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房產新聞

  1. 國有地上權 4宗標脫

  2. 10月買賣移轉棟數,新北市量縮近1成

  3. 都更案通過 旗津觀光島有譜

  4. 多家壽險 有意出手

  5. 選前房市冷!預售屋開價低 比照中古屋實價

  6. 學者建議:都更審議 改採三段評選制

產業新聞

  1. 土銀現增 要計不動產增值

  2. 台房仲砸錢設銷售中心 專賣外國房地產

  3. 花蓮自貿港 獲交部初步同意

  4. 人行出手 北上廣土地市場回暖


1國有地上權 4宗標脫

 
作者: 記者林淑慧╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年11月4日 上午5:50
 

工商時報【記者林淑慧╱台北報導】

今年第四批國有地上權招商結果出爐!財政部國產署昨(3)日表示,全台16宗國有地上權土地當中,共有4宗順利標脫,分別位於台北市、基隆市及台中市,權利金總金額共達5億6,428萬餘元。

財政部表示,依據今年國有地上權的招商規劃,最後一波將是上月中旬公告招標的台北市國泰營區、高雄市陸軍服務社兩大案,兩案均為大面積國有土地,加上區位及基地條件俱佳,預料可望順利標脫,將於本月17日決定花落誰家。

財政部力拚國有地活化,上月公告今年第四批設定地上權招標案,選列全台共16宗標的,分別位於台北市及台南市各2宗,台中市4宗,基隆市、花蓮縣、臺東縣、雲林縣、高雄市、嘉義市、屏東縣、澎湖縣各1宗,招標權利金總底價27.86億元。

依據昨天開標結果,財政部共標脫台北市中正區、基隆市中正區及台中市西屯區、太平區土地等4宗。

國產署官員指出,這一波招標最受矚目的標的,位於台北市中正區南海段,鄰近捷運中正紀念堂站,周邊住商環境成熟,最後由大將公司以權利金1億5,588萬餘元拿下。

近來地上權買氣頗旺的台中市,這次也不負眾望,共有2筆地上權土地順利標脫。其中,位於西屯區的土地,距離7月開幕之經貿文創觀光夜市僅500公尺,並鄰近74快速道路及中山高速公路交流道,由親家建設公司以利金2億3,606萬元拿下。

位於台中市太平區的地上權案,同樣鄰近74快速道路,最後由厚億實業有限公司以權利金1億2,216萬餘元,成功拿下70年經營權,累計台中市太平區已標脫7宗國有地上權土地。

另外,位於基隆市中正區的大面積國有地,鄰近三軍總醫院附設基隆門診部正榮院區及正濱國中,交通及生活機能俱佳,最後由燦國實業股份有限公司得標,政府的權利金收入為5,016萬8,889元。

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210月買賣移轉棟數,新北市量縮近1成

 

雙北、桃園及台南市地政局公布103年10月建物買賣移轉棟數,相較於9月份,台北市小減24棟,月減幅1%、新北月減450棟,月減幅9.4%、桃園減少268棟,月減幅7.9%,只有台南增加157棟,增幅10.2%。其中,雙北最賣座行政區分別由中山區311棟蟬聯,桃園仍然以桃園市796棟最多,台南則由永康區252棟蟬聯,至於新北市淡水區儘管奪回冠軍寶座,卻跌破500棟關卡,以499棟作收,單區月下滑15.1%。

台灣房屋智庫研究員洪佩君指出,10月份買賣移轉棟數反映的是9月份到10月上旬的買氣,這個階段由於財政部拋出「房地合一稅」的議題草案,內容針對多屋族與高資產族群的稅率趨向嚴厲,在未來不動產持有成本勢必提高的預期心理之下,買方多抱持觀望態度,導致移轉量持續膠著。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出,過去第四季是結婚成家,購屋的傳統旺季,通常全年1/3的成交大量都集中在這3個月,但今年10月買氣延續上月,市場仍以剛性需求的自住型買方為主,因此房價相對平實的物件,且買賣方的價格認知落差小,才有機會快速成交。而近期市況在政府管控房市與銀行房貸趨嚴之餘,再加上11月底地方選舉前夕的干擾,整體交易量明顯回溫的機會可能延至選後才會逐漸明朗。以10月數據來看,較9月及去年同期正成長的仍有北投、士林與南港三區,顯見生活機能完整,價格親民的區域才是能在一片修正聲中,獲得消費者的認同。

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3都更案通過 旗津觀光島有譜

聯合報╱記者蔡容喬/高雄報導】
2014.11.04 03:44 am
 

一年創下500萬觀光人潮的高雄旗津,成為國際觀光島的願景,最近終於有譜!高雄市都發局表示,緊臨旗后燈塔、天后宮及海水浴場的旗津區公所與旗津醫院舊址都更案,上月28日已通過內政部都委會審查,預定明年1月上網招標,打造國際級度假村及觀光旅館,讓旗津成為高雄兩日遊憩的新景點。

都發局局長盧維屏指出,旗津區公所與旗津醫院在今年3月和10月陸續遷往中旗津新址後,市府將舊址2.06公頃土地變更為特定觀光發展專用區,與國產署共同辦理整體開發。盧維屏說,該區北為旗后燈塔、南臨廟前路,西為旗津海岸公園,位處文史與自然資源交界處,極具觀光價值,估計可創造20億元以上投資額。

盧維屏表示,市府自98年起陸續啟動旗津海岸線保護工程、行政中心及醫院搬遷再造、公墓遷葬等,約已投入45億元建設經費,旗津特定觀光區都更案通過後,市府更定出三年發展計畫,招攬民間企業投資興建特色旅館,特許50年,預定107年啟用,市府每年約可增加3千多萬元權利金收入。

觀光局長許傳盛表示,旗津都更案通過,可說是高雄市發展觀光的一大突破,觀光局已邀集國內五星級飯店業者舉辦招商說明會,年底前提出招商條件,明年一月上網,預計四月前完成招商。許傳盛說,旗津觀光人潮有七成來自外地,可惜因缺乏優質旅館,遊客無法駐留,未來搭配旗津觀光纜車興建,可望再創觀光潮。

 

【2014/11/04 聯合報】@ http://udn.com/

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4多家壽險 有意出手

 
作者: 記者彭禎伶╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年11月4日 上午5:50
 

工商時報【記者彭禎伶╱台北報導】

壽險資金決戰國產實業大樓。REITs駿馬一號要公開標售其三棟大樓,目前包括國壽、新壽、台灣人壽、台銀人壽、三商美邦人壽等都有公告要購置不動產,多家可能都是看上整棟、產權較清楚的國產大樓。

三棟大樓底價最高是全棟產權的位於鄭州路的國產實業大樓,由於帶有多年租約,一年租金約1.07億元,若以底價35.16億元來看,投報率可達3%以上,因此對到處尋找投報率2.875%以上大樓的壽險公司來說都「眼睛一亮」,但壽險業加價空間也不大,最多只能到37.2億元,預估競爭可能相當激烈。

位於敦化南路的中鼎大樓區位雖好,開價31.6億元,但只有部分樓層,且要與其他投資人共同持有,一年租金約5,300多萬元,租金投報率依底價也不到2.875%,目前沒有壽險公司表態要競標。

中和廠辦開價14.11億元,同樣也只有部分樓層,但因年租金達4,700多萬元,租金投報率逾3%,壽險業最高可出到16.3億元,因此也有壽險公司評估要出價。

壽險業今年買國內商辦數極少,多是地上權為主,主要是保險局訂租金最低投報率2.875%,目前在大台北地區極難找到位置好、帶租金又能有這麼高報酬率的大樓,今年壽險業買樓的資金大概不到100億元,與過往每年至少500∼1,000億元獵樓、獵地的情況大不相同。

另外因為國壽、南山及富邦都已決定將投資性不動產採市價列帳及續後評價,因此在投資不動產上也會考慮未來增值空間,以免淨值及獲利受到影響,在投資地上權時,必須投報率夠高,且可能有增值空間者,才會投資。

至於這次駿馬一號三大標標售,就屬國產實業大樓未來增值空間較大及投資風險相對較低,但競標前夕都是諜對諜,不願表現過高的投資意願,以免價格被拉高。 

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5選前房市冷!預售屋開價低 比照中古屋實價

 
東森新聞東森新聞 – 2014年11月3日 下午3:12
 

選舉倒數計時,房市表現持續下滑中!建商為了拯救買氣,有些建商開價終於下跌了。在永和新建案的開價,以周邊的中古屋實價登錄當標準。不僅建商開價,防線失守,投資客也處於觀望期,反倒是自住買盤佔了68%,撐住房市。雖然有人開價跌,但台北市有13件都更案,開價居然創區域新高,專家痛批,政府根本在助長房價。

兩房一廳,用輕隔間隔出客廳和臥房,小坪數也能做出空間感,光這樣還不夠,要刺激購買慾,拿出實價登靠山,秀出隔壁巷的實價資訊,新建案開價落在每坪68萬起,和中古屋成交行情差不多,拯救買氣,建商很拚,房地產專家Sway:「畢竟你可以開很貴的天價,可是問題是消費者不領情,他一砍就是實價登錄的價格,房市低迷,投資客冷觀望,倒是自住宅不跌反升,最新調查以台北市來看,自住買盤佔68%創新高,首購族佔了其中34%,買房新勢力興起,20坪小宅,中低總價700萬-1400萬最受青睞。

房地產專家Sway:「一直在選舉之前房價都不會好,只會跌不會漲,有些人在期待選舉之後是不是要調回價格,往上漲等等,但是房地合一還沒出現。」有人房價跌,但有的還是開價恨天高,尤其是大同區、萬華區,都更新案以每坪98萬起跳,創區域新高價,士林天母的指標個案更是高總價豪宅,累積台北市13件都更案都是開價新高,房地產專家Sway:「不管是你今天都更要不要銷售,但雙北都在主打這件事情,我有點不太了解,他等於是在助長房價。」排除都更案,整體房市景氣還是進入盤整期,想逢低進場,做足功課、勇敢議價就有可能辦到。

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6學者建議:都更審議 改採三段評選制

經濟日報╱記者尹俞歡、李淑慧/台北報導】
2014.11.04 03:14 am
 

葉世文弊案重挫都更審議委員信譽和聲望,連帶凸顯委員評選制度下各種不合理的現象。學者認為,政府在招標、審議的過程,建議調整報酬制度、並採用三階段評選方式。

一名委員認為,實施者、建商心態躁進,間接也造成委員審查壓力愈來愈大,深怕沒有細看就會不小心「放水」。除加強輔導實施者,政府也應擔任能幹「幕僚」,事先審查、過濾計畫內容,讓委員能專心處理有爭議部分就好。

除酬勞與審查內容外,委員也最怕標案審完後有問題、面臨刑事責任。現在金額較大的標案為了防弊、也為了保障委員,多會改用對委員比較有保障的三階段評選。

官員解釋,一般公辦都更招標案審查方式分為兩種,一種是一次評定業者資格、標案設計、金額等所有項目,按比重給分後計算分數最高者得標。這樣的評選方式等同委員決定得標者,責任相對重大,只要結果有問題,委員就可能會被質疑。

另一種三階段評選,則是委員在第一及第二階段評業者資格和計畫內容,第三階段則是價格標,最後由價格最高者當選。三階段的評選機制,由於委員只就專業給意見、並不會決定或得知最終得標金額和業者,等於為委員設下防火牆,委員也無力左右評審結果。

事實上,除了各種制度調整,曾擔任大小招標案和審議委員的學者也坦言,無論機制再怎麼設計得滴水不漏,一定都還是有人為操弄的空間,最後重點仍是主事者的心態。

學者指出,委員名單最後都是由各單位首長圈選,招標案委員名單通常不會公開、開會通知也都是個別發出,只有主事者才能掌握一切狀況。

 

 

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1土銀現增 要計不動產增值

 

土銀四大都會區不動產分布

土銀四大都會區不動產分布

 財政部開出土銀現增定價條件,要求必須計入不動產增值利益。土銀近來已在遴選籌辦300億元現金增資的財顧,據透露,為了避免低估IPO價格,財政部已特別下達指令,要求土銀在此次現增時,除了目前的每股淨值外,還必須計入不動產增值利益。

 初步估算,計入不動產增值利益之後,土銀的增值定價至少將有2成以上的溢價空間。

 土銀現在總淨值1,166億元,資本額500億元,每股淨值大約23.32元,倘若以溢價2成幅度來看,屆時每股訂價應可望上看每股28元。根據土銀規劃,此次擬透過現金增資取得300億元的資金,預計明年編入預算,並在民國105年開始執行。

 立法院財委會昨(3)日審查土銀的預算,除了明年度土銀預估有66.3億元的稅後獲利外,土銀也有新一波的出清轉投資股票計畫,標的將為台灣產險的股票,土銀預估將可因此實現2億元的投資利得,此外,土銀也擬進軍行動支付,以1,200萬元投資台灣行動支付公司的PSP TSM平台。

 對明年的不動產景氣,土銀董事長徐光曦受訪時以「前景未明」形容,他並進而指出,近來土建融新建案已明顯萎縮,這將影響到後續的房貸,因此,估計不動產業務的成長力道將大不如以往。

 根據土銀內部預估,明年的土建融及房貸業務的預算,均將維持在「零成長」,其中,房貸業務將以承作青年安心成家專案為主力,據土銀內部最新統計,青安房貸的總承作量已逼近千億元。

 儘管如此,民國100年才作過資產重估的土銀,不動產增值利益仍不容小覷。土銀的不動產以公告現值列帳,合計有463億元,總共包括了3,000多筆土地、房屋等不動產,其中,土銀在台北市、新北市兩地以公告現值列帳的不動產帳面價值,就達60億元。

 其中,土銀更已挑選北市包括杭州南路、齊東路、泰順街等三處老舊宿舍,在未來1、2年內進行都更,不動產業者看好,以現有的市價認列增值利益之外,再合計都更的潛在開發利益,土銀的不動產價值至少可望增值近百億元,因此,可認列在每股淨值的溢價幅度至少可達2成以上。

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2台房仲砸錢設銷售中心 專賣外國房地產

2014-11-03  16:41

〔記者林美芬/台北報導〕台灣游資對外投資房地產熱絡,各大房仲公司也展開新的投資,台灣房屋、全國房屋都斥資在精華地段增設國外房產的銷售中心,搶攻投資客。

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台灣房屋在台北市市民大道及敦化南路口的精華地段,開設銷售中心,佔坪185坪,以每坪每月25萬元的代價租下,租期5年,等於花了1500萬元的租金。

台灣房屋全球財富中心執行長黃逸群表示,該中心共配備20位工作人員,包括前檯接待投資人及後檯的行政統計人員等,光是10月開張以來,已經接待一些有意到國外投資,及有意進軍台灣不動產的投資人。

而同時期,全國房屋也在台北市內湖區租下一樓雙店面,開設東京建案的銷售中心,銷售中心中甚至放建造一座東京市的立體模型,讓投資人可以輕易的了解東京各行政區及交通配置等。

相關人員表示,台灣房仲銷售國外不動產,一向是租用五星飯店的部分樓層來舉辦說明會,但越來越多的投資說明會,已經讓租場地越發困難,成本也節節高升,所以才寧願花大錢,租用定點,長期接待客人。

黃逸群表示,該公司開門見紅,受到香港佔中事件的影響,港人對來台購屋興起熱潮,該公司十月分就已經成交十戶香港客戶的購屋案件,另有28組來香港購屋客預定11月再次現場看屋,算是佔中事件的受益者。

黃逸群說,這十戶港人在台購屋的成交案例,地點包括台北、台中、新竹及青埔;另外,還有28組預約11月將再度現場看屋,看屋地點也是台北、台中及新竹;購屋價位在1500~2000萬元,且是以備用自住的概念購屋。

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3花蓮自貿港 獲交部初步同意

聯合報╱記者范振和/花蓮報導】
2014.11.04 03:14 am
 

花蓮縣政府與花蓮港務分公司合力爭取下,交通部昨天召開「花蓮港申設自由貿易港區審查會議」,初步審查同意花蓮自由貿易港區的籌設許可。

會中,花蓮港務分公司回應相關部會初審意見,花蓮縣政府行政暨研考處長謝公秉指出,為平衡東西發展,東部不能沒有自由貿易港區,特別是花蓮具有海陸運輸的優勢,對於招商繁榮地方經濟一事,花蓮縣長傅崐萁帶領的縣府團隊會全力配合。

花蓮坐擁國際空港及海港的優勢,更是面臨世界五大洋~太平洋的國際城市,將近2萬7千公頃的閒置國有地,在配合都市計畫為前提下,政府無須與民爭地,相信藉由自貿港,可強化產業加值出口利基,為在地產經增強質量。

針對設置自貿港的申設事宜,縣府團隊與港務公司除了籌備花蓮港硬體設施外,並將依此次會議提交自貿港營運計畫書,以利後續經營許可申請,縣府團隊也將與花蓮港務分公司儘速召開招商說明會。

 

【2014/11/04 聯合報】@ http://udn.com/

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4人行出手 北上廣土地市場回暖

 
中央社中央社 – 2014年11月3日 下午1:01
 

(中央社台北3日電)大陸房市雖然冷颼颼,但北京、上海、廣州、深圳一線城市今年前9個月的土地出讓金總額仍與去年持平。在大陸央行擴大房市首購優惠後,土地市場10月出現復甦回暖的現象。

中國大陸城市土地國有、農村土地集體擁有。但各級政府可以把土地使用權出讓給使用者,按規定收取土地出讓金。

綜合大陸媒體今天報導,北京、上海、廣州、深圳今年前9個月土地出讓金總額人民幣3671.16億元(新台幣1兆8495億元),與去年同期3672.7億元約持平。

中國人民銀行(大陸央行)9月30日宣布,已擁有首棟房子、已繳清房貸的家庭,再次貸款買房,仍可享受首購房貸優惠,頭期款最低3成,利率下限為貸款基準利率的0.7倍。

人行上述「認貨不認房」政策被視為有救市意味。

在人行新政出爐後,房地產企業在北京拿地積極性提高,截至10月28日,北京市已出讓各類土地132宗,規劃建築面積1557.2萬平方公尺,年減6.8%;土地出讓金總額1781.6億元,較去年同期大幅上升43.7%。

不只是北京,其餘一線城市的土地市場10月開始也較為活躍。業者形容「雖然全月成交情況並不突出,但成交強勢回暖的趨勢卻十分明顯。」1031103

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