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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
國產署今年最後一批精華區設定地上權土地下月開標！全台北中南共8筆土地，總面積5750.5坪，權利金底價總計達10.7億元，地上權存續期間皆為70年。專家分析，因地租糾紛不斷，建商對地上權土地目前多持保留態度。
權利金底價10.7億
這8筆精華區設定地上權土地，分別在台北市大安區2筆、台中市東區、太平區，及大甲區共3筆、高雄市三民區、鳳山區共2筆，屏東縣1筆，以鳳山區2725.9坪土地面積最大，底價3.4億元也最高。
國產署表示，土地多位精華地段，台北市大安區其中1筆近捷運忠孝復興站，地形方整，另筆位於捷運古亭站及中正紀念堂站間；台中市東區土地近台中車站，商機頗大，高雄市三民區土地近美術館環境佳。預計下周二在國產署中區分署舉辦說明會，11月6日開標。
創世紀不動產教育訓練中心總經理林宏澔表示，自台北市文山區「華固新天地」地上權住戶爆發地租糾紛後，許多建商對地上權土地多持保留態度。
但是，地上權土地也並非完全沒有利機，林宏澔表示，「若是坪數小、權利金底價較低，可以減少未來負擔高昂地租的衝擊，如台中市東區土地便相對合適。」但若像高雄市鳳山區近3000坪土地，未來若興建住宅，恐須考量住戶要負擔地租的接受度。
房市交易量脫離谷底，六都有73%的行政區今年前三季的買賣移轉棟數均較去年成長，其中台南安平、新北新莊、五股、鶯歌年增率均逾一倍，整體來說，除了台北市各區回溫較慢，交易量尚有逾一成差距外，其餘五都交易量多與2015年水準相去不遠。
根據六都地政局統計顯示，全台六都合計112個主要行政區今年前三季的建物買賣移轉棟數，有89個行政區年增率為正，亦即六都有近四分之三行政區房市交易優於去年同期，其中以台南安平、新北新莊年增率均達122%，增幅度最多，其中今年增率逾五成的14個行政區中，新北市共占近半的七個，台南則有安平、中西與善化三區，台中則有太平、潭子二區，而台北市則沒有行政區超過五成。
全國不動產企研室主任張瀞勻表示，六都建物買賣移轉棟數大增的行政區多具有重劃區多、新建案交屋量大的特點，建商在餘屋壓力下有感讓利，也促使中古屋大多數屋主看破現實、回歸實價行情，部分屋主則因不耐長期待售且有變現壓力因而降價出脫，在新成屋餘屋出清及中古屋急售壓力紓緩後，房市築底態勢明朗化，未來房價鬆動的機率將會降低。
張瀞勻表示，由於去年房地合一稅上路造成房市交易停滯，今年在買方對後市悲觀保守氣氛已明顯改善，六都今年前三季已有近半的行政區買賣移轉棟已高於2015年同期，顯示整體買氣漸回到前年水準，不過台北市整體交易量與前年同期尚有約13%差距，亦顯示受打房政策衝擊最大的台北市，房市回溫速度較緩和。
統計顯示，今年前三季六都建物買賣移轉棟數已有新北淡水、新莊，及桃園、中壢四區超過5,000件大關，共有12個行政區超過3,000件，然而去年同期僅有桃園的龜山及中壢二區超過5,000件，超過3,000件行政區也僅五個。
新莊位居亞軍 年增達122%
房市買氣回升，統計六都今年前3季建物移轉棟數，桃園市中壢區榮登賣座王，移轉量攀上6000棟，平均1天交易22棟，新北市新莊區以5206棟位居亞軍，年增幅達122%。專家指出，刺激交易量的共通點除重劃區多，新建案的讓利與屋主的降價亦是主因。
一掃去年買氣急凍的陰霾，今年六都交易轉熱，1至9月累計建物移轉量已超過15萬棟，較去年同期增加15.6%，其中前5名行政區的交易量表現突出，桃園市中壢區6056棟最多，新北市新莊區、桃園市桃園區及新北市淡水區皆逾5000棟，名列第5的台中市北屯區則有4369棟。
建設亦帶動買氣
從年增率來看，前5名皆較去年同期增加，以新莊區量增1.22倍最多。除因建案「鴻邦世界花園」、「超級城市」等交屋推升，全國不動產新莊中央加盟店店長陳志明指出，也因中古屋回歸實價行情，因此有不少買氣撐盤。
表現最亮眼的桃園市中壢區，不僅較去年同期成長17.3%，該區的移轉量也佔全市總量的1/5。
台灣房屋智庫經理江怡慧表示，除因高鐵桃園站特定區近期的交屋潮外，近年桃園市長鄭文燦在高鐵桃園站特定區推動多項建設，也間接帶動買氣。
除了受惠於高鐵桃園站特定區外，全國不動產中壢龍岡加盟店店長李欣政指出，過嶺重劃區也有新建案交屋潮的挹注，加上海華商圈、內壢以及龍岡地區皆屬近年交易熱區，且多數區域的單價甚至修正到1字頭，吸引買方回流。
龜山區量縮最多
雖然六都之冠由中壢榮膺，但量縮最多的也在桃園市龜山區，該區不僅將去年同期賣座王拱手讓人，移轉量更減少75%之多。江怡慧表示，龜山區從去年同期的5561棟，量縮到今年的1731棟，主要是去年4至6月有大量A7合宜住宅交屋潮，平均每月有破千棟的交易量，致使今年同期落差較大。
綜觀六都前3季表現，全國不動產企研室主任張瀞勻指出，能擠進交易熱區前5名有一大共通點，無非是重劃區多、新建案多，建商在餘屋壓力下有感讓利，也促使中古屋大多數屋主看破現實、回歸實價行情，不過也顯見房市築底態勢明朗化，未來房價盤整鬆動的機率將降低。
許多民眾不滿房價長期被公設灌水，內政部為更真實揭露房屋單價，正研議於實價登錄網同步公布每筆交易扣除公設後的單價，讓民眾知道「錢到底花在哪」。
我國新建案、新成屋公設比動輒30%起跳，導致民眾花了千萬元買房，實際使用的坪數卻遠比購買的坪數少；今年公設不計價、推動實坪制的議題廣受討論，有民眾7月於公共政策網路參與平台提案「房價改實坪制計價，公設坪數可登記但不計價」，不到一個月便達5,000人附議門檻。
內政部次長花敬群表示，各界對「實坪制」的定義未有共識，但至少短期內政部可在資訊揭露部分更加精進；資訊揭露更完整後，民眾就可以自行判斷房屋價值是否合理、要不要購買。
花敬群透露，內政部正努力精進實價登錄揭露資訊，未來希望實價登錄的每筆交易資料，可以進一步區分為包含公設的建物平均單價，以及不含公設的建物平均單價，民眾自行比對後，便可得到更精確的建物資訊。
舉例來說，現行實價登錄是公布建物平均單價，若同時公布扣除共有設施後的平均單價，民眾就可比對出買房子的錢有多少是花在可能看得到、很少用得到的公設上，進而依自己需求，挑選符合喜好的房屋類型。
內政部地政司官員說明，現在實價登錄網站的交易單價是包含主建物、附屬建物、共有部分的平均單價，內部正討論扣除公設後單價的實際執行細節要怎麼做。
建案規劃 走向樸實化
內政部研擬於實價登錄網站同步揭露扣除公設後的建物單價，台經院副研究員劉佩真認為，短期不會有顯著影響，長期下來，若買方確實偏好公設比低的房屋，可能引導建商朝向樸實的建案規劃，產品區別將更明顯。
劉佩真說明，內政部這項措施偏向精進執行面細節，並非政策重大變革，加上房地產市場最主要問題在於供給過剩，因此即便實價登錄進一步揭露扣除公設後的單價，短期對市場影響有限。
當前市場屬買方市場，劉佩真認為，如果資訊更透明，對買方絕對是正面訊息，有助買方判斷產品價值是否符合自身需求。
小檔案 IKEA桃園旗艦店
交通部昨(17）日舉行招商大會，釋出1500億元的公共建設與採購商機，其中列在旗艦開發計畫的高鐵桃園站周邊開發案，傳出好消息。家具零售連鎖商場IKEA宣布將在桃園站打造全台最大旗艦店，總樓地板面積為2.2萬坪，投資金額為60億元，媲美鄰近華泰名品城。
高鐵局指出，青昇段434、435地號原本也有其他企業有意願投資，最後由IKEA旗下的牛奶投資取得50年地上權的合約。IKEA預計在桃園高鐵站旁打造全台最大旗艦店，總樓地板面積達2.2萬坪，獨棟經營，建物預計投資18到20億元，總投資額達60億元。
官員表示，IKEA就在站區旁邊，加上黃藍色企業識別標誌，非常顯眼。先前高鐵站旁的華泰名品城第一期和第二期已經陸續開幕營運，第三期工程預計在民國108年中旬完工。由於IKEA走的是大眾消費路線，和華泰名品城的商業機能有一定的區隔，兩者功能可以互補，IKAE完工後也能提高周邊生活機能。
預計IKEA最大旗艦店將在2018年獲得建照，並完成準備工作，進入建造階段，將在2021年完工營運，未來也可能開闢地下連通道與高鐵桃園站進行連接。
高鐵局在招商大會中指出，機場捷運通車後，完成北桃40分鐘捷運生活圈。高鐵桃園站周邊希望打造國際商務城，IKEA旗艦店就是高鐵車站特定區中第一家由外資投資的土地開發案。
為響應政府實施「太陽光電2年推動計畫」，友達近年來持續加速太陽能系統佈建，除了以屋頂型太陽能電廠為主力，更進一步拓展到地面型和水面型太陽光電市場，展現建置全方位太陽能電廠的能力。
友達建置屋頂型太陽能電力系統已累積多年經驗，電廠實績遍布全台，今年已完成多項屋頂型太陽光電專案，包含已完成併網的富邦媒體科技北區物流中心998kW太陽能電廠，以及和大工業廠房屋頂式停車棚499kW太陽能系統專案。在大型電廠方面，友達也已取得高雄中正預校7MW電廠標案和台中漢翔航空2.1MW電廠標案。
友達近年更進一步拓展建置類型到地面型及水面型專案，以滿足更多元的電廠建置需求。在地面型太陽光電方面，友達今年取得台南關廟垃圾掩埋場3.5MW太陽能系統標案，將使垃圾掩埋場兼具發電功能，創造更大的經濟效益。在水面型太陽光電方面，因案場位於水面上的環境條件，得以降低太陽能模組溫度，發電效率比屋頂型高3％～5％，因此政府近年來大力推動水面型電廠，友達今年已取得台南、高雄三起滯洪池標案，裝置量共達12MW。
友達積極佈建太陽能系統，至今年底在台灣單一年度裝置量將較去年成長近2倍，累積總裝置量將可達125MW。 友達針對各類型太陽能電廠的需求，持續開發符合特殊環境需求的太陽能模組產品，在原有的Sunforte及SunVivo單晶矽模組產品線上，開發出「72電池片395瓦N-PERT高效單晶電池模組」及「310瓦P-PERC單晶電池模組」。
其中N-PERT單晶電池模組特別針對水面型及地面型電廠需求設計，單片模組發電功率高達395瓦，相較於一般單晶模組可大幅增加單位面積發電量及降低單位系統造價。P-PERC單晶電池模組僅以60電池片設計即可達到310瓦發電功率，效能表現特別適合屋頂型電廠的高發電需求。
友達特別針對高耐候電廠需求，開發抗高濕、抗鹽霧及耐高風壓的的太陽能模組，以符合水面型或鹽灘地等嚴峻氣候環境的太陽光電系統需求，模組組件阻絕濕氣能力提升40％以上，抗鹽霧能力也達一般業界標準的12倍，以確保安裝於嚴苛的環境條件之下，仍保有優良的發電表現。
三商美邦人壽一年來變化
國內第七家兆元資產的壽險公司出現。三商美邦人壽17日公布自結第3季財報，總資產已達1.03兆元，正式晉級「兆元企業」，成為國內繼國泰人壽、南山人壽、富邦人壽、新光人壽、台灣人壽及中國人壽後，第七大壽險公司。
三商美邦人壽並表示，受惠於第3季投資市場行情佳，股票實現資本利得與現金股利進帳的雙重挹注下，第3季單季獲利18.4億元，較去年同期大幅成長30.4％，前3季累計稅後獲利則有42.7億元，每股稅後盈餘為2.32元。
三商美邦人壽今年第3季底淨值達396.9億元，較去年同期增加68.8億元，若與去年底相比則大幅增加84.7億元。
現行國內前七大壽險公司中，只剩下南山人壽及三商美邦人壽仍未加入金控，南山人壽目前重心在登錄興櫃，逐步朝上市櫃公司發展，三商美邦人壽則已是上市公司，同時今年股東會也通過授權，有4億股的額度可發行私募普通股、丙種特別股或可轉換公司債，引進策略性投資人。
三商美邦人壽發言人陳宏昇表示，這項授權目前仍有效，且積極尋找可能的合作對象洽談中，有意入股者「至少可拿到20％股分，其他看大股東的意向」。先前三商美邦人壽即多次表示，「待字閨中」，希望與有意向者逐步談戀愛，不排除各種可能選項的意味。
目前國內第一大壽險公司仍是國泰人壽，到第2季底總資產有5.82兆元，比第二大的南山人壽還多出近2兆元的規模，南山人壽到6月底則有3.83兆元的資產；第三大是併購ING安泰人壽後快速成長的富邦人壽，6月底總資產有3.51兆元；第四大是新光人壽的2.41兆元，新壽與第五大壽險間也還有1兆元以上的差距。
第五大及第六大壽險公司分別是台灣人壽及中國人壽，到6月底台壽為1.42兆元，中壽為1.38兆元，兩者差距極小；三商美邦人壽6月底總資產為9,933億元，與第八大的全球人壽也只差437億元左右，昨日三商美邦人壽是率先公布9月底自結財報，宣布總資產已有1兆298億元，正式突破兆元規模，提早達成公司營運目標。
可成近7季營收表現 金屬機殼廠可成（2474）上季營收繳出歷史新高數字，由於可成維持樂觀展望不變，外資法人預期可成對iPhone的滲透率可望從2016年的18％攀升至2019年的35％，且第4季需求強勁，可成亦克服良率問題，改善產線效率，需求與供給大幅提升下，法人調升可成本季營收目標達370～380億元，可望再創新高，全年營收亦有機會直逼千億。
根據彭博針對分析師的調查，普遍預估可成本季營收落在330億元上下，而外資券商的預估值最高達340億元，不過隨著可成對iPhone滲透率穩健提升，目前有法人一舉將可成第4季營收提升至370～380億元，據此對照可成去年第4季營收240.16億元，可望大增56％，2017年營收將直逼千億大關，超越先前約890～910億元的預估值。
對於法人調升可成第4季營收估值，可成表示，目前訂單展望仍樂觀，且第4季需求的確是比預期強烈，加上產線效率改善，第4季營運不看淡。
外資法人認為，市場聚焦在iPhone X的預購情況，且iPhone X以鴻準為主力供應商，但若以整體的滲透率來看，外資券商預期可成對iPhone的滲透率將從2016年的18％，提升至2019年的35％，以iPhone年產約2.2億支的數字推算，可成潛在的iPhone訂單上看7,700萬支。
此外，Google Pixel手機也扮演成長動能，外資推估，Pixel手機的有機成長可望從2017年的700萬支，成長至2019年的2,000萬支，可成是Pixel手機最大的機殼供應商，估其滲透率高達80％，Google從宏達電收購研發團隊，未來在手機市場的施展，以可成的供應鏈地位，將雨露均霑。
可成9月營收超越預期，達114.46億元，法人將可成全年營收從890億元左右上修至910億元，隨著第4季需求維持不墜，加上良率問題改善，產線效率提升，可成第4季及全年營收均被法人調升，2018年則可望繳出千億元以上營收，外資初估約1,200億元，並看好可成有望拿下iPad Pro、LG手機以及穿戴裝置訂單。
可成目前雖是iPhone金屬機殼主力供應商之一，但可成近年積極分散產品線，目前NB客戶有三家，手機客戶則有四家，在機殼供應商中客戶群已相對分散。
上市建商皇普建設（2528）確定由寶佳機構副董事長林家宏攜手新理想廣告、興展建設等，成功借殼，本月下旬將會和原最大股東國揚集團創辦人侯西峰全面交接。
昨（17）日董事會決議總座劉先雯請辭，接下來25日皇普將召開股東臨時會，全面改選5董2監，寶佳可望全面進駐皇普，據悉未來會朝建設和代銷併進。至於下周改選後，據悉，董座可望由皇普現任興展建設董事長蘇永平主掌。
劉先雯表示，皇普將由寶佳和友人新團隊正式入主，本月25日將召開股臨會選出新董座。
昨（17）日董事會決議現任總經理和發言人劉先雯，任職到26日，屆時董事會將再任命新的總座。
7、8月間建築業重量級建商寶佳機構副董事長林家宏和興展建設、新理想廣告等友人，以和築投資、遠安投資、能鋐投資控股、葉清宗等4位投資人等名義，透過公開收購案，買下皇普約6成多的股權；8月25日董事會決議原任董事長賴建明辭任，新董座則是亨瑞開發實業公司改派的法人代表蘇永平。
皇普此一收購題材，使得股價從12元波段低點，一路翻倍，最高至25元；昨日股價收紅以24.6元作收。
接下來，侯西峰和經營團隊將會全面撤出皇普，林家宏和蘇永平、葉清宗的新經營團隊，將會在25日召開股東臨時會，全面改選董事以及監察人，未來皇普如何脫胎換骨，屆時可望明朗化。
香港醬料大廠李錦記7月時砸下13億英鎊，買下倫敦地標「對講機」摩天大樓(圖左)。圖／美聯社
《金融時報》報導，趁英鎊貶值，外資大舉搶進倫敦商辦掃貨，今年第3季倫敦商辦交易總值達48億英鎊，其中外資占比高達逾9成，投資金額改寫歷史新高，來自亞洲的外資占比更逼近7成。
報導指出，根據商業不動產服務業者世邦魏理仕（CBRE）的統計，今年7到9月倫敦商用不動產總交易值達48億英鎊，外資占比更一舉衝破逾9成。
根據世邦魏理仕的數據與金融時報的研究，2010年初以來倫敦商辦外資交易每季平均占比約6成，但自英國公投決定脫歐後的2016年下半年以來，外資交易每季平均占比則升至約65％。
Numis分析師鄧肯（Robbie Duncan）表示，英國公投脫歐後英鎊重貶，對於海外買主來說英國資產的魅力大增。
鄧肯認為，許多外資是基於多元配置的考量買進倫敦商辦，而大陸與香港的投資人除了多元配置，另一個原因是盡可能將資金匯往海外，因此投資英國。
陸資是因擔心本國可能擴大資本管制而提前將資金投資海外，8月時大陸政府針對包括房地產在內等海外「非理性」的投資採取限制措施，儘管香港企業不在管制對象名單，但許多業者因擔心大陸市場可能不穩同樣將資金移往海外。
上一季倫敦商辦交易中就出現一筆重磅的買賣，香港醬料大廠李錦記7月時砸下13億英鎊，從英國房地產業者Landsec與金絲雀集團 （Canary Wharf）手中買下倫敦地標「對講機」摩天大樓，創下英國房地產史上獨棟商辦交易金額的新天價。
世邦魏理仕倫敦資本市場研究部主管皮爾森（Stephen Pearson）表示，相關數據顯示倫敦在外資眼中「仍具吸引力」，英國商用不動產的收益率還不錯，而且倫敦資產還具保值的特點。
皮爾森還說：「這就是全球化的結果，任何一家主權財富基金的投資策略就是多元配置，在全球各大城市都會有投資標的。」
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