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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
美版、陸版「肥咖條款」陸續上路，台灣「肥咖條款」也將在2019年實施共同申報準則（CRS），在各國祭出追稅令下，台灣不動產因未納入申報範圍，衍生許多想像空間，已然成為不少富人理財暫泊所在，特別是「高大上」（高端、大氣、上檔次）豪宅，明顯融冰，信義房屋整理實價登錄資料顯示，總價帶在8000萬以上的台北市豪宅，前9月成交量較去年成長35％。
北市豪宅成交量增35％
台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，「松江一號院」、「良茂京都」等部分建案今年皆出現富人掃貨，甚至有大手筆買下6、7戶情形。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也說，今年以來信義區「松」字路上的8000萬以上豪宅，前三季共揭露17件，明顯高於去年同期的9件，若比較近年同期的前三季則可發現，2017年的實價揭露件數是2013年以來最高的一年，豪宅市場經歷一波壓抑與房價修正後，指標的信義區豪宅已經出現回溫訊號。
「高大上」標的更受青睞
所謂台版「肥咖條款」，即財政部於今年11月公布的《金融機構執行共同申報及盡職審查作業辦法》，台灣將加入全球反避稅行列，實施共同申報準則（CRS），自2019年起，台灣金融機構必須將「非本國稅務居民」在台金融帳戶資訊進行審查，並在2020年開始與其他國家進行稅務用途金融帳戶資訊交換，屆時台商海外金融帳戶資訊也將被攤在陽光下。
住商不動產企研室主任徐佳馨指出，在台版的CRS中，不動產因為屬於記名資產，不在CRS的範圍之內，這讓有些房產市場出一些想像空間。徐佳馨分析，在台灣，資金面對著股市徘徊萬點，卻欲振乏力，金融商品獲利低且類型有限的現狀下，能夠吸引資金轉進的不動產，必然得具備「有利可圖」的本質，無論是成本低，抑或是穩健收益，必經過審慎評估，絕非僅僅看好某地漲幅，或是重大建設等話題，就急呼呼進場。換言之，這些資金擁有者，若非「高大上」、穩健獲利或是滿足其他需求的不動產，難以吸引他們的目光。
位於安平區歷史水景公園北側的古堡段土地，啟動都更招商案，都發局表示，該區段位在歷史風貌園區蛋黃區，朝文創展示與觀光休閒渡假村發展定位，預定明年一月公告招商。
都發局表示，該案基地可說是安平港歷史風貌園區的核心蛋黃區位，透過地區交通路網與公共設施，以歷史水景公園為景觀亮點，並結合安平地區人文漫遊、地方特色文化、地方美食等休閒旅行遊憩概念，連結周邊多項觀光資源，融合文創產業及活動，形塑該區成為文創與觀光住宿發展核心，有別於現有台南觀光旅館的市場定位方向。
市府早於一○三年初即啟動規劃，一○四年完成都市更新地區的公告劃設，以都市更新方式採行設定地上權開發，並以觀光旅館為招商主體，經過研議後，招商文件草案於今年十一月間公告閱覽。都發局表示，將蒐集相關意見修正後，預定明年一月正式公告招商，屆時標期依法設定三個月，以台南觀光熱潮正夯，希望能吸引有興趣的企業廠商來投資。
馬政府時期被視為愛台12項建設旗艦計畫的桃園航空城，歷經舊縣府時代土地炒作風波，幾已淪為炒地皮代名詞。後續如何開發、招商，土地徵收仍是重要關鍵。
根據2017年8月都市計畫再公展內容，桃園航空城都市計畫面積為4560公頃，已較過去馬政府時期規畫6500餘公頃減少近2000公頃。其中的「蛋黃區」由交通部主導，「蛋白區」則由桃園市政府主導開發，遷校至南港客運園區的大園國中，就位處蛋黃區內。
由於桃園機場第三航廈及第三跑道工程由交通部主導開發，蛋黃區整體進度要較蛋白區超前。桃園市政府強烈主張不應分別開發，否則將衍生公共設施不連貫及都市環境問題。
然而從馬政府時期開始，地方面對航空城土地徵收，正反意見始終角力不下。有人認為以大園區受限機場航高發展現況，推動航空城有利地方發展。反對者則認為土地分配不當，有違徵收正義。儘管相關行政程序皆已完備，但開發時程卻遙遙無期。
為避免土地炒作，桃園市政府航空城公司設有土地交易透明化平台，但目前所面臨的問題是，在炒作已達高點的情況下，航空城內土地買賣幾已停頓，未來只能透過政府徵收，才能活化在地發展。
台北市又有綠地要消失了？位在信義區三興段972地號土地，為整體都市計畫考量，北市府擬整合該區地主，進行公辦都更、活化土地使用，今（21）日經都委會審議結果，「公、民合作」流局！
台北市府依都市更新條例及都市計畫法，並取得7位私有土地所有權人100%同意，提出公辦都更計畫，但審議會中，包括匯泰建設在內等地主認為，依照目前規劃，其地主權益受損，且能獲利益過小，希望市府放寬開發標準、給予更多的容積獎勵及優惠，並強調「地段精華，不希望建作公共住宅，太浪費」。
該基地位在信義路四段、光路南路交叉口，鄰近雙捷運站，且位在商業發展地區，總面積1045平方公尺，公有地部分占618.96平方公尺，私有地占426.04平方公尺，市府在依照土地使用分區為「商三特」進行土地活化開發，初步規劃為地下4樓、地上15樓的住商混合大樓，1~3樓為店面，2樓部分和3~4樓作公益使用，5~15樓分為住宅和商業用途。
針對地主代表人要求，台北市副市長林欽榮憤怒表示，認同該基地難蓋公宅，但面對地主們獅子大開口，市府不能被予取予求，有必要市府會「自己走」，就採「公私分開」，單獨進行開發，直言「反正地主自行開發有困難，會自己來談」，而包括多數與會官員皆表示贊同。
最終審議結果，市府將不強求地主一同進行公辦都更，但仍會持續溝通，並強調一定會保障地主權益，但地主除了基本能分配到的容積獎勵外，也是能參予公辦都更、進行投資，全程市府透明且公平。
行庫主管指出，由於房市尚未明顯復甦，因此即使央行升息，房貸利率走勢也將與升息走勢「脫勾」。指標性大型行庫內部也評估：「除非房市成交量回到年成交量30萬戶以上」，否則房貸利率在「僧多粥少」之下，仍將在低檔盤旋。
央行昨（21）日召開理監事會議，在彭淮南主持的最後一場理監事會議，利率仍然「凍漲」，下一任央行總裁可能進行利率「連六凍」後的首度升息。但即使如此，行庫主管認為，利率上揚對於房貸族的影響有限，因為房市交易量目前看來，仍沒有明顯復甦的契機。
不少行庫主管私下預期，即使央行明年升息，國內的房貸利率不僅會相當程度的「延後反應」，甚至若明年房市景氣直至年底都未明顯復甦，新房貸利率走勢與央行升息走勢「脫勾」現象會更明顯。
老行庫紛推更新重建優惠貸款專案
配合政府推動危險及老舊建築物加速重建政策，老行庫陸續推出相關優惠貸款，最高可以全額貸款，繼台灣銀行、土地銀行後，第一銀行即日起推出「都市危險及老舊建築物加速重建優惠貸款」，重建資金及相關費用最高可全額貸款，期限最長5年，協助民眾減輕負擔、安心重建老屋。
第一銀行表示，只要符合「都市危險及老舊建築物加速重建條例」或「新北市政府簡易都更」條件的老舊建築物（簡易判斷方式：屋齡30年以上無電梯、有重建意願且地主100％同意），就可向第一銀行各營業單位申請貸款。
台銀常董會6月9日通過辦理危險及老舊建築物更新重建貸款要點，對於符合「都市危險及老舊建築物加速重建條例」資格及其他屋齡30年以上或經政府指定的評估機構認定為危險建物，經全體土地及合法建物所有權人同意重建，且取得建築執照者，得向臺銀申請更新重建優惠貸款，專案貸款額度1,000億元，未來將視實際承作狀況增加。
台銀規劃的內容，主要是借款人所需的興建工程資金，最高可全額貸款，貸款期限最長5年，目前最低可享2.3％利率優惠；專案貸款其中屬個人房貸原有債務代償貸款部份，利率得再優惠最高50點，目前最低為1.8％。
土地銀行則是於7月28日常董會通過「臺灣土地銀行辦理危險及老舊建築物加速重建貸款要點」，對於符合「都市危險及老舊建築物加速重建條例」規定，或符合地方縣市政府訂定重建相關規定，或經政府指定的評估機構認定為危險的建築物，或屋齡達30年以上建築物者，於取得建造執照即可向土地銀行申請貸款，最高可全額貸款，期限最長5年。
第一銀行多年前開始大力推動都市更新相關業務，早在2009年就成立都市更新推展小組，多年來協助重建地主於說明會、公聽會中提供相關建議與規劃，除提供重建融資，也搭配產權及資金信託，並透過建築經理公司辦理營建工程管理、財務稽核及續建機制等風險控管，透過第一銀行都更一條龍的服務，除讓建物得以順利興建，也確保所有重建地主的權益。
圖／經濟日報提供
精華光學股價昨（21）日盤中飆到1,025元新高價，一度擠下精測，躍居台股股后。據了解，精華光學近期來自美、日訂單大增，擴產計畫從原本擬增12條產線，擴大為增為20條產線，公司透露，為配合擴產、明年也將大幅招工。
精華目前三個廠分別設在汐止、五堵、基隆，如果明年因擴產而招工，將可創造更多就業機會，不過公司不願透露將招募多少人。
精華光學擴產計畫明年第1季起陸續投產，屆時年產能將從現有7.3億片增至9.7億片，法人指出，精華光大股東合作無間加上技術領先，12年來獲利成長11倍，挾著明年大擴產題材，明年有望賺進1.5個資本額。
台股昨日上演股后爭奪戰，精華盤中創1,025元新高價，擠下精測，登上股后寶座，儘管收盤回落至995元，但仍創下歷史新高價，挑戰股后企圖心十足，收盤市值達501.64億元，也創新高，後續「台股三千金」劇情發展，市場高度關注。
精華光學創立於1986年，2004年上櫃後，一直是台股模範生，期間獲利成長近11倍，去年營收獲利創歷史新高，每股純益35.26元，2013年至2016年間，除2015年外，都賺進一個以上資本額，配發股利七成以上，傲視生技族群。
近年來不少電子業者看精華光學獲利豐厚，也紛紛投入隱形眼鏡生產，該產業儼然進入戰國時代，對此，精華光學董事長陳明賢很有信心地表示，隱形眼鏡是門「工藝」，消費者戴上後是否舒適清晰，立馬見真章。
他強調，精華強調眼球是敏感器官，消費者舒適感就是最佳口碑，公司的成功來自一路精進技術，除致於原料開發，也專注製程的開發與改良，保持最高品質良率，才能不斷獲得客戶認可，為後進者築起高門檻。
封測大廠矽品（2325）、京元電（2449）配合客戶需求，明年將擴增資本支出，佈局記憶體以及邏輯IC封測產能。
50億用在興建晉江新廠
矽品以邏輯IC封測為主，配合客戶需求，已決定在福建晉江建置DRAM相關封測廠，近日董事會通過明年資本預算達192億台幣，其中有近50億台幣將用在興建晉江新廠。台灣廠區也將擴充晶圓級晶片尺寸封裝（WLCSP）等高階封測產能。
京元電目前在蘇州有震坤與京隆2家100%持有的子公司，其中測試廠京隆早已獲利，京元電規劃蘇州生產基地明年將持續擴產，也評估配合市場與客戶需要，明年也將擴增資本支出，並考慮在福建增設封測生產基地可行性。
市場研究機構TrendForce最新報告指出，中國挾龐大的資金與地方政府的資源，積極進軍記憶體領域，透過挖角台灣建廠人才或日韓的技術人才，晉華電子、合肥長鑫與紫光集團3大記憶體陣營已成形。
TrendForce指出，紫光集團與美光洽談技術合作無疾而終，併購相關技術母廠也告失敗，中國從技術授權轉為自主研發，DRAM產業包括晉華、合肥長鑫2大陣營，其中，晉華專注利基型記憶體，主攻消費型電子市場，預估最快2018年底可望有產品上市銷售。合肥長鑫鎖定開發行動式記憶體產品。紫光集團旗下的長江存儲則以佈局NAND Flash為主、武漢新芯專注開發NOR Flash。
已近十年未生產，目前以出租為主的宜進（1457）大陸杭州廠，宜進昨（21）日以7.96億元新台幣，透過出售宜進國際控股（開曼）以及杭州宜進紡織100％股權的方式，出售給港資個人。宜進估，此次的處分利益5.12億元新台幣。
宜進指出，處分利益最快年底可將金額匯回台灣入帳，慢的話在明年首季入帳。這筆資金將做為充實營運資金。
杭州宜進紡織目前實收資本額為2,050萬美元，擁有的廠房面積約有2萬坪。
宜進指出，宜進是在1988年前進中國大陸杭州投資，主要以生產加工絲、平織布為主；但是在中國大陸紡纖廠以大宗化、規格化的生產為主，而宜進則是以精緻化、特殊性生產產品為主，因此，在十年前就已經停止在中國大陸生產。
宜進表示，杭州宜進目前營運以不動產出租為主，但是因為廠房及機電設備等維修費用日增，因此才決定處分。在處分完成後，宜進將正式結束在中國大陸的投資。
宜進在今年的第1季，也處分了台南廠的廠房給嘉里大榮物流，處分利益2.2億元，已經在第3季入帳。目前宜進尚有彰化廠在生產。
在完成出售中國大陸杭州廠後，宜進也在昨日宣布，將以6.1億元，購進台北市南港地區的不動產。
預計將購買的南港大樓不動產，土地約有297.47坪，建物約1,141.51坪，並有16個車位。宜進指出，取得這筆投資性不動產，將出租以增加公司利益，租約10年。
中國房地產飛漲，且製造業在當地生存越來越不容易，趁還沒虧損結束營運，同時將房地產獲利了結，也是一條生存之道。
國內聚酯大廠新光合纖（1409）中國生產基地位於杭州市下沙區，與宜進（1457）公告賣出的地段同屬一個工業區，距離也不遠。新纖高層透露，該地區20年來地價翻倍成長，當局對該地段亦有改建成住商大樓的規劃，因此希望製造業撤出，公司則看重中國市場因此不會退出，而是覓地遷廠。
新纖在杭州的製造以抽絲為主，是紡織業中污染最低的工段，現在中國有環保問題、基本工資調漲等不確定因素，經營風險逼退不少製造業者，但新纖堅持高環保標準，製造利基型排濕、快乾、發熱纖維，並發展新能源車用輕量化零件、電線外層絕緣塑料可以搭上5G商機等，且新纖的品質比較好，利基型產品技術還領先中國廠商3年以上，雖然產能較其他中國廠少，但營運相當穩定。
新纖高層指出，20年前到杭州設廠時當地一片荒蕪，政府招商積極，對新纖是「鋪著紅地毯迎接」，現在那塊地價值翻了幾翻，當局也想改建成住宅或商用大樓，新纖確實有遷廠計畫，目前正在尋址。
新纖的自有品牌瓶用酯粒在國際非常有名，台製瓶用酯粒外銷日本，還開闢泰國廠專攻當地瓶用酯粒市場，尤其今年日本對中國酯粒課以反傾銷稅，新纖的機台一整年都不能停機，市況供不應求；台灣觀音廠正在擴充6萬噸工業用塑料產能，目前德製機台已經進駐，將在明年第一季試車。
金管會昨（21）日表示，國際會計準則（IFRS）9號公報明年將實施，之前請保險業預估，9號公報上路後，目前放在無活絡市場的金額雖有9.3兆元，但因目前市場行情是往上，所以保險業淨值也將增加。
金管會表示，採用IFRS 9「金融工具」，對保險業主要的影響在於金融資產分類的改變，現行無活絡市場債務工具投資（NAT）及持有至到期日金融資產（HTM）部位，若經分類而須在評價時點改以公允價值衡量，其未實現評價損益隨市場狀況變動，將對保險業財務報表的業主權益產生影響。
據了解，過去壽險業有大量的「無活絡市場」債券部位，由於無活絡債券不用評價、卻隨時可賣，部分壽險公司處分無活絡債券，有「操縱損益」之嫌，一度被列金檢缺失。
第9號公報上路後，會計分類上將沒有「無活絡市場」這項，保險業手中的無活絡部位，部分可能須歸到「公允價值」項下，須隨時評價，等於「現原形」。
對於第9號公報上路後對保險業淨值的影響，金管會保險局表示，之前請保險業預估，因現在市場行情是往上，所以多數公司淨值是增加，且不會影響RBC（保險業資本適足率）。
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