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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
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內政部為了加速老舊危險建築物重建腳步，今年5月公布施行的「都市危險及老舊建築物加速重建條例，不過台北市估價師公會認為，地主與重建者間可能資訊不對等，重可能衍生爭議，也沒有如都市更新一樣有估價程序，在缺乏第三方協助專業的價值評估機制下，一旦地主方與投資方互信基礎不夠，重建案仍然難以推動。
台北市估價師公會理事長郭國任表示，針對危老條例可能延伸相關「價值」「分配」的評估，建議由專業、客觀、公正第三方介入，根據目前公告「臺北市都市危險及老舊建物重建不動產估價報告書」，針對重建前相關權利人價值，重建者與投資者間成本投入合理性、重建後建物價值，因應各種重建方式，由估價師客製化評估不同個案與情境所需之合理分配，如同興建建築物需要專業建築師，不動產價值評估當然需要估價師，藉由合理的評估，減少地主方及投資方的疑慮，使危老專案推動更順暢，同時保障所有參與者的財產權，加速政府順利推動老屋重建時程，營造「三贏」的局面。
郭國任表示，都更與危老條例仍有差異，包括範圍、程序、獎勵及門檻均有所不同，然而危老條例有別於都市更新的範圍、程序、門檻等差異能否迴避過去都市更新難以推動主要難題？
郭國任表示，都市更新多數決問題於危老條例規定需全體同意的前提下，看似已經解決，實際上政府僅是將協商與整合時程完全排除於公有程序外，對於重建者與地主間如果因為一方的故意使得資訊不對等，或因地主對重建遊戲機制不若重建者熟悉，都有可能讓重建案推動過程艱難萬分，或可能在重建後衍生爭議，甚或申訴興訟。
都市更新多採取「權利變換」進行價值換算，權利變換是藉由三家以上的不動產估價師事務所進行公正客觀的價值評估，估價師會鉅細靡遺的釐清都市更新前的產權狀態，評估更新前每位產權所有權人的基地權利價值比率及更新後的建築物各戶的房價，據以換算每人更新後獲得的權利價值，作為都市更新參與者考量參加意願與價值參考之依據。
然而危老條例法規中無不動產估價師作為價值評估公正第三方介入的強制規定，僅著重重建條件的審核，及以快速獎勵容積機制與程序，建物重建前後的分配由重建者與地主「協議」完成。如何換算建物重建前後的價值？如何計算地主與投資者間之分配比率？如何選配？重建者提出的方案是否合理？地主提出的要求有無過當？將攸關重建方案成敗屬於財產權利之間公平正義的「分配」問題交給相關權利人「自行解決」，其中牽扯龐大的數字及利益，在缺乏第三方協助專業的價值評估機制下，一旦地主方與投資方互信基礎不夠，重建案仍然難以推動。
台北市財政局今天說，今年度活化市有土地招商成果有4件，民間投資金額達新台幣163.7億元，明年將推出4件開發招商案，預估民間投資金額約973.7億元。
財政局長陳志銘表示，為積極活化市有土地，去年成立促參專案辦公室，統整重大開發案進度控管及招商諮詢業務，並持續公開資訊給投資人參考。
財政局統計今年度活化市有資產招商成果，包括內湖科技園區產業支援設施用地營運移轉（BOT）開發案、捷運大直站北安段公辦都更招商案、捷運科技大樓站公辦都更招商案及市議會舊址設定地上權案，民間投資金額可達163.7億元。
陳志銘表示，明年將推出且可完成4件開發案，預估民間投資金額約973.7億元，像南港生技產業聚落開發計畫興建營運移轉（BOT）案已在今年6月15日公告招商，明年將可完成簽約。
陳志銘說，另外3件開發招商案，包括南港轉運站東側商業區土地公辦都市更新案、以BOT開發為多功能轉運站的南港轉運站興建營運移轉案、台北車站特定專用區C1/D1（東半街廓）土地開發案，相關招標訊息將陸續公告，業者可至「台北市公有土地開發聯合招商」網站查詢。
高雄大學1,947坪土地標售6雄出價爭霸 ●面積1,881.57坪的住三用地(紅色框線），面臨河岸第一排，昨日被永信建設以8.71億元標走，是此次標地的最高成交價土地。圖／高雄地政局提供
高雄地政局昨（20）日標售土地競標熱烈，吸引55個標封投標，脫標率達81％，雙創近年標地新紀錄。其中，永信建設耗費近11億標購2筆土地近3,200坪建地，高雄市不動產開發公會理事長張永義說，希望高雄地政局明年1月加標1場，而建商搶標土地，也代表業界看好高雄未來發展。
市府地政局長黃進雄表示，此次標售計有55標封投標，共標出13標17筆土地，合計標售金額20.90億元，脫標率約81.25％，脫標價格及脫標率都較往年攀升。總計今年高雄市開發區土地標售金額合計已逾55.4億元。
黃進雄說，其中最受矚目的第75期重劃區1筆1,881.57坪住三用地，因擁前鎮河第一排景觀，且緊鄰五甲公園及福誠高中，有捷運紅線及輕軌行經，加上工務局正規劃興建前鎮河人行景觀橋，未來可串連前鎮區中山四路與鎮海路，跨越前鎮運河銜接凱福街，具備景觀及生活機能條件，吸引4家投資人搶進，底價每坪40萬元，總底價7.52億元，最後以8.71億元脫標，溢價率15.83％，每坪脫標價約46.3萬，再創區內住宅用地行情新高。
該地得標建商為永信建設，永信建副總顧岳軍表示，預定明年第3季動工，興建15樓約230戶住宅；至於永信另外標得的小港區1,310.55建地，則預計明年第2季動工，興建4F住家50戶。
另外，高雄大學區段徵收區此次推出3標4筆土地，全部標脫；其中1筆住四用地1,947.29坪因面對幸福公園，近高雄大學及鄰近家樂福商圈，擁有公園及校園綠地景觀，共吸引16家建商與投資者搶進，成為此次最夯的標的，該地最後以6.38億脫標，溢價率31.47％，該案底價每坪約24.95萬，脫標價約每坪32.81萬。
股市站上萬點大關已快7個月，台北市豪宅市場也終於回神，尤其是豪宅指標信義計畫區。
根據內政部實價登錄最新資料顯示，信義計畫區「松」字路上總價8,000萬以上豪宅，2017年前三季累計揭露達17筆，幾乎是2016年同期9筆的翻倍，並創下5年同期最大量紀錄。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德昨（20）日表示，豪宅市場經歷一波政策壓抑及房價修正後，頗具指標意義的北市信義計畫區豪宅已出現回溫訊號。曾敬德指出，今年的豪宅買盤多屬於長期置產型，這類型買方不認為短期內房價會反轉上揚，但就資金配置與保值需求來看，還是願意以相對低價取得好資產。
信義計畫區是國內指標豪宅聚落，不少豪宅都坐落在松智路、松仁路、松勇路、松勤路、松平路等許多「松」字路上。實價資訊顯示，今年豪宅熱門交易路段包括信義路五段南側與松仁路的東側，前三季成交單價與總價最高的豪宅都被「文心信義」包辦，有2戶成交總價都有4.9億元，每坪單價約為210萬元。
台灣房屋今天(20日)表示，實價登錄記錄，林口大坪數住宅社區「國家首席」，今年交易有6戶，其中5戶都賠售，賠最少的是25樓戶、小賠13萬，而賠最多的是今年3月的7樓戶，賠500萬元出場。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，「國家首席」因為有前副總統呂秀蓮名人入住而名號響亮，2010年預售價，單坪30到40萬，2014年交屋時，行情普遍落在27到32萬元左右，因為「量體大、坪數大、總價高」，這兩年去化慢，去年底甚至有1戶法拍2830萬兩度流標，最後今年3拍興富發以2106萬元買回，拆算單價21.6萬，算是保住「2字頭」行情。
張旭嵐表示，今年國家首席交易唯一賺錢的是22樓、89.37坪，預售時2598萬買入，今年6月以2680萬售出，小賺82萬，這也是今年國家首席6筆交易中唯一站上「3字頭」單價的交易。張旭嵐表示，國家首席的賠售風從去年就開始了，「買預售屋轉售的屋主平均每戶都賠200到300萬元出場」，即使高樓層也無法倖免於難，能夠在這個氛圍中賣出3字頭的行情，非常幸運。
張旭嵐補充，6筆交易，5筆賠售因此沒有售屋所得稅的問題，不過還得虧上土增稅、代書費等賣屋費用；而今年唯一賺的一筆交易，因為金額小於總價5%，因此不用繳納房地合一稅，但仍要申報登錄。
台灣房屋林口加盟店店東周起帆表示，年底前不少投資型屋主或建商為「求現」，心態放軟議價空間更大，而仁愛路中山路家樂福商圈，因為屬林口外圍，因此和捷運站周邊有2成左右的價差，單價在23至25萬兀，總價千萬的3房最夯，也吸引不少小資夫妻進場一圓成家夢。
華友聯未來3大營運布局摘要
華友聯開發公司（1436）昨（20）日取得一銀等5家銀行聯貸19億元，明（2018）年將大展身手，二路並進，除了將在南台灣推出總銷合計110億元的5個建案，也將跨足倉儲物流產業，斥資5億元，在桃園楊梅的1.5萬坪基地，興建物流倉庫，預定2019年底完工啟用，成為上市櫃建商首度跨足物流產業的第一家，未來將為華友聯創造固定現金收入。
華友聯昨日與第一銀行等5家行庫簽約聯貸19億元，為期5年，利率2.25％，由聯貸主辦行庫第一銀行總經理鄭美玲、與華友聯董事長陸炤廷代表簽約。 華友聯董事長陸炤廷表示，聯貸資金將用以償還既有金融性負債、充實中期營運週轉金，並將斥資5億元，在桃園的楊梅興建倉儲物流中心。
這將是國內上市櫃建商首家跨足倉儲物流產業的第一案例，據了解，該「丁建」用地，基地1.5萬坪，是華友聯入主福益時，即由福益在30多年前，以每坪約1萬元取得，成本非常低。
陸炤廷說，該地如果賣掉，以目前的股本計算，大概可以貢獻每股盈餘近30元，但是，那是一次性的業外收益，華友聯選擇長期投資，興建物流中心，才能創造長期、穩定的現金流量。
華友聯副總經理吳家德指出，目前已有東森等多家大型倉儲物流業者洽租。
華友聯明（2018）年房地產本業衝勁十足。高雄華鳳特區、左營果貿、仁武區及三民區等地，推出5個大樓住宅建案，坪數規畫介於25坪到48坪，瞄準首購族，陸炤廷說，據今（2017）年華友聯房屋銷售狀況，再一次證明「沒有不景氣，只有不爭氣」。
電源供應器廠商飛宏（2457）近年來在調整營運後，在電動車的「充電樁」市場找到新方向，該公司也在近期進行資產活化動作，一口氣處分上海和蘇州的房地產，高達14.8億元的現金落袋，也讓該公司更有本錢衝刺充電樁的商機。
飛宏在過去兩年（2015-2016）出現小低潮，每股淨損分別為1.83元和1.09元。
不過，該公司從去年第四季開始轉虧為盈後，至今已連續4季獲利，今年前三季稅後純益1.11億元，比起去年同期的稅後淨損4.44億元大為改善，EPS為0.35元。法人評估，飛宏第四季除了本業仍將獲利外，更有業外處分利益進補，全年度的獲利挑戰1元、寫下5年來最佳。
飛宏在第四季連續進行兩筆處分案，先是出脫上海市古美路的不動產，交易金額達9,400萬元人民幣，處分利益則達4,572萬元人民幣，等於是賺了一倍出場；接著處分蘇州市高新區的不動產，總價高達2.34億元人民幣，並包含處分後的8個月租金約464萬元人民幣，處分利益則為1,552萬元人民幣。
從這兩個資產活化案來看，最大的意義在於帶進來約14.8億元新台幣的現金流，至於處分利益約2.23億元新台幣（未稅），換算對EPS的貢獻度約0.66元。
中鋼（2002）董事會昨日決議，將砸27.67億元，進行「煤鐵礦輸送流程改造及輸送設備拆建工程」，且公布行政副總張秋波、技術副總蔡松釗等多達11位中高階主管人事異動案，將自元旦起生效。
對此，中鋼董事長翁朝棟受訪時表示，除了廠房設備更新案外，這次有10多位中高階主管做適度的調整，最大考量是因應人力傳承及做好培養接班人才的工作。
中鋼昨日股價走揚，每股上漲0.05元，收盤價為24.20元，單日漲幅0.21％，單日成交量10,212張。
中鋼昨日下午召開第16屆第15次董事會，會中通過主要議案，包括將投資27.67億元，進行「煤鐵礦礦輸送流程改造及輸送設備拆建工程」。該投資案目的為設備更新、改善環保，計畫期間自107年1月至113年12月，為期84個月。
其次，通過調整部分經理人員職務案，包括行政部門助理副總經理張秋波升任行政部門副總經理、技術部門助理副總經理蔡松釗升任技術部門副總經理。
此外，中鋼昨日傍晚也正式公告，核定該公司一級以上主管職位異動，包括原總務處長梁雅棠自中龍鋼鐵歸建，並升任行政部門助理副總經理、中鋼公共事務處長黃一中可望接任中龍鋼鐵行政副總、人力資源處副處長鍾錫洲調任公共事務處副處長，並代理處長職務、鋼鐵研究發展處長黃議興升任技術部門助理副總經理、鋼鐵研究發展處副處長陸木榮代理處長職務、風電事業發展委員會副主任委員魏豊義派任磁科公司服務、會計處副處長羅嘉文派任中鴻公司服務、會計處集團會計組長黃凱靖升任會計處副處長，並代理處長職務、營業銷售處代理處長陳天民予以真除，以上人事異動自107年1月1日起生效。
離岸風電商機火熱，國內唯二水下鋼構廠之一的世紀鋼（9958），今年在集團下成立世紀離岸風電子公司（簡稱世紀風電），已完成2輪募資。預計明年6月再進行第3輪增資至15億元，屆時國內風電龍頭之一的台船將入股2成。世紀鋼董事長賴文祥指出，已確定在台北港設置風電生產基地，預計投資50億元，資金來源除了3輪募資計約30億元外，餘將透過融資進行。
估未來每年百億營收
世紀鋼過去3年年營收約在22~28億元，規模並不算大，卻是國內第1家投入風電的鋼構廠，比年營收3000億元的龍頭中鋼更搶先一步，小蝦米與大鯨魚共舞。所瞄準的風電市場，公司預估未來將可帶來每年逾百億元營收，比率驚人。
世紀風電總經理李建成表示，國內做離岸風電的水下鋼構廠只有2家：中鋼與世紀鋼；中鋼在興達港的風電生產基地進度，目前較台北港落後，未來世紀鋼也可能提前搶到市占。
看好離岸風電需求
為了更快速建立離岸風電的本土供應鏈，台船也將投資世紀風電。賴文祥說，明年6月股東會後，世紀風電將進行第3輪募資，目標是資本額達到15億元，台船可能入股2成。台船董事長鄭文隆表示，確有投資世紀風電的規劃，雙方已簽合作意向書，金額還在研擬中；「台船是水下鋼構、塗裝及電銲的專業，世紀鋼則在陸域建築及工程鋼構耕耘多年，既然世紀鋼已有跨入風電的企圖心，兩者合作更能加速本土供應鏈的建立。」
國內近年公共工程及建廠需求疲軟，世紀鋼去年每股獲利僅0.39元，公司毛利率過去7年單季最高為16%，今年前3季每股僅賺0.22元。不過，世紀鋼發言人李育慶樂觀預估，離岸風電需求從2020年開跑，能見度長達10年，且毛利率可達3成，長期展望樂觀。
大陸經濟環境轉佳，大陸租賃公司壞帳率明顯下降，使得大陸台資租賃公司前三季獲利跟著倍數成長。根據各家今年前3季財報顯示，在大陸26家台資租賃公司，目前只有3家虧損，23家已有獲利，還有6家台資租賃公司今年已轉虧為盈，總計26家台資租賃公司的總獲利達39.40億元，去年同期是14.77億元，年成長率166％。
26家台資租賃公司在大陸發展情況，以中租控股旗下─仲利國際及仲津國際表現最佳，獲利始終排名第一及第二，尤其仲利國際租賃前3季貢獻台灣母公司獲利高達28.49億元；排名第二的仲津國際，也讓母公司認列2.59億元，兩家公司貢獻台灣母公司逾31億元，占中租控股前3季獲利70.3億元的44.2％。
除了中租控股的兩家大陸轉投資在今年交出亮麗成績，其他金控旗下租賃公司獲利也明顯轉佳。
根據在台母公司認列前3季大陸租賃公司損益情況，王道銀集團的台駿國際貢獻母公司1.62億元，去年同期是0.72億元，成長率125％。
此外，永豐金在大陸租賃公司永豐金天津去年貢獻母公司新台幣6,000元，今年前3季挹注母公司則高達8,085萬6,000元，永豐金天津公司則是除6家轉虧為盈的台資租賃公司外，成長率最高的公司。
至於今年前3季6家由虧轉盈的台資租賃公司分別是裕隆集團的裕融國際，去年前3季母公司認列0.25億元虧損，但今年前3季該公司獲利已拚到台資租賃公司的第四名，母公司更因此認列了1.23億元，近一年營運明顯「逆轉勝」。
王道銀行簽帳卡成功打入消金市場，明年續推現金回饋優惠。圖／本報資料照片
拚普惠金融，王道銀（O-Bank）下重本。據了解，去年和今年是王道銀全力衝刺消金的支出高峰期，光是因應轉型商銀的個金投資就高達5億元，但隨市場逐漸擴大以及品牌知名度展開，整體獲利動能明年可望回穩。
王道銀行今年上市至今，充分展現以虛擬通路為主的原生數位銀行的樣貌，包括線上快速申貸、機器人理財等多樣普惠金融商品和服務，成功打造當初希望成為精品銀行的市場定位。
王道銀行20日宣布，將於2018年續推O-Bank簽帳金融卡國內消費1.5％、海外消費2.3％現金回饋優惠，全年不限通路且回饋金額無上限，持續落實普惠金融。
今年5月上市的王道銀行致力打造台灣第一家原生數位銀行，以數位通路為主，並藉由數位金融服務，將分行的建置成本轉化為可與更多消費者共享的實際優惠，因此推出多項普惠金融商品。
其中簽帳卡刷卡國內1.5％、海外2.3％無上限現金回饋首年引起市場關注，尤其不限通路和無上限的超級優惠，加上辦卡快速方便，成為王道成功打入消金市場代表作。
王道銀行個人金融事業執行長宋靖仁表示，王道銀行秉持著利他圓己的精神和所有消費者共好，決定於2018年繼續提供O-Bank簽帳卡不限通路、回饋金額無上限的現金回饋。此外，王道銀行亦將持續從消費者的需求出發，以數位科技提供創新的金融服務，將金融服務融入消費者的生活之中。
除了持續推O-Bank簽帳卡現金回饋優惠，王道銀行亦陸續開發創新App功能，以滿足消費者的數位金融服務需求。記帳部分，王道銀行App推出「支出分析」功能，整合帳戶交易以及簽帳卡刷卡消費，自動分類所有支出項目並記錄支出金額，現金消費則可以用「說說記」功能，透過語音將現金支出記入App。
轉帳部分，王道銀行App提供多種轉帳方式，除了可以透過QR Code掃一掃、定位服務搖一搖等O速收付功能轉帳，現更可以將手機號碼與王道銀行的存款帳號連結，只要輸入手機號碼就可以存錢或轉帳到消費者的王道銀行帳戶。
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