台中市北屯舊市區已成為自住型購屋族的最愛，包括富旺、大毅、勝美等建商，爭相卡位北屯區松竹路周邊推案，新案每坪單價在26至32萬元，與鄰近的11期每坪上看40萬元相較，北屯區價格平易近人。

目前北屯區松竹路周邊新推案，包括富旺的「米蘭雙星」、「勝美松竹」及大毅的「家風景」新成屋。

富旺國際董事長林正雄表示，自從74號快速道路101年底全線通車後，帶動太平區新光段、北屯區廓（郭換部）子段等重劃區房價一飛衝天，短短3年來，房價漲幅達5成以上，目前每坪單價已站上20萬元以上。

林正雄表示，房地產無論投資或自用，最佳策略就是「跟著政府腳步走」，重大建設在那、就到那買房。放眼大台中，目前台中市北屯區最被看好的標的以舊社公園為圓心，半徑在1公里範圍內的區域。

富旺國際建設事業處總經理徐啟銘表示，北屯區擁有「雙鐵、雙快」的加持，雙鐵指的是捷運綠線與台鐵高架捷運化，雙快指的是74號快速道及國道3號豐原-潭子段計畫。

其中，捷運綠線與台鐵高架工程在舊社公園附近交會；而國道3號豐原-潭子線在旱溪東路一帶與74號快速道路銜接。徐啟銘表示，4條交通幹道對北屯區的聯外交通具有「打通任督二脈」的功能，帶動北屯區房市上漲。

根據台鐵等相關單位的資料顯示，台鐵台中高架化工程預計104年底完工、捷運綠線將於106年底完工；至於國道3號豐原-潭子線，則於110年上半年完工通車，該路段被稱為大台中高速路網的「最後一塊拼圖」，顯示該計畫的重要性。

看好北屯區的未來發展潛力，富旺位於松竹路、興安路口附近的「米蘭雙星」預售案，日前動工興建，產品規畫43至65坪、96戶，零店面，總銷15億元，基地距舊社公園、台鐵松竹站約800公尺，便利交通成為自住型購屋者的首選，潛銷預約期已破3成。

同樣位北屯區松竹路上的大毅「家風景」、「勝美松竹」等新成屋，因位於11期與14期雙重劃區間，同時坐擁崇德、昌平等熱鬧商圈，生活機能佳加上交通便利，新成屋每坪已站上「3」字頭。

〔自由時報記者洪瑞琴／台南報導〕南市第一個民間自辦的合作大樓都更招商，開出每坪底價一百二十萬元招標，結果流標，反倒讓市府將著手辦理的「中國城暨運河星鑽區段徵收」暫鬆口氣，未來協議價購免得「暴衝」。

合作大樓都更招商案，基地四百六十一坪，都更會原本以每坪八十萬元公開招標，但由於內部意見歧異，部分所有權人主張提高底價，因而半途撤標；整合意見後，十五日以每坪一百二十萬元招標，結果乏人問津。

是否調整底價 月底會員大會再議

都更會理事長郭宗雄表示，中正路連結海安路，極具發展潛力，鄰近合作大樓的一塊基地，甚至開出每坪兩百萬元待售。市場機制「有賣就有買」，是否調整招標底價，俟十月底會員大會再議。

以實價登錄情資，目前中正路交易行情每坪八十四萬元至四十七萬元不等；而中正路與西門路交叉口的「南市地王」，公告土地現值每坪八十九萬餘元。

房產界人士認為，除了底價因素，因台北「文林苑」事件影響，建商對於都更案開發趨向保守評估。合作大樓雖達到都更門檻，但其中擁有十三％地上所有權的一位「大戶」尚未同意，另還有六位土地所有權人完全失聯，屆時開發若有任何問題，得由建商概括承受，是造成投資卻步的原因。

合作大樓都更案是中西區舊城區發展指標之一，延宕近二十年的「中國城」更新計畫，併與「運河星鑽」採「跨區區段徵收」方式進行整體開發；主要計畫已獲內政部都委會審議通過，成為南市第一個公辦的大樓重建都更案，亦是重要指標。市府預計明年展開實質徵收作業，以及籌編三千萬元拆除中國城。

由於兩個都更案基地位於中正路軸帶，都發局不諱言，合作大樓招商案連帶影響未來中國城市價徵收價碼，預估十七億元，尚是未知數。中國城暨運河星鑽都更案面積十二．七九公頃，其中中國城佔一．八三公頃，公有地達八十九％，私有地只佔一．八％，其餘為公私共有。

（中央社記者羅秀文台北19日電）藍天集團在中國大陸投資商場15年，擁有資產總值達新台幣1200億元，董事長許崑泰說，要找到又好又便宜的土地必須有耐心，看好未來若在大陸發行REITs，資產將翻一倍。

藍天本業是筆電（NB）代工，1998年前開始在中國大陸投資IT賣場百腦匯，藍天持股100%，目前在中國大陸一線和省級以上城市擁有24家店，包括18日正式開幕的武漢店。

近幾年電子商務快速崛起，加上及民眾消費習慣改變，不少大陸3C賣場陸續倒閉，百腦匯卻屹立不搖，成為大陸資訊(IT)連鎖賣場第一品牌，成功關鍵在於找到又好又便宜的土地和持續創新。

許崑泰說，中國大陸有13億人口，商機龐大，未來百腦匯還是會積極拓點，目前握有15個在建項目，總面積達140至150萬平方公尺，將在未來3年陸續開幕。

他說，大陸近年來土地成本高漲，要買到又好又便宜的土地難度提高，但集團土地開發團隊超過100人，光是負責買地的就有20到30人，持續在大陸獵地。

許崑泰說，做商場是很辛苦的行業，前面投資期很長，從談土地、開幕到賺錢要花10年的時間，包括花 3年談土地、蓋房子要3年、開幕前3年賠本，第10年才開始賺錢；「雖然週期長，但只要開始賺錢，就可以賺一輩子」。

他說，商場講求的是永續經營，需要很低的成本，才能立於不敗之地。就像買東西，性價比高的，永遠不會吃虧。

許崑泰表示，藍天集團的商場都是自地自建，雖然週期長，但自行購地蓋商場成本最低、效益最好，看好藍天是長期投資的好標的。

他說，大陸房地產飛漲，貴的土地買不起，便宜的跌價 3成也不會吃虧，要有耐心尋找位置好、人流量大的土地，並等待回收。

談到中國大陸房地產後市，許崑泰說，大陸住宅市場供給過剩，未來幾年合理的走勢應該往下；商用不動產有固定的租金收益，不擔心跌價。

他說，不動產證券化(REITs)在歐美、日本很發達，中國大陸目前雖然尚未開放，但預期未來也會走上這條路。

許崑泰指出，商用不動產是很穩定的收益，藍天在商場、辦公、飯店 3大項目都有涉獵，未來一旦大陸開放商用不動產證券化，以商用不動產收益率7%計算，看好REITs帶動資產價值極大化，資產可望翻一倍，屆時藍天會是最大受益者。

由於在一線城市布局已久，且土地價格大幅飆漲，未來百腦匯將在大陸二線城市積極拓點，包括下周開幕的蘇州店，預計未來3年總店數將增加至33家，朝50家店的目標邁進。

至於是否跨出大陸以外的市場？許崑泰說，暫時沒有打算，但有研究，上市公司業績壓力大，會努力回饋股東。

對於PC事業是否會與商場事業分割？許崑泰說，PC是本業，不會切割，藍天的PC主攻利基市場，還蠻賺錢的，今年預估賺新台幣7到8億元，貢獻每股獲利(EPS)1元，加上逐年成長的商場事業，目標每年整體EPS達到5元。

百腦匯籌畫回台上市已久，藍天策略長林群表示，百腦匯預計明年上半年以F股登陸興櫃，最快明年底轉上市交易，並與REITs雙軌進行，即使回台上市後仍可繼續推動REITs發行。1031019