歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話:(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真:(02)2578-4950
地址:台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口:

黃宣慈主任(Mia #230)  王詠樂(Zora #212)  林莊婷(Tracy #235)

房產新聞

  1. 投資國有非公用地 門檻降

  2. 居北台灣5大重劃區之冠 桃園A7上半年推案 衝255億

  3. 南港豪宅還沒跌夠 百坪豪宅繼續打折痛賠千萬出售

  4. 基隆山坡地完成解編 181公頃「假山坡地」正名為平地

  5. 都更修法 新增同意戶分配比例受損可撤簽

產業新聞

  1. 富邦投300億 開發農16地上權

  2. 營建五虎4月營收 興富發稱霸

  3. 秀泰擴點 拚當影城龍頭

  4. 中信金擬重啟馬國併購

 


1、投資國有非公用地 門檻降

2018年05月11日 04:10 工商時報 劉懿慧/台北報導

國有非公用財產委託經營實施要點修正內容

為排除民間投資障礙,財政部放寬規定,投資國有非公用地的投資人,簽約時的訂約權利金調降到公告現值的4%,契約期限放寬為20年,也降低分期繳交款餘額的利息比率至5%,此次也將經營權利金從原先非建築用地1%、建築用地6%,統一調整為5%。

為利於投資人計算開發成本與減輕經營投資的負擔,財政部近期鬆綁「國有非公用財產委託經營實施要點」四項規定,第一將訂約權利金計收比率,由公告現值5%調降為4%;第二是將原本委託經營契約期限最長10年放寬為20年。官員表示,延長契約年限是希望投資人可減少開發成本來不及回收的疑慮。

第三降低分期繳交款餘的利息由10%降為5%,官員指出,訂約權利金的計算方式為「公告現值4%×年期」,目前委託經營的年期若在4年以上,其訂約權利金就可先繳交兩成,另外八成再分6期繳納,原先分期的利息是10%,現在降為5%,大幅降低投資人負擔。

最後是經營權利金統一調整為申報地價5%。官員表示,原本非建築用地的經營權利金為申報地價1%,建築用地則為6%,但為使國有土地的租金趨於一致,因此統一調整為5%。

「委託經營」意即有想要受託經營的投資人,需先取得目的事業主管機關認定,提供許可開發或籌設的文件等,再跟國產署提出申請,審核通過後,只要繳交訂約權利金、首年的經營權利金、履約保證金等,就可成為受託人。

而委託經營土地,時常被用來當作風力發電區、或是休閒農場等,包括中威風力發電、台南高爾夫球場、頭城休閒農場等,都是委託經營的國有非公用地。

官員進一步表示,目前履約中的案件都可以進行換約,共252件,若全部皆要換約的話,國產署約需退回3,748萬元,但因經營權利金也有調整,國產署將主動通知業者,說明新、舊規定變更,以及試算對業者最划算的方式,試算權利金差異結果,若有可退的權利金,可選擇折抵新約或直接退還金額,讓受託業者便捷完成換約程序。

TOP


2、居北台灣5大重劃區之冠 桃園A7上半年推案 衝255億

2018年05月11日 04:10 工商時報 蔡惠芳/台北報導

今年上半年建商推案最熱門的戰區,將是桃園龜山A7站重劃區,上半年案量可望湧入255億,囊括北台灣5大重劃區總案量的34%,勇奪榜首。

住展雜誌昨(10)日公布最新調查,北台灣最熱門的新店央北、板橋江翠北側、三重二重疏洪道、土城暫緩發展區、龜山A7等5大新興重劃區中,今年以龜山A7最夯,奪得5大重劃區推案量榜首。

住展企研室經理何世昌表示,上半年A7重劃區推案量估計有255億,占5大重劃區上半年案量34%,供給戶數逼近3千戶;主要是A7房價僅2字頭吸引台北輕移民,主要有「鴻築金捷市」、「樂捷市」、「富宇敦峰」、「翡麗」、「奇幻莊園」、「富御捷境」等案。

何世昌分析,A7站在機場捷運從台北車站到林口A9站沿線,是唯一2字頭房價的站點,擁有高度競爭力。「雖然推案規模龐大,但開價若能控制在每坪25萬,捷運站附近不超過30萬,預期買氣應該不錯,短期內毋需擔心供給過量問題。」

排名推案量第二大的為土城暫緩發展區,上半年總銷金額將達到165億,若價格維持在合理成交價35萬~40萬,可望繳出亮麗成績單。值得注意的是新店央北重劃區,預估上半年總案量將有165億,何世昌分析,新店央北為大咖建商激戰區,去年、今年二度標售土地都出現建商瘋狂搶標的熱絡景象,預計上半年將有4筆新案公開,繼搶到頭香的「波爾多」後,「國泰豐格」、「國美中央新村」、「全陽大璽」也將陸續登場。

至於板橋江翠將有「興富發大悅」、「歡喜市」與「遠雄江翠」推出,國泰、國美的新案也可望開出,總案量估約125億。何世昌分析,江翠在讓利風潮帶動下,成交價控制在每坪40~45萬。推案量最少的是三重二重疏洪道重劃區,上半年預計公開的新案只有「國泰悅」、「捷運京典」,案量約35億、共計242戶。

TOP


3、南港豪宅還沒跌夠 百坪豪宅繼續打折痛賠千萬出售

2018-05-10 13:06:11聯合報 記者孫中英╱即時報導

南港百坪豪宅還沒跌夠?台灣房屋表示,實價登錄揭露今、2018年3月,南港豪宅「名豐時藝」頂樓戶交易,總共178.9坪、總價1億3348萬、單價77.1萬元,和去年同為頂樓戶的交易單價85萬元相較「等於打9折」。

根據台灣房屋智庫統計,去年至今年,南港百坪豪宅,共有32筆交易,其中名豐時藝就占了10筆,是南港大坪數社區銷售量第一,平均單價77.6萬元;其次為「無雙」、占8筆。而前身為「無雙」的「日升月恆」,繼去年6月17樓戶賠售高達3708萬後,今年1月14樓交易,以7350萬元售出,但相較買價8650萬,該戶也賠了1300萬元。

「名豐時藝」是南港經貿二路上的豪宅,在2015年4月完工。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,不少投資客當初都看好南港經貿園區發展,積極搶入指標性豪宅,而2013~2014年「正是房市高點」,預售價格普遍都不低,行情都是「坐8望9(即每坪近90萬元)」,但現在交屋卻遇上房市轉向,部分投資客面臨龐大貸款壓力急於脫手,偏偏南港經貿特區豪宅坪數偏大,有能力接手買家少,只好忍痛降價賣,尤其是「日升月恆」,之前傳出住戶與建商的爭議,因此「賠售戶」相當多。

不過,比較特別的是,也是南港豪宅的「大同璽苑」,去年4月出現1筆賠售1234萬之後,今年房價似乎已趨穩,有別其他兩豪宅降價命運,今年1月「大同璽苑」5樓戶出售還小賺654萬,去年11月7樓戶出售甚至賺了1437萬出場,堪稱南港豪宅唯一幸運兒。

張旭嵐表示,「大同璽苑」去年至今共有10筆交易,除了3、4月的2筆交易賠售,其餘「6筆轉手交易5筆皆賺」,主要就是因為「大同璽苑」比「日升月恆」和「名豐時藝」的預售時間更早,部分取得價格基期低,約在58到65萬元左右,依照目前市況,今年已站穩7字頭行情,仍比當年的單價略高,因此「倖免於難」。

TOP


4、基隆山坡地完成解編 181公頃「假山坡地」正名為平地

2018-05-10 18:38 〔記者林欣漢/基隆報導〕

過去基隆市有9成5土地被歸類為山坡地,連市區田寮河兩側平地也被列入,基隆市政府向農委會申請解編,為「假山坡地」正名,共劃出181.05公頃面積,占現有平地比率約23.6%,減少約72億元開發成本,5月初獲公告生效,市長林右昌在臉書上宣布好消息,他表示,基隆市的發展及都市更新,將不再被這些「假山坡地」所阻礙。

市府指出,1980年劃設山坡地時,受限於人力、技術及設備,山坡地範圍線多以天然地界為主,市中心許多精華區長期都被劃入山坡地,經向農委會提案申請解編,總計有181.05公頃土地依據「山坡地範圍劃定及檢討變更作業要點」辦理劃出,以符實際狀況。

依行政區分,中正區劃出面積為最多,約117餘公頃,市中心附近則以田寮河兩側仁愛與信義區的平地較多,約43公頃。其他包括基隆港區周邊、和平島、北寧路及八斗子地區沿海側平地,也都在此次正名為平地。

市府表示,依據「山坡地範圍劃定及檢討變更作業要點」規定,山坡地劃出須符合平均坡度未滿5%、未在崩塌地及土石流危險溪流影響範圍內、洪患之虞坑谷低漥區、劃出區之連續聚集面積大於10公頃等。

市府說,解編後土地非屬山坡地,故如有開發行為,免提送水土保持計畫,初估水土保持設施造價、山坡地開發利用回饋金等開發成本,可減少約72億元,個別開發案件亦能縮短開發期程,約3到4個月,有效提供土地效益及開發案件土地使用靈活度,提升廠商投資意願,有效帶動基隆市產業發展。

TOP


5、都更修法 新增同意戶分配比例受損可撤簽

2018-05-10 14:13聯合報 記者徐偉真╱即時報導

立法院內政委員會今天朝野協商都市更新條例修正草案,內政部次長花敬群表示,新法新增權利變換計劃需要簽署同意書,實質上是讓同意戶多一層保護,而撤簽的條件是「同意戶分配比例受損前提下,才可以撤簽」。

花敬群說,朝野立委關切「都更後權力分配若產生爭議,同意戶是否能撤簽」的條文,因為過去有些個案不好的經驗,所以委員會希望撤簽的空間要多留一些給原來簽同意書的人,而這次條文修正是整版、整個系統,對於過去造成變動的因素,例如容積獎勵的額度,因為容積獎勵明確化,所以容積獎勵的「餅」有多大會預先知道,不是只有實施者知道,權利人也會知道,餅有多大大家清楚,後續的爭議就能變少。

花敬群說,過去要求權利變換計畫不用簽同意書,若權利變換被改,都沒有反抗空間,因此這次修法就就加了要簽同意書,等於是多了一層保護,他理解立委會提出這樣的想法是基於過去的機制下,還是要充分給原來簽同意書的人撤簽的要求,但現在已經保護的非常徹底,所以反而應該讓同意書的嚴肅性、被保護性要更加鞏固。

之前草案初審時保留的政府代拆條款這次也達成共識,花敬群說拆除有其順序,「若實施者可以代拆,就由實施者處理,若實施者無法拆除,就會進入主管機關協調,訂定期限辦理拆除。」

另外,民進黨立委尤美女提案,預防實施者透過灌人頭拉高都更同意門檻,主導都更計劃;花敬群說,這次有適度新增條文,若發現有人不當增加同意人數的情況,確實影響跨過同意都更門檻與否的話,有人檢舉審議委員會就要處理,若發現是惡意,委員會要做適當處理。

TOP


1、富邦投300億 開發農16地上權

2018年05月11日 04:10 工商時報 顏瑞田/高雄報導

富邦人壽副董事長林福星(左起)、高雄代理市長許立明、財政部國產署長曾國基,昨日簽署高雄農16地上權開發的三方合約。圖/顏瑞田 富邦人壽昨(10)日與高市府簽約農16特區11,636坪地上權開發案,包括權利金78億、富邦預計投入近300億元,興建飯店、商場、辦公大樓等綜合商業中心,地上建物的樓地板面積達12萬坪,預計明年底動工,2024年完工啟用。

富邦人壽今年3月以權利金78.07億取得農16特區地上權案,期間70年,富邦人壽副董林福星昨與高雄代理市長許立明、財政部國產署長曾國基簽署三方合約。林福星表示,此開發案除權利金外,另將投入約200億興建飯店、商場、辦公大樓、電影院及其它休憩娛樂設施等,建構一個複合式商業中心。

林福星說,目前正在進行建築師的公開遴選,「希望是國際級的建築師團隊」,初步估計,地上建物樓地板約12萬坪,地下室則有3萬坪,合計約15萬坪將採出租營運模式,估投報率近5%。此外,富邦人壽也會把位於台北總部的部份行政後勤人員南移高雄。

特別是,此案基地就位在高捷紅線R13凹子底捷運站及未來的輕軌C24站出口,又處在漢神巨蛋商圈及鄰近凹子底森林公園,此一交通和商圈優勢,將帶來龐大的消費人潮和商機。

曾經在中油高雄煉油廠工作3年的林福星說,這是富邦人壽首度進軍高雄地上權開發案,但富邦對地上權開發並不陌生,包括北市信義計畫區A10、A25的開發案。他說,高雄近幾年的城市風面貌已有重大改變,經濟產業分布也不同了,富邦此次參與高雄的城市發展,「這對富邦而言,具有特別的意義」。

TOP


2、營建五虎4月營收 興富發稱霸

2018年05月11日 【詹宜軒╱台北報導】

營建五虎4月營收出爐,興富發表現最強勁,單月營收22.54億元,累計營收已達128.77億元,較去年同期成長約1.64倍,其他單月營收名次依序為遠雄、長虹、華固、皇翔。

興富發3月營收73.07億元為今年最高峰,4月雖量減近7成,但仍是今年次高。累計前4月營收128.77億元,已超過去年前8月總和。興富發表示,今年包括「真愛」、「信義城」、「海洋都心」、「文華匯」、「雙美館」等案認列,收入表現優於去年。

遠雄望明年轉強

遠雄4月營收15.58億元,累計前4月營收近60億元,較去年同期成長約55%。遠雄表示,今年新完工可入帳建案包含「遠雄九五」、「遠雄文心匯」、「遠雄文華匯」、「遠雄之星2」、「遠雄之星3」及「遠雄紫藤園」等。法人認為,該公司近2年完工建案量小,預計要到2019年營運動能才有望轉強。

長虹年增3.6倍

長虹4月營收6.63億元,累計營收達77億餘元,較去年同期成長近3.6倍,主要業績來自出售64億元內湖整棟廠辦「長虹新世紀」及鶯歌「長虹陶都」。

華固4月營收3.86億元,累計營收11.43億元,累計年增約55.24%,主要仰賴「華固華城」、「華固新天地」、「華固天鑄」3大成屋案。 唯一較去年同期衰退的皇翔,4月營收0.76億元,前4月營收6.06億元,衰退近26%,今年營運重點是將開幕的士林官邸萬麗酒店(RENAISSANCE)。

TOP


3、秀泰擴點 拚當影城龍頭

2018-05-11 00:37經濟日報 記者李至和/台北報導

國內唯一擁有商場與影城複合經營的秀泰集團,在二代接班後拚擴點,與南山人壽合作開發樹林商場與影城今(11)日試營運。秀泰集團總經理廖偉銘說,未來五年將再開五個據點,將挑戰國內影城龍頭寶座。

秀泰集團是國內唯一影城業者跨足商場經營,以秀泰生活與秀泰影城雙品牌經營,目前商場三家、影城則有10個,今年將新增樹林、台中兩個據點,商場將達五個、影城達12個,年營收有望首次突破百億元大關,拉近與影城龍頭威秀的距離。

經濟日報提供

根據市場統計,國內影城規模約100億元,其中威秀居市場龍頭,市占率近四成,原本居第三的秀泰影城在全台積極擴點下,去年首次超越二哥國賓影城,搶下逾二成市占,今年再添兩據點後,市占率可望提升至25%,拉開與國賓的距離。

廖偉銘說,國內影城市場已有趨近飽和的狀態,愈來愈多新進業者投入,尤其在非核心都會區更來勢洶洶,因此搶占二、三級城市的空白市場將是未來擴大市占的重要策略,未來五年至少有五個新據點加入集團內。

目前國內影城龍頭仍是威秀,據點共13個,其中最具指標性的是位在信義計畫區內的信義威秀影城,與房東宏泰集團的租約將在2020年到期,威秀釋出希望能續租的訊息,同時也與在對門的大遠百A13牽手合作,未來是否能續租充滿變數。

廖偉銘說,秀泰複合影城與商場經營模式已做出口碑,現階段打問國內市場,下一步是將經營Know-How輸出海外市場。

TOP

 


4、中信金擬重啟馬國併購

2018年05月11日 04:10 工商時報 魏喬怡、彭禎伶/台北報導

中信金控法說重點

馬來西亞政黨輪替,曾經想插旗馬來西亞的中信金也重啟評估併購機會。中信金財務長邱雅玲10日於中信金法說會表示,「馬來西亞是(海外版圖)沒拼到的一塊」,如有任何機會,都會樂觀看待,對於併購「不排除重啟評估」。另一家對進軍馬國也相當積極的國泰金控也表示,不曾放棄馬來西亞,一直在尋找適當機會。

中信金曾在2016年4月宣布併購RBS馬來西亞子行(The Royal Bank of Scotland Berhad)100%股權,但卻於同年8月告吹,原因是馬國政府未同意中信金的收購資格。

銀行業者表示,馬來西亞對外資較排拒,尤其是金融業更難進入,目前國銀在馬來西亞僅有兆豐銀行、國泰世華銀行設有分行,中國信託吉隆坡辦事處則是在2015年11月13月開業,2018年則陸續有土銀、台中銀行分別申請辦事處與納閩分行。

國泰金表示,先前併購加拿大豐業銀行馬來西亞子行是因商業條件無法成就,並不是因為政治原因,因此無論馬國執政當局如何變化,國泰金仍會積極尋找有利的馬國投資或發展機會。

邱雅玲指出,除了併購,中信金也會以內部自我成長為主,今年應還會再開設大陸虹橋支行、深圳分行,美國舊金山分行也預計在今年開幕,另外會在洛杉磯再增加一個分行。中信金廈門消費金融公司已拿到中國銀、保監會核准,預計今年底前也能開業。 邱雅玲表示,中信金今年第一季淨利息收入9%、淨手續費收入成長1.5%,主要是彩券業務手續費收入不如預期,但財富管理業務成長4.5%、法人聯貸業務回溫、消費金融手續費較去年成長,預估今年手續費收入將穩定向上。 邱雅玲分析,央行日前表示短期沒有升息的必要,但中信金內部評估下半年央行仍有升息的可能,主要是市場對於美國今年升息次數三至四次有共識,加上國際資金波動大、台灣4月消費者物價指數(CPI)年增率1.98%也逼近央行2%警戒線,加上新台幣貶值會助長進口物價上揚,下半年不排除央行會升息。

TOP


 

 

 

【歐亞】臉書粉絲專頁

 

 

 

 

若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾,深感抱歉,懇請來信告知,將從系統作處理。

TOP