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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
去年全台不動產景氣稍微好轉，據統計，象徵區域買氣信心的「家戶購屋比」（每百戶家庭的購屋戶數），去年最高的是桃園市4.5%、台中市以4.1%緊追在後，不僅是六都唯二、每百戶家庭超過4戶買屋的城市，也是過去幾年少數人口大幅成長區域。
家庭購屋比提升，換句話說則是全年買賣棟數景氣拉抬，據鄉林不動產研究室統計，去年全台六都不動產買賣移轉量攀升，並顯現轉正的反轉態勢。包括新北市全年建物買賣移轉52020戶、較2016年成長21.63%；而台中市去年39332戶也較前年增加2成。
移轉棟數提升，家戶購屋比自然拉高。在房價高不可攀的台北，每百戶僅有2.23戶，依舊是敬陪末座。表現最活躍的則是桃園市，受惠於台北高房價外移人口、建商交屋潮、合宜住宅交屋等因素，每百戶購屋達到4.5%，較前年稍微下滑，但仍是六都最高。
表現次之的台中市，同樣因交屋潮及讓利風潮，加上自住剛性需求出籠，每百戶超過4.1戶購屋，表現亦不俗。大台中不動產開發公會理事長紀吉川表示，台中去年房市漸漸回溫，整體景氣並不差，未來公共建設加持，應可持續保持購屋信心。
全台去年移轉棟數、家戶購屋比統計。鄉林不動產研究室提供
30坪賣4800萬 亞軍每坪140萬
去年新北市百萬店面冠軍寶座，由新店區「我愛買蔬果」果菜行拿下，每坪單價達165萬元，買方是專營電子零組件的江軍企業。位居2、3名的店面單價王位於永和區「吉美一品花園」，交易單價約140萬元，買方則是克緹集團總裁陳武剛，一次出手就吃下超過370坪店面。
根據內政部不動產交易實價查詢服務網，目前已揭露至2017年12月10日止，新北市店面交易每坪價格前5高，分散於新店、永和、林口、新莊及板橋等行政區。其中，交易單價最高的店面，位於新店建國路，為區域經營頗久的果菜行「我愛買蔬果」。
買家為江軍企業
該筆交易總坪數不到30坪，交易總價4800萬元，換算單價約165萬元，買方江軍企業起家於新店區自由街，專營電阻氣買賣，現擴張企業版圖，經營電子零組件生產製造，在新店、廣東省東莞市皆設有據點。
東森房屋研究中心副理于靜芳指出，此店面近傳統市集，24小時經營，又可騎樓設攤，店面效益高。建國路一帶行情每坪130~160萬元，前年12月也曾出現總價4750萬元、單價141萬元的交易。
創永和店面紀錄
位居2、3名的交易，皆為永和區「吉美一品花園」1樓店面，交易單價分別為140.8萬元、140萬元，2戶交易總面積約375坪、總價金達4.27億餘元。據查，出手如此闊綽的買家，為克緹集團總裁陳武剛，他同時也購入店面2樓戶，交易單價約為1樓的45%、每坪62~63萬元，總斥資金額達6.15億元，也創永和區店面交易總價最高紀錄。
「買方不算買貴」
台灣房屋永和信義特許加盟店東莊威玲表示，該店面1樓單價雖令人咋舌，但1~2樓合買計算落在單價100萬元，「以該區鄰近捷運站、且舊商圈具一定人潮，周圍具價值的店面單價都在90~100萬元，因此買方不算買貴，未來租金報酬率至少2%。」該社區為自保身價及生活品質，管委會已規定1樓店面宜租給全國性連鎖店面為優先，莊威玲認為，未來可能由民生消費型商家駐點。
第4及第5名交易的店面，分位於新莊及板橋區。前者是傳統商圈的中正路上、後者則臨文化路二段主幹道，成交單價皆在126~128萬元間，以符合區域行情的價格成交。
包租包管、代租代管各800戶
為了減輕租屋族負擔，市府已與兩家專業不動產經營管理廠商簽約，即日起啟動包租代管試辦計畫，執行包租包管八百戶、代租代管八百戶，並提供租金優惠，成為租屋族在申請租金補貼與社會住宅以外，另一個租賃住宅的管道。
市府住宅發展工程處表示，市府除推動「八年一萬戶」社會住宅，也向中央爭取三億六千多萬元補助經費，辦理包租代管試辦計畫，利用民間空餘屋，做為社會住宅多元供給方式。市府已與信基不動產有限公司、大晟資產管理顧問有限公司簽約，並核定標準化作業流程，訂定今年執行包租包管八百戶、代租代管八百戶的目標。
提供弱勢租金優惠五折起
包租包管是由市府委託的業者，包租民間住宅三年，再將住宅轉租；代租代管則是由市府委託業者協助民間房東、房客進行租賃媒合。為減輕民眾負擔，兩方案皆針對不同弱勢身分的民眾提供市價租金五折或七折不等的優惠，一般戶也有市價租金八折（包租包管）或九折（代租代管）的優惠。
每宅每年最高一萬元修繕獎勵
另外，市府也針對房東釋出誘因，兩方案皆提供房東每處住宅每年最高一萬元的修繕獎勵金，以及比照自用住宅的優惠房屋稅、自用住宅用地的優惠地價稅率；此外，包租包管方案更有每處每年最高三千五百元的地震險、火災險與居家安全保險補助。
住宅處表示，有意願加入計畫的房東或房客，即日起都可向這兩家受委託業者申請；而對房客來說，兩項方案租期至少一年。
租屋族楊小姐說，有租金優惠，又有市府在背後把關，省錢又有保障，不過，最重要的還是房子本身條件，除了價位外，區位及環境也很重要。陳先生則表示，民間已有許多租屋網站，他會把市府這項計畫一起作比較，多點選擇總是比較好。
臺北市稅捐稽徵處指出，即日起至3月31日止，將針對已核准重購土地退還土地增值稅的自用住宅用地，進行全面清查，若查獲五年內，有移轉或改作其他用途者，稅捐處將追補退還的土增稅稅款。
土地稅法規定，兩年內先買後賣或先賣後買自用住宅用地，符合一定條件者，可就其已納土增稅額內，申請退還不足支付新購土地地價的金額。
稅捐處舉例，若A將原現值450萬元的自住房屋賣出，依法要繳10萬元土增稅，不過A再購入價值480萬元新屋，此時A若申請退還土增稅，便會計算其新購屋480萬元與其舊屋賣出所得440萬元（扣掉土增稅），此兩者差額40萬元，大於原來繳納的10萬元稅款，依法可申請退回原來10萬元的稅款。
不過，若今天A新購入的房屋價值為440萬元，在與其舊屋賣出後扣掉稅金的金額相同、沒有差額時，原本繳納的土增稅款10萬元便不得申請退回。
若在另案例中，今天A賣出原屋價格450萬元、繳納土增稅30萬元，購入新屋價格440萬元，此時，新屋與原賣屋扣稅後所得僅差20萬元，A申請重購土地退還土增稅，也僅會就差額的部分退還20萬元，而不是30萬元全額退稅。
國泰霖園集團進行中的都更指標案 ●國泰霖園集團躍居都更大戶，起家厝「霖園大廈」也將都更改建。圖／蔡惠芳
台灣的商業辦公大樓市場即將邁向「高齡化」時代，國泰霖園集團也積極配合政策，展開都更總動員，目前至少有10餘筆正進行或執行中，光是報核到台北市政府的都更案就有6筆，堪稱是不動產市場上的「都更大戶」。
其中，國泰金控董事長蔡宏圖敦化南路一段和四維路的起家厝「霖園大廈」，也申請都更，希望「變身」改建為高級住宅和店面大樓。
國泰霖園集團蔡家參與的都更案至少15筆，全數集中在台北市，除已完工的文山區「國泰御園」、「國泰昕春」和大安區「金星大樓」，目前報核台北市政府的6大都更案，幾乎全部位於大安、松山等精華地段，光是商業辦公都更案，就包辦5筆，其餘在檯面下整合中。
根據台北市政府都更處、財團法人都更基金會統計，國泰霖園集團執行中的6大都更案，包括台灣前「首富」老家-國建的敦南一段四維路「霖園大廈」、國建和國壽民生建國飯店辦公大樓、蔡鎮宇的「敦南金融大樓」、國建的國泰世華敦北大樓、國泰建築經理的「中華大樓」及「環宇大樓」。
其中，「霖園大廈」是塊風水寶地，孕育出台灣前「首富」－國泰霖園集團創辦人蔡萬霖。蔡萬霖在蔡家兄弟分家之後，興建完成這棟「首富大宅院」，位於台北市敦化南路一段288號和四維路中間，佔地330.3坪，使用執照在1979年2月15日核發，起造人「保證責任台北市第十住宅公用合作社蔡萬霖等13名」，為地上14樓、地下2層的「工」字型集合住宅，屋齡已39年。
根據建物登記謄本，「霖園大廈」1～5樓分別由霖園集團、萬達、百星和博瀚公司所有；經濟部公司登記資料顯示，上述四家，都登記同一住址，同為霖園關係企業。
蔡萬霖2004年過世，蔡宏圖把敦化南路一段「金星大樓」拆除改建完成新的住家大樓後，才喬遷到「金星大樓」住。上月國泰建設把「霖園大廈」都更案，簽下合建契約，以地主68.76％、國建31.24％的條件，擬開發為住宅店面大樓。
至於「敦南金融大樓」，最早是國泰信託起造，後新光人壽買下；2011年新壽出售其中9個樓層，由國泰人壽以96億元買下；隔年，蔡萬霖三公子蔡鎮宇以寶豐隆興業名義，再以88億元，買下地下3層～2樓及12樓共6個樓層，兄弟聯手終於再度買回整棟大樓。隔年，國壽公告以111.64億元，把所擁有的樓層全數易主給寶豐隆興業，因此目前敦南金融大樓完全屬於蔡鎮宇的寶豐隆興業所有。
據台北市政府都更處資料顯示，寶豐隆申請的這筆都更案，未來可望「變身」為地上26層樓、地下7層的飯店大樓。
至於國建、國壽合作的民生建國北路口都更案，佔地面積達2,070坪，進度最快，已幾乎完工，預計2018年3月取得使用執照，14樓以上將掛上萬豪酒店集團旗下「萬怡酒店」（Courtyard）品牌，「變身」國際觀光旅館和辦公大樓。
聲寶（1604）南下台南科技工業園區購地建廠，昨（28）日舉行動土，分2期建廠，第1期預計2019年底前完工，2020年投產高階節能、健康及環保的I0T智能冰箱等生活家電及AI相關產品，投資金額11億元，年產值上看70億元，第2期將設研發及物流中心，林口廠加速資產活用速度。
聲寶去年元月斥資4.95億餘元，申購取得台南科技工業園區土地26,150平方米，約7,910坪，聲寶集團總裁陳盛沺、副董事長陳盛泉兩兄弟連袂主持動土典禮。陳盛沺畢業於成大水利系，他受訪時提到，聲寶看好南部市場，在台南設廠是聲寶南向政策的重要投資案。
陳盛沺指出，大陸生產成本逐漸提高，投資環境大不如從前，許多台商陸續回流台灣，未來東南亞的成本也會提高，大陸家電競爭十分激烈，南向政策實務上也有很多問題，聲寶產品受南台灣民眾喜愛，要投資大陸或越南等地，倒不如投資台南、投資台灣。
聲寶國內營業本部總經理陳世昌指出，台南廠將分2期投資建廠，第1期樓地板面積達48,010平方米，約14,500坪，配合政府推動節能減碳政策，廠房為高環保規格的綠建築，主體4層樓，預計2018年底前完工，2019年開始投產高階的節能、健康及環保IoT智能冰箱、洗衣機及空調等生活家電及AI相關產品，連同購買土地，總投資金額約11億元，年產值預估70億元，將聘僱400名員工，第2期預計增設研發大樓以及物流專用倉庫等設施。
聲寶指出，因應未來成長需求，新建台南廠將以少量多樣化之高效率生產，結合南台灣成功大學等當地學校之高端人才，以產學合作方式，創新研發高CP值產品，以提升競爭力及產品多元化，落實聲寶深耕台灣的政策，加強南台灣市場銷售通路，擴大佔有率。
聲寶表示，林口廠位於林口區工四工業區占地4萬多坪，本身沒有坡度卻被畫為山坡地，容積率從乙種工業區200％限縮為120％，建築物也限高4層樓，要等山坡地解編，才能進行整體開發，全案將由陳盛沺主導及規畫。
由上櫃建商亞昕國際 (5213-TW) 主導投資的馬來西亞馬六「亞昕喜來城」，今 (28) 日與萬豪集團喜來登酒店、寶得利 (5301-TW) 國際集團，三方正式簽約宣布聯手打造在馬六甲大型開發案，該案也為目前台灣建商在馬國的最大型投資案。
亞昕國際 2018 年的推案除馬來西亞馬六甲「亞昕喜來城」90 億元之外，姚連地並指出，亞昕預計在新北市林口、江翠北重劃區及台北市的延平北路推案，今年在台推案總金額將超過 150 億元，加計馬來西亞案的推案，海內外總推案金額將超過 230 億元。
此一亞昕國際主導開發的在馬國綜合地產開發案，集結了五星級海灣渡假酒店、頂級灣區酒店式公寓與國際精品商城，全案的總銷金額將達到 500 億元，首期將推出 90 億元的總銷量，預計在 2021 完工。而亞昕在馬六甲合作開設的喜來登酒店，預計在 2020 年進入營運。
亞昕董事長姚連地在馬六甲接受訪問時指出，「亞昕喜來城」開發案最快在今年 5 月動工，主要在於聚焦馬六甲的得天獨厚的海上經濟樞紐地位，在馬來西亞政府強力促成下，成功帶動各國資金挹注，加上中國將其視為發展「一帶一路」海上絲路的關鍵，極大化在馬六甲的投資。「亞昕喜來城」引進的喜來登酒店集團、深耕世界旅遊與精品市場的寶得利公司，打造馬六甲第一座綜合型海灣渡假城市，吸引全球的觀光客。
去年造訪馬六甲的觀光客達 1600 萬人次，在當地打造張藝謀導演的「印象馬六甲」將在今年 6 月開演之下，姚連地指出，將推升今年觀光人數到達 1800 萬人次，而且馬六甲機場將進行擴建，預計將擴建為可停靠大型國際長程客機的機場，並開闢對亞洲城市間的直航班次。
姚連地說，他曾分別赴越南、柬埔寨考察，比較了政府治理、經濟開放度、金融和基礎建設等條件，馬來西亞僅次於新加坡，但是爆發力卻勝過新加坡，雄心萬丈，這點可以從馬六甲的大動作開發看得來。而且馬來西亞華人多，語言文化熟悉；同時，在馬來西亞的法治基礎下，比其他東協國家更適合置產或移居。
「亞昕喜來城」的開發案總面積高高達 3 萬坪，為馬國填海造陸的新生地，緊鄰馬來西亞馬六甲州政府預定地光之灣核心位置，到吉隆坡及新加坡都只要分 45 分鐘，附近有市政廳預定地、一馬廣場、永久綠帶、潛水艇博物館等。該案由 台、日國際團隊規劃，包括 8 棟酒店式公寓及 5 星級喜來登酒店，總銷金額 500 億元，為目前國內建商在馬六甲最大的投資案。
今日下午出席簽約典禮的包括馬六甲州首席部長拿督斯里依德里斯哈倫 (DATUK SERI UTAMA IR. HJ. IDRIS BIN HJ. HARON)、拿督林萬鋒州行政議員、萬豪國際集團資產管理副總裁 Ramesh Jackson(Vice President ,Asset Management, Marriott International )、亞昕集團姚連地董事長、久久集團王秀瑛總裁、寶得利集團張雅俐董事長、21 世紀不動產台灣區總部王福漲董事長等。
「亞昕喜來城」的開發案計畫，第一期包括住宅、喜來登酒店、中心公園、DREAM WORLD；主力坪數 16 坪，總價約台幣 458 萬起。第二期開發計畫包括可俯瞰海景的高樓住宅社區，可近享水世界、遊艇俱樂部、灣區碼頭等休閒設施；第三期包括濱海公寓、商業步行街等。
行政院長賴清德的拚經濟政策中，排除五缺、加速落實投資台灣是促進經濟成長的循環之一。據了解，經濟部長沈榮津今天也將提出以「投資台灣事務所」為主題，向賴揆說明如何強化招商功能。
賴揆日前點名經濟部招商中心功能不彰，沈榮津承諾改革；經濟部先完成首長人事調整，由投審會執行秘書張銘斌同時兼任投資處長，接下來還要從人員、預算、制度面落實改革。
據了解，經濟部將取經新加坡的經濟發展局（ＥＤＢ），但不會完全複製其制度，而是吸取ＥＤＢ為非政府機關，以企業化經營的彈性。經濟部先將投資處、招商中心、投審會，整合成三位一體的單位，成立「投資台灣事務所」，並採商業運作模式經營，避免公務機關「衙門」心態。
知情官員透露，經濟部原本委託法人執行的招商中心，雖已具備有民間機構的彈性，但每年僅四千萬左右的預算，光是應付房租、人事開銷，所餘已不足以執行所謂的招商任務，因此未來會通盤檢討預算。
人員配置方面，擬仿照行政院經貿談判代表辦公室的任務型編組，從各個部會海選有熱情的年輕公務員加入；另外也會從已在台灣就讀的僑外生中，選拔優秀人才加入實習，從中落實攬才、新創與青創。
據了解，沈榮津也將說明排除投資障礙，解決五缺的進度。另在產業創業創新的作法上，除了既有的五＋二創新產業的推動進程，經濟部將著重報告電動車與無人載具的推動方式。在電動車電池國產化上，訂下二○二○年電池芯自製率達七成目標，並鎖定爭取日本大廠包括Panasonic、TDK、TOSHIBA等業者來台設廠。
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