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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
台北市指標豪宅「帝寶」從二○○一年預售時的每坪成交均價七十萬元，在近十年資金潮推升下，一度出現每坪二九八．二萬元實價紀錄，增值幅度超過三倍，就算價格回檔，近年來每坪法拍成交單價仍達一八八萬元，也較預售時增值逾一．六倍。但台北市國宅漲更大，相較最初承購價每坪僅十萬元，現在房價都翻了好幾倍。
全國不動產企研室主任張瀞勻指出，豪宅擁有的地段優勢、特殊性及完整的都市計畫，就算房價下修十到十五％，一般老百姓還是難以入手；但過去被視為平價宅的國宅，若位於北市的精華地段，身價也已水漲船高，非一般受薪階層買得起。
一般受薪族 也難買得下手
北市國宅早年每坪承購價多不到十萬元，就算屋齡最年輕的基河二期，也僅十四萬元。基河二期國宅在二○一二年每坪揭露實價四十六．七萬元，隔年出現每坪實價最高達七十六．六萬元，就算今年回跌到六十一萬餘元，漲幅還是達三． 三倍；坐落大安區的成功國宅，二○一二年每坪實價約六十五．七萬元，二○一四年房市最高峰時更達每坪八十五．五萬元，今年實價回軟到每坪七十七．七萬元，較當初承購價是高出逾十倍。
國防部準備移轉產權給國產署位於台北市精華地段的空軍官兵活動中心，土地未來用途尚不明確，但財政部國有財產署北區分署日前已就拆除建物、整地工程監造展開招標，準備啟動拆除作業程序。
國產署發出招標公告，就「台北市大安區仁愛路3段145號國防部空軍官兵活動中心建物拆除、整地工程設計監造委託技術服務勞務」展開招標，決標方式將採最有利標精神，計畫11月6日開標。
先前傳出證交所董事會已通過未來四大證券周邊單位合署辦公大樓，就要蓋在空軍官兵活動中心現址，可能以50到70年設定地上權的方式開發，包括30多億元的設定權價金，加上興建費用共將斥資約60億元。但消息曝光後，證交所已加以否認。
民國70年設立的「空軍官兵活動中心」位於台北市仁愛路與復興南路交叉口，原為國軍現役官兵、士官、士兵及其眷屬、聘雇人員、榮民(眷)、軍校學生、國軍單位員工提供住宿服務，過去還有餐飲與提供大型會議召開的服務。
國防部準備移轉產權給國產署位於台北市精華地段的空軍官兵活動中心（如圖），土地未來用途尚不明確，但財政部國有財產署北區分署日前已就拆除建物、整地工程監造展開招標，準備啟動拆除作業程序。圖片來源：翻攝政府採購招標網頁
央行會議紀錄摘要重點
中央銀行即將發布第3季理監事會議紀錄摘要，市場預期，會議紀錄內容將釋出利率不動訊息，甚至明年還是升息無望，代表房貸利率將維持在目前超低水準。銀行房貸主管推估，房貸利率至少需達到3％以上，才會對投資客造成壓力。
根據央行統計五大銀行9月新承作房貸利率降至1.633％的歷史次低，距最低紀錄1.616％僅0.017個百分點；銀行房貸主管表示，近年來投資客炒高房價後，造成自住購屋人無力進場，房市買氣也長期不振，關鍵就是投資客憑藉低利率的優勢，利息負擔輕，讓價意願也偏低，「房貸利率沒有到3％以上，投資客應該都沒在怕」。
銀行房貸主管指出，央行去年7月將重貼現率降至1.375％之後，至今未再調整，但房貸利率卻維持一路向下走勢，從1.695％降至9月來到1.633％，主要是銀行資金無處去化，採取傳統價格競爭，積極搶攻優質房貸戶，形成房貸利率與政策利率脫鉤，這對於前波大賺的投資客來說，口袋相對變得更深，目前利息水準並沒有造成壓力。
銀行房貸主管認為，依重貼現率與房貸利率概估的差距來看，可能重貼現率要調升至2.75％，房貸利率才會破3％，至於前次重貼現率2.75％已是將近9年前的事。
2008年金融海嚍爆發，重貼現率從當年6月時3.625％，僅經歷7個多月後，2009年2月已降至1.25％的歷史最低水準，之後隨金融海嘯淡去，2011年7月回到1.875％，但2015年啟動最近一波降息循環，又回落至1.375％。
景氣明顯復甦前，央行利率正常化還有得等，房貸利率也就衝不上去，銀行房貸主管強調，根據央行第3季理監事會今明兩年經濟成長率預測，各為2.15％及2.2％，基本上並沒有很樂觀的看法，明年只比今年好一點，升息還不是時候。
也就是說，投資客仍不至因利息負擔加重，撐不下去倒貨，自住客想買到便宜房子，恐怕還有得等。
理賠金額偏低 保單僅賣1萬張
擔心房子出租或作為其他用途後成為兇宅嗎？一旦不幸成為兇宅後，房價就會大幅下跌。有鑒於此，富邦產險首先在市面上推出首張「特定事故房屋保險」及相關專案商品，保障房屋因特定事故所導致的跌價損失。凶宅險專案的保障內容，會以風險考量做不同規劃，因此保費會因保障項目與保額差異而有所不同，以特定事故房屋跌價補償保險保額30萬為例，1年保費約150元。
補償保額30萬 1年保費150元
然而，如何定義兇宅？內政部地政司副司長王成機表示，「兇宅」並非法律名詞，地政相關法律也無相關的定義，且個人主觀想法有異，宗教信仰不同，導致每個人對兇宅有不同的認知。為讓房屋買賣方訊息透明，他並表示，「成屋買賣定型化契約」附件一詳載，賣方於產權持有前，應確認建物（專有部分）是否曾發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事；其二，「不動產說明書應記載及不得記載事項 」，也規範房仲業者須表明建物產權持有期間，是否也發生非自然死亡的情形；其三，「不動產委託銷售契約書範本」中載明「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，其目的是希望仲介業者於接受委託時，要求委託人（賣方）誠實告知，並描述經過情形，以供買方判斷是否購買參考。
住商不動產研究室主任徐佳馨表示，ㄧ旦房屋成為兇宅後，一般來說行情就會直接打對折，房價僅剩5成，至於已是長達10多年屋齡的凶宅，行情才可能達到8成。由於兇宅的房價會打折，因此房屋所有權人如果要售出，必須誠實告知，如有故意隱瞞，房仲業者知悉後便會上法院訴訟。
由於政府並無兇宅公開資訊可查詢，為保障購屋者的權益，富邦產險去年6月推出「特定事故保險」，是市面上第1張保障凶宅跌價的保險。富邦產險指出，兇宅無明確定義，且法院判決不一，導致賠償責任爭議不斷。另外，房屋難以避免發生自殺、他殺等情形，造成房東屋主毫無保障，因此才推出該商品。
不過，徐佳馨說明，不少購屋者聽到凶宅險商品，都有意願購買，但聽聞保險理賠僅幾十萬後，購買意願急遽降低。據富邦產險統計，自去年開始銷售至今約計10,000張。
有關「五缺」缺地問題，農工商產業沒地可用，全瞄準台糖名下5萬多公頃土地。台糖說，盼落實農地農用原則，希望政府依照一致標準環評，不應有「台糖條款」。
行政院長賴清德日前為解決「五缺」中缺地問題，擬盤點可釋出土地，未來工業區閒置土地可能強制拍賣；對台糖「只租不售」的土地政策，賴清德也指示經濟部邀集台糖及行政院農業委員會研商是否有彈性調整空間。
不過，缺地的不只是工業，中華民國全國商業總會理事長賴正鎰日前接受中央社採訪時指出，包括觀光業、建築業都跟他反映沒有土地可用。
此外，由於非都市計畫區內土地，行政院環境保護署規定10公頃以上開發必須通過環評，而對台糖土地，則從101年起，規定無論開發面積大小，都必須通過環評，加速投資台灣會議中談及法規鬆綁，擬放寬台糖土地環評標準，比照一般土地10公頃以上才需環評。
政府擬鬆綁台糖土地環評引起環團抗議，環團認為鬆綁台糖土地環評是把台糖當作土地提款機，應該正視台灣糧食不足的危機，不該開發台糖土地拚經濟。加上農委會日前要求台糖土地延長承租期限，土地問題讓70年老字號的國營事業台糖成為外界焦點。
台糖日前發布新聞稿表示，土地開發利用需辦理環評標準，不該因為是台糖的土地而有特別的規範，宜回歸土地使用分類及開發強度等，訂定實施環評面積標準。而台糖可列為優良農地面積約為2.6萬公頃，將落實農地農用原則，不會讓土地作為產業開發之用。
至於農業用地承租，當初農委會為避免農產品產銷失衡，指定22種作物可租賃台糖農地。台糖認為，為了增加土地利用及輪作需要，應適時調整限制作物。而承租台糖土地從事有機作物種植，將分為3階段辦理，首次租期2年，取得有機轉型期驗證後得續租2年、取得有機驗證後得續租5年，累計最長租期9年。
此外，農業用地出租對象若非政府或公法人，全部要公開上網招標，若是租給政府，則不用招標。相關方案年底前將在台糖的董事會通過。近期也釋出近400公頃建地，提供前5年租金優惠減免，供外界承租或是設定地上權。
根據台糖統計，至今年9月底止，土地面積共5萬96公頃，其中農場經營土地約3萬7200公頃，台糖自用土地種植甘蔗面積約為1.3萬公頃，生產砂糖年產量約4萬公噸，產值約新台幣10億元。
非農場經營土地約1萬2875公頃，其中非農部分土地辦理出租或提供設定地上權約5887公頃，105年租金及權利金收入約20.69億元，估計今年收入與去年數目相當。
非農部分土地除出租或設定地上權外，尚有6988公頃，其中供台糖各事業部使用如量販、加油站、養豬業及尖山埤度假村，還有兩個未使用的水庫，總計1400公頃；可利用的1063公頃中，台糖日前已提供承租優惠，釋出建地約400公頃；其餘約4500公頃用地，因規劃為道路用地或水路，不適合開發利用。
國內稅制對外資來台投資房地並不友善，交易量逐年下滑，但私募基金仍逢低進場，採取高出低進手法操作、獲利亮眼；此外，儘管國內不斷傳出飯店拋售潮，但外資對國內觀光飯店卻情有獨鍾，又以日資動作最為積極。
根據內政部統計月報顯示，近17年，外資來台取得不動產件數（扣除陸資）的最高峰落在2003年的2,628件，2008年金融海嘯時為第2波高峰達1,644件，爾後幾年開始下滑，但每年仍維持千件之上，2015年一度又來到1,709件高峰。
2016年房地合一稅制上路，外資來台購買不動產大幅縮手，去年大幅衰退至985件，但相較去年的慘淡，今年買氣回春，截至最今年8月為止，外國人來台購置不動產843件、年增33.8％，全年有機會重回千件大關。
從歷年交易情況分析，外資來台購買不動產以私募基金操作最靈活，獲利也相當亮眼。私募基金選擇在房產景氣不佳時進場已不是第1次，2007年美商花旗私募基金（CPI）以台幣98億元買進內湖亞太經貿廣場3棟商辦，此標的正是香港里昂證券亞太恆富私募基金（ARIA）在2006年以70億元向欣翰建設買下，短短10個月里昂轉手給花旗就賺進28億元，而此物件又在2009年時由新光人壽以115億向花旗私募基金買下，花旗2年也獲利17億元。
此外，私募基金亞太置地（APL）2010年7月斥資30.5億向欣陸建設買下西門町漢中街萬國廣場商業大樓，2012年8月以67億賣給富邦人壽，2年獲利36.5億，創下私募基金投資國內不動產單筆獲利最高紀錄。
外資來台購置不動產除商辦大樓外，觀光飯店也成為外資最愛，今年初，日本大型旅行社HIS集團宣布，將以台幣5.83億元認購洛碁商旅私募案，屆時，HIS持有洛碁商旅股權將達51％。另外，日本三井集團台灣三井不動產也與宏普建設合作，於忠孝新生捷運站攜手開發「三井花園飯店」大樓。
此次傳出的韓系私募基金及日本西鐵，不約而同鎖定北市大型觀光飯店，看準的就是韓、日觀光客來台人數持續成長，政府在拚觀光之餘，意外帶動外資大舉來台投資國內觀光飯店市場。
建大工業最新營運布局
建大工業（2106）昨（29）日舉辦「建大輪胎鐵馬逍遙遊」，共吸引逾1,300位的自行車愛好者參與。建大表示，建大旗下越南第2座輪胎廠第一階段第1期興建工程已完工，首條輕卡車胎本月試產成功，預定明年第1季可量產，第一期規畫最大日產量設定5,000條，將先搶攻北美售後服務市場。
建大已在越南同奈省江田工業區，斥資約1,773萬美元，向越南國有企業SONADEZI公司租賃土地，總面積共42.23公頃，將供生產汽車輪胎之用，並分兩階段取得土地，目前建大已全數取得上述設廠土地。其中，第一階段第一期建廠已完成，本月先試產第1條輕卡「KR601」輪胎，將先外銷北美市場。
此外，建大今年接獲包括大陸東風本田，及廣州本田等多家原廠（OE）轎車胎訂單，今年可陸續交貨，讓公司由本田汽車的「備胎」供應商，再提升至「正胎」供應商。
建大斗六新廠第1期廠房面積約2萬平方公尺，主要提供生產輪胎用的「治工具」及輪胎物流中心，今年中完工後，已做為物流倉庫，以存放轎車胎為主，輕卡車胎為輔，目前存放輪胎量達7萬條，最大數量可達12萬條。
至於建大旗下莿桐廠，原先的倉儲容量，已轉移至斗六新廠，而莿桐廠所騰出的空間，未來可再增加轎車胎產能，目前莿桐廠轎車胎日產能為6,000條。
美國最大汽車零配件展的2017 SEMA Show，將於10月31日至11月3日，在美國拉斯維加斯（Las Vegas）Convention Center登場。
建大昨在雲林斗六棒球場，舉行「建大輪胎鐵馬逍遙遊」活動，原本要親自出席的建大董事長楊銀明，昨因要趕赴美國，參加SEMA Show，並主持建大新款輪胎北美試駕會，提供北美與南美經銷客戶試駕，因而改由建大協理沈瑞雄，主持鐵馬逍遙遊活動。
建大在SEMA Show將展示高性能（High Performance）四季胎，包括KR400等2款新款車胎；另也展出屬於輕雪地輪胎的輕卡（LT）KR601車胎，其性能介於全地形車胎及泥地形車胎之間。
中油海外石化一貫布局評估項目
中油海外版圖開拓添新機！中油獲印度邀請前往經濟特區建置石化一貫基地，因印度為石化需求成長焦點市場，又符合東協、南向政策條件，頗具吸引力。中油已透過座談會方式，向下游泛中油石化同業進行意見說明，表達爭取一併前往投資之意願。
據悉，中油美國路州一貫投資計畫，因至今當地政府尚未提供新的投資地點以供評估，進度趨緩、停滯。相關印度一貫投資案，目前有包括西北邦Gujarat的Mundra特別經濟區（SEZ）等2～3個地點進行投資優惠條件協商、評估，若印度進度相對明朗，不排除先行推動。
石化廠商透露，印度經濟成長、人口條件直逼大陸，惟石化產業布局卻屬片段，缺乏完整規畫性：如SM原料苯因供過於求，反倒多數外銷。依照中油提報一貫布局新廠以石油腦、天然氣雙軌進料模式，乙烯年產規模110萬噸起跳，加上印度設廠銷售更可免除關稅成本，頗具競爭力。
印度2016年乙烯年產650萬噸、丙烯550萬噸，遠超越台灣水準（403萬噸）；IHS推估，印度2019年乙烯年產規模將達720萬噸，名列全球主要乙烯生產國第6（台灣14）。Gujarat邦緊鄰阿拉伯海，工業化程度較高，有石油、化工、紡織、水泥、煉油、化學肥料、工具機及電氣工程。礦產有天然氣及石油。
此外，中油五輕整廠輸出案從伊朗POGDC集團到印尼等東南亞國家洽談多時未有具體成果後，目前與馬來西亞展開接觸洽商，期盼醞釀出售合作機會。
中油受制國營事業身份，海外石化一貫布局無法前往大陸，目前評估焦點以美國、新南向市場為主，也均獲得政府、經濟部支持。下游專業廠東聯較傾向赴美投資；中石化、台苯、榮化等其他泛中油廠商對印度機會頗有興趣。
泛中油廠商認為，相較其他東南亞國家，印度在總理莫迪主導下，基礎建設、法治管理及財務結構等條件相對領先，而印度近年在紡織及電子製造業吸引諸多投資，在當地創造能滿足國內供應不足並適合產品創新的營商環境，也對身為經濟基礎的石化產業增添發展利基。
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