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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
房市研究單位住展雜誌統計，去年第4季北台灣新成屋和預售屋房價跌多漲少，其中台北、新北、基隆和宜蘭房價走弱，桃竹小漲。住展表示，房價仍在盤整，只是波動幅度變小。
住展雜誌統計，台北市去年第4季房屋均價維持每坪新台幣83.3萬元，與第3季相同，近一年來北市房價仍呈下跌，年跌幅僅0.72%。新北市去年第4季房價平均每坪38.5萬元，較第3季小跌0.6萬元，季跌約1.53%，年跌約3.02%。
去年第4季基隆與宜蘭地區房價跟著下挫，其中宜蘭地區房價壓低至每坪23萬元，單季每坪小跌0.2萬元，季跌約0.86%，年跌約0.43%。
不同於北北基宜，桃竹地區房價表現較強勢。桃園去年第4季房價上揚至每坪22.7萬元，季漲約1.34%、年漲幅約0.89%；新竹房價為北台灣近一年走勢最強，第4季房價每坪達22.9萬元，季漲0.6萬元，季漲約2.69%、年漲幅約3.62%。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，台北市去年第4季房市無風無雨，單季買氣不差、新增供給量不大，鮮少有新讓利案出現，建案削價競爭的壓力降低，價格戰暫休兵，仍難見強勁反彈訊號。
新北市去年第4季房價創下近年新低，主要是新興重劃區讓利風潮盛行，降價案大舉推出，帶動周邊區域房價修正，尤其是板橋江翠北側、土城暫緩發展區最顯著。
何世昌指出，從反彈力道來看，桃園房價仍舊偏弱，主要行政區桃園房價修正壓力沉重，如中路、經國等重劃區價位持續下修，房市缺乏有力的領頭羊帶頭上攻。
新竹蛋白區房價持續上揚，尤其是都市計畫外的數個新興自辦重劃區，透天厝單價、總價不低，但蛋黃區房價卻紋風不動。
何世昌分析，北台灣房價仍盤整修正，但波動幅度越來越小，每個縣市單季波動幅度不超過3%、年度波動幅度不超過4%。由於房價變動幅度極小，仍處在賣方不願大降，買方不想加價，預料拉鋸心態未消失前，房市難脫盤整格局。
台北市今（18）日宣布正式推出都市更新建物測量預審制度，建案封頂後就可申請面積測量，進行權利變換計畫修正變更，不用等拿到使照，市府表示，此一做法可讓都更戶提早六個月完成產權登記。
為縮短都市更新作業時程，台北市地政局自2017年初開始試辦都更建物預審制度，只要都更建案完成屋頂版，即可向各地政事務所申請建物測量預審，去年共試辦12案，由於開發商、實施者反應良好，今日宣布新制正式上路。
地政局表示，過去都更案在拿到使照後，才能申請建物面積測量，市府核定的都市更新權利變換計畫所記載的建物分配面積，要直到地政事務所核發建物測量成果圖，才能發現建物測繪面積與計畫不符，然後必須進向主管機關申請釐正圖冊，再做都更權利變換計畫變更。
新的預審方式，建物封頂後就可申請，經由地政機關協助，可提前確認都市更新後所能分配到的確實建物面積，並辦理都市更新權利變換計畫變更，可省六個月時間。
台北市政府地政局表示，預審制度主要是希望能夠節省產權測繪登記的時間，協助民眾早日完成都市更新，除了省時目的外，更重要是可以提早處理面積不符的問題。
為杜絕虛坪，內政部祭出建物測繪與登記新制兩項做法，今年1月1日上路，現加碼規劃，將調整實價登錄揭露資訊內容，新增「主建物加陽台面積單價」等三項資訊，預計近期推出，進一步防堵房價遭灌水。
內政部地籍測量實施規則主要有二項變革，一是刪除「屋簷、雨遮」得以附屬建物測量登記的規定，不再辦理登記；二是將建築物地下層的測量登記面積，從牆壁外緣為界、改為以竣工平面圖所載面積範圍（牆壁中心）為界，更添合理性。
這兩項新規定經過一年過渡期，今年1月1日上路，屋簷、雨遮不再納入登記坪數，自然也不得計價。
內政部地政司副司長王成機表示，屋簷、雨遮不具備構造及使用上的獨立性、沒有外部阻隔性，且都不屬於當層的樓地板，無法供人員實質生活滯留使用，如果納入測繪登記及交易計價，恐增加消費者負擔，因此，新制將長期備受爭議的屋簷、雨遮登記規定刪除，未來不得再辦理登記。
為讓消費者得到更透明資訊，內政部同步規劃於不動產交易實價查詢服務網中，增加揭露「附屬建物之面積明細」、「主建物面積占建物移轉總面積之比例」及「主建物加陽台面積單價」等相關資訊。
王成機說明，現行實價登錄查詢系統上的價格、面積相關欄位，僅有交易總價、交易單價及建物移轉總面積，但這邊的建物移轉總面積涵蓋主建物、附屬建物、公共設施、車位等，且交易單價算法僅是總價除以移轉總面積，不夠精確，因此討論調整揭露內容。
這是真的！如果接到台北市的地政事務所公文，通知你補登陽台，這是台北市地政局2018年的新服務，不是詐騙。2018年起，只要你的鄰居有去辦理陽台補登，台北市的地政事務所就會以掛號方式郵寄公文通知你也去補登。
今年起，台北市各地政事務所只要有受理陽台補登的測量案件，辦理完畢後就會主動寄公文給同棟其他樓層尚未補登陽台的所有權人。並且將程序合併，只要一併檢附所需的登記申請書、建物所有權狀、登記清冊等資料，就可以一次搞定，不必像以前一樣來回跑4趟。
台北市地政局李得全表示，1973年以前由於登記法規不完備，建物的竣工圖即使有標註「陽台」2字，也未必有登記；1973年以後，有實質陽台但竣工圖沒有「陽台」2字，登記機關也無法登記，導致建物所有權人在買賣或參與都更時，權益受損。
以地政局測繪科吳科長在民生社區的住宅為例，是1973年的4樓公寓，由於面寬夠寬，前後都有陽台且有一定深度，陽台補登後權狀坪數增加有4坪之多。
古亭地政事務所長楊明玉提醒，只要是1973年以前領有使用執照，且竣工圖「有」註記「陽台」字樣的合法建物，或1973年以後領有使用執照，但竣工圖「無」註記「陽台」字樣的合法建物，都可以來申請陽台補登，不限日期。
古亭地政所廖課長表示，極少數可能早年測繪時，陽台未被標示，而是被併入主建物面積，陽台補登後反而主建物面積變小，因此不會強迫民眾一定要補登。廖課長也預估，由於面積增加，房屋稅的稅基應該也會增加。
房市乍暖還寒 上市建商購地重兵部署台北市！大陸建設董事長張良吉指出，台北市是首善之都，需求大於供給，景氣回暖時，也是最快可反應回升地區，只要地價合理、地段佳、逾500坪以上就會買進。華固董事長鍾榮昌也表示，今年購地重心放在台北，至少要再拚購入2塊地，合建、都更也將有所進展。
張良吉指出，大陸建設未來5年推案量，建地約占5成、合建案也近5成，另在松江路、南京東路口有1塊都更案外，在忠孝東路、敦化北路及天津街、近長安東路也有都更案在整合中。
「日前都市地價指數公布，各地房地產表現不佳，但那只是落後指標，並不影響大陸建設購地推案規畫。」張良吉指出，今年土開重點在台北，台中去年已在目前銷售中的「宝格」旁新購一塊地，暫無再加碼購地的計畫。
曾前進高雄買地的華固，今年也選擇將購地重心全放在台北，鍾榮昌指出，今年力拚在台北再購入2塊土地，在復興南路都更案已通過事業計畫，正送權變中，信義路附近都更案也有進展。
鍾榮昌不諱言，房市景氣乍暖還寒，最有把握的推案區是台北市，只要能創造高附加價值，預期便會有不錯表現。
響應政府新南向政策、開拓東協油品商機，中油與和勝倉儲、合興石化合資的「越南宏越公司」昨（18）日在越南同奈省Ong Keo工業區動土，規畫斥資17.9億興建潤滑油摻配廠及倉儲接收站，預計明年底營運，提供越南高品質潤滑油、溶劑及化學品等。
中油董事長戴謙表示，這是中油在北越海防市台海石油公司後的第二件重大南向投資案，宏越公司結合中油國光牌潤滑油的生產技術，及合資股東在越南溶劑及化學品市場的開發及倉儲經營管理經驗，共同規畫在越南興建1座年產能3.2萬公秉潤滑油摻配廠、15座儲槽（總容量2.5萬公秉）及1座碼頭，開發越南及東協市場。
戴謙認為，越南近年經濟成長率均維持6％以上，不僅機車量多，工業發展快速，機車及工廠機器都需要使用到潤滑油，無論消費或工業需求都大，有發展利基。中油對宏越公司持股40％（董事2席），和勝倉儲、合興石化各30％（董事各1席），預計明年第4季商轉。
貿協董事長黃志芳說，台灣已有6,000多家台商在越南投資，形成一產業供應鏈。越南宏越公司投資計畫不僅有龐大消費市場，也可做為未來進軍柬埔寨、緬甸、寮國等新興市場的根據地。
為配合政府推動新南向政策，中油目前除以轉投資合資模式赴越南建置基地，油品進出口貿易與油氣採購將採與新南向政策18國貿易雙向交流，推動產業供應鏈整合及其與雙方內需市場連結。另礦區探勘也或透過投資新南向政策18國之相關礦區，除可於投資國當地直接銷售後分回，獲取較高利益外，亦能提供投資國當地就業機會，建立雙向互惠合作模式。
行政院科技會報辦公室執秘蔡志宏昨（18）日表示，台灣發展AI（人工智慧），四年要投入預算至少360億元，另外，還要「法規開放」，例如推出金融之外的監理沙盒，實驗無人載具科技，讓自動駕駛可以上路。
科技會報昨天在行政院會中報告台灣AI行動計畫，計畫期間從2018至2021年共四年，蔡志宏說，今年推動AI的預算在90億元以上，預算來自科技預算以及前瞻基礎建設的數位建設；之後三年也保證預算在90億至100億元左右。
但蔡志宏說，法規開放還比投入預算重要，因為效果明顯而有效的。要開放什麼法規呢？例如剛通過的金融監理沙盒條例，代表監理沙盒機制成立，AI相關的金融商品就有實驗空間。
未來進一步推動的《無人載具科技創新實驗條例》、政府委外採購也能容納AI之後，將來在無人載具實驗，或政府委外裡有AI的功能，相關產品或服務在台灣能很快出現。
據科技會報盤點AI相關的法規，除了《金融科技發展與創新實驗條例》（金融監理沙盒）、《外國專業人才延攬及僱用法》已三讀。《無人載具科技創新實驗條例》則已初步完成規劃，資通安全管理法制則已在行政院會通過送交立法院審議。其他研擬中的法規還包括創新實證、監理沙盒法制，頻譜資源運用，政府採購納AI等。
仍待評析的法規包括就業市場衝擊與緩衝機制；AI應用衍生的權益與義務，是否賦予人格權、AI創作有無智財權；AI應用於政府公權力的法制；開放資料；AI應用的消費者保護；AI應用的限制規範等。
行政院發言人徐國勇在記者會上轉述，院長賴清德在會中裁示，邁向智慧國家是行政院五大施政目標之一，除了鬆綁法令、投資數位基礎建設、強化人才培育，落實「數位國家．創新經濟發展（DIGI+）方案」外，更要憑藉我國在晶片半導體的優勢，積極運用智慧科技應用技術，如人工智慧、物聯網、大數據等，促進經濟發展及提高民眾生活品質。
賴揆也說，台灣AI行動計畫的目標，在於強化台灣既有優勢，以AI加速「5+2」產業創新，如何讓AI與產業需求接軌，將是推動關鍵。
圖／經濟日報提供
稅制不友善以及都更推動不順，去年9月底，新加坡私募基金首峰資金管理（AIP）將「慶城福華大樓」42％產權以27.09億元賣給璞真建設，原本外傳是要與璞真合建都更，不過，根據最新地籍資料顯示，其實當時首峰是直接賣掉整棟樓，除璞真建設是買家之一外，當時其實還有另一個未曝光的買家吃下其餘58％的產權，據悉是台塑小王子王文堯以泰源投資名義吃下。
根據地籍資料，該大樓在去年9月中分別賣給璞真建設與泰源投資，前者因是上市公司的子公司，當時有公告以27.09億元買下42％產權，不過，其實同時間其餘的58％產權則是賣給泰源投資。
王文堯為買樓 新設泰源投資
根據商業司公司登記查詢，泰源投資是2017年9月才成立，負責人為王文堯，公司設在汐止東方科學園區，公司成立時間與買樓時間相近，推測是為買該棟樓產權特定成立的公司，若以璞真購買的金額推估，王文堯買下的58％產權，粗估交易金額超過37億元。
該棟大樓位於北市松山區慶城街上，鄰近指標豪宅「文華苑」，早期是福華集團原本想要規劃飯店使用，不過，最終因主導權無法確實釐清，在2014年賣給新加坡私募基金首峰資金管理（AIP），據悉當時買進價格不超過60億元。該大樓為地上12層、地下5層，基地面積約1081坪、建坪約7286坪，首峰買下後，原本想要透過都更方式興建豪宅，不過，因申請都更程序不順，便在去年整棟賣出，推估整棟出售金額約64~66億元。
房地產業者推測，慶城福華大樓距離台塑總部很近，加上台塑舊總部正在走都更程序，是否存在先將部分部門安置在慶城福華大樓辦公，等到台塑總部完成都更後才搬走，再換「慶城福華大樓」進行都更興建豪宅。
阿樹國際旅店與台北大直英迪格酒店
觀光產業不景氣卻沒有影響企業搶進台北市投資興建新飯店的行動，凱撒飯店集團繼開出萬華台北凱達大飯店，及新北市的凱橋凱撒大飯店與趣淘漫旅後，專為亞洲高端自由行旅客而設的新創飯店品牌「阿樹國際旅店」，昨（18）日在北市小巨蛋商圈開幕，為凱撒旗下第4個酒店品牌。
此外，看好大直商圈的後市潛力，永紅集團所屬維春公司在台北大直美麗華百貨商圈興建的商場旅館大樓，亦將於今天上樑，預計今年第3季完工，永紅集團並與英國洲際酒店集團（IHG）合作，掛上「台北大直英迪格酒店（Hotel Indigo Taipei North）」品牌，將於明年正式營運。屆時將是全台第二家英迪格酒店，也是繼台北君悅酒店、香格里拉台北遠東國際大飯店、台北W飯店、台北文華東方酒店、中山雅樂軒酒店之後，台北市內第6家全權委由國際連鎖酒店集團經營管理的國際酒店。
阿樹國際旅店有139間客房、標準房自11坪起跳，強調「原創設計」與「藝術」兩大元素，全館以「樹的藝術」為主題特色規畫設計，除5大休閒主題房型與森林意象餐廳外，酒店更利用現代科技製造溫泉，規畫有3間獨立白磺溫泉湯屋，「在城市內即可泡湯」成為此新飯店最大亮點與賣點。
阿樹國際旅店主要客源將以國際商務人士及港澳日韓觀光客為主、歐美客為輔，總經理萬瑜白表示，酒店開幕後首年平均房價目標設訂在5,000元，年均住房率則是80％。萬瑜白指出，試營運期間飯店平均住房率已有40％，各月平均房價則自4,500～5,000元，他對未來營運充滿信心。
台北大直英迪格酒店是維春公司繼台中公園智選假日飯店之後，與洲際酒店集團合作的第二家國際品牌飯店，基地面積近1,700坪，由知名建築師姚仁喜設計，1～3樓規畫為美食市集商場。飯店有150間高級客房，飯店4樓設有特色酒吧，1～3樓的商場將引進具本地特色與高檔餐飲品牌進駐，重視體驗、休閒與互動。大直英迪格酒店鎖定重視時尚設計感的國內外商務與休閒旅人為主要客源，開幕營運後年均房價目標為7,000～8,000元，價位與台北信義區飯店無分軒輊。
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