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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
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據『屋比』超省房屋比價平台彙整目前雙北市前十大賣壓社區發現，這些賣壓社區「近期成交行情」與「歷史高點」，普遍都有2~5成的跌幅，以北市中山區的「基泰之星」來說，最高每坪成交價曾達157.09萬元，但近期成交價卻僅剩下70.05萬元，跌幅高達55.4%；再以新北淡水區的「水立方」來看，過去每坪最高64.99元萬，近期成交卻僅有27.9萬元，房價跌幅更高達57.1%，直逼六成！由於，目前雙北十大賣壓社區，多有集中在特定區域的狀況，北市集中在「中山區」、「松山區」及「文山區」，新北市則主要集中在「淡水區」，購屋者要買這些區域房屋時，若能多比價、掌握即時資訊，相信要撿便宜的機會也更大。
『屋比』房屋比價創辦人葉國華表示，雙北在過去房市反轉前，持續上漲的房價吸引大量投資客搶進，市中心精華區炒完，就轉向新興重劃區，龐大的投機炒作與頻繁的房市交易帶動雙北市房價水漲船高，部分區域甚至還出現超漲的狀況。
葉國華指出，觀察市場可以發現，「小坪數套房」及「新興重劃區」是投機資金最容易炒作的產品及區域，從目前北市賣壓重的「基泰之星」、「新川普」及「信義星池」社區來看，產品規劃都是以小坪數產品為主，而新北賣壓社區坐落的「淡水區」，更是2014年房市反轉前市場資金搶進的主要區域。
葉國華分析，由於房市反轉後，這些被炒作的社區因缺乏上漲力道，投機買盤紛紛出脫，造成賣壓迅速升高，更有不少投資客為避免套牢與資金壓力，直接下殺取量、認賠出場，促使這些賣壓社區房價跌幅普遍高達2~5成不等，遠高於區域房市跌幅。
『屋比』趨勢研究中心總監陳傑鳴指出，去年房市受惠政府不再祭出新的打房政策，建商及屋主的「讓利」策略下，許多因政府調控房市而遞延購屋的剛性買盤陸續開始回歸，也帶動2017年交易量止跌回升。目前雙北市前十大賣壓社區待售量多介於22~34戶之間，跟過去動輒超過50戶，甚至破百戶的賣壓相比，儘管房市餘屋量仍多，但賣壓已不再高的嚇人。
不過，雖然賣壓減輕，但觀察目前市場氛圍，整體基調仍偏向「買方市場」，近期有部分屋主試圖上調開價，但整體看來反彈力道仍有相當有限，漲幅都不大，預期今年房價在底部盤整機會最高。建議欲購屋者可多上網比價查詢行情，留意「待售量多」及「轉售率高」的社區，相信想撿便宜的機會也會更大。
國家生技研究園區已取得使用執照，各單位陸續進駐，規畫初期當地老里長提出「先有聯外道路再有基地」要求，中央研究院滿口答應編列8億元打造隧道做為聯外道路，卻一直沒有下文，生技園區仍如火如荼興建。附近居民痛批中研院「根本是騙子！」並擔憂未來大批車輛湧入，恐成內湖科技園區翻版，不排除發動抗爭。
生技園區大門位在北市研究院路1段130巷與2段12巷交岔口，中研里居民陳文智說，因車輛只能由巷弄進出，中研院曾承諾解決交通問題再蓋基地，如今園區都已蓋好，隧道卻不見影子，「這不是騙子，什麼是騙子？」
隨著園區完工陸續啟用，北市交通局規畫車輛由研究院路1段130巷進入園區、從四分溪南側防汛道路離開，讓車流單純化減少壅塞。但居民抱怨，周邊都是老社區且無停車場，大家只能停在巷內，如今雙向道改成單向道又畫上禁停紅線，實在擾民。
中南里長詹坤隆指出，上班時段前往市區車輛極多，上午7時至9時研究院路往忠孝東路方向實施調撥車道，使得往生技園區方向只剩1線道，未來全區進駐後，龐大車流恐從研究院路塞到忠孝東路，成為「內科翻版」。
他說，未來忠孝東路7段「北部流行音樂中心」、經貿二路「國家會展中心」陸續營運後，車流勢必倍增，不敢想像屆時交通慘況，若研究院路無法再拓寬，最好方式就是從園區內打通隧道往來忠孝東路。
「剉咧等！」中研里長謝志勇說，現在每天已約7、800輛車進出，未來園區2300名研究人員全數進駐，加上廠商與訪客，恐多達4、5000輛車，研究院路肯定被塞爆、癱瘓。
居民不滿表示，生技園區動工後，長達3、4年因工程人員進駐，停車狀況大亂，工程車進出嚴重威脅居民安全，加上漫天的工程揚塵、起早趕晚的巨量噪音，居民早已痛苦萬分，未來還得面對嚴重塞車，目前卻僅拓寬園區大門前的勤力橋，但其他路段容量沒變，一點幫助也沒有，若全面營運前仍未解除塞車疑慮，里民將醞釀發動抗議。
行政院長賴清德周四（29日）將拍板《科學工業園區設置管理條例》修正草案，39年來首度修法跳脫製造業導向思維，鬆綁軟體業、生醫產業、新創公司等進駐條件，並個案給予租金補貼、放寬租期3年之限制。
《科學工業園區設置管理條例》早於68年立法，時值台灣工業起飛，條例偏製造業導向，此次啟動修法刪除「工業」兩字，納入所需空間、設備不大的軟體業，以及具有潛力的發展中新創公司，鬆綁進駐科學園區審查條件，期望透過群聚效應、以政府資源扶植我國產業。
凡與科學相關之研究機構，以及提供民生、教育、消費所需數位服務產業，擴大納入可進駐科學園區的科學事業，若經認定為新創事業或對科學有重大貢獻者，租金、公共設施建設費、管理費可減免，超越此前減免土地租金5年之優惠。
官員指出，目前企業申請進駐科學園區，都須提交設備、產值、投資額、員工數等資料，不過隨著數位產業發展，許多軟體業不需要太多設備、空間、資金等，因此透過修法調降科學事業進駐審查標準，且不一定必須為股份有限公司，期望引進腦力、研發為主的產業。
新創事業將以技術新穎、創新為審查重點，只要經評估合格都可以進駐，並將依據個別新創公司潛力、對園區貢獻、科學園區所在地等，給予8折不等的租金補貼。
目前科學園區提供生醫產業進駐育成中心，不過每一次申請以3年為限，導致認證通過期較長的新藥、高階醫材等，時常研發到一半就面臨搬家命運，此次修法拿掉3年限制，研究單位可安心研發。
另這次修正案援引金融監理沙盒《金融科技創新實驗》概念，開放園區事業擬定實證試驗計畫，經各地管理局邀集相關主管機關審查核可者，於核可期間內可依計畫進行園區內實證試驗。
捷運三鶯線沿線的都市計畫變更案，內政部都市計畫委員會三月中旬審議通過，將展開用地取得作業。新北市捷運局副局長李政安表示，此次變更內容主要是捷運出入口用地範圍調整，不影響路線規劃，雖然三鶯線用地尚未全部取得，預計一一二年完工的目標不變。
內政部營建署表示，捷運三鶯線是行政院核定的重大建設計畫，全案由新北市政府負責場站用地變更及取得、路線興建及營運，沿線經過土城、三峽及鶯歌，未來民眾可從捷運板南線頂埔站搭乘三鶯線，轉乘至桃園綠線，構築北桃都會區外環軌道路網，改善長久以來壅塞的交通。
內政部營建署指出，三鶯線起點為頂埔站，行經土城區中央路四段、三峽區介壽路二段、國慶路，延伸至鶯歌區鶯陶路及福德一路口，全長十四．二九公里，將設置十二處場站及一處機廠，完工後串聯台北市、新北市及桃園市，帶動沿線發展。
李政安說明，此次都市計畫變更主要是捷運出入口用地的範圍調整，橫跨三峽、鶯歌及土城三個都市計畫區，部分土地納入開發基地，部分剔除，涉及地主近百人，但不影響路線規劃，因與第一次公開展覽草案內容不同，須等收到會議紀錄後再補辦公展，期間若無人民陳情意見，都市計畫將發布實施，並進行土地協議價購，已取得大部分地主同意，少數地主對於價格不滿意，將持續溝通，協議不成才會徵收。
李政安表示，三鶯線沿線所需用地有八成是公有地，工程可先施作，另兩成涉及都市計畫變更或是非都市計畫區內土地，至於機廠用地併入三峽區都市計畫通盤檢討，已送內政部都市計畫委員會審議，希望六月前通過，下半年辦理公開展覽及公聽會。他強調，雖然用地還沒完全取得，但工程同步進行，原定一一二年完工期程不變。
板橋浮洲合宜住宅，政府當初興建是為了要讓買不起房的人有房住，沒想到近期卻有專屬的社群平台，裡頭屋主紛紛喊出租，細看租出的價錢，房仲分析都比周邊行情還高，但這些屋主當初卻是用市價近半的價錢買房。
板橋的合宜住宅陸續將會交屋，沒想到現在已爆發了出租潮，專屬臉書社團寫明限定「合宜住宅出租」，但這些屋主幾乎可是都以市價6-7折價錢購屋，因為當初政府蓋合宜宅，就是為了要讓買不起房的人有房住，怎麼現在變成房東喊出租。
3房2廳2衛還有後陽台，標榜鄰近捷運站每月租金2萬5，高樓層前陽台房型，月租金也喊到2萬4，有些還附汽機車位，但房仲說這裡的租金比周邊行情還要貴！
住展雜誌企研室經理何世昌表示，浮洲地區算是板橋房價較低的地方，所以這邊的租金也比板橋市區稍微低一些，以3房2廳格局來看，電梯大樓租金會落在1萬8左右，最高在2萬左右。
原來板橋合宜住宅雖有十年禁止轉售規定，但沒限制不能出租，而且細看當初內政部所定的承購條件，不論是家戶收入還是年齡限制，相較其他社會住宅相對寬鬆。新北市議員參選人戴維珊指出，買賣的時候當然是希望讓比較低收入的住戶，可以有更便宜的房子可以居住，那今天作為一個二房東再轉租這些房子，就是在從中獲利。
平價的社會住宅成了有心人的投資工具，不只政府美意打折扣，看在當初想買卻沒抽中房子的民眾眼裡，想必五味雜陳。
近年大台北都會區老舊公寓火災，經常發生在改裝出租套房、雅房之中，而這類隔間套雅房，又分為頂樓加蓋違建或既存違建，與合法樓層但未經申請改裝隔間的3類。對於屬合法樓層，房東若要隔間出租，必須申請變更使用、室內裝修使用許可等，至於前2類，內政部則以「加強既存違章建築處理指導綱領」草案，希望各地方政府執行。
近年火災造成傷亡的不僅是頂樓加蓋，一般合法公寓樓層若改裝隔間，還是必須申請。內政部營建署指出，房東在合法建築物打通鄰房、隔成套房出租，應辦理申請變更使用、室內裝修使用許可等，否則將被處6萬元到30萬元罰鍰，甚至停止供水供電、限期拆除或強制拆除。
至於既存違建的部分，去年底內政部營建署邀集各地方政府進行研商，建議地方政府透過多重通報管道，提升清查違建成效，同時也列出優先執行類型，尤其若查覺有公安疑慮場所，可協助通報訊息給建管單位，提升清查績效。
「加強既存違章建築處理指導綱領」也要求，應積極主動檢討違建存在的危險程度，並列入優先查報拆除執行對象，特別是高密度居住使用、學校周邊學生宿舍及部分補教場所等。
都更商機大，信託公會秘書長呂蕙容表示，過去銀行在都更中只扮演被動角色，賺取微薄的保管費，但其實銀行比建商更適合主動擔任都更「主導者」，增加分潤。依據內政部統計，現階段全台屋齡超過30年的房屋超過400萬戶，未來十年會增至近600萬戶，未來10～20年全台房屋會快速進入老化過程。
呂蕙容指出，銀行辦理不動產信託業務依信託目的，大致可分為「不動產管理信託」、「不動產開發信託」及「不動產處分信託」三種，目前銀行主要承接的都是「開發型」信託，管理與處分信託極少。
截至2017年底，國銀做不動產開發信託的金額已達7千億元，但大部分利潤只有純管理費用，沒有參與到都更建案開發分潤，信託公會指出，這其實相當可惜。
呂蕙容表示，過往都更進度緩慢或瓶頸，最主要的核心問題就是利益擺不平，但內政部現行加速推動的「都市危險及老舊建築物加速重建條例（老危屋條例）」及都市更新條例修法，為金融業帶來新契機。
呂蕙容分析，修法後將有助引進金融機構建立財務計畫等機制，銀行可積極爭取擔任都更「主導者」，再委託建商當「實施者」，這樣的架構下，可讓估價及利益分配更透明，減少利益爭奪問題，也會遏止惡意實施者或少數惡意不同意戶阻礙都更進程，讓估價機制與利益分配攤在陽光下，大幅提高民眾參與都更的意願。
呂蕙容表示，都市更新運用信託架構辦理好處多，建商及都更戶將土地、興建資金交給受託銀行（受託人）專款專用，銀行按信託契約約定將興建資金依工程進度支付，不只可確保都市更新資金不被挪做他用，使興建工程順利進行，且在都更過程財務透明公開，更有公信力。
另外，在都更完成後由銀行依信託契約分配信託財產，更可保障都更戶權利，強化建商與都更戶間的信任。
呂蕙容說，都市更新的老屋重建戶常面臨巨額重建資金或改建費用等問題，建商或都更戶皆可能有融資的需求，必須向銀行申請貸款，且政府正規畫打造都市更新向銀行貸款比租金更便宜的「分期付款都更模式」，如能搭配信託機制，更可取得貸款銀行的青睞，易於取得銀行融資。
雙北市捷運聯合開發案（聯開案）銷售中僅餘4案，不乏自2015年銷售至今的個案，市場人士認為，部分聯開案未談妥權益分配，空屋率高，部分因價格高於周圍一般住宅行情許多，使得民眾望之卻步，銷況陷入遲滯。但也有個案因挾帶商場、坪數規劃優勢，銷售較為順利。
根據《住展》雜誌統計，目前雙北市銷售中捷運聯開案，僅有捷運文湖線內湖站「潤泰京采」、辛亥站「敦南捷境」，以及中和新蘆線菜寮站「冠德捷世」、蘆洲站「希望城市」等4案。「敦南捷境」開出區域最高價，平均單價約87萬元，自2015年開案至今仍未完銷，「希望城市」喊出蘆洲4字頭，目前仍穩定去化。
冠德建設副總經理張勝安表示，「冠德捷世」最後一批權配約10餘戶，於去年下半年完成，總銷約2億元，「分回戶數皆在20幾坪，由於鄰近區域幾乎已無捷運聯開案可選，此案去化應會十分順遂。」價格部分，張勝安透露約在每坪55萬元上下。
負責銷售「潤泰京采」的慕樺廣告指出，去年年中公開的「潤泰京采」，規劃16~48坪一般事務所產品，平均成交單價在86萬元上下，預計3月底開幕的CITYLINK商場，將引進蔦屋書店（TSUTAYA BOOKSTORE）台灣第3號店，估計將推動「潤泰京采」銷售率。
《住展》雜誌企研室經理何世昌認為，近年來聯開案也進入總價市場，以1~2房這種低總價、小坪數的產品賣得最好。」
從麵包、糕餅到義大利麵、西式簡餐甚至火鍋、手搖飲，喜憨兒社會福利基金會已經幫孩子們開設27家店面，累積超過20年的開店經驗，讓憨兒們增強生活能力。基金會事業部副總經理薛怡平說：「只要捷運到得了，我們都想去。」
原來，為了讓家長放心，讓孩子們能自己搭大眾運輸上下班，交通方便很重要。喜憨兒店面分成3大類，一是企業聘僱憨兒開店，收益歸喜憨兒，如台北市北投區華碩園區內的「華碩烘焙屋」。
佔比最多的是政府機構委託經營，如台北市捷運六張犁站附近的「生機好鍋富陽店」，由北市府委託。但喜憨兒基金會希望不要總是靠政府補助，能夠100%出資，因此也有主動出擊的自選店面。
除捷運可達，喜憨兒選店不在人潮最多處，而以社區型商圈為主。如新竹東區「建中烘焙餐廳」是軍眷社區，長者多，常有爺爺奶奶來買麵包，會和憨兒們聊天，憨兒們就像長者的孫子，薛怡平說：「這是看不見的社會服務。」
考量年輕人對憨兒接受度較高，店面通常開在重劃區或新興住宅區。例如位於高雄市三民區文濱路「喜憨兒創作料理」靠近澄清湖，感覺很像台北市的天母；新竹縣竹北市和新北市板橋區據點附近有小學，憨兒們常常走動發傳單，可以和居民、小朋友互動。
上班族史先生去過台北市民生東路四段的店2次，認為食物新鮮豐富，在松山商圈是經濟實惠的選擇。史先生表示，店裡有專人耐心教導憨兒，所以服務都很到位，很適合家庭去，「父母可以機會教育，讓孩子們多認識憨兒們。」
店面只要租給喜憨兒，「地主就像養了啞巴兒子，永遠都收得到喜憨兒的租金」，薛怡平笑著說。
如高雄「喜憨兒創作料理」承租多年來，周圍的店家已經換了好幾輪，只有喜憨兒一直在。「感謝很多房東都以做公益的心情，願意讓利」，薛怡平說。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，社區型店面若經營得宜，客源相對穩定，店面每坪千元租金對房東而言，雖然收入不高，但當初買入時成本也相對低，因此租金報酬率可控制在2~3%。
「印象台灣飯店集團」董事長林原廣，近年從房地產跨足旅館業，在全台尋找適合建築標的並改裝為旅館飯店，知名飯店除了重慶北路上的古蹟台北城大飯店外，另外就是南港郵政觀光飯店，林原廣積極佈局規劃版圖，目標是企業能興櫃登錄，被喻為是旅館業的明日之星，沒想到卻身陷詐貸案遭檢調偵辦。
林原廣是台南麻豆林家後代，16歲被家人送去美國讀書，取得南加大企管碩士學歷，返台後原打算和友人合夥開補習班教英文，因此向銀行融資借款1200萬元，買下台北松江路、民生東路口後巷內幢的透天厝老宅，預計改裝為補習班，結果才裝修好，就有人出價2800萬元買下，讓他覺得投資房產很有前景。
林原廣自此決定投入房屋買賣，隨著交易物件增加，經營事業也從最早的企業社、室內設計裝潢公司，一直到資產管理顧問公司，最後跨足觀光產業成立印象台灣飯店集團。
印象台灣飯店集團在2014年成立「東南國際管理顧問股份有限公司」及「台灣印象飯店股份有限公司」，鎖定全台有文化深度的重點歷史地標，規劃觀光飯店，目前該集團在基隆、台北、台中、台南與高雄都有旅館飯店開發案在進行，並將於今年起陸續開出，這些飯店裝修的總金額，預計超過25億元。
中信人壽2012年取得台北市西門町素地，因購併宏利人壽，西門町大樓不敷使用，後來決定轉為飯店，承租團隊為印象台灣飯店集團， 印象台灣飯店集團決將該處打造成「類五星級」飯店，總房間數估計超過170間，附健身房、餐廳、咖啡店、視聽專區，搶攻西門町遊客商機。
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