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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
土城減幅高達90.3% 先賣餘屋
下半年房市屢傳回溫捷報，但今年雙北突破億元的土地交易卻未見反彈。實價登錄顯示，台北市今年與去年交易量相同，均為44件，新北市則低於去年26.2%，跌破百件落至96件；其中，中山區與板橋區分居雙北之冠。業者分析量縮主因，在於目前雙北市餘屋量大。
資料顯示，台北市今年突破億元的土地交易量，由移轉棟數表現亮眼的中山區拿下，其次則為北投區與大安區，分別位列亞軍、季軍寶座；而新北市量能最高的前3名，則依序為板橋區、三重區與新莊區，不過去年交易高達33件的冠軍土城區，今年卻直落剩3件。
中山區產品多元
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，雙北市具開發價值的土地供給量趨少，但新北市板橋江翠重劃區、新莊副都心、三重交流道周邊等，因具備抗跌性讓今年交易量持穩，此外，這些區塊房價都相對親民，且皆以住宅使用土地為主，建商看準未來的剛性買盤市場，積極搶食這類土地。
不過土城區量能衰退嚴峻，減幅高達90.3%，且土城區實際交易量也從去年的31件，落至今年剩3件。陳炳辰分析，去年土城暫緩發展區的土地標售相當不錯，拉抬當地土地交易，但是，土城區整體房市近2年來表現確實不佳，難以支撐高價產品市場。
台北市突破億元土地交易冠軍，由移轉棟數表現不斐的中山區拿下。大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，中山區在台北市不動產交易站穩榜首，除了位於市中心、生活機能佳，且不同的房屋類型在中山區有明顯客層之外，從高價豪宅到低總價套房皆囊括在內，商業活動也十分活絡，土地開發有潛力。
士林園區大磁吸
北投區今年交易量也大幅提升，躍居北市第2。郎美囡說，從交易資料來看，多筆交易鄰近北投士林科學園區的土地，「推測為看準園區為來有發展空間，因此進駐園區周邊」。
「破億元土地交易量縮卡關，主因在於目前雙北市餘屋量大。」全國不動產企研室主任張勻指出，許多建商策略是先處理餘屋、再推案，土地當然得繼續買，但相對低點才會出手；因此，相對於雙北市土地交易低迷，南部由於基期相對低，不管是標售或是私人土地交易都持續熱絡。
太子長虹賣樓求收益 宏盛盼租好租滿
今年商辦大樓交易並不寂寥，年初「太子國際企業總部大樓」以總價26億元售出，第4季則傳出長虹售出內湖新世紀大樓予中華郵政，總價64億餘元，創今年最高價交易。宏盛建設完工3年的捷4案，目前仍在招租，開出每月租金單價3千元，盼能「租好租滿」後，再尋求更好身價出售。
長虹新世紀未簽約
太子建設位於內湖區潭美段的「太子國際企業總部大樓」，2月以總價26億元售出，買方為碩天科技，總面積約6千餘坪，雖說是太子建設心儀的價格約打7折左右出售，但該案貢獻營收良多，至今約佔據累計營收的1/4。
10月底公告議約的「長虹新世紀」，以總價64.2億元售出，買方是中華郵政公司，據了解，此案處於滿租，算盤打得精的中華郵政，每年可坐享穩定租金收益，而全案尚未簽約，應來不及貢獻今年營收。
宏盛金融1戶揭露
宏盛建設完工近3年的「宏盛國際金融中心」，自2014年開出總價200億元求售未果後，去年底轉售為租。今年陸續有成交表現，但實價登錄目前僅有1戶3樓戶揭露，每月坪租金約3425元。
宏盛建設發言人王卉容指出，宏盛預計出租面積約6千坪，目前陸續接洽中，月租金單價訂在3千元左右，不排除滿租後再出售。信義全球資產經理王維宏表示，「宏盛國際金融中心」租金行情屬區域高價，若用租金單價3000元、報酬率2.5%推估，未來6000建坪銷售總價約可達86億餘元。
根據實價資料，預售時賣到一坪100萬元以上的士林「圓山1號院」，近期交易兩戶，單價均僅69萬元，創該社區新低。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，圓山1號院位於士林基河路，樓高21層，為80~100坪豪宅規畫，2015年交屋，住家戶數規劃80戶，地段近士林夜市商圈、擁有圓山景緻、捷運劍潭站交通機能，2011年預售開價一坪約130萬元。
實價資料，圓山1號院2013年預售時站上百萬行情，15樓一坪107萬，14、16樓均以100萬售出，總價均達1.1億元以上。
隨市場景氣走弱，建商打降價策略，社區行情近年直直落，今年上半年成交兩戶頂樓戶，研判面向因素，一戶單價85萬，一戶僅76.9萬元，總價都只有9600多萬元。
實價資料，圓山1號院今年成交單價多在70-80萬之間。最新公布的9月兩筆交易，12樓戶總價6700多萬元，一坪僅69.3萬，創社區新低，另外13樓戶以7000萬交易， 一坪也僅69.4萬元。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，最新的成交價，若和最高價相較，等於是打65折。
陳炳辰表示，今年交易量回升，但房價是否止跌回穩仍待觀察，尤其地段不在一線的高價宅，由於不時有急賣物件，或是建商殺低價清庫存，價格波動大，房價走勢仍然不穩。
忠孝敦化三角窗店面，近期由日本生活雜貨店「Nico and…」承租，業者透露，該案月租金為320萬元，創下東區店面租金新高紀錄，但因面積廣達210坪，換算單價約1.4萬餘元，還略低於區域行情。
「Nico and…」在台首家旗艦店，選在忠孝敦化路口三角窗，以每月租金320萬元來看，高過明曜百貨地下1樓，在2014年創下租金總價220.5萬元紀錄。
台灣房屋資深分析師陳炳辰認為，「大坪數店面往往換成單價就略低。以明曜案來看，月租金單價不到5千元，而日雜店月租金單價則約1.4萬元，略低於區域行情。」
桃園市觀音區草漯市地重劃區工程近日動工，桃園市長鄭文燦表示，草漯市地重劃區為市府開發的低密度別墅區，取自日本「里山倡議」精神，開發桃園版的里山別墅，以「綠莊園‧千塘居」為主題，結合埤塘、富林溪周邊親水環境，打造草漯為優質生活圈，草漯新市鎮距航空城計劃近，周邊有觀音工業區、桃科工業區，可吸引大量就業人口，讓更多人選擇在觀音落腳。
鄭文燦說，草漯市地重劃工程保留鄉村別墅型態，預計發展為田園別墅。日本「里山倡議」以生態城市、永續城市的精神，提倡低密度開發，保留河川、綠地等綠色空間，避免打造水泥城市，草山重劃區別墅以低碳、永續、綠能、智慧概念設計，規劃污水下水道系統、富林溪沿岸親水公園、智慧化系統等基本設施，公辦第1、3、6區總面積約147.88公頃，總經費為38億6286萬元，預計2020年10月完工。
草漯地區都市計劃第一期耗費30年，居民終於等到開工，草漯新市鎮是30年來草漯地區最大建設，至於民間自辦的第4、5區，地政局持續督促重劃會儘速完成工程計劃，把握開工期程。同時，觀音區目前正進行連結草漯及青埔生活圈的桃42線月桃路拓寬案，起自廣大路口至中壢區領航北路二段，未來草漯至青埔往返僅需10分鐘，交通便利大幅提升。
鄭文燦補充，草漯地區很有發展潛力，鄰近航空城計劃、觀音工業區、桃科工業區，海洋大學將設置觀音校區，市府也決定在桃科工業區設置觀音國民運動中心，完善生活機能。
目前在台北市山坡地的老舊建築受限法規無法都更，多達50位議員不分黨派連署提案，希望北市府修改都更自治條例，讓山坡地可以完成都更，不過都更處態度強硬，堅持反對，倒是建築師建議可以先鑑定山坡地的地質，如果是順向坡或是較鬆軟當然沒有都更的空間，但是如果地質夠穩固，建築師認為以目前的建築技術已經可以做到山坡地建築的安全性。
目前許多房子都已經超過30年屋齡，卻卡在目前法規無法進行都更。台北市文山區興家里里長劉宗勳說民國67年陸續搬進來之後，一直都沒問題，林肯大郡事件之後就變成山坡地30度以上不能蓋房子。因為他們是先搬來的，希望都發局能夠檢討目前的法令，不要那麼死，應該是要檢討的不是坡地的問題是地質的問題。國民黨台北市議員厲耿桂芳也說，目前在台北市都有三千多處類似地方被畫掉，覺得這樣不公平，且拖到現在馬上就107年了，過去的爭議一直到現在台北市政府都沒有任何的處置。
1997年的溫妮颱風造成新北市汐止林肯大郡倒塌，28人死亡。之後地方政府開始針對山坡地開發進行管制，但問題就在於很多居民是在法規制定之前居住在山坡地，但房子卻從此以後不能都更。親民黨台北市議員黃珊珊說他們已經爭取有關山坡地限建區的部分，至少可以爭取到原面積的重建，只是現在民眾來陳情的是希望都更可以得到都更獎勵。
為了解決這樣的問題，50位台北市議員，也就是超過議會八成的席次連署提案，認為應該修改台北市的自治條例，放寬山坡地的都更條件。台北市都更處副處長陳信良則回應說目前沒有考慮要修正，坡地災害上面發生危險會影響到下面，必須用整體的大範圍思考來做。北市文山區興家里里長劉宗勳說，希望有誘因吸引建商出來做都更，他們沒有能力可以做改建，因為住在山坡地的居民本來就比較弱勢。
居民點出重點，山坡地都更因為可以獲得最高的1.5倍容積獎勵，誘因足夠吸引建商，如果不能循這個管道，大部分的山坡地居民無力改變現狀。其實從專家的角度來看，市政府可以選擇更為彈性的作法。台灣建築安全履歷協會理事長戴雲發說要它的基地條件，還有土壤的狀況及地質的狀況，地質是順向坡跟敏感的不建議去開發，假如地質是穩定的，基本上蓋透天或蓋大樓都是沒問題的。
建築師秀出最新的建築工法，透過一體成形的鋼筋結構，讓整棟建築物更紮實更能夠抵抗地震。台灣建築安全履歷協會理事長戴雲發表示，若擔心山坡地的安全，可在結構的部分做強化，現在工業4.0已經在推動，品質是非常安全穩固。即使如此市政府考量不怕一萬只怕萬一，反對立場相當明顯，山坡地的都更目前勢必持續激烈爭論。
中央銀行公布11月五大行庫新承作房貸利率1.63%，終止連6降，主因國銀承作房貸業務已接近限制門檻，未再積極殺價搶客，且低利率的青安貸款比重下滑，導致新承作房貸利率反彈。
近年民營銀行積極搶攻房貸市場，中國信託商業銀行更獲選辦理公教人員「築巢優利貸」，搶食不少傳統行庫房貸業務，但台銀、土銀、合庫銀、華銀與一銀五大行庫，整體房貸市占率仍達4成，承作金額與利率變動情況，至今依被視為房市景氣風向球。
央行統計，11月五大行庫新承作房貸利率1.63%，月增0.003個百分點，終止連6個月下滑。由於近年房市急凍，投資客退場，僅剩自住剛性需求撐盤，國銀為爭取客源，紛紛推出優惠房貸利率搶市，導致新承作房貸利率自4月起一路下滑，從1.666%降到10月的1.627%，創史上次低水準，距史上最低的1.616%越來越近。
不過，11月新承作房貸利率小幅彈升，回到1.63%水準。
央行表示，主因是部分銀行大舉承作房貸業務，已逼近銀行法規範「住宅建築及企業建築放款總額，不得逾放款時所收存款總餘額及金融債券發售額總和30%」限制，即便想再搶市場占有率也不行，因此未再推出更積極殺價搶客措施。
此外，低利率青年安心成家貸款占整體新承作房貸金額比重降低，也導致新承作房貸利率彈升。央行統計，五大行庫11月新承作青安貸款新台幣96億元，較10月的86億元增加，但11月新承作房貸量放大，青安貸款占比反而從22.8%下滑到20%。
央行經濟研究處副處長吳懿娟表示，11月新增房貸480.95億元，較10月放大103.01億元，除年底向來是交屋旺季，且9月有今年民俗月遞延交屋因素外，建商讓利降價促銷，也是導致新增房貸金額放大原因。不過，新承作房貸利率反彈與新增房貸增加，是否能解釋為房市回溫，需持續觀察。
圖／經濟日報提供
備受矚目的寶成集團高階人才培育中心終於定案，寶成昨（18）日宣布，旗下子公司寶建企業已投入20.17億元，購入桃園市大園區高鐵站附近約8,868坪土地，初期在將此規劃集團北部行政據點暨人才招募培訓中心。
據了解，寶建此次一口氣購入近9,000坪工業區土地，儘管寶成不願正面回應，但業界認為，寶成推動已久的智慧型製鞋基地及「愛迪達（adidas）創新研發中心」將落腳於此。
寶成11月合併營收為新台幣247.36億元，年增6.4%，累計前11月營收為2544.81億元，年增1.4%，創歷年同期新高。法人預估，寶成集團今年營收可望續創新高。寶成股價昨收37.25元，上漲0.15元。
由中部發跡起家的寶成集團在桃園購地後，正式將營運腳步跨入北部地區。新的營運與人才培訓基地距離桃園機場不遠，集團也希望藉此吸引更多優秀人才，同時加強與國際各大品牌客戶的對接。
寶建企業此次購地對象，為股票上櫃的聯上實業及聯上開發，土地位於高鐵桃園站約1公里的青埔五塊厝地區，基地面積達8,868坪，聯上近年在高鐵站的青埔特區大舉購地，經營甚深。
寶成集團近幾年積極推動在台籌設創新研發中心，其中位於彰化福興工業區的Nike研發中心，持續加碼擴建；另位於台中工業區的美國知名運動鞋品牌Under Armour（UA）研發中心，亦於去年完工營運，目前已有數百名研發工程師進駐。
至於愛迪達創研中心投資計畫，可說一波三折，寶成原本相中高鐵台中站5.6公頃產業專區，但因租金過高，加上桃園市長鄭文燦積極爭取，寶成評估後決定落腳桃園。
據了解，寶成考量集團代工品牌太多，避免「獨厚一家」，造成其它品牌誤解，對此投資計畫相當低調，僅表示桃園土地初期將先規劃北部行政據點，以及高階人才招募培訓中心。
寶成一年生產的鞋子數量超過3億雙，旗下以代工及代工含設計的主力國際品牌，包括Nike、adidas 、Reebok、Under Armour、New Balance、Puma、Converse、Timberland、Salomon等數十家大廠。
晶圓代工龍頭大廠台積電積極布局中國大陸南京廠，今天傍晚公告取得南京市浦口經濟開發區內土地使用權，交易總金額新台幣7.86億元。
台積電公告指出，相關交易主要是廠房建設，取得使用權50年。
因應強勁需求，台積電日前表示，南京廠預計2018年5月開始出貨，將較原先規劃2018年下半年量產的時程提前。
在先進製程技術發展部分，台積電日前指出，7奈米製程目前已在晶圓12廠生產，未來晶圓15廠的第5期和第6期廠房也將生產7奈米。
5奈米製程發展符合進度，台積電表示，晶圓18廠將於明年動土，將有3期廠房生產5奈米，預計2019年上半年風險性試產。
至於3奈米製程，台積電指出，9月已宣布相關計畫，3奈米新廠將座落於南科，投資金額將逾200億美元。
台灣銀行矽谷代表人辦事處本月15日於加州聖荷西市開業，台銀董事長呂桔誠親赴美國矽谷主持開幕儀式，活動當日，由加州眾議員朱感生、聖荷西市議員Johnny Khamis、舊金山經文處馬鍾麟處長、金管會紐約辦事處黃錫和主任及三井住友銀行顧問大久保克則共同揭牌剪綵，台商客戶及金融同業力挺支持，現場嘉賓雲集，見證台灣銀行在美國布局的新里程碑。
今年以來，台灣銀行積極推動國際化發展，規劃於美國矽谷、德國法蘭克福及東協之泰國、越南、菲律賓、印尼及馬來西亞等國申設代表人辦事處，其中，矽谷辦事處一馬當先，很快的獲得加州商業監管局的核准，成為首家開業據點。
台銀矽谷代表人辦事處成立後，除可深入北加州市場，全力協助台商赴矽谷投資發展並取得投資與商情資訊，服務國內高科技廠商在灣區之營運據點，並與該行洛杉磯分行及紐約分行業務整合，完善美國市場之布局。此外，將與國內「亞洲・矽谷」計畫相互呼應合作，推動我國智慧城市發展以及金融科技產業轉型升級，為台灣產業升級與發展盡一己之力。
圖／經濟日報提供
中租控股打造東協市場為第三具獲利引擎雛形已確立，最近敲定買下位於泰國曼谷市區土地，要自行規劃成集團東協企業總部，這是中租控股在上海自購大陸總部之外，第二個海外市場總部，凸顯中租深耕東協市場的決心，並能加速展現相關獲利動能。
據悉，這塊土地占地大約800坪，目前正在整地，預估將建成約五、六千坪樓地板面積、朝高樓發展，以便擴大可用空間，整棟大樓的規劃設計，還沒有最後定案。
近年來曼谷地價漲幅不大，中租控股買下這塊土地的金額大約3億多元，買價算是談得不錯，但因要自行整地興建，建築成本可能較高，但中租內部預估，整體購地與建設開發成本合計，可比上海自購整棟大樓的花費約新台幣14億元，還要便宜一些，預估最快要到2020年完成啟用。
中租控股目前在兩岸與東協的企業總部自購或自建，中國大陸上海仲利國際租賃總部，花14億元買下整棟大樓不動產，東協市場如今則是購地自建、從有到無。台灣的內湖總部大樓則是採售後租回，因此中租僅是房客。
中租評估，自購總部可增加公司本身資產價值，且有利在地化發展與擴點，大陸已有30多個據點，東協則以泰國為中心逐步輻射整個東協市場，目前十國中已進駐五國，即泰國、越南、馬來西亞、菲律賓、柬埔寨。
中租說，集團總裁辜仲立決定在泰國自購土地建總部已有多年，陸續都有在曼谷金融街附近找地、看地，現在終於完成購地，所幸曼谷土地與商辦行情尚屬平穩，因此買地成本比原本預估的新台幣5億元要低。
中租目前東協市場的獲利貢獻大約在近一成左右，因市場陸續新開、前期成本較高，但營運狀況均優於預期，菲律賓合資公司明年將正式營運，而明年首要開拓的新市場則屬印尼，柬埔寨明年也會有完整年度的獲利貢獻。
「地面上一台咖啡機1萬台幣、飛機上的咖啡機卻需要1萬美金！」金屬工業中心副執行長陳進明點出航太科技的商機。南科管理局今天表示，未來全球飛機需求量上看4萬架，為迎戰國際市場挑戰，高雄科學園區與16家南部廠商簽訂技術升級計畫，將以「打群架」方式爭取國際訂單。
南科管理局指出，在全球環保訴求下，民用飛機面臨換機及新機採購熱潮，未來20年，全球飛機總需求量達4.1萬架，總產值將高達美金6.1兆元；台灣今年度航太業產值1085億元，且以每年平均8%速度成長。
漢翔、駐龍與寶一等廠商鄰近高雄科學園區，為發揮產業聚落效應，南科管理局爭取5千萬元經費輔導16家南部廠商取得認證與技術升級。今天長亨、晟田、公準等受補助廠商派員與南科簽定合約，漢翔公司研發長吳天勝、金屬工業中心副執行長陳進明、高雄市府經發局招商處長林麗英等人出席見證。
陳進明表示，除飛機上的咖啡機價格昂貴外，商務艙的一張椅子造價高達10萬美金，現今台灣廠商只能負責小零件；未來10年，航太產值上看2千億，更會以4千億、8千億的速度往上發展，今年台灣產值1085億元，只占全球的0.5%，未來成長空間很大。
南科管理局長林威呈表示，台灣廠商若要打入國際賽，一定要發揮「打群架」的效益，並朝提升技術、取得認證與培訓人才等方向努力。
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