歐亞不動產估價師聯合事務所
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行政院長賴清德射3箭加速重大土地開發案件審議程序,同時區段徵收審查程序將由3階段縮減為2階段。內政部次長花敬群昨(19)日表示,為簡化前置作業,提案機關需自評優缺點;其次內政部採初步預審機制,再針對投資重大案件予以列管。預估重大案件土地開發審議期程有望縮短至一年內完成。
賴揆昨天在加速投資台灣會議中裁示,內政部應研議僅變更公共設施用地指定用途、開發主體等小規模或案情單純者,主要計畫可有條件授權地方政府審議及核定;並簡化重大案件審議程序,凡認定符合經濟發展需要及配合政府興建的重大建設可逕為變更。
土地徵收方面,賴揆強調,區段徵收審查作業程序應由3階段整併為2階段,將「徵收範圍」併入公益性及必要性階段時審查,與都市計畫委員會專案小組聯席審議,如經都委會具體回應處理者,無需再提該部土地徵收審議小組的大會審查,以精簡程序;「抵價地比例」改由行政機關審查後,併入區段徵收計畫書討論審議。
花敬群表示,為提升計畫品質及審議效率,在前置作業將增列提案機關自評計畫機制,不論縣市政府或事業單位都須自行檢視計畫優、缺點,並提出檢討、修正方案降低後續爭議。
第二階段內政部將強化主導地位,花敬群說,透過內政部初步預審機制,盤整計劃案政策目的、政策意涵等,再由政務次長層級召開會議評估,尋找下一階段審議可能爭議點,提前與提案機關溝通、解決。
花敬群強調,未來將針對加速投資台灣的重大案件,全程列管其審議過程,每2~3個月滾動式檢討,避免過去重大爭議案件例如「璞玉計畫」審查十年甚或審議遙遙無期情況重演,並將土地開發審議時程與環評等程序併行,預估精進方案上路後,未來土地開發審議案有望縮短於一年內完成。
土地開發計畫走完內政部初步預審機制後,將提至內政部都市計畫委員會、區域計畫委員會、土地徵收審議機制處理。花敬群說,未來將明確3個委員會核心權責、避免疊床架屋,都委會、區委會強調計畫範圍合理性、用地供需、區位選擇適宜性等爭議處理;徵審會則聚焦土地徵收後安置計畫完整度,及補償價值是否恰當等。
中央今年通過「危老條例」,北市建管處擬定「台北市危險及老舊建築物加速重建辦法」,今天於市政會議通過。北市建管處表示,透過危老條例申請重建,必須提供結構安全性能評估,民眾可向北市府申請補助,預計明年元月上路、開放申請,近期將公布相關書表及撰寫重建計畫範本。
另外,由於補助為各地方縣市向中央爭取,建管處說明,這次爭取額度為「初步評估」300件、「詳細評估」10件、「重建計畫」100件,若申請案量超過,仍會動支相關業務預算、或簽報市長室動支第二預備金,民眾不必擔心領不到補助款。
建管處長陳煌城表示,台北市屋齡達30年以上的老舊建物,進行結構安全性能評估後,判定耐震能力不足、未裝設電梯、或改善不具效益者,可擬定重建計畫,並檢附土地及建築物所有權人100%同意書,向建管處申請重建。
建管處指出,明年元月起,北市府將提供相關補助,包括「結構安全性能評估費用」、「重建計畫費用」;另外,結構安全性能評估費用的補助,包括初步評估費用、詳細評估費用及審查機構審查費用。
依照中央「危老條例」申請重建,容積獎勵最高為基準容積的1.3倍,或原建築容積的1.15倍;若在條例施行3年內申請,可額外給予基準容積10%獎勵。
此外,老屋重建配合申請耐震設計標章、綠建築標章、智慧建築標章、無障礙住宅標章、結構安全性能評估或無障礙環境性能評估者,隨各項標章或評估的等級不同,可分別獲得2%至10%不等的容積獎勵。
建管處提醒,申請相關標章或評估的容積獎勵者,應繳納各項保證金,繳納額度依中央規定的計算公式核算(保證金=當期公告現值*0.45*申請獎勵容積樓地板面積)。
建管處解釋,北市府考量各項容積獎勵額度未超過基準容積6%者, 其取得標章或通過評估相較容易,為鼓勵北市老舊建築物加速重建,降低起造人重建成本負荷,明定保證金得減半計算。
建管處補充,起造人領得使用執照後2年內,取得相關標章或通過評估者,可檢具相關證明文件向北市府申請退還該項保證金,經查核符合規定者,保證金無息退還;若相關標章或評估,逾期未取得或未通過者,該項保證金不予退還,並繳入市庫。
北市建管處表示,關於結構安全性能評估費用的補助,包含初步評估費用、詳細評估費用及審查機構審查費用,額度如附表。圖/北市建管處提供
台中市明年公告現值、公告地價雙雙下修,這是中市升格以來首度調降,連交易熱絡的北屯、西屯、南屯區全下修。地王仍由西屯區惠國段新光三越台中店12度蟬聯,但公告現值首度下跌,每坪224.8萬元,跌幅2.9%。
中市地價評議委員會昨開會,地政局長張治祥說,不動產交易量縮,景氣疲軟,加上去年公告地價調漲38.25%,地價稅負擔加重,考量民眾負擔,公告現值、公告地價都下修,預估明年地價稅將少收6億元。
根據新出爐的地價評議,台中地王由新光三越台中店12度蟬聯,公告現值下修由每平方公尺70萬元降到68萬元;水湳區段徵收區今年配地完成,公告地價平均漲幅為188.61%。
去年公告地價大漲惹民怨,藍綠民代都接獲陳情,明年選舉,議員緊盯地價審議怕影響選情;議會地政委員會還決議公告地價漲幅超過40%,公告前應先送審。
張治祥說,去年地價稅收增加27.5億元,但不動產交易減少,土地增值稅減少近44億元,明年下修公告現值、公告地價,希望活絡買氣,也減輕民眾負擔。
中市地政局表示,全市公告現值平均下修0.98%,公告地價平均下修6.36%,跌幅最大的是中區24.27%,跌幅最小的是北屯區3.38%。
「中華民國不動產聯盟總會」小檔案
跨不動產上中下游產業類別的中華民國不動產聯盟總會,昨(19)日正式成立,中華民國房仲公會全聯會理事長林正雄當選創會理事長,另推選中華民國不動產開發公會全聯會理事長吳寶田為首席名譽理事長。林正雄表示,不動產聯盟總會將推動兩大稅改,一是房地合一稅持有1年、2年稅率從45%、35%調低到20%,二是調整房屋稅恢復到2014年前的水準。
林正雄表示,不動產聯盟總會已有台北市、高雄市、台中市等八個縣市不動產聯盟協會加入,依社會團體法成立聯盟總會。就各產業公會來看,涵蓋建築開發、房仲、建經、估價師及陶瓷等五大全國聯合會加入;接下來,本周地政士公會在理監事會決議後也可望加入。
林正雄表示,不動產關連性產業總產值占GDP的3成,從業人員近200萬人,全台不動產相關公會全國聯合會約有30個,目標半年後能再加入10個全聯會。聯盟總會的宗旨,是希望連結過去公會和協會沒有達成的功能,避免過去靠單一產業公會的建言,發言權較弱,因此藉由不動產上中下游的聯盟總會發揮更大影響力,希望成為政府和產業之間的溝通平台。
林正雄指出,總會將涵蓋建設營造、不動產仲介、廣告代銷、經紀人、估價師、地政士、建築經理、建築師、都市更新、建材、室內裝修設計,以及各類都計、土木、結構、大地技等不動產上下游從業人員。總會成立之後,首要任務就是積極與政府協商將不動產稅制予以合理化。首先,將推動修改房地合一稅及持有稅的稅率,第二房屋稅建議調降至2年半前水準,以房市健全發展,恢復房地產的榮景與產業界的信心。
展望2018年,林正雄表示,今年全年建物買賣移轉棟數應有27萬棟水準,但還是史上第三低,但就價、量來看,房市已在2016年已落底,預期2018年可望是價穩量漲的格局,如果政府政策不再打房,全年會有機會攀升至28萬棟。
IFRS 16新財報準則
金管會昨(19)日宣布,將自2019年1月1日接軌國際財報準則IFRS 16,即租賃契約要全面資本化,初步統計受影響最大的企業即航空、海運、便利超商、旅館及誠品等文創產業,以2016年財報推估資產及負債同步增加1兆276億元,負債比會攀高1%,將衝擊企業向銀行往來的問題。
過去企業有資本租賃及營業租賃,是依現行國際會計準則IAS 17,即租賃公報已要求資本租賃要資本化,企業出售大樓又售後租回的部分,要計入資產及負債。
2019年上路的IFRS 16是要將營業租賃資本化,即現行航空公司的機隊、海運的船隊及便利店的直營店面是用租賃,每年付租金,未來都要計算資本,即資產與負債同步增加,但負債比也增加。
證期局副局長張振山表示,受影響的企業可能必須進行內部調整及因應,例如把資產買下來,即可降低負債比,另外即是租約未滿1年、或租金未達5,000美元者,也可不適用IFRS 16。
張振山指出,根據國際統計,有85%的租賃合約都是以營業租賃方式,在資產負債表外表達,造成資產負債表並未能完全反映企業租賃資產使用權及租賃負債真實情況。舉例來說,一架新飛機買價約20億元,但航空公司以營業租賃方式,每年只支付租金,實際上該飛機就是航空公司在使用,IFRS 16就是要真實表達這種使用所有權。
2019年起,營業租賃要反映在資產及負債,過去支付的租金,會改以「折舊費用」及「應付款項利息」列帳,但總和仍與租金一致,只是企業的資產與負債都會同步增加,等同被「灌大」,由於負債一定小於資產,因此負債增加比率會高於資產,負債比也會提高,影響部分租賃多的企業。
張振出表示,承租飛機、船舶或營運據點較多的航運、百貨業、觀光旅遊業與文創產業受到較多影響,都會面臨負債比增加的問題。
保瑞藥業(6472)併購案再添一城!該公司繼2014年併購聯邦藥廠後,昨(19)日董事會通過以美金1850萬元(約5.5億台幣)收購美國上市公司Impax Laboratories Inc.台灣子公司益邦製藥,且並取得代工合約與治療帕金森氏症品牌藥RYTARY台灣經銷契約。
Impax是被譽為學名藥生技天王的許中強和生技天后許照惠前夫蕭瑞雄兩人,在1955年創立,核心技術為藥物傳遞(drug delivery)、尤其控制釋放(control re lease)口服製劑開發,2009年在那斯達克掛牌上市。
今年(2017)10月Impax已宣布與Amneal製藥合併成一家新的上市公司,並成為美國第五大學名藥廠。
Impax目前員工1,200人,2016年營業額約8億多美金,該公司已有超過40個以上的產品上市,另有30個以上的產品正在美國FDA審核階段,同時亦有超過60個產品正在進行研發中。
品牌藥方面,Impax主要專精中樞神經系統(CNS)疾病領域用藥的劑型開發技術及臨床研究能力,現有帕金森氏症之品牌藥RYTARY在台生產,外銷全球市場。
配合台塑河靜鋼鐵廠規劃明年3月啟動第二階段5億美元現金增資案,台塑四寶及福懋昨(19)日同步公告將依既有持股加碼投資越鋼。其中,台塑四寶持股各11.432%,將分別加碼河靜鋼鐵廠5,716.83萬美元;福懋則依3.847%持股投資1,923.32萬美元。
台塑河靜鋼鐵廠表示,明年伴隨第二支高爐運作,全年產出可望達500萬噸;對照當前鋼價市況持平,粗估年營收可達25億美元,營運審慎推進。
第二階段5億美元現金增資案預計明年初知會各股東,提供台塑集團及中鋼、日本JF,甚至有意新加盟之國際策略伙伴評估,期在明年3月完成現金增資計畫。
據悉,台塑河靜鋼鐵今年7月完成第一階段5億美元增資,資本額從45億美元提高至50億美元;其中,台塑四寶、福懋、台塑重工等依持股進行投資,而中鋼、 日本JFE並未參與的增資額度則由台塑美國加碼認購。
如此一來,台塑集團對河靜越鋼廠合計持股從70%提高至73%;其中,台塑美國持股也因此達一成水準。至於中鋼、日本JFE原先持股25%、5%,則分別降至22.5%及4.5%。
台塑河靜鋼鐵廠自產熱軋鋼捲產量成功達100萬噸,對明年上半年第2座高爐投入生產增添信心。第二階段5億美元增資,擬將資本額推升至55億美元;如能爭取到如越捷航空等越南在地大企業加盟入股合作,有利強化深耕在地化發展。
「印尼紡織大王」宋家再砸錢買進大直房地產!根據公開資訊觀測站公告,亞昕國際將持有的大直伊都汽車旅館以總價近13億元賣給「紡織大王」宋良浩家族的虹光國際。房地產業者透露,虹光國際累計砸下22.51億元取得大直超過800坪土地。
虹光國際副總曹松連表示,其實目前房市整體情況偏弱,不過,商業不動產仍有其開發潛力,尤其是宋家長期看好大直未來的發展,因此,才會持續買進。
宋家有多看好大直這個區域,根據房產業者指出,2015年5月,宋家先以虹光國際名義砸下9.5億元從法拍市場買下典華婚宴會館斜對面金泰段79-9地號的商業地,面積約340.31坪,2016年10月則又用虹光國際砸下1.72億元,買進大直指標豪宅「西華富邦」其中一戶。
今年11月初,金泰段79-9地號動工,將興建地上7層、地下3層,樓地板面積近2千坪的商業複合大樓,並預計將總部設在頂樓,僅相隔一個多月,再用虹光國際名義以12.99億元向上櫃建商亞昕國際取得植福路上的伊都汽車旅館。
該汽車旅館土地面積約467.10坪、建物面積約617.63坪,若僅算土地價值、建物不計價,拆算每坪土地價格約278萬元。曹松連補充,該汽車旅館目前仍有租金收入,加上金泰段79-9地號的工地甫開工沒多久,預期短時間內還不會立即開發甫買進的汽車旅館。
據悉,宋良浩家族自2009年便回台布局房地產,主攻店面、辦公與土地等商用不動產,甚至進一步自行推案,這幾年累積布局的房地產包括「大稻埕新聯大樓」、「德輝信義大樓」、「永康街高記店面」、「統一大飯店」、「環球金融大樓」、「仁愛路圓環麵包店店面」、和平西路二段、中山北路二段及大直土地等,推估投資金額超過百億元。
圖/經濟日報提供
台北市長柯文哲任內首宗成功招商的投資開發案-「台北市內湖科技園區產業支援設施BOT開發案」昨(19)日動工,北市產業發展局表示,此案廠商將投資48億元,打造成為台北市最優質的創業基地,未來50年的契約期間可創造91.8億元以上的政府收益,營運期間將創造每年3,000個以上的就業機會。
柯文哲致詞時表示,內科是台北市最重要的產業聚落,大約一年生產額4兆元,是台灣經濟很重要的核心,但產業都有新陳代謝,不可能都賣同樣的產品,所以每一段時間要有新的產品在這個地方產出,也因此,市府推出「內科2.0」計畫,替這邊的產業帶進創新創業能量,也改善生活機能。
他說,內科BOT案是全台第一件以「科技設施-育成中心及其設施」為主體事業的BOT案,這邊包括產業創新研發、育成加速、人才培育等中心,以及共同工作空間及自造實驗空間等,合計樓地板面積將超過6,400坪。
柯文哲指出,此案今年5月簽約,七個月內完成都審相關作業並取得建照,並於昨天開工,預定於2020年5月啟用營運,「市政府速度有變快」。
柯文哲說,預估民間投資約48億元,期間將可創造包括土地租金、權利金、房屋稅及營所稅等政府收益至少91.83億元;營運期間更可創造每年3,000個以上的就業機會,更重要的是,這邊是提供內科產業重要的創新基地。
投資人宏匯瑞光公司表示,將實現基地的三大優勢。第一、結合鄰近106號公園,為內科打造開放共享的景觀綠地;第二、鑽石級綠建築與黃金級智慧建築,以三棟總樓地板面積近3.5萬坪鑽石級綠建築與黃金級智慧建築,響應北市府積極推動的節能環保政策。
第三、為達成本案最重要的公共建設目的,將由國內規模最大、最具產業技術創新研發能量的工業技術研究院,共同參與規劃並投入未來創新育成空間的營運,設置面積超過6,400坪、全國最大的創新育成基地。
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