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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
房市分眾市場啟動，建商基於分散推案風險，推案產品轉攻換屋客；包括興富發建設集團、麗寶機構、華固建設、潤泰新等大咖建商，推案產品將從目前20~30坪小宅產品，醞釀調整放大至50~70坪；興富發表示，目前手中擁有千億土地庫存，可隨時調整、做好準備、搶攻換屋客。
興富發建設表示，現在市場多是適合首購族的二、三房產品，買方在意的是滿足基本住的需求。不過，接下來在經濟持續轉佳，加上消費者對於居住品質的要求提升下，後續換屋需求就會浮現。以今年台北市大安區新案「清歡」來說，規劃38坪（二房）、56~73坪三房，公開一個多月隨即完銷，除了價格優勢外，產品鎖定換屋客也是完銷致勝關鍵。
興富發目前土地庫存量約1,000億元，未來五年業績儲蓄完備，手中土地庫存將視換屋族需求隨時做調整，只要查覺到機會來了，隨時可以進攻換屋市場；據悉，興富發10月下旬取得高雄愛河旁逾千坪地，已規劃做為換屋產品，並規劃兩年內推出總銷約81億元新案。
麗寶機構旗下麗盛建設總經理何昭宏指出，江翠北側重劃區目前眾多指標建商插旗，清一色多以20~30坪小宅產品為主，不過二、三年後新案相繼完工，小宅供給量龐大，因此建商勢必要進行「產品差異化」的經營、推案風險管控，旗下新案規劃推出40、50、60坪換屋產品，預計明年農曆年左右拿建照。
潤泰創新總經理李志宏表示，公司位於江翠北側重劃區因基地夠大，接下來也將推出以三房為主的產品，採先建後售推出。
華固建設位於台北市敦化南路上的都更案，上周三（22日）正式跑完所有都更程序，正式定名為「華固敦品」，總銷約50億元。華固建設總經理洪嘉昇表示，該案預計明年1月拿到建照後推出、7月動工，並規劃60、120、240坪換屋產品，全案僅29戶可售。
台北捷運公司聯手富邦金控等四家公司，開發台北雙子星案，在上周五的一場會議中，被台北市長柯文哲否決，宣告出局。柯文哲拍板決定，要首創一套「公民參與」的招標流程，為台灣立下典範。
據知情人士轉述，柯文哲會中表示，過去由政府主導的大型開發案，包括太極雙星、美河市及大巨蛋「幾乎都滋生弊案」，若明年3月重新招標的雙子星開發案，由北捷自行找財團開發，恐引發市民疑慮，因此要求北捷不要參與投標。
為重拾公民對大型開發案的信心，柯文哲更進一步指示，請市府研擬將「公民參與」精神納進公開招標過程裡，也就是從招標資格、程序、內如、評分標準等所有招標過程「全向外界揭露」，做到完全透明，甚至評選委員會的成員，也可由公民選出。
柯文哲指示北市府研議公民參與招標過程的辦法。知情人士表示，若真能推動成功，「公開招標、公民參與」將成為國內政府工程開發案的創舉，能有效防阻公開招標過程中滋生弊案。
曾轟動一時、底價高達700億元的史上規模最大的捷運聯開案「台北雙子星」（C1、D1），歷經五次流標並爆發弊案後，一直乏人問津。北市府規劃明年重啟招標，北捷還找了富邦金、中華電信、日本三菱集團的三菱地所、JR東日本等台日重量級企業，共組投資開發團隊，欲參與明年招標。
北捷擬透過轉投資的「北捷物業開發及管理股份有限公司」參與開發，卻被部分台北市議員質疑，北捷自己跳下來玩是「球員兼裁判」，更質疑可能在招標過程中「護航自己」。這些質疑的，加上過去政府主導的大型開發案經常爆發舞弊，讓柯文哲重新思考，由北捷來主導開發是否妥適。
一名市府高層昨（26）日表示，北捷轉投資的物業管理公司，其持股僅占25%，其餘75%要引入其他股東，這讓北市府認為，為何要轉投資另一公司、而非北捷自己來做？若北捷要透過物業管理公司開發，為何不100%持股？
另一名知情人士則說，政府開發案最容易滋生腐敗之處，就在於招標過程，官商勾結綁標、圍標更是司空見慣，民眾早已對大型開發案失去信心。因此柯文哲打算在明年招標前，設計一套讓公民可以參與的招標流程，避免雙子星開發再發生弊案甚至胎死腹中。
圖／經濟日報提供
捷運工程處籌備處揭牌
南市捷運工程處籌備處昨天揭牌成立，宣告首條藍線捷運先期作業邁入實質規劃階段，可望於一○九年底開工，預定一一四年完工，計畫總經費一八六億元。
至於外界關注目前「有計畫無錢做」？交通部高速鐵路工程局代理主任秘書饒國政表示，藍線可行性計畫正審查中，通過後再提送較細部的綜合規劃，就能把建設工程列入前瞻計畫滾動檢討中核列補助經費，南市地方配合款約三至四成。
副市長張政源主持揭牌儀式，強調「台南捷運是玩真的」，「今天不做、明天會後悔」，南市是目前六都唯一無捷運，籌備處的成立代表推動決心，藍線第一階段和綠線都納入前瞻計畫，藍線已獲中央補助綜合規劃費一千五百萬元，未來期望藉先進運輸系統翻轉城市。
交通局長林炎成也透露，為了培養客源，明年將依藍線第一期路線，先開辦電動巴士，測試民意反應。
明年依一期路線開辦電動巴士
南市先進運輸系統將採用高架化跨座式單軌系統，目前已納入前瞻計畫的路線為「藍線第一期」與「綠線」二條優先路廊。「藍線第一期」為環線路廊，路線長八．六公里，規劃車站十四站，自台鐵大橋站沿中華路、中華東路至大同路站，營運班距五到十分鐘；「綠線」為東西橫貫線，自平實轉運站至永華市政中心，兩條路線可於平實轉運站互相轉乘。
林炎成表示，目前藍線可行性研究報告已完成並送到交通部審查，綠線則正在修正報告，藍線可行性報告若獲中央審核通過，即可接續辦理綜合規劃，可望於一○九年底開工，預定一一四年完工。
捷運工程處籌備處主任由工務局副總工程司秦繼孔出任。未來籌備處將會逐步轉型為正式機關，並且負責全市捷運、先進運輸以及鐵路立體化等軌道運輸的相關業務。
國產署發文 將依原價3.7億收回土地
都更市值上看80億 國語日報將提申復
國語日報四年多前向國有財產署購買舊大樓旁一塊土地，擬都更改建為教育大樓，估計都更市值上看八十億元。但今年七月九日購地期限屆滿未能完成興建，國產署上週發文國語日報，以不符當初購地計畫書為由，依法決定以原價三億七千多萬元收回土地。外界評估國語日報都更改建案恐怕破局。
林昭賢請辭董事長 今開董事會處理
此外，國語日報董事會爭議延燒，教育部認定國語日報是由政府捐資成立的財團法人，向台北地院提告解除現任董事職務，並擬追回董事會溢領車馬費。據指出，董事長林昭賢近日已請辭董事長職務，國語日報預定今早召開臨時董事會處理。
據悉，林昭賢因明年將滿八十歲，依章程不符董事長年齡限制，加上林昭賢控告他所解除的四名董事，法院判決林勝訴，因此促使林昭賢決定在年底前辭去董事長一職。外界觀察此舉意味放手讓官方及法院整頓終結國語日報董事會紛爭。
被視為董事會爭議癥結的國語日報都更案，國產署在一○二年七月九日以三億多元、出售北市中正區南海段二小段八地號中的國有持分給國語日報。依購地計畫書，須四年內建教育大樓作公益使用，董事長林昭賢一○四年還與建設公司舉行改建簽約儀式。但因董事會爭議不斷且都更審議費時，七月屆滿期限還未能完成改建。
教育部終身教育司長黃月麗昨證實，國產署已發文要收回都更地。她表示，國產署二月即曾發文向教育部詢問國語日報這塊土地使用情況，當時報社董事會正發生紛爭，後來教育部詢問董事會關於都更案進度，確認還僅在台北市都更處審議中，因此十一月函覆國產署，確認國語日報未能在期限內建樓作公益使用。
國產署收回土地會否影響到國語日報整體都更案？黃月麗表示，都更土地已有改變且不完整，若要續推都更，恐需另外重送都更計畫書，相關權責在北市都更處。
國語日報社董事長林昭賢和社長李碧霞昨均未接手機，國語日報副社長陳岳受訪時表示，國語日報七月四日已向國產署申請延期，對於國產署以原價購回都更地，將提出申復，董事會也會進一步討論。
第四季業績可望成長的上市建商 ●日勝幸福站。圖／本報資料照片
第4季是營建股新案完工交屋的年度大旺季，適逢上周行政院通過都市更新條例修正案，宣示賴內閣推動都更的決心，為營建股助攻，再加上年底前宏盛（2534）、日勝生（2547）等，將有大案陸續交屋入帳，另外長虹（5534）64.2億元內湖「長虹新世紀企業總部」大樓處分案，也有機會在12月底前完成交割並認列，市場預期Q4營建股仍有看頭。
營建股今年營收和獲利普遍都比往年衰退；不過第4季逼近年底交屋認列的高峰期，都更條例修正案即將送立法院，下半年買氣已比上半年恢復，金管會日前調降房貸與投資股票的風險權數，央行統計五大行庫新承做房貸利率已來到歷史新低1.633％，再加上住展風向球10月總分飆升到34.3分，創下2017年以來新高，對應燈號由藍燈轉為黃藍燈，顯示房市軟著陸機率大，營建股可望回歸基本面，呈個案表現。
宏盛過去3年交屋和獲利平平，2014年EPS虧0.4元，2015年轉盈為0.68元，2016年1.46元；不過2017年是交屋爆炸年，上半年淡海「宏盛新世界1期」完工入帳，使得前3季大賺18.6億元，比去年全年倍增，累計1～3季EPS已大躍進至3元，躋身EPS第五高之列。
11月起「宏盛新世界2期」將開始交屋認列，總銷達110億元，EPS貢獻度達5元，目前已售7成，再加上總銷12億元的北投「宏盛得意山莊-微風區」已售3成多，11月開始驗屋和交屋。12月份宏盛營收和獲利可望再衝上高峰。
前3季EPS仍虧損1.57元的日勝生，板橋浮洲「幸福站」8月起交屋入帳，10月就貢獻26.6億元的營收，前10月營收爆量1.89倍至76.32億元。
「幸福站」總案量445億元，第一區，總銷金額約160～180億元有機會在年底前拼交屋認列；出租給馬來西亞商作精品飯店的地上權「仁愛本真」可望在年底前獲租金收益，中和青年住宅被搶租一空，桃園汙水下水道BOT營運，為日勝生帶來第4季轉虧為盈契機。
另外績優生長虹前3季EPS已高達6.2元，緊追在上市建商「EPS獲利王」華固之後；第4季有「雙璽」持續交屋入帳，「長虹新世紀企業總部」大樓64.2億元的處分案，正在力拼趕在年底前完成交割和認列，若順利認列，2017年獲利篤定將突破1個股本，超越2016年的EPS9.69元。
台肥華固 商機可期 美國聯準會（Fed）宣布12個月升息，擁有不動產加持的資產概念股再受矚目，台肥、遠東新、華固、遠雄成為市場焦點。台肥在南港、新竹、基隆、高雄等地擁有大片土地，資產題材最豐厚。
台肥位於南港C3地上權開發案，2015年由中信人壽和台壽保聯手搶下，150億元權利金將分45年認列收益。法人表示，C3地上權案初估C3地上權案每年約可貢獻台肥約6億元獲利、每股貢獻0.6元。台肥在南港C6~C9土地出租給中信金控做為總部、每年坐擁租金收益。
台肥新竹D7A辦公大樓「TFC ONE」今年完工開始招商，未來每年可貢獻1.5億至2億元租金。
而南港C2飯店案租金收益預計2020年之後貢獻。
華固還有400億元庫存土地，未來五年營運無虞，包括50億至60億元的板橋江翠北側重劃區1,100多坪土地新案，北市大直案將推頂級商辦大樓、總銷逾100億元，敦南都更案「華固敦品」約50億元案里量等。
遠雄今年推案量約500億至600億元以上，其中「遠雄U-Town二期」總銷就達250億元。
封測大廠日月光與矽品共組日月光控股公司，昨終於獲得中國商務部反壟斷局的附條件核准。兩家公司表示，將立即進行成立控股公司相關事宜，預計明年二月召開股東臨時會，明年五月底完成控股公司的設立，但實際進度仍待各主管機關審核進度決定。
日月光與矽品於去年六月三十日宣布共組日月光控股公司，之後即向各國反壟斷機關提出相關申請，去年十一月十六日及今年五月十五日，分別獲得台灣公平交易委員會及美國聯邦貿易委員會的許可，昨再獲得中國商務部反壟斷局的附條件核准，完成最後一個關卡。
日月光與矽品表示，兩家結合對台灣、中國及全球半導體封測技術的發展，都有重要及正面的意義，從此案也體認到中國半導體產業相關業者及主管機關會有些許競爭與產業政策上的疑慮，為降低中國反壟斷局對此案限制競爭的疑慮，日矽向該局提出一定期間內為維持日矽獨立營運相對應的行為限制承諾。
日月光與矽品合組的控股公司，未來將繼續在台灣及美國上市，兩家公司承諾仍會持續擴大投資台灣，珍惜與保護孕育兩家公司的土地，嚴格遵循公司治理守則、實踐落實永續經營企業理念。
儘管有些壽險已不再承作房貸，但非銀行房貸件數卻是逐年增，根據聯徵中心資料顯示，有超過15％的民眾購屋時，會選擇非銀行體系的金融機構包括信用合作社、農漁會與壽險公司等。房仲業者表示，民眾找非金融機構借錢，或因地緣之便、或可取得相對較高房貸額度，或因可以得到相對較優質的金融服務。
據聯徵中心資料顯示，有房貸的屋主當中，有83％的比例是跟銀行借貸，平均授信的餘額為389.7萬元，平均貸款利率為1.81％，核貸成數約71％，不過跟2012年同期的6月相比則可發現，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，透過非銀行體系的房貸包括信用合作社、農漁會等，近年房貸件數有增加的趨勢。
曾敬德說，在都會區以外的房貸市場，民眾常往來的金融機構有相當多都屬於信用合作社與農漁會等非銀行體系，有些民眾甚至具備會員的身分，加上近年都會區以外的市場交易也轉趨熱絡，因此，近年來信用合作社與農漁會的房貸戶數不減反增，有時候可能無法向銀行貸到款項，民眾即轉向找信用合作社或農漁會。另外，中南部的壽險公司承作房貸也比北部多，其可能承做的房貸利率有時還比銀行更具有競爭力。
至於如何跟銀行打交道才能得到「好利率」？中信房屋副總劉天仁表示，銀行重視借款人的還款能力程度，大於抵押品的價值。如果借款人平時跟銀行往來互動良好，包括有在該銀行存款、信用卡信用良好、資金進出往來情況正常以及借款人本身的收入及還款能力能獲得銀行的認可，就可以談到比較優惠的利率。此外，透過房仲業者買房時也比較有機會透過房仲公司與銀行合作之關係或專案，可以取得較低利率的房貸。
劉天仁說，因為房仲公司通常有長期合作往來的銀行，這些銀行一方面可以提供較優惠的利率，一方面房仲在進行仲介時，對於買方也會做購買力及還款能力的評估，因此透過房仲簽約的客戶，在還款能力已有初步篩選，也比較容易取得銀行信賴可申請專案的較低利率。
永慶房產集團契約部協理洪宜寧表示，一般可以拿到優惠較為優惠的利率客戶通常1.醫師、律師、會計師、建築師、公務人員等都是利率可以洽談的族群，另透過大型房仲品牌（如永慶房屋）優質仲介的案件，部分銀行也會提供較優惠利率服務，還有一直和銀行有長期往來民眾可以提出自身資產證明文件，讓銀行作為審核評定使用。
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