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國有非公用財產委託經營實施要點修正內容
為排除民間投資障礙,財政部放寬規定,投資國有非公用地的投資人,簽約時的訂約權利金調降到公告現值的4%,契約期限放寬為20年,也降低分期繳交款餘額的利息比率至5%,此次也將經營權利金從原先非建築用地1%、建築用地6%,統一調整為5%。
為利於投資人計算開發成本與減輕經營投資的負擔,財政部近期鬆綁「國有非公用財產委託經營實施要點」四項規定,第一將訂約權利金計收比率,由公告現值5%調降為4%;第二是將原本委託經營契約期限最長10年放寬為20年。官員表示,延長契約年限是希望投資人可減少開發成本來不及回收的疑慮。
第三降低分期繳交款餘的利息由10%降為5%,官員指出,訂約權利金的計算方式為「公告現值4%×年期」,目前委託經營的年期若在4年以上,其訂約權利金就可先繳交兩成,另外八成再分6期繳納,原先分期的利息是10%,現在降為5%,大幅降低投資人負擔。
最後是經營權利金統一調整為申報地價5%。官員表示,原本非建築用地的經營權利金為申報地價1%,建築用地則為6%,但為使國有土地的租金趨於一致,因此統一調整為5%。
「委託經營」意即有想要受託經營的投資人,需先取得目的事業主管機關認定,提供許可開發或籌設的文件等,再跟國產署提出申請,審核通過後,只要繳交訂約權利金、首年的經營權利金、履約保證金等,就可成為受託人。
而委託經營土地,時常被用來當作風力發電區、或是休閒農場等,包括中威風力發電、台南高爾夫球場、頭城休閒農場等,都是委託經營的國有非公用地。
官員進一步表示,目前履約中的案件都可以進行換約,共252件,若全部皆要換約的話,國產署約需退回3,748萬元,但因經營權利金也有調整,國產署將主動通知業者,說明新、舊規定變更,以及試算對業者最划算的方式,試算權利金差異結果,若有可退的權利金,可選擇折抵新約或直接退還金額,讓受託業者便捷完成換約程序。
今年上半年建商推案最熱門的戰區,將是桃園龜山A7站重劃區,上半年案量可望湧入255億,囊括北台灣5大重劃區總案量的34%,勇奪榜首。
住展雜誌昨(10)日公布最新調查,北台灣最熱門的新店央北、板橋江翠北側、三重二重疏洪道、土城暫緩發展區、龜山A7等5大新興重劃區中,今年以龜山A7最夯,奪得5大重劃區推案量榜首。
住展企研室經理何世昌表示,上半年A7重劃區推案量估計有255億,占5大重劃區上半年案量34%,供給戶數逼近3千戶;主要是A7房價僅2字頭吸引台北輕移民,主要有「鴻築金捷市」、「樂捷市」、「富宇敦峰」、「翡麗」、「奇幻莊園」、「富御捷境」等案。
何世昌分析,A7站在機場捷運從台北車站到林口A9站沿線,是唯一2字頭房價的站點,擁有高度競爭力。「雖然推案規模龐大,但開價若能控制在每坪25萬,捷運站附近不超過30萬,預期買氣應該不錯,短期內毋需擔心供給過量問題。」
排名推案量第二大的為土城暫緩發展區,上半年總銷金額將達到165億,若價格維持在合理成交價35萬~40萬,可望繳出亮麗成績單。值得注意的是新店央北重劃區,預估上半年總案量將有165億,何世昌分析,新店央北為大咖建商激戰區,去年、今年二度標售土地都出現建商瘋狂搶標的熱絡景象,預計上半年將有4筆新案公開,繼搶到頭香的「波爾多」後,「國泰豐格」、「國美中央新村」、「全陽大璽」也將陸續登場。
至於板橋江翠將有「興富發大悅」、「歡喜市」與「遠雄江翠」推出,國泰、國美的新案也可望開出,總案量估約125億。何世昌分析,江翠在讓利風潮帶動下,成交價控制在每坪40~45萬。推案量最少的是三重二重疏洪道重劃區,上半年預計公開的新案只有「國泰悅」、「捷運京典」,案量約35億、共計242戶。
南港百坪豪宅還沒跌夠?台灣房屋表示,實價登錄揭露今、2018年3月,南港豪宅「名豐時藝」頂樓戶交易,總共178.9坪、總價1億3348萬、單價77.1萬元,和去年同為頂樓戶的交易單價85萬元相較「等於打9折」。
根據台灣房屋智庫統計,去年至今年,南港百坪豪宅,共有32筆交易,其中名豐時藝就占了10筆,是南港大坪數社區銷售量第一,平均單價77.6萬元;其次為「無雙」、占8筆。而前身為「無雙」的「日升月恆」,繼去年6月17樓戶賠售高達3708萬後,今年1月14樓交易,以7350萬元售出,但相較買價8650萬,該戶也賠了1300萬元。
「名豐時藝」是南港經貿二路上的豪宅,在2015年4月完工。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,不少投資客當初都看好南港經貿園區發展,積極搶入指標性豪宅,而2013~2014年「正是房市高點」,預售價格普遍都不低,行情都是「坐8望9(即每坪近90萬元)」,但現在交屋卻遇上房市轉向,部分投資客面臨龐大貸款壓力急於脫手,偏偏南港經貿特區豪宅坪數偏大,有能力接手買家少,只好忍痛降價賣,尤其是「日升月恆」,之前傳出住戶與建商的爭議,因此「賠售戶」相當多。
不過,比較特別的是,也是南港豪宅的「大同璽苑」,去年4月出現1筆賠售1234萬之後,今年房價似乎已趨穩,有別其他兩豪宅降價命運,今年1月「大同璽苑」5樓戶出售還小賺654萬,去年11月7樓戶出售甚至賺了1437萬出場,堪稱南港豪宅唯一幸運兒。
張旭嵐表示,「大同璽苑」去年至今共有10筆交易,除了3、4月的2筆交易賠售,其餘「6筆轉手交易5筆皆賺」,主要就是因為「大同璽苑」比「日升月恆」和「名豐時藝」的預售時間更早,部分取得價格基期低,約在58到65萬元左右,依照目前市況,今年已站穩7字頭行情,仍比當年的單價略高,因此「倖免於難」。
過去基隆市有9成5土地被歸類為山坡地,連市區田寮河兩側平地也被列入,基隆市政府向農委會申請解編,為「假山坡地」正名,共劃出181.05公頃面積,占現有平地比率約23.6%,減少約72億元開發成本,5月初獲公告生效,市長林右昌在臉書上宣布好消息,他表示,基隆市的發展及都市更新,將不再被這些「假山坡地」所阻礙。
市府指出,1980年劃設山坡地時,受限於人力、技術及設備,山坡地範圍線多以天然地界為主,市中心許多精華區長期都被劃入山坡地,經向農委會提案申請解編,總計有181.05公頃土地依據「山坡地範圍劃定及檢討變更作業要點」辦理劃出,以符實際狀況。
依行政區分,中正區劃出面積為最多,約117餘公頃,市中心附近則以田寮河兩側仁愛與信義區的平地較多,約43公頃。其他包括基隆港區周邊、和平島、北寧路及八斗子地區沿海側平地,也都在此次正名為平地。
市府表示,依據「山坡地範圍劃定及檢討變更作業要點」規定,山坡地劃出須符合平均坡度未滿5%、未在崩塌地及土石流危險溪流影響範圍內、洪患之虞坑谷低漥區、劃出區之連續聚集面積大於10公頃等。
市府說,解編後土地非屬山坡地,故如有開發行為,免提送水土保持計畫,初估水土保持設施造價、山坡地開發利用回饋金等開發成本,可減少約72億元,個別開發案件亦能縮短開發期程,約3到4個月,有效提供土地效益及開發案件土地使用靈活度,提升廠商投資意願,有效帶動基隆市產業發展。
立法院內政委員會今天朝野協商都市更新條例修正草案,內政部次長花敬群表示,新法新增權利變換計劃需要簽署同意書,實質上是讓同意戶多一層保護,而撤簽的條件是「同意戶分配比例受損前提下,才可以撤簽」。
花敬群說,朝野立委關切「都更後權力分配若產生爭議,同意戶是否能撤簽」的條文,因為過去有些個案不好的經驗,所以委員會希望撤簽的空間要多留一些給原來簽同意書的人,而這次條文修正是整版、整個系統,對於過去造成變動的因素,例如容積獎勵的額度,因為容積獎勵明確化,所以容積獎勵的「餅」有多大會預先知道,不是只有實施者知道,權利人也會知道,餅有多大大家清楚,後續的爭議就能變少。
花敬群說,過去要求權利變換計畫不用簽同意書,若權利變換被改,都沒有反抗空間,因此這次修法就就加了要簽同意書,等於是多了一層保護,他理解立委會提出這樣的想法是基於過去的機制下,還是要充分給原來簽同意書的人撤簽的要求,但現在已經保護的非常徹底,所以反而應該讓同意書的嚴肅性、被保護性要更加鞏固。
之前草案初審時保留的政府代拆條款這次也達成共識,花敬群說拆除有其順序,「若實施者可以代拆,就由實施者處理,若實施者無法拆除,就會進入主管機關協調,訂定期限辦理拆除。」
另外,民進黨立委尤美女提案,預防實施者透過灌人頭拉高都更同意門檻,主導都更計劃;花敬群說,這次有適度新增條文,若發現有人不當增加同意人數的情況,確實影響跨過同意都更門檻與否的話,有人檢舉審議委員會就要處理,若發現是惡意,委員會要做適當處理。
1、富邦投300億 開發農16地上權
富邦人壽副董事長林福星(左起)、高雄代理市長許立明、財政部國產署長曾國基,昨日簽署高雄農16地上權開發的三方合約。圖/顏瑞田 富邦人壽昨(10)日與高市府簽約農16特區11,636坪地上權開發案,包括權利金78億、富邦預計投入近300億元,興建飯店、商場、辦公大樓等綜合商業中心,地上建物的樓地板面積達12萬坪,預計明年底動工,2024年完工啟用。
富邦人壽今年3月以權利金78.07億取得農16特區地上權案,期間70年,富邦人壽副董林福星昨與高雄代理市長許立明、財政部國產署長曾國基簽署三方合約。林福星表示,此開發案除權利金外,另將投入約200億興建飯店、商場、辦公大樓、電影院及其它休憩娛樂設施等,建構一個複合式商業中心。
林福星說,目前正在進行建築師的公開遴選,「希望是國際級的建築師團隊」,初步估計,地上建物樓地板約12萬坪,地下室則有3萬坪,合計約15萬坪將採出租營運模式,估投報率近5%。此外,富邦人壽也會把位於台北總部的部份行政後勤人員南移高雄。
特別是,此案基地就位在高捷紅線R13凹子底捷運站及未來的輕軌C24站出口,又處在漢神巨蛋商圈及鄰近凹子底森林公園,此一交通和商圈優勢,將帶來龐大的消費人潮和商機。
曾經在中油高雄煉油廠工作3年的林福星說,這是富邦人壽首度進軍高雄地上權開發案,但富邦對地上權開發並不陌生,包括北市信義計畫區A10、A25的開發案。他說,高雄近幾年的城市風面貌已有重大改變,經濟產業分布也不同了,富邦此次參與高雄的城市發展,「這對富邦而言,具有特別的意義」。
營建五虎4月營收出爐,興富發表現最強勁,單月營收22.54億元,累計營收已達128.77億元,較去年同期成長約1.64倍,其他單月營收名次依序為遠雄、長虹、華固、皇翔。
興富發3月營收73.07億元為今年最高峰,4月雖量減近7成,但仍是今年次高。累計前4月營收128.77億元,已超過去年前8月總和。興富發表示,今年包括「真愛」、「信義城」、「海洋都心」、「文華匯」、「雙美館」等案認列,收入表現優於去年。
遠雄望明年轉強
遠雄4月營收15.58億元,累計前4月營收近60億元,較去年同期成長約55%。遠雄表示,今年新完工可入帳建案包含「遠雄九五」、「遠雄文心匯」、「遠雄文華匯」、「遠雄之星2」、「遠雄之星3」及「遠雄紫藤園」等。法人認為,該公司近2年完工建案量小,預計要到2019年營運動能才有望轉強。
長虹年增3.6倍
長虹4月營收6.63億元,累計營收達77億餘元,較去年同期成長近3.6倍,主要業績來自出售64億元內湖整棟廠辦「長虹新世紀」及鶯歌「長虹陶都」。
華固4月營收3.86億元,累計營收11.43億元,累計年增約55.24%,主要仰賴「華固華城」、「華固新天地」、「華固天鑄」3大成屋案。 唯一較去年同期衰退的皇翔,4月營收0.76億元,前4月營收6.06億元,衰退近26%,今年營運重點是將開幕的士林官邸萬麗酒店(RENAISSANCE)。
國內唯一擁有商場與影城複合經營的秀泰集團,在二代接班後拚擴點,與南山人壽合作開發樹林商場與影城今(11)日試營運。秀泰集團總經理廖偉銘說,未來五年將再開五個據點,將挑戰國內影城龍頭寶座。
秀泰集團是國內唯一影城業者跨足商場經營,以秀泰生活與秀泰影城雙品牌經營,目前商場三家、影城則有10個,今年將新增樹林、台中兩個據點,商場將達五個、影城達12個,年營收有望首次突破百億元大關,拉近與影城龍頭威秀的距離。
經濟日報提供
根據市場統計,國內影城規模約100億元,其中威秀居市場龍頭,市占率近四成,原本居第三的秀泰影城在全台積極擴點下,去年首次超越二哥國賓影城,搶下逾二成市占,今年再添兩據點後,市占率可望提升至25%,拉開與國賓的距離。
廖偉銘說,國內影城市場已有趨近飽和的狀態,愈來愈多新進業者投入,尤其在非核心都會區更來勢洶洶,因此搶占二、三級城市的空白市場將是未來擴大市占的重要策略,未來五年至少有五個新據點加入集團內。
目前國內影城龍頭仍是威秀,據點共13個,其中最具指標性的是位在信義計畫區內的信義威秀影城,與房東宏泰集團的租約將在2020年到期,威秀釋出希望能續租的訊息,同時也與在對門的大遠百A13牽手合作,未來是否能續租充滿變數。
廖偉銘說,秀泰複合影城與商場經營模式已做出口碑,現階段打問國內市場,下一步是將經營Know-How輸出海外市場。
中信金控法說重點
馬來西亞政黨輪替,曾經想插旗馬來西亞的中信金也重啟評估併購機會。中信金財務長邱雅玲10日於中信金法說會表示,「馬來西亞是(海外版圖)沒拼到的一塊」,如有任何機會,都會樂觀看待,對於併購「不排除重啟評估」。另一家對進軍馬國也相當積極的國泰金控也表示,不曾放棄馬來西亞,一直在尋找適當機會。
中信金曾在2016年4月宣布併購RBS馬來西亞子行(The Royal Bank of Scotland Berhad)100%股權,但卻於同年8月告吹,原因是馬國政府未同意中信金的收購資格。
銀行業者表示,馬來西亞對外資較排拒,尤其是金融業更難進入,目前國銀在馬來西亞僅有兆豐銀行、國泰世華銀行設有分行,中國信託吉隆坡辦事處則是在2015年11月13月開業,2018年則陸續有土銀、台中銀行分別申請辦事處與納閩分行。
國泰金表示,先前併購加拿大豐業銀行馬來西亞子行是因商業條件無法成就,並不是因為政治原因,因此無論馬國執政當局如何變化,國泰金仍會積極尋找有利的馬國投資或發展機會。
邱雅玲指出,除了併購,中信金也會以內部自我成長為主,今年應還會再開設大陸虹橋支行、深圳分行,美國舊金山分行也預計在今年開幕,另外會在洛杉磯再增加一個分行。中信金廈門消費金融公司已拿到中國銀、保監會核准,預計今年底前也能開業。 邱雅玲表示,中信金今年第一季淨利息收入9%、淨手續費收入成長1.5%,主要是彩券業務手續費收入不如預期,但財富管理業務成長4.5%、法人聯貸業務回溫、消費金融手續費較去年成長,預估今年手續費收入將穩定向上。 邱雅玲分析,央行日前表示短期沒有升息的必要,但中信金內部評估下半年央行仍有升息的可能,主要是市場對於美國今年升息次數三至四次有共識,加上國際資金波動大、台灣4月消費者物價指數(CPI)年增率1.98%也逼近央行2%警戒線,加上新台幣貶值會助長進口物價上揚,下半年不排除央行會升息。
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