|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂(Zora #212) 林莊婷(Tracy #235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
台灣都市更新受限民粹與法規的影響，速度牛步為人所詬病，3月14日至15日兩天，台灣INTA技術論壇暨啟動都市再生振興台灣經濟論壇於美福飯店舉行，由台灣科技大學建築系副教授、台灣INTA技術論壇執行長李威儀主持，包括台北市政府副市長林欽榮、台灣科技大學副校長江維華、中華民國不動產開發全聯會理事長吳寶田、台北市不動產開發公會理事長陳春銅皆共襄盛舉。
首日邀請日現任內閣府官員、英國相關都更官產人士、法國前巴黎都更局長、北京大學建築景觀設計學院教授分享各國城市再生的成功經驗，第二日由六都都發局與城鄉發展局首長與會，提出各都城市VISION及城市發展計畫，與各國與會專業人士交流意見，盼促進台灣振興與發展。
本次論壇接續去年底「都市再生與城市振興」圓桌會議，以及今年2月「六都城市振興發展旗艦計劃工作營」的腦力激盪與研議討論後，六都提出城市發展計畫，探討各城市發展可帶動的經濟效益，並在中央政府在法令、制度、部會整合，以及必要資源的挹注等方面，提出明確主張與需求，進而促進台灣振興。
台灣INTA技術論壇執行長李威儀點出目前台灣都市更新、城市再生的盲點在於（1）都更法規陷入私人產權分配的泥沼，無法從城市再生的大格局思考。（2）從中央到地方，主官單位為避免遭民意機關刁難，角色變成死守法規的守門員，而不是城市再生計畫的推動者。（3）城市內不少大面積土地分別屬於國防部、交通部等不同部會，營建署或地方都發局就算有心規劃城市遠景，也要面臨整合難題。因此，李威儀例舉日本三菱集團整合皇宮大手町、東京車站丸之內、有樂町，提出大丸有地區發展計畫，以「比政府版本更好」的城市再生計畫說服政府，共同參與，只要規劃得宜，區內容積甚至放寬達2,000％，事實證明確實讓東京再次發光。
李威儀指出，日本這17年來盡力協助各項都市再生發展計劃需要，包括放寬法令解釋或制定適合法令給都市再生個案、協助解決疑難雜症等，如簡化單純因高度而必須要施作環評的個案簡化審查，甚至放寬福岡市航高管制，以及針對民間286個超過1公頃開發案進行意見調查，歸納出民間需要政府解決有時間風險、中央法令不適合地方需要、公共建設期程不能符合民間開發需要3大重點，讓這17年來光是民間投入都市再生事業金額超過8兆日幣。
李威儀透露，日本成功關鍵是中央政府對城市再生的OPEN MIND以及總理親自主導跨部門整合，加上民間力量的導入，他說，若台灣如行政院長甚至總統，親自負責都市再生計劃政策推動和決策以及障礙排除，相信台灣也能有成功的都市再生和經濟發展。
國產署今天將公告推出今年第一批7宗招標設定地上權案，5月14日開標，其中台北市2宗、高雄市3宗、台中市、彰化縣各1宗，面積2.9公頃，權利金底價高達新台幣30億元，規模之大近期少見。
國產署官員表示，近期地上權產品的詢問度很高，除了建商及壽險業者，包括想蓋牙醫診所、坐月子中心或企業總部的企業，都對地上權產品有興趣。地上權產品價格低、使用期長，國產署並未對地上權的使用方式進行限制，得標廠商可自行利用，加上公告地價漲太快的問題解決，市場接受度似乎也愈來愈高。
國產署官員表示，本次招標標的屬於精華區的大面積土地，其中1宗位於台北市大安區的國防部營改基金土地，為首次公告招標，面積1160平方公尺，鄰近華視大樓、松山文創園區、捷運國父紀念館站，生活機能良好。
至於位於台北市中正區面臨杭州北路的國有地，由台鐵與國產署分別持有，面積更大，達2500平方公尺，近華山文創園區，距離捷運善導寺站也僅300公尺，去年首度招標時，權利金底價為19億元，本次招標權利金調降，因此已有壽險業、建設公司等廠商來詢問，也有廠商想標來做企業總部。
此外，台中市與高雄市也分別有1宗為首次公開招標。台中市梧棲區土地面積達1公頃，近台中港關聯工業區與國道3號沙鹿交流道，交通便利；高雄市鳳山區土地鄰近高雄市區鐵路地下化的鳳山車站專用區，未來周邊商業發展可期。
永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，政府為搶救地上權能順利標出，已採降地租策略，由完全隨公告地價浮動機制，改為部分固定、部分浮動，此外，還加碼降低權利金底價，提供使用存續達70年，創造出低於市場行情來吸引投資者。
因此，地上權區位坐落在建築開發地稀少的舊市區中，擁有完善的食衣住行機能，若能規劃符合市場需求的居住或商用服務使用，對區域發展將有加乘的效果。
房地持有稅105年「一次漲足」，打亂建商投資規劃，不少地上權得標業者提出解約申請，爭議很多。官員表示，針對105年地價稅的問題，國產以已建立「仲裁機制」，避免司法爭訟。不過，可能因為106年公告地價調降，目前並沒有得標業者申請仲裁。
基隆市第一件老舊社區「仁愛區聯宏社區自主都更案」，三月上旬召開更新會員大會，通過啟動都更服務招商案，讓老屋重建跨出一大步，將於今天晚上開標；都市更新會理事長王鎮祥說，聯宏社區都更路程歷經八年，花蓮地震發生後，住戶們下定決心促成都更案推動，住得才安心。
今晚七點的資格標開標審查，投標人必須提出五年內具備都市更新執行經驗的合作廠商，在資格標審查完畢的卅日內決標；市府都市發展處處長徐燕興說，這是好的開始，市府會繼續協助並擴大推動。
興建於民國六十九年的聯宏社區，位於成功一路成功市場旁，基地面積兩千三百多坪，共有八棟二百九十八戶，屋齡近四十年的老舊社區，早年地下室曾經營保齡球館及舞廳，全部被打通，目前出現鋼筋裸露、牆壁龜裂，在西岸專用高架道興建時，陸續發生外牆磁磚脫落等。
聯宏社區都更案去年經過都更審查，依照更新範圍、面積、土地與戶數等評定補助額度，核定八百多萬元補助，讓老屋重建跨出一大步，三月上旬召開更新會員大會通過啟動都更服務招商案，招標金額兩千六百多萬元，市府成立的都市更新輔導團也全力協助。
台北市北投士林科技園區區段徵收專案住宅去年底完工，近期安置拆遷戶正在驗屋，卻爆出裝潢設計與施工品質不佳等問題。該案目前已配售473戶，承購價800多萬至1200多萬元不等。
該專案住宅位承德路六段兩側，是為安置北投士林科技園區徵收範圍內的拆遷戶，採先建後遷方式。符合配售資格的拆遷戶以總價800多~1200多萬元承購，每坪單價在16.4~20.4萬元之間，目前已配售473戶。
不符合配售資格的拆遷戶可申請承租，租金依身分不同每月8000~1.6萬元。台北市地政局土地開發總隊區段徵收科賴科長表示，目前提出申請者已有40多件，若拆遷戶承租後還有剩餘戶數，將比照公宅模式出租。
台中市政府都發局年度補助老屋整建計畫開放申請，今年度共編列1000萬預算，補助都更規劃設計及施工經費、總金額可達25%，若為公告之整建或維護更新地區，補助總金額更可高達70%。第1階段收件截止日為4月11日，正進行都更案規劃及老屋整建計畫的社區，可望受惠。
都發局表示，台中市區有許多老舊建築，透過房屋外觀微整形即可創造經濟價值。該補助對象為位於都市計畫範圍內屋齡20年以上的合法建築物，只要檢具申請函文及都市更新事業計畫即可提出申請
中信房屋中彰投駐區經理楊乾意認為，老屋整建、危老條例都有助老舊社區更新，但還會是以別墅、獨棟建築為主，因為老舊社區意見整合不易，加上部分舊社區無管委會，較難達成決議，也是許多舊市區共同問題。
面對國內地震頻仍，老舊房屋眾多，都顯示出都市更新的當務之急，臺企銀身為中小企業的專業銀行，臺企銀董事長黃博怡強調，持續積極配合都更，也率先宣布與台灣金聯資產管理公司簽署都市更新案合作意向書，將鎖定重慶南路大樓，協助與鄰地地主產權整合，都更完成後，要提供公益樓層，給青年更多的機會發展創新。
黃博怡分析，日本的都更可以成功，就是採取「輪動式都更」，也就是都更完成後，新建物先搬進下一批要都更的人，這樣不斷不斷前進，讓都更速度加快，這也需要政府帶頭做示範才會成功。
另外，日本還會搭配資產證券化，例如成立特殊目的公司SPC，讓持有權、所有權分開，或是一個單位、一個單位做好不動產處分信託，等於80年後的處分都已經交付信託，這樣都可以讓都更順暢，不會造成現在臺灣都更時面臨的整合問題。
黃博怡說，總統蔡英文領軍宣示帶動都更，臺企銀也將在屋齡已逾48年的重慶南路大樓，積極推動都更中，希望在鄰近總統府的市中心大片土地成功後，有一個相當好的示範效果，也因為位處繁榮商業區，交通便利，重建後的大樓，臺企銀除了供自用外，更將另規劃出租供「新創育成實驗基地」使用，成為青創基地，讓銀行不單單看每天的回收，更要善盡企業社會責任。
另外，臺企銀去年都更貸款業務共計協助6件都更案順利獲取重建資金，金額逾65億元，接洽辦理中都更融資金額約58.5億元。
黃博怡說，目前內部更已著手研擬「危險及老舊建築物加速重建貸款辦法」，除提供依危老重建條例或各地方政府所訂定重建相關規定辦理重建者貸款資金外，考量這些僅適用於都市計畫區建築物，但臺灣皆位於地震帶上，全國人民居住安全皆應受保障，因此臺企銀為鼓勵危險建物住戶加速重建危屋，規劃擴大納入經政府指定評估機構認定為危險建物者，皆可申請貸款，服務範圍擴及非都市計畫區，以維護社會大眾生命財產安全。
過去臺企銀也曾有相當成功的案例，主要是位於台北市的「耕曦」都市更新案，為臺企銀首件地主自建型都市更新融資案。
基地位於台大與師大間，面臨大安區羅斯福路三段，全案基地面積合計550.93坪，其中290.6坪屬29位私人地主所有，260.33坪屬國有財產局公有土地，原地上建築物33戶，屋齡均已超過30年，屋況老舊腐朽。
為改善居住品質及市容，由基地內全數地主委託耕薪公司擔任實施者辦理都更，並提供基地內不動產為擔保申請都更融資，以支應重建費用，全案資金均由信託專戶控管，舊屋更新重建後，不但改善整體生活環境、提升居住品質及安全，且房屋價值從都更前每坪市價約70萬元，到都更後每坪市價逾100萬元，亦為原地主創造資產增值效果。
「台灣金融聯合都更服務公司」成立進入倒數計時。據透露，對於八大公股行庫與台灣金聯共同成立的「台灣金融聯合都更服務公司」，政務委員張景森已在上周五（16日）召集內政部次長花敬群、財政部次長蘇建榮和八大公股行庫、台灣金聯董座開會，並決定在本周五（23日）召集發起人大會。
屆時，台灣金融聯合都更服務公司董總將分別由第一金、合庫金法人代表出任，知情人士透露，董事長目前以由德霖技術學院不動產經營系教授林旺根呼聲最高。
據悉，對台灣金融聯合都更服務公司的分工，財政部、內政部已協調好，資金由公股行庫及台灣金聯負責，董總人選則由內政部物色業界專業人士。林旺根在土地法規、都市更新、不動產經紀法規等領域均相當嫻熟，是出線主因。
由於台灣金融聯合都更服務公司將專門瞄準「老危重建」，根據花敬群上周在會中出示的最新數據：「現有需要進行老危重建的全國案源，最新統計已超過500件」，比去年底估計的300件更高，只要公司成立，這500件有重建急迫性的案件均為現有案源。
上周五會議據悉有四大重點決議，一是台灣金移交籌備工作給第一金，未來將由第一金旗下第一金資產管理公司統籌負責後續作業；二是所有參與投資的八大公股金控及旗下子公司、台灣金聯，須在本周二（20日）前將投資款匯入專戶；三是23日召集發起人大會，完成董事會成員及董總選任程序。
第四則是發起人大會之後，辦理公司登記的作業將以3月底為限完成，亦即4月「台灣金融聯合都更服務公司」將正式掛牌上路，初期資本額5億元，中長期則規畫增至20億元。
據了解，未來包括台灣金、第一金、合庫金、華南金、土銀均將各派兩席董事，兆豐金及彰銀各派一席，台企銀則出任監察人，除了第一金、合庫金分別讓出其中一席法人董事名額提供董、總指派人選，華南金也將讓出其中一席法人董事指派專家學者代表出任。
娃娃機在台已有10幾年歷史，夾取物五花八門，一直求新求變，3年前興起一窩蜂的展店潮，由該年的169間，擴展到去年底已暴增逾2000家，市區處處可見店面。但住商不動產企研室經理徐佳馨指出，部分社區型店鋪已貼出頂讓紅紙，顯示發展已現疲態，但商圈型店家則方興未艾。
銘傳大學廣電系主任杜聖聰則以病毒式擴散形容此現象，直言商品服務的是人，娃娃機市場冰冷沒有溫度，市場前景不明。杜聖聰表示，夾娃娃機盛行，在心理層面與日本很類似，都是在經濟不好下，民眾尋求發洩或排解空虛的方式，花小錢享受夾取娃娃的過程，追逐小確幸。
杜聖聰表示，夾娃娃機店類似大陸流行的無人店概念，在不顧商品好壞、娃娃可愛精緻與否下，只能靠自來客願不願消費，跟以前的蛋塔現象一樣，只有最早進場的人能獲利。
台灣房屋研究分析，娃娃機已成為年輕人創業兼差的新選擇，業者除自營外，也開放出租個別機台，依商圈店面租金不同，人稱台主的承租者只要經營規畫娃娃機內容物以及相關布置，自行掌握成本和營收，因入門檻低，用低成本投資就可以成為一個機台的小老闆。據財政部資料分析，平均單店每月營業額也由3年前的3萬元成長至逾6.4萬元。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，專賣店24小時營業，一個機台所占不到半坪，20坪可放50台以上，把店面的坪效發揮最大值。娃娃機在越熱鬧、客層越年輕及多元的商圈，越易永續經營。
徐佳馨說，娃娃機不像幾年前蛋塔熱，須在主要商圈卡位，從統計數據顯示，這股抓娃娃風潮並未對店面租金行情造成影響。
很多人想投入社會企業，但資訊有限，也有很多社區做小旅行、開發地方產品，卻受到法令限制。文化部昨天在嘉義縣舉辦友善企業社區共生工作坊暨表揚活動，讓社區和企業交流，文化部文化資產司表示，將鼓勵縣市和鄉鎮公所設置媒合平台，至於法令修改需跨部會研商。
文化部昨天舉辦的「友善企業X社區共生」工作坊成果展，文化部次長李連權、嘉義縣副縣長吳芳銘等人出席。
獲表揚的光陽工業、聯邦銀行屏東分行、新光人壽保險嘉義分處、富邦人壽保險高貴通訊處等，讓員工參與社區體驗之旅，協助社區環境、弱勢、藝文；品蔚整合設計公司、風尚旅行社、國際扶輪台灣總會等，盤點地方文化資源，推動社區導覽與微旅行；台中市富宇建設集結鄰近相關企業的公寓大廈，辦理城鄉綠色市集。
還有企業釋放閒置空間或提供設施，讓社區進行創意參與，新光三越嘉義垂楊店曾提供商用空間推廣社區達人體驗課程及產業成果；台塑與社區討論廢棄廠房再利用活化，推動社區生態保育，更號召退休員工認養社區綠美化。
金管會要推非現金社會，但國人就愛在ATM進行現金交易，近六年交易筆數與金額年年成長，去年已來到8.79億次、10.95兆元，預期今年還會持續增加，政府推電子支付取代現金的政策似乎還得加把勁。
金管會銀行局資料顯示，2004年台灣ATM數量突破2萬台、2007年突破2.5萬台後，成長一度趨緩，但2012年又開始直線上升，一直到2015年來到27,363台後，隔年才出現負成長。
但隨著銀行開發新的ATM技術，例如無卡提款、指靜脈甚至視訊VTM推出後，去年底ATM台數大增至28,298台，較去年底再增加1,058台之多，年度增幅3.8%，竟創下2006年、13年來最高紀錄，以台灣2,300萬人口計算，換算每812個人、1.25平方公里，就有一台ATM，幾乎是全世界ATM密度最高的國家。
不僅是台數明顯增長，國人利用ATM交易的次數與成交金額逐年增加，去年底止交易次數近8.8億次，較前年還增加了4.05%，與2012年6.85億次，五年來增加逾2億次，成長近三成。
成交金額也是同步擴增，從2012年的8.47兆元，一路攀高至2015年就突破10兆元大關，去年一年增幅高達5.57%，即使行動與電子支付熱潮來襲，但國人依舊改不了老習慣，銀行還推陳出新，祭出優惠，國人甚至還更愛用ATM提款、轉帳甚至繳費。
去年三大國際行動支付Apple Pay、Android Pay 與Samsung Pay全數來台，本土台灣pay也加緊跟上，但國人電子支付比率從2015年26%拉升到2017年近四成，與金管會要求2025年前要達到電子支付九成目標相差甚遠。
業者表示，台灣便利商店大部分都設有ATM，方便國人使用，去年ATM的交易筆數與成交值不減反增，貢獻銀行跟財金資訊公司手續費收入。
國人使用ATM，交易金額比重最大的不是現金提款，而是跨行轉帳，金額高達6.37兆元，比現金提款2.23兆元高很多，是去年ATM交易成長幅度最大項目，幫消費者節省跨行轉帳手續費，成為支付業者與銀行業者搶客最愛用的法寶與工具。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
