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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
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立法院內政委員會昨（26）日初審通過《都市更新條例》修正草案，對於都更不同意戶（釘子戶）將進行3道程序審議，若仍無法解決爭議，政府可以代拆。內政部長葉俊榮表示，過去有些都更案因為釘子戶而無法進行，未來有需要就由政府機關積極介入協調，釘子戶將會減少。
內政部次長花敬群表示，希望能在本會期完成三讀。花敬群指出，都更條例修正案大部分在政院版本的精神下進行修法，初審後與政院版比較大不同有兩點，第一預售部分，政院版沒有特別提出來規定，但立委提案，在還沒完成拆除前，不能辦理預售。
第二是估價師選任方式，本來是由政府認證合格的估價師，由實施者從中選兩家承作都更案，現在選任過程改成以公開、隨機方式遴選，也就是抽籤，不是實施者自己去選。
對釘子戶問題，葉俊榮表示，過去有些都更案因釘子戶而無法推動，這次修法提高同意戶比例、土地總面積，及合法建築物總樓地板面積，過程中若需要政府機關處理，就會積極介入與協調，未來釘子戶將會減少。
花敬群指出，修法後都更條例對不同意戶處理機制有明確共識，確定「3加1」程序，包括劃定更新地區、提出事業概要、審查事業計畫、權利變換計畫審定，只要有爭議就會辦聽證會，每個程序都有要求的內容，實質審議過後才會核定。
花敬群強調，未來將會更加重視弱勢戶的安置，類似文林苑的個案，只要都更單元內有人不同意，那就會被割出更新計劃，其他同意戶還能推動都更。政府代拆前將透過協商平台，在60天內協調拆除日期、方式、安置計畫等項目，程序完備後，地方政府才可代拆，加強政府代拆的正當性。
為增加事業概要代表性及可行性，都更條例的事業概要門檻，則由現行私有土地及私有合法建築物所有權人1／10以上，提高為1／2以上，並應經主管機關以合議制及公開審議核准，但若獲9成以上所有權人同意，則免擬具事業概要。
另都更後房屋稅減半徵收最長可到12年，協議合建者可享有土地增值稅減免40％，公辦都更若採對外招商方式辦理，私有土地超過1/2，需取得私有土地所有權人半數以上同意才能進行。
立法院昨（26）日初審通過《都市更新條例》修正草案，為強化都更動能，初審條文新增「政府主導都市更新」專章，明定各級主管機關得成立都市更新推動小組，督導、推動都更政策，與協調政府主導都更業務。
另外，針對都更不同意戶明定三道程序，舉行聽證程序，若仍無法解決爭議，政府可代拆。
行政院提案指出，政府得將位於鐵路、捷運站一定範圍內，或位於都會區水岸、港灣周邊適合高度發展地區，劃定或變更為「策略性都更地區」。
為強化都更動能，初審條文新增「政府主導都市更新」專章，明定各級主管機關得成立都市更新推動小組，督導、推動都更政策，與協調政府主導都更業務。政府主導的都更案，免擬具事業概要，得依規定自行實施，或經公開評選，指定代為實施者。
條文還明定，政府應就都市發展狀況、居民意願，及原有社會、經濟關係、人文特色進行調查評估，視情況劃定更新地區；若建築物窳陋，有妨害公安之虞，或居住環境惡劣，足以妨害公共衛生或社會治安、建築物未能符合都市機能等，政府得優先劃定為更新地區。
此外，為增加事業概要的代表性及可行性，提出事業概要的門檻，則由現行法的私有土地及私有合法建築物所有權人十分之一以上，提高為二分之一以上，並應經主管機關以合議制及公開方式審議核准；但若獲九成以上所有權人同意，則免擬具事業概要。
都市更新計畫由實施者擬定，送縣市主管機關審議通過後核定發布實施；都市更新計畫擬定或變更後，送主管機關審議前，應公開展覽30日，並舉辦公聽會。
針對不同意戶部分，設有三道預防爭議處理程序。第一，是將都市更新與都市計畫連結，都市更新計畫須送地方政府的都市計畫審議委員會審議，避免惡意圈地；第二，都更計畫要送到地方政府的都市更新審議委員會審理，由專業委員以合議制、公開審議方式，判定都更範圍是否合理。
第三，都更委員會審理過程中，若有爭議、不是全數同意，只要有一個人反對，就應舉行聽證程序，釐清問題是惡意圈地，或釘子戶要求過高的價格。最後才是地方政府代拆程序，強制拆除前地方政府將透過協商平台，在60天內協調拆除日期、方式、安置計畫等事項，程序完備後，地方政府才可拆除。
獎助部分，初審通過條文中明定，主管機關得視財政狀況延長房屋稅減半徵收，協議合建者可享有土地增值稅減免40%。
根據房仲業者進行最新購屋意向調查，受訪對象中看跌比率逐步收斂，第二季僅約5成，是近3年調查結果最低的一季，看漲比率則仍維持個位數，約8%，反倒是認為持平比率大幅增加，約42%。房產業者分析，對於房市情緒最恐慌的時間點已過，預期持平的比率持續拉高，目前呈現民眾購屋信心增加且交易量持續回溫狀態。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從2015~2016年幾次購屋意向調查發現，有5季的調查結果，看跌房價比率都超過7成，當時也就是房市信心最低迷與恐慌的時間，市場交易量萎縮到近年新低量，不過2017年市場恐慌氣氛慢慢淡化，看跌房價比率緩步收斂，市場現況交易量的買賣移轉棟數與不動產仲介業營收已經觸底反彈。
對於未來利率走勢看法部分，有43%受訪者認為利率不會大幅調升，26%購屋時則沒有考慮到升息問題，但也有2成受訪者認為可能大幅升息先觀望。另外，對於地震後購屋是否考慮建物耐震條件的調查，有47%受訪者表示會挑921後蓋的房子，因為建築法規相較嚴謹，42%則會特別注重結構安全與建商品牌，剩下11%則是選擇不會或不清楚。
曾敬德表示，實際上過去一段時間，外在的客觀情勢變動並不大，利率也都維持在低檔水準，但民眾對於房價看法卻有明顯波動，影響主因還是對房市的信心度，因此從2015年修正至今，民眾面對房市心態上明顯顯得「比較敢買」，購屋信心的改善有利於2018年房市交易量持續回溫。
內湖科技園區附近交通壅塞問題難解，北市府昨公布「捷運東側南北向路線規劃」，研議結合內湖捷運與環狀線「一車到底」，串連板南線、松山新店線、淡水信義線。預計年底完成可行性研究送交通部審核，審核通過後9年半完工。
台北市副市長林欽榮表示，完工預估每天可疏運40到45萬人次，屆時捷運將可連接內科、大彎北、信義計畫區等3處金三角洲，解決內科交通問題。今起至29日連續3天分別在信義國中、萬興區民活動中心、行善區民活動中心舉辦公聽會。
捷運局局長張澤雄表示，全案採用地下化興建，可行性方案有兩個路段，分別是瑞光路案、堤頂大道案，前者粗估需950億、後者需870億，市府傾向瑞光路案。
張澤雄表示，瑞光路案全長13.12公里，設10個站，捷運將會通過內科，對大眾運輸較有利，效益比堤頂大道案高，加上瑞光路周末時間幾乎沒有車潮，施工方便；堤頂大道是內湖交通主要幹道，若工程選定此案，可能會使內湖交通更壅塞。
張澤雄說，完工後將可連接東區廊帶、各公立國小，串連東區門戶入口，平均旅行時間減少15到20分鐘。
都市發展局副總工程司邵琇珮表示，北市有84個捷運站，未來台北東側南北向路線捷運竣工後，全市將有117個捷運站，可有效解決內科交通問題。
實價資料顯示，北市店面行情直直落，去年平均成交單價一坪103萬，創五年新低，和2014年相比，一坪下跌14萬元，跌幅逾一成。
永慶房產店面經理鄭朝鶴分析，觀光客減少，過去漲過頭的店租紛紛打回原形，連帶天價店面不復可見，再加上電商崛起、兩岸僵局短期難打開，置產族對後市看法保守，多要2.3%以上投報率才願意出手，店面行情因此大不如前。
根據永慶統計近五年北市店面交易情況， 2013年到2016年，平均成交單價都在110萬以上。2014年第二季，因有高價店面登錄，季均價還拉高到近130萬，全年平均也達117.5萬元。
2017年第一季店面均價還維持在112萬，第二季跌至103萬，第三、第四季持續下探，雖守住百萬大關，但全年均價103萬元，為五年來新低。
北市店面成交總價也同步走滑，2013年平均成交總價約4669萬，去年為3714萬，總價大減近千萬，減幅逾二成。
鄭朝鶴表示，近年利率一直低檔，低利環境下，可穩定收租的店面，是有錢人的最愛。前幾年房市景氣好時，熱門商圈包括東區，台北車站，西門町，甚至師大、公館、士林夜市都不時傳出一坪5、600萬元以上的高價店面成交，但這二、三年，不僅天價店面不復可聞，許多熱門商圈也變得不熱門。
鄭朝鶴分析，這幾年景氣不好，國人消費保守，店家業績不佳，付租能力減弱是主因之一，由於調漲店租，租客往往就不再續租，投資人已不敢以高價追逐店面。
此外，電商持續快速發展，實體店面優勢不再，兩岸關係短期內難以化解，也讓置產族對店面前景不再抱持高度樂觀。
鄭朝鶴表示，景氣好時，待售店面若投報率在1.8%以上，只要地段不錯，置產族就會出手，現在投報率大多要2.3~2.8%，買方才比較會考慮，由於租金下滑，投報率又要拉高，換言之，只有店面大幅跌價，買方才願接手。
號稱「全台灣最貴菜園」的台北市信義計畫區D1，土地再傳易主！土地所有權之一的富邦資產管理公司將把手中789坪土地，以35億元底價，對外公開標售，預計4月18日正式開標，每坪土地底價約443萬；至於掌握D1近1,800坪土地的富邦建設公司，其總銷約170億元的精品小宅案，則因故宣告喊卡。
富邦資產管理公司委託台灣金服公司公開標售，標售的土地包括：信義段五小段39-2、12、15、16地號共4筆，限制為國內合法設立的公司才能投標。
據土地登記謄本顯示，這4筆地號土地面積共789.82坪，每平方公尺公告現值67.8萬～108.7萬不等；所有權人富邦資產管理公司取得時間，自95年12月至102年4月陸續卡位。
此舉無異宣告，信義計畫區世貿展覽館對面「全台最貴菜園」的D1開發計畫，已面臨停擺。而無獨有偶的是，D1隔壁、「台北101」大樓正對面，號稱「全台最貴停車場」，因幸福人壽前董事長鄧文聰所擁有的富創建設受限於大股東被捲入弊案，也是面臨全案胎死腹中，2月23日才淪為二拍案，但隨即遭到台北地檢署及台灣高等法院分別查封，並辦理「禁止處分」，最後二拍中途喊卡停拍。
換言之，原本都已分別進行建照申請、取得建照的D1和D3，這2大「最貴」開發案，雖都位於蛋黃區中的蛋黃，但如今已雙雙破局。
由於富邦建設才在2016年底喊出預計2017年將推出D1案為總銷170億元的精品小宅案，並規劃地上37樓、地下4層的摩天大樓案。但是，富邦建設董事長薛昭信昨透露，全案因故已經暫停申請建照，並未再進行開發。再加上，富邦資產管理以底價35億元，進行公開標售，全案急轉真下，也頗令市場人士錯愕。
位於信義路五段、莊敬路口的D1，全區佔地約2,545坪，共16筆土地。20多年前，知名建商僑泰建設開始整合。後來新東陽集團介入，董座麥寬成在2010年12月就卡位買下2筆持分土地，約54坪。之後鄧文聰以幸福人壽原插旗39-7地號，持有約152坪，惟受金管會監督，又轉移給關係企業富翔開發。近11年來，則以富邦建設和富邦資產管理公司進入整合，最為積極。
「潤泰雙雄」2017年財報、股利昨（26）日雙雙出爐，果然沒有再讓股東失望。拜潤泰集團總裁尹衍樑養了20多年的金雞母中國大潤發去年高價處分所賜，潤泰全狂賺1.5個股本，EPS達15.15元，除了發放現金股利4元外，現金減資4成退還股本給股東後，總計每股可回饋給股東達8元。潤泰新EPS也是大賺6.91元，含現金減資4成退還股本給股東後，股東總計每股可領回達6元。潤泰雙雄總計發放股利與減資還給股東金額高達175.62億元。
而依潤泰全昨天收盤價58元，現金殖利率達6.8％；至於潤泰新昨天收盤價33.9元，換算現金殖利率5.9％。
高價賣掉香港高鑫零售股權，挹注獲利之後，「潤泰雙雄」口袋已麥克麥克，配發股東股利也頗為霸氣，更一掃過去兩年EPS大賺、但配發股利卻一度掛蛋，導致股東怨聲載道、股價大跌的陰霾。
潤泰全昨天最新出爐的財報，營收大噴出達310.43億元，年增2.67倍；本期稅前淨利240.45億，年增達1.71倍；稅後純益更大爆發達24倍；全年EPS達15.15元，刷新史上最高紀錄，超越2013年依IFRss認列公允價值予以還原後的EPS6.27元。
潤泰全決議配發現金股利達4元；另外，為調整資本結構及提升股東權益報酬率，擬辦理現金減資37.65億元，減資幅度達40％，減資後股本成為56.48億元。加計現金股利與退還股東每股4元，潤泰全將發給股東每股達8元，為歷年來最大手筆。
至於潤泰新，去年財報獲利和股利也是大噴出。全年營收達109.12億元，稅前淨利達140.2億元，稅後純益160.3億元，EPS達6.91元，改寫史上最高EPS新紀錄。
同時基於調整資本結構及提升股東權益報酬率，潤泰新董事會決議，擬辦理現金減資4成，減資金額達66.88億元，減資後股本將成為100.32億元。潤泰新決定發放股東現金股利2元、加計退還股東股款4元，潤泰新將發給股東每股達6元，也刷新歷年來最大手筆。
台灣步入高齡化社會，熟齡、高齡族群的需求日益多元。聲寶（1604）規劃逾2年的銀髮養生出租住宅，即將在年底動工，將朝向國內首創「青銀共宅」模式規劃。聲寶集團總裁陳盛沺昨日更宣布，正式成立「華人熟齡生活產業發展協會」，藉此整合熟齡產業、擴大內需，吸引更多年輕族群投入產業，增加國內的就業機會。
陳盛沺今年已70歲，近幾年開始從自身角度出發，思考「老人」需要的商品與服務。位於捷運板南線永寧站附近的聲寶土城廠，近4000坪土地，近幾年積極規劃興建銀髮族專屬住宅。陳盛沺昨日指出，該處近4000坪土地，將規劃興建「青銀共宅」，其中一棟為專屬銀髮養生智能出租住宅、「只租不售」，已獲內政部土地變更通過，進一步送新北市政府審議，預計今年第4季動土典禮。
另外2棟原本就計畫興建出租，但朝向「青銀共宅」規劃，意即鼓勵居住銀髮住宅長者的子女購置居住。
陳盛沺更進一步邀集產學醫研專業人士籌組成立「華人熟齡生活產業發展協會」，並出任首屆理事長。
所謂的「熟齡族」，是指年齡在50至75歲的族群，包含「健康」與「非健康」的人口，人數總數約達725萬人。
陳盛沺指出，希望藉由該協會研究熟齡族群需要的生活質量，可針對熟齡族需要的服務訂定標準、找尋供應商，並設計平台。
日勝生（2547）旗下百貨京站實業（2942）預計3月31日於興櫃掛牌，參考價格暫定為39元，京站董事長黃森義表示，京站開幕3年就順利賺錢，打破百貨公司一般需要5年時間的慣例，京站獲利能力穩定，去年稅後EPS達4.51元，繼登錄興櫃掛牌後，年底後朝上市櫃發展。
京站目前實收資本額為6億元，近年營收及獲利持續成長，去年營收為13.67億元，稅後淨利為2.7億元，稅後EPS為4.51元，年增18.68%，京站於2009年12月11日開幕，以「流行創意提案」顛覆傳統百貨經營思維，主打時尚、便利、休閒功能的複合式商場。
黃森義表示，京站近期拓點計畫包括台北中山捷運站的心中山案、小碧潭捷運站的美河市案、中國貴陽案，心中山案預計今年第3季開幕，美河市案以餐飲和休閒商品為主，預計2019年開幕，中國貴陽案目前則以顧問諮詢為主，提供當地業主客製化經營建議，京站經營團隊具有近30年百貨營運經驗，現已成立顧問管理專門單位，除協助合作對象經營百貨賣場，中長期將以實際參與經營為目標。
此外，黃森義指出，看好東南亞市場潛力，近年正積極評估中，未來不排除前進海外市場。
美國叫車服務業者優步（Uber）周一宣布將東南亞事業賣給當地競爭對手Grab，以換取該公司27.5％的股權，而優步執行長科斯羅薩西（Dara Khosrowshahi）也將加入Grab董事會。這是優步第2回撤出亞洲市場。
這也是叫車產業在東南亞的第一宗大型整併案，預料將對谷歌與騰訊支持的印尼Go-Jek等對手帶來不小壓力。
東南亞人口總數高達6.4億，富有的中產階級不斷增加，叫車市場商機潛力龐大。新加坡主權財富基金淡馬錫（Temasek）2016 年報告指出，東南亞叫車服務公司競爭趨於白熱化，叫車市場規模預估在2025年時將成長逾4倍至131億美元。
日本軟體銀行（Softbank）身為亞洲多家叫車業者的大金主，其中包括Grab在內，因此當軟銀願景基金（Vision Fund）今年初斥資數十億美元投資優步後，外界便猜測軟銀可能將優步與其他亞洲叫車服務整合。
Grab總裁Ming Maa表示，「這是由雙方公司所做的獨立決定」，但他也補充指出，軟銀社長孫正義（Masayoshi Son）對此決定「相當支持」。
消息人士指出，對於Grab而言，該公司送餐服務如今將與Uber Eats合併，可望提升競爭力與Go-Jek一拚高下。Grab目前估值約為60億美元。
對於優步而言，退出東南亞業務可望縮減虧損，並讓2019年首次公開發行股票（IPO）的計畫更加順利。優步去年虧損45億美元，在歐洲市場面臨到極大的監管壓力。
事實上，這並非是優步首次撤出亞洲市場。優步在2016年將大陸事業賣給同業滴滴出行，以換取該叫車平台部分股權。而優步2017年亦宣布將俄羅斯業務與Yandex.Taxi合併，並共同成立一家合資企業。
光通訊元件廠科納-KY昨（26）日宣布，董事會通過與美商II-VI INCORPORATED及百分之百子公司TRINITY MERGER SUB進行反向三角合併，科納為存續公司，併購總金額8,500萬美元（約新台幣24.9億元），預計第3季完成後，科納將在台下市。
科納昨天在台股盤前宣布因有重大訊息待公布，停牌一天，下午公布併購案，由出資方以每股1.7969美元（以美元兌新台幣匯價29.3元計算，約當每股新台幣52.6元）收購科納全數股權，以科納上周五（23日）收盤價33.15元計算，溢價約58.67%。
由於此次為反向三角合併，合併完成後，科納為存續公司，成為II-VI INCORPORATED百分之百持股子公司，雙方已簽署合併契約，預計6月股東會通過後，第3季完成併購案，並向證交所申請終止在台上市。
科納董事長袁海驥表示，科納在台灣終止上市後，不會再到其他國家上市。他透露，過去II-VI INCORPORATED互為供應商，II-VI INCORPORATED是全球光通元件大廠，也是美國那斯達克上市公司，近年積極透過併購擴大規模，數月前找上科納，雙方同意進行合意併購。
袁海驥指出，II-VI INCORPORATED垂直整合布局完備，並擁有Google等大廠訂單，科納透過合併案可取得更多研發資源，也能接觸大客戶；科納在矽谷的據點大、研發的產品也是II-VI需要的商品，合併是互利互補。
袁海驥說，根據合約，合併後公司團隊全數留任，科納在矽谷總部可望成為II-VI矽谷研發據點。
科納主要研發光纖基礎設備關鍵元件波長選擇開關WSS（光路由器），用在分配調度各光纖通道的頻寬，協助資料中心加速互聯交換資訊，或是區域網路的交換骨幹所需元件。
科納總部設於美國矽谷，銷售區域以亞洲為主；II-VI INCORPORATED是全球三大VCSEL（垂直腔面發射激光器)之一，用在光通信、軍事、半導體設備等多項產品。
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