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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
高雄車站附近精華土地近期啟動都市更新案，公開招標民間投資挹注，專家表示，鐵路地下化將打通南北高雄任督二派，加上公辦都更規劃加持，未來高雄火車站周邊商圈發展、房市可期。
台鐵公告，該都更案位在高雄市三民區，基地範圍東至長明街38巷，西至建國二路190巷，南接長明街，北接大港街及長明街38巷5弄。台鐵指出，該案將帶動高雄市中心發展，除了位處黃金地段，開發範圍全部屬於國有土地、開發主不需另外整合外，還有機會透過容積獎勵爭取更高容積率。
永慶不動產高屏經營管理會會長葉誌螢對此表示，該區未來商圈發展可期，且在鐵路地下化之後，原本被圍牆分隔開來的建國路及九如路就會打通成一條大馬路，交通機能將全面完善，可望帶動區段房市行情。高市都發局也指出，過去高雄火車站兩端，因噪音、空間隔閡難以發展，未來將打造鐵路綠廊帶，從原本的吵雜區域變成一線精華地段。
該都更計畫案，台鐵評估50年可創造稅收37.31億元，並帶動觀光休閒及藝文消費產業產值5.28億元，同時創造每年1322人的就業機會，預估興建4年、2021年完工營運，可發展複合式百貨娛樂商場、商旅辦公大樓及3C資訊複合商城等建物。
北市府預計在中山區透過公辦都更方式再新闢辦公大樓作為都更處本部，然而根據統計，北市府大型辦公大樓至少有六處，更有超過四十棟的閒置及低度利用建築，為何不先活化利用成辦公室。財政局解釋，這些閒置建築物大多非常老舊，若要維修，成本高到不如直接拆除重建，同時樓地板也較小，不適合作為公署使用。財政局日前已上網公告各地區的閒置建築物，預計結合地區想法再重新利用。
台北市政府各地區辦公室
北市府目前共有五棟大型辦公場所，包括集結大部分市政單位的市府路市政大樓，府外辦公室還有萬華雙子星的市府第二行政中心、南京東路三段的都發局中區辦公室、松德路的松德辦公室大樓，及捷運雙連站旁的捷運行政大樓。另外，北市府在籌備世大運時，也有在小巨蛋設置世大運籌委會辦公室。
財政局：維修費太高 不划算
根據財政局統計，市有公用堪用閒置建物共有卅八棟，低度利用建物共七棟，而至於為何不使用，而須另闢辦公室。財政局說明，財政局列管各局處閒置建物，多為老舊窳陋、小面積辦公空間，府內機關評估暫無法利用，或經評估維修成本與拆除重建差不多。
財政局補充，雖然這些閒置建物未必能當作市府辦公室使用，但透過資產活化小組，也會考慮將閒置空間做短期再利用。
未納私有地 市府︰要你情我願
北市府編列五．三億元預算，打算將中山區中山北路、長春路附近的公有地，以公辦都更形式闢建新合署辦公大樓，成為都市更新處新總部，市府強調，該都更案要改善私有老舊建築防災強度、活化公有地，但經議員調查發現，該公辦都更案根本未納入私有地，居民不滿北市府公辦都更都是屁！市議員洪健益質疑，公辦都更玩假的，該處要做都更處新總部，但市府無法推公辦都更，格外諷刺。
都發局今年十一月公布「台北市公辦都市更新實施辦法」都更類型，包括「全程型」大區塊公辦都更，如八加二旗艦基地，包括產業轉型、都更防災區、古蹟保存等，但列舉案例未匡列市府合署大樓。此外還有「半程型」民辦都更窒礙難行案例、「諮詢輔導型」輔導海砂屋等災損建物都更重建，及依據「都更條例」第卅六條委由市府代拆的都更案。
市長柯文哲日前赴議會民進黨團遊說明年選舉年市府優先預算，根據市府給議員相關說帖，市府還稱該處為「公辦都更」以爭取預算，該都更案位於中山北路、長春路交叉口附近，捷運局總部及中山運動中心旁，公有地面積四四一．○四坪、私有地一五四坪，土地使用分區屬於住四、容積率三○○％、建蔽率五十％、容積率廿八．七％。
矛盾的是，民進黨市議員洪健益調閱資料發現，都發局回函說明，該都更案要改善私有老舊建築防災強度、活化公有地，該處要建地上十五層、地下三層的大樓，而該處私有地主廿二人，只有四人簽都更意向同意書，其他不同意戶直指市府未談條件就要居民簽都更意向同意書，都更處最後就將同意戶劃出都更範圍、公有地自己推都更。都更處長方定安解釋說，都更是要你情我願，都更處很希望納入私有地都更，但人家不願意也不能強求，要尊重民眾意見，不能強迫。
民眾不滿未揭露資訊 不敢參加
但記者實際走訪現場，北市府公有地已改闢為停車場，而私有地房舍老舊，一位地主表示，他們願意參加公辦都更，但北市府並未向民眾揭露未來的條件、權益分配，因此他們不敢簽字參加都更；另一位地主也說，他們希望都更，但是北市府官員談到的都更條件無法一坪換一坪，理由是居民要一起負擔該合署大樓的托嬰中心公共空間。
至於為何北市府有大量閒置捷運聯開商辦大樓不用做辦公空間？方定安則表示，如用聯開商辦，會導致都更處拆成很多小單位各處四散，都發局五、六、七科住宅部門與都更處合在一起是未來趨勢。
議員質疑市府本來就不願合建
洪健益表示，都發局住宅相關科室位於南門市場，地方不夠大，確實會導致協調困擾；但北市府假公辦都更，卻讓民間無法參與、一同主導都更，只想要自己方便，導致公辦都更案缺乏公益性，格外諷刺。他質疑市府打從一開始就不願和一旁的私有地合建，卻用公辦都更混淆視聽。
目前都發局都市測量科、住宅企劃科、住宅工程科、住宅服務科、資訊室、都更處原本在南門市場九樓，日前都搬至南京東路三段捷運聯開宏盛國際金融中心。未來都更處與都發局住宅企劃科、住宅工程科、住宅服務科將搬至新合署大樓；都更處表示，新大樓將自地自建，屬純辦公室，未來不會有托嬰中心。
無關陸客不來 早期持有「落袋為安」
逢機會點出脫，台北市約10餘家中小型飯店、商旅掛上網站出售，多數開價在5億元以下、且地點集中台北車站、西門町一帶。商仲業者分析：「該現象與陸客不來無關，因機捷通車之後，住宿遊客量多能維持一定水準，房東購入物件時間若早，多想趁此時殺出，落袋為安。」
根據包括《591房屋網》，及信義房屋、永慶房屋、住商不動產、台灣房屋等網站刊載，目前全台北市約有10餘家中小型商旅、旅店待售、或是頂讓中，其中多數店點位於台北車站、西門町一帶，另外在松山車站周圍、林森北路商圈，也有物件待價而沽。
店點集中車站周邊
就房間數來看，平均是20~50幾房的規模，部分頂讓的物件，則是近年來人氣頗高的背包客客棧產品，以出租單一床位為主，床位數在30~40床間。出售價格平均在5億元上下，頂讓價格不一，甚至出現200萬元可接手的價位。
出售其一物件、不願具名的房東表示，「持有物件在西區已有10餘年，長久以來資產價值都被低估，作為旅店後反應不錯，陸客變少有一點影響，但房價算便宜一點，還是可維持住房率。」
瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛指出，近1年同類型物件出售量的確增加，許多青年旅館、商務旅館，取得及裝修成本低、周轉率高，地點好的甚至還能賺到住宿之外的「休憩商機」，讓投資人趨之若鶩，「北車、西門町土地使用分區，多屬商四，很多物件早領有旅館牌，投資密集度最高。機捷通車後，行李可直掛優勢，讓自由行商機的想像更大。」 黃舒衛直言，「一個老屋變身黃金屋的概念，求售者不少都是早期持有者，等同選擇最佳退場機制出脫。」
手上持有待售飯店物件的仲介業者透露說，中小型商旅的氣，恐比大型飯店要來得長。
未有成功交易物件
台灣房屋忠孝延吉店商用不動產部總經理施光明表示，北車、西門這一帶今年持續在出清商旅飯店，量體在10間以內，不過未有成功交易物件，「事實上，中型商旅的營運狀況都不差，倒是部分五星級、大型飯店，因住房價格過高，生意面臨考驗。」 住商不動產仁愛光復加盟店專員陳為宏認為，近年背包客絡繹不絕，儘管陸團量體大幅減少，中小型旅店住房率仍在7成以上，「屋主選擇在此時割愛，還是著眼於其投資效益，與陸客來不來的關係甚小。」
各地房市今年多回升，宜蘭卻逆行。房仲統計實價資料，今年前三季，宜蘭地區僅交易2500多件，較去年同期減少約8%，其中農舍大減33%，套房產品少三成，市場主力透天厝也減少一成。
電梯大樓表現相對佳，今年前三季增加約100件，增幅約二成。
台慶不動產分析，宜蘭各類產品各有不同走冷因素。農舍主要受政策影響，透天厝因總價高，年輕人買不起。以溫泉套房為主的套房產品，則因買方殺破盤，出價甚至低於實價二成，屋主不肯賣，交易因此明顯量縮。
宜蘭縣代理縣長陳金德上任後，宣布退還因農地未農用所加倍課徵的房屋稅、放寬農舍興建管制，並對媒體表示，台北拆百分之一的違建，宜蘭就拆違規農舍給你看，讓宜蘭農舍議題再度升溫，房市也受關注。
台慶不動產統計宜蘭實價資料，今年前三季交易登錄2551件，較去年減少216件，減幅約7.8%。
農舍減少33%最多，今年前三季僅89件，還不到百件。台慶不動產執行總莊志成表示，政策影響宜蘭農舍交易已二、三年，今年相關新聞不斷，政策充滿高度不確定性，買方擔心買進農舍後法規不知會怎麼變，進場意願低，農舍交易量遽減。
至於套房交易量縮，莊志成表示，宜蘭套房主要集中在礁溪，當地今年推出不少套房建案，不少投資人想賣掉手上中古套房，換新套房繼續收租，但買方出價普遍偏低，甚至低於實價登錄2成。由於屋主多為退休族，較無經濟負擔，也無急售壓力，交易量因此大降三成。
宜蘭房市以透天為主力，今年前三季成交1433棟，也較去年減少約一成。業者分析，宜蘭透天至少千萬起跳，對年輕人來說，購屋壓力不小，許多人轉買大樓華廈，目前25~35坪中古電梯，總價約500萬至700萬元，和透天相差近一倍，交易量因此攀升。
資料來源／台慶不動產
年產值逾900億元的大社工業區降編期限將屆，高市都發局表示，正展開前置規劃，預計明年啟動工業區通盤檢討，目標不變，將由特種改為乙種，是全國首例，目前工業區內的中石化等11家廠商，仍可繼續生產，但不能擴廠、改建，工廠將「自然淘汰」。
據估計，只要接下來的程序進行順利，最快明年上半年可以定案。
據了解，大社工業區降編案起源於政院在五輕建廠，做出中油高雄煉油廠2015年關廠的承諾，而1998年高縣府辨理變更大社都市計畫（第三次通盤檢討）案，基於將無原料可用，通過將土地由特種工業區降編為乙種工業區，經內政部核定。
降編時限在即，高市都發局總工程司郭進宗說，正進行「大社工業區通盤檢討」的前置規劃，預計明年變更計劃書送交審查，執行第三次通盤檢討的附帶決議。
他並說，從1998年第三次通盤檢討至今，已近20年，廠商應有足夠時間因應；但業者一直存有觀望心態，認為五輕不會關廠，現在五輕關廠，在兼顧民意、公益下，變更土地目標不變。尤其高雄市歷經石化氣爆事件後，市民對具高危險性、高汙染性的石化工業甚為排斥，局勢不可逆為。
至於工業區降編對區內廠商的影響，郭進宗說，土地均為業者所有，可繼續生產、運作；不過，原同意業者可興建汽電共生、汰舊換新或改善環境增加設施的投資，將在土地改編後全面停止。依規定，廠商未來不得有增建、擴建和改建，而因工廠可能將涉及工安、汙染等維護，將自然走向淘汰。至於後續土地使用上，只能符合乙種工業區項目，如輕度汙染的研發、高科技等用途。
圖／經濟日報提供
上市建商龍頭國泰建設愈是逼近年底，買地手筆愈大。看好雙北市都會區下半年買氣陸續回溫，昨（4）日宣布以6億元買下新北市土城752坪的土地；國建在最近3個月內，連續拿下雙北市4筆土地，估計累計投入至少33億元，大手筆卡位，也意味看好未來房市不致持續破底。
國建昨天加碼的土城明德段181地號等2筆地號土地，占地752.5625坪，每坪單價約81萬元，總計砸下6.09億元購地。國建坦言：「年底就快要到了，要趕業績目標。」持續在台北市和新北市加碼購地。
其中最近買氣旺盛的土城，被國建相中。國建協理林清樑表示，這塊明德段土地位於學士路，近捷運站，國建還是會繼續整合鄰地，目標到1,000坪的規模，再進行開發。不過看好土城的購屋需求，國建早在2014年就在土城推出「國泰金城」，總銷17億元，預計2017年底完工交屋，並持續到2018年認列入帳。
最近1個月來，國建累計已砸20億元卡位台北市南港和大安區共2筆、新北市土城1筆土地，總計3筆。除6億元加碼新北市土城土城區明德段之外，近期連續買下南港合建土地762.30坪，以及大安區都更合建案土地約330.30坪，加碼房市信心相對攀升。
其中，南港土地占地762坪，為合建案；大安區土地占地330坪，為都更合建案，分別是在11月和12月初所簽下。若加計1月買的台中市北屯1,153坪土地10.24億元，以及最近3個月密集簽下的雙北市新店、南港、大安、土城等4筆土地，累計國建今年已砸進43億餘元，在台北都會區和台中市卡位。
國建協理林清樑坦言，這幾年儘管房市往下調整，但國建推出的新案，餘屋庫存都相當少，其中台北市和雙北市待售成屋只剩下內湖「沐善」個位數戶數而已，市場需求優於預期；展望2018年，如果沒有特殊變數，應該可以樂觀期待，若有適當機會，還是會持續買地。
華新（1605）昨日以人民幣10.5億元，出售大陸南京華新城AB地塊1棟4號辦公大樓給中國人壽保險南京分公司，預計明年第1季末、第2季初完工交屋，認列收益。市場依據大陸華新城D地塊第1期住宅建案9月底認列逾9成獲利，折合新台幣17億元推估，4號建物獲利至少10億元。
華新這幾年調整經營策略後，將大陸南京華新城商貿房產開發列為三大核心事業，2016年4月宣布斥資人民幣31.5億元，興建AB地塊商業購物中心及辦公大樓，2016年12月先將AB地塊1棟3號辦公大樓，以人民幣10.5億元，賣給北京銀行南京分行。
昨日又宣布，以人民幣10.5億元，將另1棟4號樓賣給中國人壽保險南京分公司，地上2-22樓每平方米從去年人民幣2.25萬元提高至2.3萬元，樓地板面積41,876.07平方米，1樓商場每平方米售價3.8萬元，地下層有4,834平方米作為3個管理室，每平方米售價6,243元，出售286個車位，每個車位售價25萬元。
華新表示，南京華新城AB地塊3號辦公大樓，預計今年底或明年初交屋，屆時才能計算建築成本及獲利，以及認列收益。AB地塊4號辦公大樓最快明年第1季末、第2季初完工交屋，將會是華新明年營收及獲利重要來源。
至於AB地塊佔地14萬平方米商場，還在興建中，預計2018年完工、開業，挹注2019年華新營收，目前華新商貿地產開始招商。
華新第3季認列大陸南京華新城D地塊興建第1期住宅建案獲利挹注，前3季EPS攀升至1.51元，賺贏去年EPS的1.33元。年底前可認列大陸南京華新城AB地塊3號辦公大樓處分利益，今年華新EPS有機會挑戰2元以上。
華新昨日也宣布，曾任凱基證券衍生性商品部門主管牛繼聖，擔綱華新營銷中心行銷長，是否意味華新集團將強化金融商品及原物料操作，備受外界矚目。
太陽能導電漿廠碩禾攜手台灣人壽與富邦人壽，搶攻國內太陽能電廠市場。
政府積極推動太陽能內需市場發展，促使太陽能業者紛紛與壽險業者策略合作，聯手搶攻國內太陽能電廠市場。
碩禾即將透過旗下禾迅綠電與台灣人壽及富邦人壽合作，共同投資禾碩綠電，搶攻國內太陽能電廠市場；禾迅綠電將持股39%，台灣人壽與富邦人壽則分別持股30%，此外，富邦人壽相關創投將持股約1%。
禾碩綠電初步規劃，將在國內投資100MW規模太陽能電廠。除與壽險業者合資禾碩綠電外，禾迅綠電本身也將在國內外投資太陽能電廠，明年擁有的國內外電廠將達100MW規模。
美國參議院展現驚人速度通過參院稅改法案，會計師認為，應持續注意兩黨就分歧部分如何談判和妥協，達成共識。在全球化的潮流中，未來各國政府應研擬如何應對美國稅改，台灣也不能例外。
資誠聯合會計師事務所美國稅務諮詢服務負責人邱文敏認為，參院通過的稅改方案對台商而言，未來在公司組織架構、交易模式都應重新考慮，且勢必改變。
邱文敏說，高達30%的股利匯出扣繳稅仍存在，但目前台灣製造、接單，貨送到美國境內儲存、運送要課稅，稅改後就是以貨物生產地點，也就是由台灣來源所得課稅，自2018年以後貨送到美國就不必課稅了，「對台灣非常好」。
另外，邱文敏說，目前美國人或公司擁有非美國公司持股10％以上，要申報5471表格，即詳細的稅務、財務相關資料，未來只要台灣公司在美國有子公司，其他地區的子公司也要申報5471表格，可說是「企業版的肥咖條款」，值得注意。
KPMG安侯建業稅務投資部執行副總丁傳倫表示，經過無數辯論和修正，該法案與參議院財政委員會提出的版本有很大不同，也不同於11月16日眾議院通過的版本。
丁傳倫指出，這意味著兩院將不得不召開會議委員會來調和法案之間的差異，然後才能交給總統簽字。此外，國會還要在到期日12月8日前解決政府預算開支問題。根據規劃，稅改方案導致之額外預算赤字十年內不能超過1.5兆美元上限。
丁傳倫說，川普說稅改是他送出的聖誕大禮，目前看來要在聖誕節休會前通過不是沒可能。但可以預期民主黨，甚至少數保守派共和黨將強力杯葛。
KPMG稅務投資部副總經理楊搓儀也強調，參議院修正法案關鍵包括:一、參議院法案將最高公司稅率從35％降低到20％，與眾議院議案相同，但生效日期為2019年；二、穿透實體稅率增加到23％；眾院為25%；三、參議院的立法保留了與現行法律相同維持七個稅率，降至10％、12％、22.5％、25％、32.5％、35％和38.5％，大部分是暫時性減低稅率至2025年；四、兒童稅收抵免增加到每個兒童2,000美元，收入限額將會增加；五、將允許扣除州和地方財產稅1萬美元；最初的參議院法案不允許扣除州和地方稅；六、遺產稅與隔代移轉稅，免稅額兩院均將增加到1,098萬美元，但參院有落日條款；七、參議院法案還保留了醫療費用的扣除，而眾議院則將其廢除。
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