|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂(Zora #212) 林莊婷(Tracy #235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
台北市東西軸線，正面臨大翻轉，未來5年的東、西區天際線，空前大較勁，西區北車商圈至少會出現13棟百米摩天建築；市場專家預期，台北車站商圈周邊未來的商用不動產「補漲」行情可期。
據調查，「台北雙子星」將在年底正式開標，帶動台北車站商圈周邊近年陸續出現拔高而起的超高層建築開發案，而且幾乎都是辦公、飯店、百貨購物中心等商用新大樓，至少10大開發案，百米高層建築約達13棟，預估可望在5～7年內完工。
首先，台北車站商圈超級指標大案「台北雙子星」聯開案，將規劃2棟複合式大樓，3月底已公告招商，年底可望甄選出最優申請人，屆時可望開發為辦公、飯店、購物商場。
基泰建設創業代表作「基泰忠孝」大樓，目前大樓雛形呼之欲出，預計2019年將完工；市場估計，光是土地加上摩天建築的資產價值，全棟上看百億元。
基泰表示，未來將主要作為飯店旅館、購物商場，由於有飯店業者洽談一整棟、也有業者需求一部分樓層，因此也可能會有一小部分樓層會作為商務住宅，未來樓層用途和配置，最終目標是符合股東最大利益。
至於京站對面台汽北站，則有皇翔建設攜手合作萬豪集團旗下「萬麗酒店」，現正請照中，規劃有300間房，目標2020年開幕。
忠孝西路、中山南路口的台北舊市議會地上權開發案，將作為飯店、辦公和商場、停車場。3月甫正式簽約的日本三井不動產，目標2022年開幕營運約350間房的三井花園飯店。
規劃中的台鐵「E1／E2」大樓，則規劃有3棟，其中也規劃配置飯店旅館進駐。至於國泰建經手中正進行的中華大樓都更案，規劃樓高39樓，部分樓層可能設置飯店。
另外台北市府正進行「中華郵政北門郵局」雙塔都更案，總計2棟。據悉，還需文化部待審，開發量體、進度，需再觀察。
宏大資產管理公司總經理陳益盛表示，北車商圈和西區在沈寂多年後，未來5年有機會看到軸線翻轉的契機，甚至可媲美信義計畫區。估計未來A辦價格和租金行情，最具看好度，尤其租金有補漲25％的潛力，每坪月租上看2,200～2,500元，追上東區。
全球資產公司經理王維宏表示，北車商圈周邊若「台北雙子星」和其餘10幾棟新開發案陸續完工後，市容和建築品質將再翻新，待旗艦型企業陸續進駐辦公，將有機會帶動西區辦公租金、行情，出現補漲；至於飯店、店面和商場，則是現階段看好度最優。
信義計畫區高層建築
信義計畫區將在未來5年，天際線也會為之改觀。「Taipei Sky Tower台北天空塔」今年將動工興建46層摩天建築，預計2020年底完工落成；富邦金控A25地上權開發案，也將動工投資開發商用不動產。未來5年，區內樓高逾百米的摩天大樓，將至少有13棟。
信義計畫區向來被視為是燙金鑲鑽的黃金門牌，目前全區開發比率，已超過95％，迄今不但已經擁有「台北曼哈頓」的封號，更是百貨商場、豪宅和五星飯店林立，土地價格動輒每坪800萬、破千萬，為全台「含金量」最高的精華地段。
2018年初才剛剛完工落成的「台北南山廣場」（274公尺），已超越「新光人壽摩天大樓」（245公尺），躍居為全台北市第二高的摩天大樓；第2季將有「冠德信義」、「陶朱隱園」，以及第4季至年底前將完工的「琢白」等，會陸續完工。
值得一提的是，接下來，寶格麗精品旅館的義大利建築師Antonio Citterio Patricia Viel，將為信義計劃區天際線最新成員「TST台北天空塔」操刀設計，將挑戰樓高280公尺的摩天商業大樓，超越「台北南山廣場」。
由碩河開發投資興建的「TST台北天空塔」預計於2020年完工，屆時將擁有全球首例的「雙高端品牌飯店」的經營模式，引進凱悅酒店集團旗下最頂級奢華的柏悅酒店（Park Hyatt），目前全球僅有40間，以極致細節和精緻的個人化服務為全球名流與高端旅人所愛戴；另外品牌問世僅10年、全球18間的安達仕酒店（Andaz），也將進駐「TST台北天空塔」，以年輕、時髦風格，兼容在地元素，吸引創意人士和千禧世代旅人青睞。
高雄市今年8月完工的高雄鐵路地下化工程，台慶不動產根據實價登錄資料，彙整近一年車站10個站區周邊房價的表現，高雄車站交易量為各站之冠，高雄車站以東的4個站區，房價相對親民。
鐵路地下化工程，北自左營站，南向至高雄車站，再向東延伸至鳳山車站，全長約15公里、面積71公頃，地下化車站共10個站區，原地面台鐵軌道區域規畫成綠園道，引進太陽能光電及智慧科技的生態智慧廊道，站區生活圈可望升級。
台慶不動產研究發展中心資深研究員高俊銘說明，美術館站近美術館園區，馬卡道路以東多是重劃區開發，是北高雄最重要的房市新興區，區域南側還有愛河景觀廊帶加持，近一年住宅交易量屋齡10年內的比重高達75%，平均房價是台鐵地下化全線唯一2字頭的站區。此外，高雄車站東側四站，以鳳山車站為區域核心，是鳳山區主要的房市交易主力之一，區域房價親民，近一年平均單價約15至17萬元間。
觀察近一年地下化車站交易量情況，高雄車站交易量為各站之冠，受惠高雄車站進行大規模改造開發的題材，結合公車客運轉運站、捷運共構機能，擴大商場使用面積等設施，預計2023年全部完工。吸引看好高雄車站附近的購屋買氣，熱門交易的路段包括：七賢二路、六合一路、十全二路等，近期車站周邊新屋供給量也有增加的趨勢。
高雄車站西側北向至左營站間的地下化車站，內惟站交易量表現突出，有巢氏房屋高雄美術之星加盟店店長王忠賢表示，內惟站與美術館站位在內惟埤園區的北南兩端，馬卡道路東側都是重劃區，區內社區大樓林立，是北高雄新興區的代表，內惟站西北側還有大型國宅聚落，包括國貿、國峰以及華翠等社區，是預算有限低總價的買方購屋熱區，國宅房型以3至4房為主，平均總價在400萬至600萬之間居多。
高雄車站以東至鳳山車站，新增三個通勤車站，分別為民族站、科工館站與正義站，永慶不動產鳳山西站捷運加盟店店東劉芝羚認為，高雄車站往東至鳳山車站，附近知名生活圈包括科工館商圈、文山特區、鳳山行政中心商圈以及鳳山車站商圈等。
高俊銘說，都會區發展越成熟，大眾運輸系統肩負更重要的責任，高雄鐵路地下化並新增通勤站點，未來台鐵增加電車以提升左營站至鳳山站間區段的台鐵捷運化，有助各站區鄰近生活圈的發展，對於有購屋需求的買方，可以多方參考站區附近的住宅，可望讓未來生活與通勤能更加便捷。
八大指標建商對今年房市看法出爐，在市場落底訊號出來後，包括華固、國建、興富發、潤泰新、大陸、遠雄、宏普及長虹等建商均認為，市場悲觀氣氛減少，在經濟復甦、房價有感下跌下，今年成交量有機會回溫，華固建設董事長鍾榮昌更指，今年市場應是呈現量溫、價穩、靜待回升的一年。
鍾榮昌表示，台北市因餘屋及新供給量少，累積潛在買盤出籠，區域市場確定在去年下半年已落底回升；新北市由於新重劃區供給大，部分大坪數高總價產品價格修正壓力仍在，整體市場將呈現個案表現狀況；房地產市場「止跌、落底、盤整」應可確立，今年市場應是呈現量溫、價穩、靜待回升的一年。
大陸建設董座張良吉指出，今年房地產市場，在經濟復甦及房價降低等因素下，有助於自住型需求穩定成長，預期今年房地產市場，將為價穩量增之穩定格局。
潤泰創新董事長簡滄圳表示，房市稅制穩定、投機客減少、自住客出籠，今年房市「量微升、價平」格局；長期來看，政府積極推動都更，加上前瞻基礎建設計畫提振內需，預期未來國內住宅及商用不動產對有品牌、口碑之不動產商品有需求。
興富發建設董事長鄭志隆認為，在房地產市場方面，今年屋簷、雨遮不登記、不計價新制上路，而選擇性信用管制、實價登錄、持有稅、房地合一等政策調整後，若銀行維持低利水準、政府再無積極打房動作，對購屋信心將有提振作用，有利房市發展。
長虹建設董事長李文造認為，今年房市應該會落底，不過「整體市場雖然看到底部，但還是沒有看到會真正好轉的契機」；他強調，底部要走多久，沒有人知道，如果買賣移轉棟數超過30萬棟，市場才算復甦，否則谷底的房市就是個案表現，地段、價格、規劃都對了，建案才會熱賣。
宏普建設董事長段津華表示，國內政府不再推出打房政策，中央推出危老條例，地方公告地價調降，央行貨幣政策持續維持動態穩定，利率不致有太大變動，認為接下來房地產市場仍以剛性需求為主流。
圖／經濟日報提供
林口世大運選手村社會住宅今年下半年啟動招租作業，今年底到明年初承租戶陸續入住，不少林口人都擔心「交通會更塞」。新北市交通局表示，將開設機捷接駁巴士及跳蛙公車，周邊一般公車也會調整路線或班距。
根據統計，林口選手村社宅開放後，潛在移入人口數上看1.3萬人，到2021年，周邊學齡人口預估將達7950人。現在林口尖峰時間銜接國道周邊道路易壅塞，林口人擔心以後更塞。
新北市政府交通局指出，社宅開放入住後將開設接駁巴士，往返社區與機場捷運林口站；承租戶入住時就會調查通勤通學需求，據此開設聯接雙北都會區的跳蛙公車，行經文化一路、仁愛路周邊的一般公車路線，也會研擬增加車輛並縮短班距。
林口區議員蔡淑君表示，她長期關心選手村社宅開放後的各種需求，也辦理會勘，確認社宅周邊的道路和林口交流道可維持現有服務水準；距社宅300公尺的文小15預定地將興建國小，8月起設籌備處，社宅也保留1100坪公益空間，開設7班的非營利幼兒園。
位於台安醫院對面的合庫中崙總部新大樓自去年10月啟用，僅半年多的時間就讓合庫躍為公股的「一線包租公」！據了解，包括國內首屈一指的電動環保車品牌Gogoro、第三方付領域當紅的街口支付，以及新竄起的大型電商平台網站「旅遊咖」（Tripresso），甚至是八大公股行庫合資成立的「台灣聯合金融都更服務公司」，都將成為合庫中崙新總部大樓的「房客」，招租成果在各大行庫可說最為亮眼。
目前已知，潤泰集團總裁尹衍樑有一定投資的Gogoro手筆最大，一口氣承租了4、5層樓，其中包括1樓與頂樓，而旅遊大型電商平台網站「旅遊咖」（Tripresso）則設在合庫中崙新總部大樓的A棟1樓，與合庫的營業部（即總行）比鄰而居；此外，在第三方支付平台現階段可說表現最為亮眼，近來行銷戰果豐碩的街口支付則向合庫租下C棟兩層樓。
上述在國內新竄紅的環保車、電商、第三方支付企業，都是合庫的中崙總部大樓的新房客，在不同樓層打造其企業營運總部辦公室，目前都正在裝璜，預計下半年就會搬入。另外，由八大公股行庫與台灣金聯合資成立的「台灣聯合金融都更服務公司」，由於原先位於第一金資產管理公司在中山北路辦公樓層的空間太小，因此決定搬到合庫中崙新總部大樓的C棟，和街口支付、Gogoro、旅遊咖當鄰居。
合庫中崙總部新大樓，當初共蓋好A、B、C三棟，其中C棟規劃全棟招租，在上述企業都已向合庫承租之後，現在C棟完租率已超過8成，僅剩2、3層樓能開放出租。
除此之外，合庫位於捷運國父紀念館站一號出口旁的，正向北市府進行都更申請的「寶通大樓」，現在則兩路並進，在北市府尚未許可其都更計畫案之前，先作招租，據悉，已有「醫美集團」即將作為房客進駐寶通大樓開業。
國內機械業興起併購風潮
國內機械業為快速擴張事業版圖，吹起一股國內外併購風，但部分企業因文化及國情不同，出現水土不服現象，併購效益待觀察。其中，東台集團併購奧地利ANGER工具機廠去年虧損2億多元，進行重整，今年首季虧損縮減；上銀2015年併購陸聯精密以來連年虧損，今年拚損平或小賺。
友嘉集團總裁朱志洋率先開啟國內外併購企業風氣，短短20年時間，連同最近剛併購美國1家銷售台灣工具機為主的CNC SYSTEMS銷售通路、1家德國專門生產大型龍門工具機廠，併購家數攀升至78家、國際合資企業達17家，躍升為全球第3大工具機集團。
不少機械業者起初對朱志洋大動作併購海內外工具機廠的做法，冷言冷語甚至是看好，時至今日，併購卻在機械業興起一股風潮。台灣機械工業公會理事長柯拔希透露，公會曾扮紅娘，希望促成台灣機械業者海外併購，可惜功虧一簣。
程泰集團董事長楊德華1975年成立程泰機械生產車床，2002年併購亞崴機電，事業版圖推向生產大型龍門及C型機，2013年10月取得6成益全機械股權。程泰及亞崴今年首季少了新台幣兌美元匯率干擾，全都轉虧為盈，程泰集團指出，集團今年營收挑戰85-90億元，希望能改寫歷史新高。
和大集團董事長沈國榮多年前出手併高鋒工業，從生產汽車齒輪跨足工具機製造領域，2013年從安泰銀行手中，買下鼎力金屬工業董事長陸泰陽抵押金豐機械2.03萬張股票，今年4月接下華豐橡膠董座。
上銀為補足機器人關鍵製程最後一塊拼圖，2015年3月買下陸聯精密逾4成股權，陸聯以工研院研發人員為主體，空有技術卻不懂得行銷。上銀集團董事長卓永財親上火線，透過上銀全球行銷通路協助陸聯拓展業務。卓永財表示，陸聯去年虧損縮減，今年營收挑戰10億元，至少損益兩平，甚至虧轉盈。
東台2015年3月先併購法國PSA汽車集團旗下PCI-SCEMM工具機廠，6月底又併購奧地利ANGER工具機廠。東台集團坦言，歐洲德國、法國、奧地利及義大利等國家法令幾乎無法裁員，歐洲人歧視亞洲人，東台接手ANGER工具機廠後，從台灣派員到當地管理，卻出現水土不服，連年虧損狀態，直到去年進行重整，今年首季虧損已縮減。
恩德科技董事長廖文嘉指出，恩德先後併購德國MONFORTS、MATEC兩工具機廠，他正與1家德國工具機廠洽談併購，一旦併購成功，恩德營運規模將倍增。
星宇航空預計2020年初開航，目前除積極招募人才外，也正規劃籌建企業總部，地點就選在桃園國際機場旁遠雄自由貿易港區。
桃園機場公司發言人李建國證實，遠雄已向桃機公司表達星宇航空要在遠雄自貿港區建營運總部，但因自貿港區內原規劃企業營運中心的土地面積已不夠，詢問是否可調整至其他區位。
李建國說，已請遠雄提出詳細計畫，只要企業進駐符合原先自貿港的功能，區位調整可以協商。
星宇航空目前在內湖租辦公大樓，星宇航空公關長聶國維不否認，因應公司未來發展，規劃在遠雄自貿港區建企業部，包括航機務、水上逃生訓練及模擬機，未來都會設在企業總部，原希望總部2020年底可啟用，目前計畫略延誤。
根據星宇航空日前首場記者會，預計至2024年底，機隊規模達24架，航線涵蓋東北亞、東南亞、港澳、北美地區等超過20個航點。
遠雄集團參與交通部推動的「桃園航空貨運園區開發計畫」，2003年取得50年開發經營權，位在桃園機場東側的遠雄自由貿易港區面積約45公頃，是台灣首座境內關外的航空貨運園區兼自由貿易港區，區內有國內外物流中心、航空貨運站、倉辦大樓、加值園區企業運籌中心。
三陽工業（2206）在內湖的兩棟辦公大樓前景看好，三陽進一步進行土地活化，除了在新竹湖口出售土地、並建新展間之外，在內湖兩筆土地也計畫開始開發，為三陽在汽機車事業之外，增加收益來源。
近期在台塑集團在內湖購買辦公大樓之後，同期開發另兩棟為三陽工業所有，引發市場高度關切，市場並認為內湖的辦公大樓需求增溫，三陽公司有機會將之前的開發案獲利實現。
目前三陽在內湖新建的大樓，除作為子公司南陽實業的企業總部之外，星宇航空也租用部分樓層。
三陽表示，目前三陽手中較大的土地主要是位於內湖各為2,000坪與1,500坪的兩筆完整土地，由於區位不錯，將是後續開發的主要標的。
此外三陽4月公告出售新竹縣湖口鄉二筆土地3.95億元，土地處分利益約2.65億元，為三陽的資產活化展開序曲。
三陽表示，三陽積極進行資產活化，就目前持有土地資產進行檢視。但已出售的這兩筆土地規模不利公司開發，因此出售該筆土地。
三陽在出售上述兩筆土地之後，在新竹另外擇地，新建現代汽車的展間，完成之後，子公司南陽實業從原本租約到期的展間移到三陽新建的展間，也讓三陽的土地發揮更大的效用。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
