|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂(Zora #212) 林莊婷(Tracy #235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
高雄左營一筆果貿段215-7地號千坪基地住宅公開標售，由於該地緊鄰海青工商，及左營大路生活圈，地段精華，總底價4.7億元，換算單坪為29萬元，日前國產署公開標售後，讓不少建商蠢蠢欲動，下周（4/17）開標可能引發一場搶標大戰。
財政部國產署日前標售，高雄左營3筆新興區、1筆眷改土地，總底價9.7億元，其中最受矚目一筆土地果貿段215-7地號，土地面積達千坪，位於啟文路段、緊鄰海青工商、左營大路生活圈旁，加上鐵路地下化即將於8月完工，周邊景觀視野更開闊，吸引建商陸續搶進推案插旗。
永慶不動產高雄左營高鐵站加盟店長蔡春吉表示，該塊千坪土地位於海青工商旁，緊鄰左營大路生活圈沿線，周邊商店林立食衣住行方便，此外戶政事務所及行政中心群聚，民眾洽公也十分方便。
蔡春吉表示，該地往返左營火車站，及美術館園區交通便捷，車程5分鐘，吸引建商入駐推新案，日前華友聯開發、興富發集團、永信建設集中於附近推案，預售屋以2至3房物件最多，每坪開價落在17至20萬區間，總價不超過800萬，相較於美術館周邊房價低2至3成。
他表示，海青工商周邊受惠鐵路地下化工程，完工後不只景觀開闊，增設內惟、美術館快捷站區等重大建設，讓往返美術館地區更方便，對於買不起蛋黃區的首購族來說，轉向於此處築巢是最好選擇。
市場傳出行政院已核定工業區立體化方案，凡容積率在240％以下的工業區及科學園區，最高可獲法定容積50％獎勵額度，熱銷近六成的高雄和發產業園區銷售專線應接不暇，由於和發工業用地屬於買賣，容積增加可提高企業地主的土地和廠區價值，可望再掀銷售熱潮。
昨日包含已購地及有意願購地的廠商，都紛紛電詢和發產業園區是否符合該項政策獎勵？和發總經理張俊良表示，園區產一用地容積率為210％，若依行政院核定的都會工業區立體化方案，只要容積率在240％以下均可適用，由於和發園區為產業創新條例修正後第一個由地方政府開闢的產業園區，依該項項規定，和發園區也在適用之列。
張俊良表示，和發園區銷售以來，已經有52家廠商購地，目前每坪均價不到9萬元，且高雄市政府經發局推出自備15％現金即刻進駐方案，非常具有吸引力，隨著公共設施於今（2018）年底完成，加上行政院容積率放寬效應，相信園區土地價值將持續上揚、帶動新一波購地熱潮。
市場逐漸消化對聯準會升息腳步可能加快的擔憂，讓近期主要REITs指數回溫，漲勢集中歐、日地區，也帶旺REITs相關基金表現，46檔基金平均績效翻正來到0.7%。
投信法人表示，全球景氣穩健，有助不動產需求及租金收益成長，不過REITs表現多會隨區域景氣循環階段而有不同，建議投資人採全球布局。
經濟日報提供
根據CMoney統計，富時全球不動產指數近一月上漲0.2%，若以區域來看，以歐洲、日本、英國REITs表現最佳，指數分別上漲2.8%、2.1%和2.1%，帶動讓相關基金績效回溫，從近一月前十強REITs基金來看，有1.6%以上的報酬。
群益全球地產入息基金經理人邱郁茹表示，2月受到通膨升溫及市場擔憂聯準會恐加速升息腳步，使得REITs表現承壓，僅貨幣政策相對寬鬆的日本REITs跌幅較輕，不過隨著市場應已大多對利率預期轉趨務實，而REITs在歷經前波修正後，具吸引力的價值面可望提供強勁支撐及反彈契機。
區域方面，邱郁茹指出，美國不動產企業去年第4季營收及獲利分別較前年同期成長7%和11%，表現不俗，未來在美國利率政策動向明朗後，可望吸引資金回流；歐洲方面，歐元區景氣復甦，但通膨仍無上升跡象、升息壓力較低，也有利REITs表現。
元大全球不動產證券化基金經理人吳宗穎表示，市場預期聯準會今年將升息三次，但通膨壓力仍隱而未發，加上美國近兩年將大量發債，美債殖利率仍有走升空間，預期全球REITs將因殖利率走揚而整理，區域選擇首選低評價、高成長者，特別看好日本。
吳宗穎認為，儘管東京2018年大樓新商辦建落成將較去年增加，使辦公室空置率將有微幅上揚的趨勢，不過日本企業對商業辦公室仍有強勁需求。此外，日本地產開發商股價低迷，源自於價值被市場所低估，預期地產開發商將推出庫藏股回購計畫來推升股價。
台新北美收益基金經理人李文孝表示，美國REITs指數目前折價逾一成，有利於長期資金於低檔進駐，從總經面來觀察，目前美國就業、消費與生產等數據都表現亮眼。REITs次產業的獲利成長加速，尤以特殊型、住宅、與工業REITs成長最快。
台北六福皇宮租約將在今、2018年底到期，房東國泰人壽不再續約。素有國內商辦大樓「包租公」之稱的國壽，年報顯示五年來累積租金收入已超過411億元，居國內壽險業之冠，同時一年租金收入近百億元，較五年前數字成長近四成，亦相當可觀。
國泰人壽發言人林昭廷表示，目前國泰人壽全省擁有超過200多棟的商辦大樓，除六福皇宮外，像台北喜來登飯店的房東也是國泰人壽，尤其北市敦商等許多一級商辦大樓房東都是國泰人壽所擁有。
根據國泰人壽年報中揭露的近五年來的不動產投資與租金收入數字來看，截至去年底為止，國壽在不動產與土地的投資金額高達4113餘億元，相較於五年前的3035億元，不動產投資增加近1078億元，成長幅度約35.5%，同時租金收入也是逐年成長，從102年的一年租金收入約69.54億元，不到70億元，到如今一年租金已上看百億元水準，近五年累積的租金收入就超過411億元，去年底的直接資本化率（淨收益率）為0.73~3.5%，折現率為0.83~5.73%，主要是用在折現現金流量分析用，一般以十年為基礎，來計算預期房子應有價格。
台北市商辦交易盤整二年已開始出現止跌回穩跡象，根據商仲業者調查，去年第4季北市商辦平商辦均單價約83.3萬元，連續四季維持平盤，租金收益率也維持在2.45%。
不過，租賃市場相對活絡，空置率下降至5.5%，是金融海嘯後、近10年新低。據信義全球資產調查北市商辦平均租金表現，去年第4季每月每坪約2127元，較前一季微幅增加，各商圈租金普遍持平回升，信義世貿商圈租金每月每坪約2909元、近3000元，為近年波段新高。
神秘「旅館大亨」香城飯店企業集團董事長邱榮雄（中），以富享建設董事長的身份，攜手重量級代銷公司傳真機構董事長王明成（左）、建築師吳非士（右），宣布「插旗」台北車站商圈，推出總銷40億元的新案「京王」。圖／蔡惠芳
國內神秘「旅館大亨」香城飯店集團董事長邱榮雄，巧搭「台北雙子星」題材列車，推出32層摩天住宅「京王」，預計4年後完工，將是附近唯一一棟純住宅摩天大樓。
素有「一般旅館龍頭」封號的香城飯店董事長、同時也是富享建設董事長邱榮雄，從建築業起家，40年來幾乎都０負債經營，昨（10）日他攜手知名代銷傳真機構董事長王明城，共同宣布推出總銷40億的新案「京王」。
王明城表示，台北車站商圈是台北市發展重心，未來幾年台北車站特區至少新增12棟新大樓，其中6座是複合旅館、商場、辦公的大型指標案，預期這些新大樓完工後，北車商圈精華地段的整體商業強度可望大幅提升。這些新大樓包括：「基泰忠孝大樓」預計2019年上半年啟用；皇翔建設「台汽北站」將引進萬豪旗下萬麗酒店、預計2020年完成；「台北市舊市議會地上權」開發案的辦公、商場和三井花園飯店；「C1D1台北雙子星」2棟、「中華郵政雙塔」2棟、「台鐵E1E2大樓」3棟、北門廣場新飯店「CitizanM」，以及住宅預售案「京王」；其中，僅有的非地上權、超高層住宅就是「京王」。
「京王」建築高度達113.8公尺，地上蓋32層地下開挖6層，總銷40億元，共62戶可對外出售，每坪期待價格約100～110萬元。
邱榮雄是建築業有名的「飯店包租公」，擁有11家連鎖飯店；在房地產方面則深諳「養地」哲學。邱榮雄表示，早在40多年前就開始收購台北市、縣的土地，大塊地就開發蓋房子，有些1、2百坪小塊的地就蓋飯店當包租公。一路白手起家到現在，連鎖飯店已經有台北、花蓮、台中和美國共11家，香城連鎖飯店目前擁有香城、豪城、豪悅、太豪、香都、喬合及伊倫等品牌，及大直的香樹花園酒店等連鎖品牌。
股票上市的六福旅遊集團執行長莊豐如昨（10）日表示，集團旗下台北威斯汀六福皇宮大飯店因「營運成長幅度跟不上租金上漲速度」，所以在收到房東國泰人壽終止租賃契約通知函後，六福旅遊集團亦決定台北威斯汀六福皇宮大飯店營業至年底就暫吹熄燈號。
台北威斯汀六福皇宮大飯店是六福旅遊集團旗下最高檔的五星級觀光飯店，也是六福集團旗下經營的第一個國際連鎖酒店品牌飯店，在集團內具有「領航指標」意義，所以國壽與六福終止租約，在觀光旅館業界引起高度震撼。
此外，除六福皇宮外，市場尚有其它觀光飯店係向國壽承租建物經營，所以六福皇宮因租金不堪負荷而「被解約」，面對供過於求的市場競爭環境，是否引發後續連鎖效應，也是市場後續關注的焦點。
成立於1999年的台北威斯汀六福皇宮大飯店，位在台北市南京東路三段，建物地上15層、地下6層，有288間客房與7個餐廳加酒吧、一個烘焙麵包坊，以及22間多功能會議室與大型宴會廳。去（2017）年平均住房率67.75％、平均房價6128元，客房平均產值（Rev PAR）約4152元，全年營收12.93億元，占六福集團整體營收達39.74％。
租金成本超過4成
表面上看，營運績效在台北觀光飯店場屬前段班台北威斯汀六福皇宮大飯店，是六福旅遊集團的「績優生」與「金雞母」，惟因租金成本高，六福皇宮實連年虧損，去年更虧2.4億元，是六福集團獲利最差的事業單位。
根據六福財報顯示，六福皇宮向國壽承租的房地與建物租金成本超過4成，換言之，六福皇宮每作100元的生意，有超過40元必須交給房東。
據了解，也就是因為租金壓力沈重，六福多年來與國壽就租金事宜展開協商，希望重新談出「合理的租金條件」。不過，對此雙方始終未達成共識。
六福與國壽的合約中訂有六福皇宮餐飲營收若未達標，則六福需支付4億元違約金給國壽，對此莊豐如表示，將於今年底認列完畢。
將支付4億元違約金
台北威斯汀六福皇宮將經營至今年12月31日後熄燈，莊豐如強調，所有消費者會員權益年底前將不受影響，同時六福亦會盡力安排六福皇宮員工至集團其它事業部門工作。莊豐如並表示，六福旅遊集團仍將持續投資經營五星級觀光飯店，且「六福皇宮」此一品牌不會就此消失。
上市櫃建商公佈3月營收，以興富發、及旗下潤隆建設，營收表現最為強勁，在新案完工交屋挹注下，興富發總計Q1營收衝破百億元，達106.24億元；而潤隆建設Q1營收也達50.74億元，較去年同期成長9.7 倍。另外，長虹建設Q1營收超過70億元，也交出亮眼成績單。
興富發3月營收為73.07億元，創2016年1月以來單月營收最高紀錄，累計Q1營收為106.24億元，則比去年同期成長1.7倍。興富發表示，今年前3月主要入帳建案包括「双美館」、「文華匯」及總銷近70億元的「雙湖匯」加持，加上手上成屋待售案順銷，帶動Q1業績表現。
興富發集團子公司潤隆，3月營收近27.3億元，累計Q1營收為50.74億元，較去年同期成長9.7倍。該公司Q1主要入帳建案包括「信義城」、「真愛」等，緊接著則有台中「NTC國家商貿中心」和「潤隆」等2大案完工交屋，其中，光是Q1營收就已超過去年總和。
長虹建設3月營收為67.02億元，創單月營收歷史最高紀錄。長虹表示，當月主要仰賴內湖區廠辦案「長虹新世紀」、及鶯歌「長虹陶都」，完成產權移轉予客戶認列收入貢獻，累計Q1營收逾70億元，較去年同期成長5.75倍。
被動元件龍頭國巨孫公司凱美昨（10）日公告，累計持有同業佳邦逾1.13萬張持股，持股比例逾一成，躋身大股東之列。外界解讀，這可能是國巨集團發動新一波併購。
對於買進佳邦持股，凱美董事長翁啟勝表示，佳邦體質好，有發展前景，也是團隊紮實的好公司，希望藉由投資，拉近和經營團隊的距離。
經濟日報提供
他並坦言，凱美本身所處的產業太傳統，必須尋找晶片式產品，佳邦產品線符合需求，希望未來可以從產品、業務、管理、客戶服務平台等層面合作。
不過，佳邦董事長鄭敦仁回應，事前並不知道對方要買股，但歡迎所有股東肯定和支持團隊經營。
他強調，只要股東全力支持經營團隊，且能為全體股東創造價值，就歡迎投資。
凱美昨日傍晚公告，於2月6日到4月10日間，累計斥資近3.51億元取得佳邦超過1.13萬張持股，平均價格30.82元，持股比例10.05%，成為大股東。
佳邦近日股價帶量強攻，連續兩天飆出兩根漲停板，昨日成交量衝破1.1萬張，終場收33.95元，漲3.05元，為2015年8月以來波段新高。市場研判，買盤應該就是來自凱美。
買進同業股權往往引起併購聯想，翁啟勝表示，佳邦鄭董事長投入被動元件產業已久，是值得尊敬的前輩，有許多值得學習之處；佳邦本身體質好、團隊札實，但價值被低估，希望藉由投資可拉近雙方經營團隊距離，取得合作契機。
至於這起投資案，國巨集團董事長陳泰銘是否知情？翁啟勝表示，投資對象由經營團隊自行評估，但確定投資後有向陳董事長報告。
凱美去年1月曾對另一家被動元件廠大毅發出公開收購邀請，當時計劃以每股24.76元公開收購大毅45%股權，但因大毅股價漲破公開收購價，最後收購未成。
翁啟勝表示，大毅目前價格已遠超過應有價值，雖替他們開心，但不符合投資標準，大毅投資案對凱美、智寶體系來說已經不存在。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
