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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
六都2017年12月及全年移轉棟數一覽
去（2017）年全省六都建物移轉棟數出爐，合計約20.4萬棟、年增11.8％，創下近4年房市低迷以來首度正成長。六都以新北市移轉量5.2萬棟居冠、年增率高達21.6％，全年除桃園市年減4.9％外，其餘五都年增在8.6～21.6％之間。去年房市交易量落底後反彈跡象明顯，預估今（2018）年有機會持續呈現緩步量增走勢。
包括台北市、新北市等六都地政局昨陸續公布去年12月建物買賣移轉棟數，與前月相比，北市12月彈升至2,553棟，達到去年單月新高，月增近24％、年增17％，為六都表現最亮眼；新北市12月達4,732棟、月增7.9％、年減5.1％。
中南部房市也有不錯表現。台南市衝破2千棟大關，12月移轉量2,040棟，也是2017年單月最高點、月增13.7％、年增8.7％；台中市移轉量3,927棟、月增4％、年增11.9％，但桃園、高雄則呈現下滑，桃園12月交易3,142棟，月減16.3％，高雄市2,848棟、月下滑7.4％、年減8.8％。
東森房屋研究中心副理于靜芳分析，北市12月有7個行政區皆超過200棟，以文山區426棟、中山區302棟、內湖299棟最高，新北市方面12月以淡水區599棟、林口區458棟、新莊區432棟為前三名熱區。
永慶房產集團業管部資深經理謝志傑認為，2017年六都交易量雖然年增11.8％，但交易量增溫主力多在上半年，未來售屋價格讓利無法獲得買方認同，成交機會恐再遞延，整體房市的交易量可能再陷入低緩前行的局面。
信義房企研室專案經理曾敬德表示，2017年是近4年來首度移轉棟數轉為年度正成長，房市交易量落底後反彈跡象明顯，2017年房市觸底反彈，以上一波同樣波段超低量後的走勢來看，通常交易量的反彈走勢都不只一年，主要是超低量當時市場過度恐慌，等到市場穩定後，遞延買盤將持續回流，預估2018年有機會持續呈現緩步量增格局。
台北房市年底衝大量，北市地政局上午公布上(12)月買賣移轉棟數，全市2553棟，為17個月以來新高，較11月大增24%，較去年同期也增加17%。
以各區來看，文山區暴增最多，12月達426棟，較11月大增1.2倍，擠下中山區，成為北市移轉王。
全國不動產企研室主任張瀞勻表示，文山區衝量主要是華固新天地交屋所帶動，另外接近年底，首購換屋族加快購屋腳步，文山區房價相對便宜，也拉升移轉棟數不少。
北市12月移轉表現亮眼的，還有萬華區及內湖區。萬華區12月移轉量255棟，較前一個月也增加一倍，內湖區移轉299棟，僅次於文山、中山區，排名全市第三。
張瀞勻分析，內湖區近一年價格回修不少，除了吸引內湖科學園區及媒體園區上班族以外，也吸引南港、汐止的民眾購屋，目前持有多年的屋主多半願意讓價到一成五，近期2000萬以內的物件成交量放大。
雖然北市整體大增逾二成，但大安區12月卻減少約一成，數據顯示，蛋黃區高房價讓自用客卻步，置產族看到近來屋主縮小議價空間後，態度也轉為觀望。
今年高雄地政局第4季土地標售出現溢價超過3成，十多家建商公司搶標熱潮。針對2018年房市買氣，高雄市不動產開發商業同業公會理事長張永義認為，2017年房市買氣回溫，明年建商購地意願仍高，房市將交易量將上升。
張永義指出，高雄房價市郊1字頭、市區2字頭，少數極為精華地段才會上看3字頭，非常少豪宅如農16的成交價會站上4字頭房價，基本上9成地段每坪都在1~2字頭房價左右，因此才會在這波房市低檔的時期，讓自住客願意進場購屋，實地採訪當地民眾溫先生表示，同事都有買房，自己未來結婚後也預備要購屋。
今天高市地政局第4季土地標售出現16家同時競標現象，張永藝分析表示這是前所未有的盛況。因為許多開發商聞到景氣回溫，便開始積極買地為明後年推案準備。
另外，由於2018年元旦起，「地籍測量實施規則」條文修正，規定未來雨遮屋簷將不登記、不計價，改變自2016年來可登記不計價的現況，以杜絕建商靠雨遮將坪數灌水，這項政策不溯及既往，建商甚至在年底爆發「搶照潮」。
不過，永慶房產集團加盟事業體董事長劉炳耀表示，明年交易量能否再加溫，得要看賣方的「誠意」，尤其是目前台灣經濟沒有帶動房價的動能，在購屋族不願追價的狀況下，預估2018房價約至少再跌10%，否則難取得消費者認同。
由皇翔建設得標的新北市板橋區民權段都市更新事業及權利變換計劃案，近日經由都更審議委員會通過，核定發布實施後，預計今年第2季動工、2022年11月完工，新北市府分回的235戶房地，將作為青年職涯發展中心及青年社會住宅，提供青年就業與居住友善空間。
財政局財產開發科指出，該案基地面積約0.4公頃，緊鄰新板特區、文化路及民權路，正對萬坪都會公園，位處四鐵共構的新板特區第一排，原本土地使用效能低落，經市府評估後，決定以公辦都更方式辦理，透過公開評選方式，2013年12月與實施者皇翔建設簽訂委託實施契約。未來更新後為黃金級綠建築設計，將興建一棟28層、地下4層鋼骨鋼筋混凝土的住宅大樓，規劃至少500平方公尺的開放空間提供住戶與附近居民使用。
財產開發科表示，由於該案區位良好又是新北市少數的大面積精華公有土地，為有效利用，更新後市府取回的235戶房地將全數支援社會住宅，以塑造安全及優質住宅環境為目標，皇翔建設另捐贈350坪公益設施提供青年職涯發展中心使用，並提供5000萬元經費給新北市府作為社區相關軟硬體購置及未來維護管理費用。
又見都更卡關！位於台北市南港區精華地段的台肥新村，曾被認定為輻射屋，2004年啟動都更程序歷經13年、3任市長，仍因台肥新村更新會與北市府容積計算差異，雙方對簿公堂。最高行政法院2014年已判北市府敗訴定讞，但柯市府不甩法院判決，2017年2月再搞小動作，拿出舊法規硬是不給獎勵容積，讓都更案再次興訟，成為一起都更案連打二場官司的罕見案例。
本刊記者日前實地會勘台肥新村現況，直擊頂樓水泥牆剝落嚴重、鋼筋外露，有如廢墟，居民被迫續住在其中，大聲疾呼：「都已經是危樓了耶！為什麼不幫我們呢？」
位於台北市南港區東明街的台肥新村，外觀與一般公寓式住宅雖無差異，本刊記者日前實地觀察，走到4樓，樓梯間橫梁裂痕映入眼簾，已令人膽顫心驚；走上5樓，樓梯間地板滿是泥灰，抬頭一看，天花板水泥牆面剝落嚴重，鋼筋嚴重外露，甚至有幾支已斷的鋼筋懸在半空中。記者都不敢久留，遑論在此設籍的住戶。
走進已搬空3年多的東明街60號5樓屋內，其中一間房間不但天花板崩塌、鋼筋外露，地板上也遍布著從梁柱掉落的大塊水泥塊。
屋主向秀美向本刊訴苦回憶，過去曾花上百萬元進行5次頂樓防漏工程，但完全沒用。她與家人搬離後，將房子出租，但3年多前房客睡覺時，梁柱上磚塊掉落，差點鬧出人命，只能請房客搬離。
這屋子雖然已空了3年，但向秀美把房門鑰匙留給仍住在樓下住戶凌先生，以便他定期上樓將裝滿漏水的水桶清空，4樓才不會飽受漏水之苦。為何不搬離？凌先生回答：「怎麼會不怕？但就是不得已，沒別的地方去，只能繼續住下去。」
台肥新村因被原能會判定為輻射屋，新戶申請都更重建，台北市政府官員甚至曾說過此處是危樓，但走了13年的都更案卻因為柯市府搞小動作，硬是不願比照輻射屋給予30％獎勵容積，即便住戶打贏行政訴訟官司，市府完全不甩，讓都更案動工日仍遙遙無期。
為解決空屋閒置及弱勢族群房客安全，今年六都試辦「包租代管」上路。新北市府委託3家業者協辦，將在7大租屋熱區板橋、三重、中和、新莊、新店、永和及土城區公所辦招募說明會。
城鄉局住宅發展科長鄭健志說，全市將提供2200戶免費管理名額給房東，「包租代管」對房東的利多就是3年內不必找房客，保證租金；如果發生房客欠租退租，委辦業者必須負責，而且房租每月1萬元以下者可免稅，1年就有12萬元，超出1萬元的部分也有40%免稅優惠；未來房屋稅、地價稅也有減免，相關內容財政局擬定中。房客部分，可獲房租補貼和居住安全保證。
鄭健志強調，房客來源會和社福團體連線，去年中和大火慘劇的鴿子籠屋型不可能再出現，確保房客租屋安全。
內政部營建署今年全額補助六都試辦包租代管，新北獲5.8億元補助，將招募1年、管理3年，完全以民間閒置空屋為主，經費用來補貼租金價差和房仲業務費，試辦後會再滾動檢討翌年計畫。
新北市招標委由二十一世紀不動產、兆基管理顧問新北第一分公司及永勝租屋負責，業務費以房租25%抽佣，對當前房市低迷形同另類新商機。
城鄉發展局長柳宏典說，屋主如願意釋出房屋申請包租代管，除了建物須合法，還得一房以上（但不包括雅房、分租套房），獨立套房不受限，經評估結構未受損也無漏水問題後即可。
房東參與包租代管可保證租金收入3年、修繕獎勵每年1萬元、居家安全險3年保障；參與代租代管則修繕獎勵每年1萬元、代租媒合房客、租屋管理。未來媒合房客將以設籍新北市或在新北市就學、就業者為主，房客最高可享租金補助最高7200元，總房租以1萬8000元為天花板，避免建商或炒房投機客藉機牟利。
王道銀行昨（2）日宣布獲金管會核准募集不動產投資信託基金（REITs）圓滿1號，這是相隔超過十年半以來的最新一檔REITs商品，預定農曆年後募集完成掛牌上市。
由於不動產市場持續盤整，圓滿1號獲准可望開啟REITs新一波的發行熱潮。
因申請作業時間長久以及市場變化，原本約定加入資產池的台北萬事達旅店西門店退出，圓滿1號的發行金額從原本可達六、七十億元，縮水到31.5億元。不過，擔任受託機構的王道銀表示，未來圓滿1號也不排除視不動產市場狀況，透過增加募資或是融資模式，進行收購擴增資產池，擴大REITs基金規模。
王道銀行圓滿1號資產包括板橋板信銀行家大樓與台南FOCUS時尚流行館，王道銀任受託機構，信義全球資產管理公司任不動產管理機構。王道銀表示，獲准展開募集後，預定在農曆年後可望募集完成上市，預估時間約在2月底、3月初。
王道銀企業金融事業執行長林一鋒表示，投資人投資圓滿1號REITs，可以較少的金額投資商用不動產，並由王道銀善盡受託機構角色，協助投資人獲取穩定的資金報酬，希望能重熱台灣的REITs市場。
國內REITs發行市場從2005年3月第一檔掛牌上市的富邦1號開始，不僅大地主富邦、國泰、新光三大壽險加入，其他機構包括王道銀前身台工銀、建設公司等也都投入募集發行，並因為前第一夫人扁嫂投資富邦REITs話題熱炒，使得REITs從2005年到2006年密集掛牌七檔。
2011年起又陸續有投資人集結發起清算下市櫃，導致現在還掛牌的REITs只剩三大壽險發起者。也因為REITs涉及法令部分存有修訂空間，導致REITs發行沉寂長達十年半，現在才看到新的發行標的。
圓滿1號不動產投資信託基金(REITs)小檔案 圖／經濟日報提供
富邦金(2881)子公司富邦人壽於103年2月取得臺北市政府財政局公開招標之「臺北市中山區長春段一小段782地號等6筆市有土地設定地上權案」，預計將開發為旅館及商場之複合式商用不動產。
富邦金指出，本次開發案經邀集國內知名之營造廠投標，106年9月由集團之利害關係人建國工程以新臺幣含稅16億3,523萬元整得標承攬總包主體工程，並對本工程指定專業分包工項擔負履約責任。
富邦金表示，富邦人壽目前已完成「帷幕牆」及「機電」兩項指定專業分包工程最優申請人決選及承攬定價作業，金額合計為新臺幣含稅10億5,800萬元整。基於本案整體工程進度考量，將就上述二項指定專業分包工項先行與建國工程簽訂工程增補合約書。
富邦人壽亦強調，後續將秉持環境友善與人文生態精神，善盡企業社會公民責任，以環境永續發展為主軸，積極完成本新建工程。
潤泰新(9945)歷年營收、獲利
潤泰新（9945）去年出售高鑫零售股權大賺112億元後，接下來股利政策，備受矚目。潤泰新董事長簡滄圳表示，潤泰新正考慮配發股利，以回饋股東，或是考慮辦理減資，把目前股本167.2億元予以減肥。
簡滄圳指出，潤泰新未來在房地產本業將會逐漸壯大，尤其是轉投資CITYLINK方面，捷運內湖站商場預計在今年3月開幕營運，成為第三個連鎖據點。
簡滄圳表示，潤泰新正評估要如何把售股獲利配發給股東，並且也進一步評估減資，以提高未來的EPS表現空間。
潤泰集團去年11月下旬出售高鑫零售給阿里巴巴，集團的潤泰全（2915）和潤泰新，分別獲挹注稅前淨利達168億及112億元。惟在認列時程上，因尚須通過香港、大陸及台灣官方審查，市場預期，最慢今年上半年，將完成認列相關損益。
目前潤泰集團在高鑫零售的總持股還有2.42％，其中潤泰新持股0.94％，潤泰全還有1.41％。
簡滄圳表示，即使出售高鑫零售，潤泰新還有很多經營績效亮眼的轉投資事業，包括南山人壽（持股約25.08％），環保及生技事業日友環保（26.62％）、中裕新藥（4.14％）、台灣浩鼎（0.73％），截至去年11月底轉投資事業的總市值達971億元。
其中南山人壽有計畫上市，是集團獲利的最大引擎，去年前11月稅後淨利204億元，年增9.18％，EPS達2元以上，優於2016年同期的1.87元。
在房地產本業方面，簡滄圳表示，潤泰新商用不動產經過這幾年的積極布局，已進入開花結果期，旗下CITYLINK商場，將有機會在5年內，連開3家，使得連鎖規模據點，擴增到5家。
簡滄圳對CITYLINK的獲利表現頗具信心。以松山車站和南港車站這兩處商場來說，2016年在零售業景氣寒風中業績攀升28％，當年營收已達17億元、獲利約2億元。
目前潤泰新在雙北市持有的可售面積，累計已有7.69萬坪，將陸續推出銷售認列營收和獲利中。今年可完工銷售的案源包括：松濤苑、潤泰京采、潤泰峰盛、潤泰禮仁、松山寶清、北投奇岩和潤泰雙子星等。至於已整合達75％以上的新案源，也至少有10筆，可售面積突破2萬坪。
被動元件龍頭國巨旗下電感廠奇力新和同業美磊昨（2）日同步公告今天暫停交易。法人預期，應是奇力新將宣布合併美磊。
奇力新和美磊都未透露停牌原因。法人分析，若奇力新合併美磊，將有三項優勢，首先朝全球前三大電感廠邁進；其次將收降低競爭內耗功效；第三，也是最重要的，就是搶吃蘋果訂單。
國巨集團這兩年進入快速壯大期，由旗下各轉投資公司分頭並進，除旗下鋁質電解電容廠智寶吃下同業凱美外，奇力新去年初更一口氣併購國巨100%子公司飛磁（Ferroxcube）、轉投資晶片電阻廠旺詮和陸資湖南沅陵向華科技三家廠商，展開四合一。
2018年開年第一個上班日，奇力新和美磊就雙雙申請停牌，市場預期應與合併案有關，考量奇力新四合一後的量體較大，一旦合併成局，應以奇力新為存續公司。奇力新原本就訂今天下午舉行法說會，預料停牌原因將是法人關注焦點。
奇力新去年前11月營收114.9億元，年成長1.33倍，主要在於四合一的合併效益，去年全年營收可望超過120億元。美磊去年前11月為28.42億元，全年營收有望超過30億元。法人預估，雙方合併後，年營收規模將站上150億元。
目前台廠中，產品線配置和奇力新類似的是台達電旗下乾坤。業界認為，奇力新合併美磊後，可拉近與全球電感廠前三大廠TDK、Murata和Taiyo的距離，並拉大和乾坤的差距。
再者，奇力新雖然前幾年從美磊挖走一些電感團隊，並建立現行完整的電感產品線，但奇力新強項在小型化和手機、網通領域，美磊則在大尺寸和筆電、主機板市場有所斬獲，去年也力圖再起，兩家公司互補又競爭，合併亦可降低競爭內耗。
奇力新與美磊停牌 圖／經濟日報提供
2017年大陸房企銷售前5名圖／中新社
統計顯示，去（2017）年大陸房地產業前3大企業為碧桂園、萬科企業、恒大集團，銷售金額都超過5,000億元人民幣（下同），另有3家公司超過3,000億元，依次為融創中國、保利地產、綠地控股。市場認為，去年前4大的房地產業，今年總銷售額上看3兆元。
路透報導，易居中國旗下克而瑞資訊集團公布數據顯示，大陸房地產業碧桂園、萬科企業和中國恒大，高居2017年銷售前3位，銷售規模均首次超越5,000億元。
去年銷售金額逾1,000億元的房地產企業達17家，而在2015年和2016年，分別為7家和12家。其中，碧桂園以5,500.1億元高居榜首，年成長78％；萬科企業和恒大分別以5,239億元和5,131.6億元，名列第2和第3位。
去年銷售額3,000億元的企業，包括融創中國的3,620億元、保利地產3,150.1億元、綠地控股3,042.1億元；中海地產則以2,013.7億元，排名第7位。
此外，銷售額逾1,000億元的房地產企業，有龍湖地產、華夏幸福、華潤置地、綠城中國、金地集團、新城控股、招商蛇口、旭輝、世茂房地產和泰禾集團。
克而瑞的報告顯示，2017年大陸房地產業規模分歧，呈現出兩個趨勢。首先是全年業績500億以上的房地產企業數量較2016年增加15家，強者愈強；另外，300至500億元規模和100至300億元規模的房地產業，分別減少4家和13家。
展望2018年，房市龍頭企業將憑藉出色的品牌、穩健的經營能力，持續快速發展。碧桂園、恒大、萬科、融創4家房地產企業的業績總規模，今年估計將近3兆元。
此外，大陸房地產企業的集中度將持續大幅上升，並且更向排名位居前列的公司靠攏。其中，排名前10的房地產業，集中度可望從2017年的24.1％，今年提高到35％。
同時，2018年銷售逾2,000億元的企業與1,000億元的房地產業，可望持續擴大規模，預期到2020年，至少產生30家銷售千億的房地產企業。
該報告預測，未來大陸房地產業規模的大幅擴張，主要仍是透過收購的方式來完成，百大房地產企業之間的收購案會不斷增加。
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