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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
國產署下周一（19日）將公告今年第一批地上權案，5月14日開標。此次7宗標的物，包括台北市大安區、中山區，及高雄市前鎮區鄰近亞洲新灣等精華地段，權利金底價總金額高達30億元。國產署官員透露，壽險業、建商詢問度高，對招標結果感到樂觀。
此次招標標的，位於台北市2宗、高雄市3宗，台中市、彰化縣各1宗，面積共2.9公頃，權利金底價達30億元。官員指出，近期地上權案慢慢回溫，包括去年高雄幾個地上權案幾乎完售，主因是民眾對於地上權產品認知提升，尤其年輕人對地上權案越來越不排斥，且在高房價時代，民眾購屋觀念也逐漸改變。
而過去常有人覺得面積不大的標的，在開發上會受到限制，但官員表示，現在有人會想把小面積標的，拿來作為診所、宿舍、月子中心等，詢問熱度很高。
本次招標的標的，有許多位於精華區大面積土地，其中台北市釋出2宗，已有壽險業、建設公司等廠商詢問，其中一宗大安區土地，近華視大樓、松山文創園區、捷運國父紀念館站，生活機能良好，為國防部營改基金土地，面積350.9坪，屬第四種住宅區，建蔽率65％、容積率300％，權利金底價約近5億元。
另一宗位於中正區杭州北路及紹興北街31巷間，近華山文創園區，距捷運善導寺站300公尺，面積約775.3坪，屬第三種商業區，建蔽率65％、容積率560％，去年首度招標時，權利金底價為19億元，此次會再調降。
此外，台中市及高雄市各有1宗為首次公告招標。台中市梧棲區土地面積達1公頃，近台中港關聯工業區、國道3號沙鹿交流道等，交通便利；高雄市鳳山區土地，毗鄰高雄市區鐵路地下化計畫的鳳山車站專用區，未來周邊商業發展可期。另一宗高雄市舊案為前鎮區鄰近亞洲新灣精華地段。
官員表示，地上權存續期間皆為70年，地租年息率3.5％，其中地租隨申報地價調整的年息率均為1％，地租不隨申報地價調整之年息率為2.5％，地上權及地上建物得辦理一部分讓與。
從2017年走到2018年，台灣的經濟成長率從1.5%上升到2.58%，而上半年大台中的房地產推案量也預估會到1500億元。當建商在規劃集合式住宅大樓的停車位數量時，常常為了停車位應該如何決定而猶豫不決。因爲車位太少不敷購屋者選購時會影響購屋意願，但車位太多時又會留下太多餘位（另一種餘屋）形成資金壓力。
根據「建築技術規則」第167條規定集合住宅：「建築物依法設有停車空間者，至少應設置一處無障礙停車位。超過五十個停車位者，每增加一百個停車位及其餘數，應增加一處無障礙停車位。」法令雖明確規範無障礙停車位的數量與尺寸，卻對於車位應該劃分為公共設施作或是屬於個人約定專有車位，沒有任何限制，導致完工交屋後，住戶們卻為了殘障車位的所有權及使用權而有爭議。
目前幾乎所有公寓大廈的無障礙停車位都屬於「法定停車位」，無獨立權狀，必須以「共有部分」登記車位編號在房屋權狀上，買賣相關規定和一般停車位相同，並無須持有識別證者方得購買的規定。
試想，是否有可能每棟公寓大廈中都有無障礙停車位需求者？再者，車位價格與面積相關，無障礙車位所占坪數大，價格較一般車位昂貴，是否每位需求者都有辦法負擔？在一棟大樓中沒有需求者，或需求者不願負擔昂貴車位價格的情況下，最終無障礙車位就會成為被車輛較大的人購買，或是完工後餘屋中被分配登記到無障礙車位的人。
付了高額車位費用，也登錄在權狀中，卻必須忍受鄰居指指點點，認為是占用無障礙車位，造成鄰居之間的糾紛。有人認為既然是殘障車位，建商於規劃初期就應該要納入公共設施，提供大家使用，但這樣一來又造成公設比例提高，且管委會如何管理也是另一個問題：使用是否應該收費？月租、日租或小時計算？是身心障礙者專用或是優先使用？如規定專用，但社區中沒有任何需求者，則成為一個閒置的空間；如規定優先使用，則社區中住戶搶位子，問題多多。
至此，筆者認為政府這些規定徒增人民的困擾！所謂羊毛出在羊身上，難道這樣規定購屋者就能夠買到更便宜的房子嗎？近兩年來內政部所訂出的有關房地產法規，影響人民購屋規範頗鉅，但卻都屬於擾民的政策，實在是不足取啊！盼望大有為的政府能夠多與民間產、官、學等多溝通協調，如此訂出的法令才能符合時宜且令行無阻！
今年開春房市交易量持續回升， 不過業者統計雙北市今年3月網路待售住宅開價，北市較去年同期仍呈下修，新北市也僅小幅增加1.1%，顯示屋主心態仍十分保守，沒有硬起來。
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，今年房市買氣雖持續回升，仍稱不上熱絡，現階段買盤仍以首購、換屋為主力，屋主認清只有平價、讓利、自住可負擔的物件，才能吸引購屋者目光，因此開價不敢大幅加價 。
雙北市去年買賣移轉棟較前年增加一到二成，今年1、2月持續回升，北市今年1~2月交易量，較去年同期增加37%，新北市也成長22%。
量先價行，買氣升溫，交易量回升，過去屋主開價都會提高，但根據屋比超省房屋比價平台統計，北市今年3月住宅開價，仍較去年同月續跌0.7%，新北則年小幅增加1.1%。
以行政區觀察，北市市中心大安、中正、信義與松山等區域，屋主開價降幅較大，信義區物件開價下修2%，平均一坪減約2萬最多，其他修正幅度在1%左右。
北市市郊區與交易量較大的中山區，開價則有止跌反彈的狀況，但幅度都在1.6%以內。
目前北市以大安區住宅開價最高，平均開價每坪仍逾百萬，達101萬元，中正區居次，平均開價每坪90萬元。
新北市這幾年讓利帶動買氣的區域，包括板橋、淡水、新莊、土城等，今年開價較去年上升，不過漲幅僅1%內，屋主開價微漲測試市場接受度的心態相當明顯。
陳傑鳴表示，觀察市場可發現，價格高、買氣復甦較慢的區域，屋主仍持續放低姿態，先前建商大力喊出讓利的區域，雖成功吸引到市場關注與買氣，但因買氣主要集中在少數個案，並非全面提升，區域內屋主開價也仍保守。
政府提出八年二十萬戶社宅目標，其中十二萬戶採取直接興建；依二○一六到二○二○年的社宅第一階段興辦計畫，全台社宅興建量超過四萬戶，但光是工程興建費用高達一六五○億元，平均每戶造價近四百萬元，台北市更達五四二萬元，超過一戶賣斷的合宜宅售價；以未來每戶平均租金一．五萬元估算，不包含管理費、人事作業等，且不考慮土地成本，社宅光是造價就得要收租近二十二年才能攤平。
房產業者質疑，相較社宅是只租不售，合宜宅可擁有完整所有權，且只要過了轉售年限就能自由買賣；當初合宜宅土地是以低於市價賣給建商，再由建商興建並限定每坪銷售價格，最便宜一戶總價四五○萬元，還有一定獲利空間；對照社宅光是每戶造價就將近四百萬元，還不包括土地成本，未來社宅實際創造的經濟效益受到質疑。
建商私下透露，目前雙北市一般集合住宅每坪造價十二到十五萬元，其餘縣市每坪可能落在七到八萬元，若以此造價推算，一戶社宅平均四百萬元的造價，坪數可能以二到三房為主，推估月租金至少一．五萬元。
根據內政部社宅最新計畫進度報告，到今年一月底，已完工社宅有二五一四戶，其中台北市五○七戶、新北市一七二七戶、桃園市二二五戶及高雄市五十五戶。
到了二○二○年，全台社宅數量可望達到四萬一九九三戶，六都社宅數量以台北市最多，將達一萬六○六七戶，新北市預計有九八一五戶、桃園市四五三八戶、台中市六六九五戶、台南市六八○戶及高雄市四一一戶；六都合計三萬八二○六戶，占全台社宅比率九十．九八％。
根據報告，二○二○年要達成近四．二萬戶社宅目標，需花費工程款高達一六四九．三一億元，平均一戶造價約三九三萬元；其中六都社宅工程款高達一五五七億餘元，占全國社宅興建工程款比率達九十四．四五％。
根據內政部社宅興辦計畫，社宅建築規畫大多要求綠建築，以及無障礙空間設計，台北市甚至導入智慧電表等各項智慧設施，導致建築成本攀高，一戶造價高達542萬元，甚至較合宜住宅一戶的賣斷總價高出1至2成。
社宅的土地成本是用公告土地現值當作撥用費用，或是以公告地價做為租金基期，主要成本落在造價、建築融資利息及後續營運管理等費用，反觀一般住宅建案成本主要是購地成本、營建成本加上開發商毛利；若一般建案是位於土地價格高昂的北市，土地與營建成本占比會高達7比3，若是土地成本較低的中南部，則有可能倒過來。
以社宅興建量占3成8的北市來看，強調是造價高一截的高品質社宅，不僅恐陷入公益與自償性難兩全的覆轍，也會出現努力工作拚買房的中產階級住屋齡老舊的公寓，無力負擔高房價者，反而住在有綠建築、無障礙及智慧建築標章高品質社宅的矛盾現象。
對於社宅造價偏高，內政部解釋，社宅土地主要是公有土地、國有土地，其中有償撥用是以公告土地現值承購，或是以公告地價向國產署承租，由各地方政府編列預算支付，支出相對有限；且與國宅、合宜住宅等不同，社宅只租不售，土地產權仍在政府手中，未來還可能增值，社宅對政府財政負擔並不重。
營建署國宅組組長朱慶倫表示，興建社宅主要的成本是造價，目前已成立社會住宅融資服務平台，透過平台與銀行協商低利率的社宅興建費用中長期貸款，興建期間的利息由中央補助，一旦社宅興建完成開始營運就會帶來租金收入，各縣市政府自行進行償還計畫。
他表示，北市社宅興建成本較高，主要是預計導入智慧型建築與設施，造價會拉高三％到五％，目前社宅格局以一到二房為主，加計公設後，推估規劃二十到三十五坪，每坪平均造價約十一到十二萬元，並未比民間興建新建案的成本來得高。
對於業界質疑若社宅大部分經費花在提高生活品質的造價上，會出現公益與自償性的矛盾。朱慶倫強調，社宅規劃不只是滿足民眾居住需求，也有服務周邊鄉里功用，尤其將社宅公設設計為活動中心、托嬰或是其他鄉里需要的設施，也會提升鄉里對社宅的接受程度。
這波房市反轉，建商殺出一波讓利潮破盤價，但買氣真能抵過賣壓？觀察北台灣都市計畫區及重劃區，用「點燈率」來推估，野狗比人多的空屋重災區還是先前的「老面孔」，顯見2、3年前被套牢的投資客還沒脫身。
據營建署最新統計顯示，低度使用電住宅數占該區域的住宅總數比例，最高的區域為青埔特區占44.7%、新莊副都心32.3%、新莊頭前重劃區24.2%。以若以宅數來看，空屋數量最多的排名前3，依序為林口新市鎮、淡水都市計畫區、淡海新市鎮。
好房網指出，交叉比對空屋、餘屋前3名，唯獨青埔特區均在榜上，隨著過去預售案交屋潮，賣壓不斷加重，迫使青埔重劃區當地建商和屋主不得不賠錢脫手。
其實北台灣近3年的餘屋量倍增，2014年還有2.3萬戶沒賣掉，累積至今共有7.8萬戶空屋在養蚊子。不少重劃區猛推案多、空屋率也飆高，在專家眼中，北台灣鬼城第1就是淡水，青埔緊追在後，賣壓沉重林口則拿下第3。
依目前去化速度，專家預估恐怕得花3年以上才賣得完，其中林口去年平均1季僅能賣出124戶，目前不含推案共有2200多戶待售，換算約需4年半才能完全消化。
台北市信義計畫區「最貴停車場」D3土地在上月第一法拍流標後，台北地院宣布二拍資訊沒多久，又隨即公告停拍、更改法拍內容。根據二拍最新公告，新增部分是因該案涉及刑案，曾遭到台北地檢署及台灣高等法院分別查封，並辦理禁止處分，負責法拍的台北地院僅能就地檢署的「查封登記」塗銷，「禁止處分」無從辦理塗銷；法拍業者研判，這變數不難解，預期二拍底價打8折後就會有買方出手。
信義計畫區D3土地上月23日第一次法拍，以底價160.58億元換算，每坪底價高達1034.18萬元，拍賣底價、每坪底價雙創法拍市場新高，但結果無人投標、以流標收場。根據最新公告，D3土地二拍時間為3月23日，底價是一拍的8折、約128億4640萬元，法拍土地面積約1552.73坪，換算每坪底價約827.34萬元。
先前有業者擔心已核定建照中的容積移轉無法一併取得。北市建管處回應說，該土地建造已於2014年12月13日申報開工，因此仍屬有效，建照內容的容移部分不會更改；但最新公告卻多了該案涉及刑案、禁止處分一項。
法拍業者分析，這應該是對該土地有興趣的業者提出疑問，才讓台北地院進一步釐清職責，甚至在法拍筆錄中寫清楚；但這也讓部分業者擔心，若二拍出價拍得，是否會因高等法院禁止處分無法塗銷，造成產權無法順利移轉，甚至新增麻煩。
寬頻房訊表示，一般地籍資料上很少看到由「高等法院」囑咐禁止處分的限制登記事項；其實得標人在拍定後還是可取得權利移轉證明，只是高等法院的禁止處分登記仍會存在於謄本上；得標人得標後可再行文給高等法院，請求解除該登記，因禁止處分是為了限制債務人移轉，但經正常法拍程序取得，理應不在此限制範圍內。
寬頻房訊台中分公司副總經理張謙溎解釋，「禁止處分」就是涉及刑事案件遭到查封，但對D3土地有興趣者無須多慮，因法拍得標後權利人已換人，得標者可行文給提出查封單位塗銷「禁止處分」，之後就可順利進行產權移轉，不太可能會出現查封單位因權利人已更換而不塗銷情況。
海悅廣告、海悅國際開發公司昨（12）日表示，為追求永續經營，集團已首度跨足商用不動產，正式參與台北市議會舊址的50年地上權開發案，持股特許公司金毓泰公司15％。繼上周金毓泰與日商三井不動產集團正式簽約，引進三井花園飯店之外，接下來還計劃針對百貨商場、辦公大樓，大舉招商，打造西區台北新地標。
流標5次的台北市議會舊址地上權開發案，2017年9月在第6次招標時，終於由老爺酒店大股東、互立機電工程負責人廖年毓的豪昱營造，以權利金28.8億元得標。今年初，得標人豪昱營造籌組完成地上權特許公司金毓泰公司，與台北市政府正式簽約合約，並在上周簽下日本三井不動產集團之際，海悅是幕後三大股東之一的身份和布局，才首度曝光。
海悅廣告、海悅國際開發總經理王俊傑昨（12）日證實，台北市議會舊址的50年地上權案，海悅廣告已參與金毓泰公司10％的股權，海悅國際開發則參與5％，總計海悅整合集團持股達15％。
金毓泰的最主要2大股東，則是豪昱營造、互立機電，持股共85％。
王俊傑表示，這是海悅首度跨足商用不動產，也是第一次參與投資地上權開發案，以追求永續經營，進行多元化轉投資。
據悉，豪昱和互立的廖年毓、廖年祈和王俊傑是多年摯友，彼此在營建和機電、房地產代銷和招商經營的強項可互補，雙方更有永續經營的理念，因此一拍即合，共同參與規劃和投標。
海悅國際開發公司財務長黃江煌表示，金毓泰取得台北市議會舊址的地上權開發案，各種風險已審慎評估，首先權利金得標價是28.88億，跟首次招標權利金比較，已呈腰斬；第二，公告地價最高調幅是每年6％，在財務風險上已可計算內部報酬率；第三，付款沒壓力，簽約10％、建照取得15％、使照取得再付15％，剩下6成每4年繳交15％，算下來還有20年才繳完權利金，所以資金壓力輕鬆。
黃江煌表示，地上權在去年底已由市府移轉給金毓泰，因此已取得銀行建築融資。接下來將依三井不動產所需求的建築外觀，進行客製化的量身定做，進行請照作業。
中租控股昨（12）日宣布啟動「全民電廠」計畫，開放民眾認購中租旗下太陽能電廠，以每片太陽能面板為交易單位，鎖定每年內部報酬率（IRR）4.25%左右。
首宗個案投資門檻1.6萬元有找，希望以親民價與高於定存年息數倍的報酬率，吸引全民參與，加速中租建置太陽能電廠的速度，進而為政策發展綠電貢獻力量。
中租控股董事長陳鳳龍昨天指出，中租此舉一方面是「讓利」，也就是將中租可賺到的台電收購電力的電費收益，撥出供參與該計畫的民眾享有；另方面則是可活化中租資產，讓中租可以加速資金流動與建廠腳步。
陳鳳龍並強調，這個將太陽能電廠化整為零，以單片太陽能電板出售的方式，吸引全民投資的創新方案，不涉及眾籌與投資，因此在請示財政部國稅局後，確定投資人的收益，也就是從認購電板所分得的電廠電費收益，可採「一時貿易所得」的課稅模式，只須將收益的6%併入個人綜所稅申報。
陳鳳龍指出，第一個推出供全民認購的電廠個案是台南永康太陽電廠，共有538片太陽能電板開放認購，每片認購價格15,426元，IRR4.25%。未來新推出可供全民認購的電廠，也都會鎖定同樣水準的IRR，但認購價格會因個別電廠的建置成本差異而有所不同。他舉例，之前中租在內部試辦的另一電廠，單片價格就超過1.7萬元，但IRR相當。
他指出，由於太陽能電廠和台電簽有20年期的購售電合約，因此類似長年期的固定收益商品，電廠的營運維護都由中租團隊負責，投資風險相當低，民眾的收益入帳節奏等同台電支付電費時間。
中租舉例，以認購30片太陽能板，金額約46.3萬為例，預估參與者平均每個月獲得約2,837元收益，合計20年能夠獲得約68萬元，預估IRR達4.25%，相較銀行定存、儲蓄險商品，投資報酬佳且長期穩定，政府保證收購電力更大幅降低投資風險。
在粉碎設備及代工磨粉深耕多年的慶高能機械，近年來企業營運朝多角化經營，除轉搭房產營建熱潮外，有感於小型工業廠房難找，開始籌劃開闢小型廠辦，其新購位於新營開元路上之七樓廠房，將採客製化廠房租賃，由於名額有限，欲租從速。
該公司總經理鄭瑞德表示，慶高能機械從事磨粉設備設計、製造及磨粉代工已有1、20年，是國內頗具知名度的粉末科技廠商；而除了專業從事粉體供應以外，也對於投資房產及營建頗有心得，並且因時常聽到中小型企業找不到合宜廠房進行生產使用，遂對於工業用地及廠房突感興趣，於近幾年開始找尋合宜物件，並於台南市新營區開元路上取得一棟七樓工業廠房，已著手進行設計整建，屆時，將是新穎的工業廠辦。
鄭瑞德指出，慶高能工業廠辦採客製化廠房租賃方式，因企業對於產線配置、貨物進出及辦公動線需求不同，因此，除貨梯裝卸位置固定外，廠房內部可與進駐廠商協調設計，以客戶需求為主；另外，慶高能機械也可代工器械組立，如電動機車、代步休閒車等製造，協助廠商降低生產成本。
慶高能工業廠辦屬獨立棟，四周採光佳，基地面積方正，貨物裝卸方便，建物內部全平面寬敞，易於廠區規劃，單層使用面積約350坪左右，並有足夠停車空間；另外，慶高能工業廠辦位於新營區交通核心位置，開元路接新營外環道直上國道1，往東接國道3及省道台1線，基地臨近柳營科工區、官田工業區及南科，是供應鏈最佳生產基地。洽詢電話：0932-886-169。
勞動部勞動力發展署雲嘉南分署與KNX國際智慧標準台灣分會合作，昨（12）日在雲嘉南分署發表全能式聲控智慧屋，除了有市面上聲控開關功能，還能夠進階聲控調整照度、燈色、溫度、音量、轉速等，用說的就能輕鬆操控溫馨的家！
特地南下的勞動部勞動力發展署副署長施貞仰表示，時代已經從手指操控的「滑世代」走向用說的「聲控時代」，這座聲控智慧屋展現職訓走在科技前端，將引領培育更多AI人工智慧人才。
勞動部雲嘉南分署長柯呈枋說，動口不動手的時代真的來臨了！不用開關、遙控器，只要對著手機說「打開智慧屋」，燈光自動全亮，連燈色及照度也能聲控及隨意變化室溫，坐下來聽音樂時，還能聲控換歌調音量，也能聲控調整百葉窗拉開的幅度與角度，十足智慧居家。
該聲控智慧屋是由分署職訓師、技能競賽選手、結訓學員，以及KNX國際智慧標準台灣分會人員合力打造，未來將做為AI相關職訓上課的活教材。這間智慧屋除了可單項聲控，還能夠聲控各種情境模式，此外還有數據分析、需量控制，以及能源管理功能，安全便利又節能。
該智慧屋發表活動同時成立「KNX國際物聯網智慧節能技術認證中心」，未來分署電工班結訓將可就地考照。
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