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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
建商對房地產景氣恢復信心？根據住展雜誌統計，今年第一季北台灣推案量1,734.51億，年增約7億、微幅成長0.4％，已是2014起連續四年下滑以來首度恢復正成長。
從北台灣各縣市推案量來看，以新北市案量最大，第一季供給量約623億，其次為台北市約471億，桃園則以約381億居第三大；反觀基隆房市相對冷清，去年第四季約39億，今年第一季的推案量更僅約9億。若以行政區來看，新北市的新莊區約197億案量為北台灣之冠，其次則是北市內湖區125億、新北市板橋區105億元居第三。
基隆推案量為何急速萎縮？ 住展分析，主要是基隆房市的輕軌題材來得快、去得也快，加上缺乏指標案或有感降價案刺激，線上銷售中的建案價格不再放軟，買方也提不起勁，成交淡如水，建商在基隆推新案也顯得興趣缺缺。
至於第一季建商推案量的特色在那？住展指出，今年大台北地區推案關鍵字是「豪宅」、「都更」；新北市則是「重劃區」。而這種推案趨勢，勢必造成「高價」、「讓利」的極端化發展；到底是高價賣得好、還是讓利最熱銷？等結果出來就可透露這波房市脫離修正的路還有多遠。
內政部長葉俊榮表示，「國家住宅及都市更新中心」預計7月掛牌，今年預計推出五大公辦都更案，投資金額逾300億元。雖是公辦都更，民間將一同參與，或可公開評選委託民間事業機構為實施者。
葉俊榮接受本報訪問談都更，他說，政策推動就像騎腳踏車，一隻腳先出力，另一隻腳就會跟上；若《都市更新條例》順利於本會期三讀通過，今年政府便會踏出「公辦都更」的第一隻腳，進而鼓舞民辦都更，於明年激發出量能。
立法院初審通過都更條例，有機會於本會期三讀，若順利完成，此次都更條例將是有史以來最大幅度的修正，也正式拼上最後一塊都更三法的拼圖。
葉俊榮比喻，推動政策就像騎腳踏車，一定要先踏出第一隻腳，第二隻腳才會跟進，相互帶動下，腳踏車就有了加速向前的力量；而政府將以公辦都更作為踏出的第一隻腳，並加入民間量能、「用個案滾信心」，社會大眾看到有成功的案例出來，心態就會慢慢轉為樂觀積極。
「國家住宅及都市更新中心」今年3月成立籌備處、預計7月掛牌，而立院初審通過的都更條例也增設公辦都更專章，葉俊榮指出，組織和制度都已經完備，今年預計推出五大案，包含台北市信義兒福中心A、B基地、新北市板橋浮洲商業區、新店榮工廠地區及新竹市建功高中南側地區等案件，而且這些都將是民間一同參與的公辦都更。
現正逐步協商整合各案件內公產管理機關及都市更新主管機關意見，待7月中心掛牌成立後，便會立即啟動各案件公私有地主整合，以及都市更新計畫規劃及審議作業。
「政府即使公辦，也不會忘記民間的量能。」葉俊榮強調，未來的公辦都更不會是只有政府能做的公辦都更，而是引進民間活力的公辦都更，如此一來，不只社會對都更的信心漸增，預計明年，民間都更的第二隻腳就會跟進。
葉俊榮說明，本次修正都更條例已增列「政府主導都市更新」專章，公辦都更的方式可以由政府自行實施或同意其他機關實施，實務上就是借用民間的充沛資源，或是也可採公開評選委託民間事業機構為實施者，多元合作來推展都更業務。
彰化田中高鐵特定區連年招商，至今標售不到2成，彰化縣政府使出細割住宅區土地，吸引一般民眾也能造屋築夢，一舉奏效，首度突破住宅土地標售掛零，不僅標出8筆住宅用地，其中5筆8米面寬更炙手可熱，吸引19人搶標，全部售出，共進帳1億8563萬元。
細割住宅區用地奏效
彰化高鐵特區開闢後，經濟不景氣買氣低迷，超過8成土地等待進駐，當年土地徵收向銀行借貸70億元；縣府背負沉重債務，每年還得繳納5000多萬元利息。
去年縣府先釋出利多，提高容積率、建蔽率，但仍只標出零星產專用地，尚有54.56公頃等待入主，今年嘗試使出細割住宅區用地，1筆最小只有61坪，讓不是建商的個體戶也能投資。
今年首波標售作業共50筆土地，包括住宅區38筆、旅館區3筆、轉運專用區5筆、第二種產業專用區3筆、第一種產業專用區1筆；每坪價格從住宅區8萬4000元到旅館區12萬元。
下半年有更多小坪數
首日開標果真突破「等無人」的低迷，細割住宅區土地策略奏效，標出土地全集中住宅區，最小坪數61坪、最大坪數912坪，其中5筆8米面寬更吸引19人競標，得標人超開心當場互相道賀。
地政處土地開發科長劉志宏指出，上半年標案第2次在5月16日開標，尚有5筆6米面寬的小坪數，最大坪數是2366坪。整個高鐵特區的住宅區尚有26.25公頃，下半年度的標案作業將研擬朝向細割出更多小坪數住宅用地，締造帶動繁榮的效應。
台北市高價宅依舊難抵下修趨勢！內政部公佈最新實價揭露資訊，「仁愛逸仙」、「華固雙橡園」兩高價社區，1月都出現今年首次交易，不過每坪單價分別為136.6萬元、120萬元，相較該社區高價紀錄，跌1～2成。房仲業者分析，主因仍與二線高價宅價格盤整，加上屋主應有資金急需等因，有礙原本抗跌性。
實價揭露資料顯示，「仁愛逸仙」、「華固雙橡園」兩高價社區，1月分別出現今年首次交易，「仁愛逸仙」交易8樓戶，總價為1.16億元，每坪單價136.6萬，總坪數為102.5坪；「華固雙橡園」交易頂樓16、17樓戶，總價為1.1億元，每坪單價120萬，總坪數為106.2坪。
再據謄本資料顯示，「仁愛逸仙」賣方為太陽能科技公司吳姓負責人、「華固雙橡園」則為梁姓房仲，兩物件均經過多次設定、清償等產權登記，賣方應有資金需求。
再進一步檢視，雖然實價登錄上路以來，「仁愛逸仙」含本次交易僅有2次成交紀錄，不過2013年另一筆同樓層8樓戶，單價站上169.1萬，相較本次的136.6萬元，跌幅達2成。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，樓高11層，擁國父紀念館黃金生活圈，「仁愛逸仙」價格略為下修，除了房市未全面反彈，非一線高價物件買盤觀望，加上社區有路衝疑慮，且賣方可能需款孔急，都是價格下修原因。
同樣位於精華區塊的「華固雙橡園」，陳炳辰分析，該社區走南京東路三段巷弄靜巷風，屬南京建國生活圈，社區平均單價約落在120萬元，高樓層則可達130萬元，且2014年頂樓戶曾賣到單價133.5萬元，與此次相較跌幅達1成，主因仍與二線高價宅買氣、價格盤整，加上屋主應有資金急需，且社區周邊景觀不足支撐高樓層價碼，都有礙抗跌性。
為解決產業缺地孔急，行政院昨（12）日拍板「都市型工業區更新立體化發展方案」。經濟部次長龔明鑫說，未來法定容積在240％以下工廠，可透過新增投資、能源管理開放容積獎勵20％，而採捐贈產業空間、繳納回饋金可獲容積獎勵30％，兩者合計上限50％，估全國都市型工業區樓地板面積將再增45.38萬坪（即150公頃），約相當3.3個南港軟體園區，預計6月開放申請。
行政院核定容積獎勵共二大類，其中新增投資容積獎勵上限為15％，業者投資超過4.5億元，平均每公頃再增加投資1千萬元，給予1％容積獎勵。而能源管理容積獎勵上限為5％，凡取得ISO 50001能源管理系統證書，給予容積獎勵1％；於廠房屋頂設置50％以上面積太陽光電，及取得建築整合型太陽光電發電設備，都可獲得2％容積獎勵。
其二開放廠商以捐贈產業空間及繳納回饋金方式獲得容積獎勵，讓容積率極大化。龔明鑫說，捐贈產業空間回饋是一換一等量捐出，若擴增30％容積率，其中自留15％，15％需捐出。後續將交由中央或地方主管機關管理，未來有望以低於市價租金回租。
另業者也可選擇以繳交回饋金方式，獲取30％容積獎勵空間，龔明鑫說，需以市價換算相等之回饋金。換言之，在一換一、市價換算回饋金原則下，對業者來說，捐贈產業空間再回租是比較划算做法。
都市型容積率再增加50％僅適用於現有容積率低於240％工業區，龔明鑫表示，藉此設立上限天花板，容積率增加後最多僅達360％，等同目前南港軟體園區的容積率，不會有超量建設的問題。
內政部長葉俊榮強調，既然已將公辦都更列為重要政策方向，未來會更大力推動公辦都更，而引進民間人才將是關鍵，希望可延攬到金融、行銷、產業界人才，讓產官學合作更緊密。
國家住宅及都市更新中心重要任務之一，便是協助政府推動都市更新業務，以擔任實施者及公開評選實施者或投資人等方式，推動公辦都更。儘管如此，葉俊榮表示，住都中心的人「不會把營建署的人搬過去」。
他解釋，也就是說，不會只用傳統的公務員，而希望加入更多的民間活力，至少要有行銷、金融等方面人才，也要找些對產業有了解、能夠溝通協調的專才。
葉俊榮說明，住都中心是行政法人，肩負公共任務、但也要講究績效，因此不可能切斷與民間合作，相反地，要在組織彈性納入民間元素，才能達到這二大目標。
住都中心員額初步規劃40人，最多可達200人，葉俊榮坦言，和亞洲其他國家相比，這樣的規模不是很大，但希望藉由踏出這一步，不只做到人才養成，更能推動成功個案，誘發民間動能。
柬埔寨曼哈頓經濟特區概況
又有企業集團擬籌組聯貸案擴張柬埔寨版圖。國內上市公司美德向邦集團董事長楊克誠指出，美德向邦集團2005年在柬埔寨一手催生、開發的「曼哈頓經濟特區」，在完成第一、二期後，現在要進入第三期，對此美德向邦正積極接觸國內金融業者，希望能籌組3千萬美元（約新台幣10億元）的三年期聯貸案投入這項開發計畫。
目前已知，多家有柬埔寨分行的公股行庫，包括一銀、合庫等，已陸續被美德向邦接觸，此外還包括多家民營銀行及外商銀行都對這宗聯貸案相當有興趣，估計國內可望有十家銀行共襄盛舉。
楊克誠指出，十多年下來，曼哈頓經濟特區已有2萬8千名工人，而且目前已有30家廠商進駐該特區；且政府的新南向政策，會參與的不只是想到東南亞的台商，「也包括想從大陸再前進東南亞的台商」，曼哈頓經濟特區因位於越南、柬埔寨邊界，在地緣關係上可發揮更大的串聯效果。
他強調，第三期開發計畫的重點已不再僅是製造業，而是擬讓服務業、以興建工人住宅或社會住宅為主的不動產業及電力開發事業進駐；其中，台灣的電廠業者，對於經濟近幾年來每年平均經濟成長率超過7％的柬埔寨市場有高度興趣，更成為楊克誠擬引進進駐特區的重要業者。
他說，現在曼哈頓經濟特區更已成為柬埔寨用量電最大的工業區，比分別排名第二、三的日本的金邊經濟特區及大陸的西哈努克特區還要大。
美德向邦的3千萬美元聯貸案，也是一年多前由合庫金邊分行籌組skytree的3,500萬美元聯貸案後，近兩年再一起台商大型南向聯貸案，前者鎖定不動產商機，後者則鎖定柬埔寨與越南兩地市場，透過經濟特區的機制及地緣之便把兩地的「產業供應鏈」串起來。
行庫指出，美德向邦所開發的經濟特區雖在柬埔寨境內，但距離胡志明市車程不到一小時，對想從越南再跨境到柬埔寨的台商，或打算從大陸前往胡志明市設生產基地的台商，都是非常好的基地；對於現在政府推動新南向，產業集體前進，該特區由於有地緣之便，也可發揮「一魚兩吃」效果。
摘要：如果仍認為日本樓市在「跌跌不休」，就 out 了。日本現在正成為海外房產投資者在亞太地區的第二大投資目的地，僅次於澳洲。投資者湧入也讓日本的地價和房價連續 5 年出現上漲，創 26 年來最長上漲記錄。
談到日本樓市，人們常將其與日本經濟「失去的 20 年」相提並論，人口老齡化、少子化一直以來都是人們看空日本樓市的理由。
不過日本地價連續 5 年回升以及主要城市圈持續近八年的房價漲幅，讓近期外國投資者正大舉湧入日本房地產市場。
據彭博社報導，著名地產諮詢公司世邦魏理仕（CBRE）數據顯示，專注於投資亞太地區的封閉式房地產基金在 2014 年 1 月至 2017 年 9 月間，已在日本投資 150 億美元，日本也成為亞太地區的第二大投資目的地，僅次於澳洲。
日本房地產中最著名的機構投資者，就是全球最大的主權基金——挪威主權財富基金。該基金去年在東京購入一棟商業地產大樓，這也是其首次進軍亞洲房地產市場。黑石集團也耗資 16 億美元在東京購買了 5000 多套住宅，新加坡政府公司 (GIC) 與日本 REIT 共同斥資約 9.36 億美元收購了東京迪士尼附近的東京灣喜來登大酒店。
復甦的地產市場，也讓多年趴在地上的日本地價開始有了一些起色。根據「日本土地價格」數據，日本地價已經從 2013 年以來，連續五年保持上升態勢，2017 年地價年增率增長 6.28%。
圖片來源：日本土地價格網
1991 年日本房地產泡沫破滅後，日本地價經歷了近 23 年的擠泡沫過程，除了 2006-2008 的短暫上升外，此輪延續 5 年的地價上漲是過去 26 年來的首次。
地價上漲，房價也就自然水漲船高。以包括東京、神奈川、千葉、埼玉縣的南關東城市圈為例，這些地區的房價從 2013 年開始出現上漲，東京的房價指數（下圖紅線）已經恢復到 2000 年的水平。
圖片來源：JREI
下圖顯示，日本的三大城市圈的房價水平，相對 2010 年已經出現了較大幅度的上漲，漲幅均達到 30%-40% 之間。
圖片來源：三井不動產
久旱逢甘霖的日本地產之所以突然復甦，主要有幾個原因。
首先，是日本經濟連續增長的紀錄創下 28 年來新高，經濟復甦是房地產市場復甦的基礎。其次是東京奧運會的利多因素，使海外投資者將目光投向日本人口凈流入的大城市，並投資當地地產。第三，全球政經局勢動盪，以日元計價的日本房產自然也成為資金避險的蓄水池。此外，日本房產投資擁有低資金門檻和高租金回報的特點，令眾多海外投資者將其納入選項之中。
瑞穗信託銀行旗下都市未來綜合研究所表示，海外買家 2017 年上半年的投資金額在整體交易額中的占比達到史上最高的 36%。
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