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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
金融圈人士透露，國銀接二連三出現房貸逾放比攀升，對此央行已高度警戒，除了二周前已悄悄向大型行庫徵詢意見、了解最新市況，包括土銀、台銀、合庫等房貸市占率前三大行庫也已從房貸「寬限期」下手，分別提出控管措施，以嚴防系統性風險擴張。
央行自從2年多前解除豪宅貸款之外的全部房市管制措施以來，這是首度再對房市問題表達關切，且是央行新任總裁楊金龍上任以來面對的第一道房市問題，因而此次央行再度出手，引起金融圈的高度矚目。
知情人士透露，央行此次關切的問題，除了銀行的房貸業務量增加，是否逾放比也控制得宜，另一則是部分銀行房貸逾放比攀升和房貸寬限期結束挑戰借款戶還款能力是否有直接關係。
據悉，對於房貸逾放比增加，以及寬限期結束挑戰房貸戶還款能力，大型行庫也嚴陣以待，其中土銀、台銀對新貸戶已提高警覺，決定採取寬限期與成數連動調整方式設定寬限期的臨界點，兩大行庫分別對於貸款成數7成以上、7成5以上的「非自住型」房貸，寬限期一律只給2年。
而在自住戶方面，兩家行庫不論成數高低，一律都會給3年的寬限期。
合庫則是區分成首購及非首購兩種客群，分別採取所謂「六分之一」期限及1年寬限期兩種作法。所謂「六分之一」法則即寬限期不得超過全部借款年限的六分之一，舉例來說，借款20年，寬限期即不得超過3年。
對於舊貸戶若寬限期屆滿還不出本金，三大行庫也都採取因應措施，其中，台銀將採取「雙軌制」，一是總行直接授權分行採取「階梯式還款」，根據台銀規定，每月的本金至少要繳超過利息，其次分行最多可為客戶延長還款期限為剩餘還款年期的兩倍，台銀主管指出，該措施估計10年內，客戶只需繳本金的30％。
另一種方式則須報總行准駁，亦即寬限期3年屆滿後，必須由總行准駁是否繼續延長，台銀指出，上述兩種作法目前並無自住戶及非自住戶的差異，均開放客戶申請。土銀則是對舊貸戶申請展延寬限期，原則上一次可獲展延1年，但若是非自住戶將依個案而定。
須比對兩公里內其他物件 市府今年爭取內政部營建署三．九億元經費推動民間住宅包租代管計畫，預計一年內要媒合一千六百戶，但截至目前僅媒合五十四件，市議員彭俊豪昨質詢指出，因評定表要求屋主要比對二公里內參考物件，中壢很多新成屋屋主礙於這項規定而被「拒於門外」；市府都市發展局長盧維屏表示，若附近真無參考物件，可將標準放寬到同一行政區，而為增加房東參與計畫的利多，正研議減免房屋、地價稅，預估年底前就能實施。
二○一六年桃園市低度用電住宅有十一．四四％，內政部為活化閒置住宅，去年核定桃園辦理包租代管計畫共一千六百戶；據市府統計，今年截至目前，出租戶（房東）方面申請二百三十件、合格一百五十七件；承租戶（房客）申請一百五十八件、合格七十三件；成功媒合有五十四件。
住宅發展處住宅規劃科科長羅惠齡說，由於包租代管提供的租金為市場行情的八到九成，許多房東認為會虧錢，或是認為自己的房屋價值高於市府估價，因此一開始就不願加入；而房客方面因多希望在交通便捷或熱鬧的地區租屋，但因釋出的物件不足而沒有辦法媒合成功，後續會加強宣導，讓房東知道實際方案的利多。
市府：每年有1萬元修繕費
羅惠齡說，雖然房東會認為獲利變低，但市府另提供每年一萬元修繕補助，媒合後也保證可以收到三年租金，再加上市府預計推動地價稅減免八十％、房屋稅減免五十％，對房東來說一點也「不虧本」。
不過，彭俊豪表示，除了誘因不足外，也有想參與的房東告訴他，申請時須檢附的「住宅出租價格評定表」要求比對三間距離一至二公里內的出租物件，但很多地段是一整排新成屋，附近並無參考物件，這樣的標準應該放寬。 擬下月修法 提2稅率優惠
盧維屏表示，「桃園市社會住宅興辦與公益出租人出租房屋減免地價稅及房屋稅自治條例草案」已排入市議會六月六日的議程審議，草案如獲通過，未來參與包租代管計畫，房屋稅率為一．二％、地價稅率為千分之二，會爭取盡快於年底前上路。
星級認證 市府盼今年達千顆
台中市公有市場及攤販集中區，去年度在經濟部的品牌市集、優良市集及樂活名攤評核中，共獲得七○六顆星，全國第一。為再創佳績，經發局祭出獎勵辦法，鼓勵攤商踴躍參與評核，最高可減免攤位使用費十％，達到今年千顆星認證的目標。
經發局表示，為推動台中市公有市場攤商積極參加優良市集暨樂活名攤評核，去年同時獲得三星等以上的優良市集及樂活名攤，減免攤位使用費十％；若所在市集未達三星，而樂活名攤獲得三星等以上攤販，可減免攤位使用費五％，期限均為一年。
另外，建國市場為三星等優良市集，經發局考量該市場環境整齊、設備新穎，更具競爭優勢，因此提高獎勵條件，三星等以上樂活名攤可減免攤位使用費八％。
經發局表示，每個攤位使用費不一，換算下來，建國市場的鋪位最高一個月可減少兩千多元；其他市場的攤位使用費本來就不高，大約可減少幾百元。經發局希望藉由獎勵措施，激勵所有市場攤商於今年再晉升星等，為消費者提供更好的服務。
品牌市集全國僅六處 兩處在台中
經發局也指出，去年度的品牌市集、優良市集及樂活名攤評核結果，在全國僅六處品牌市集中，台中市就有兩處，包括第二市場及逢甲觀光夜市；另外，台中市共有廿五處優良市集，市集總星數為五十七顆星；樂活名攤則有三百卅九攤，總星數六百四十九顆星，總計七○六顆星，為全台之冠。今年將以市場與攤位星等認證總數達一千顆星為目標，打造吸引消費者的優質傳統市場。
財政部國產署參與都更分回的「耕曦」建案昨（28）開標，共標脫2戶，其中一戶溢價率高達11.01％。國產署長曾國基表示，此次是耕曦首次標售，大家皆在試探市場行情，投標率低「很正常」，預期下次公告招標民眾就會陸續進場。
國產署先前公告招標位於大安區羅斯福路三段的「耕曦」，戶數多達44戶，為都更分回房地中，單一建案戶數最多的一次。其中有4戶為1樓店鋪，面積含公設約35.39坪至50.53坪，標售底價約6,190萬元至1億2,160萬元，每坪單價落在164萬至240萬元。
另外40戶為住家，分別位於4～13樓、15～18樓、21～24樓，依樓層不同而有不同售價，面積含公設為28.23坪至61.94坪，標售底價為3,150萬至8,100萬元，每坪單價達104萬至135萬元。
但此次開標，僅標脫兩戶住家，一戶位於7樓，標售底價為3,153萬餘元，得標金額達3,501萬元，溢價率11.01％；另一戶位於10樓，標售底價3,285萬餘元，得標金額為3,300萬元，溢價率0.47％。
外界認為，耕曦住家每坪單價高達百萬元，跟市價差不多，對民眾來說接受度不高，即便先前看屋預約爆滿，但也只是一種「來看看」心態，預期之後會像先前中山區「東西匯」與「千荷田」一樣，回歸到市場機制，降價求標。
不過，曾國基卻樂觀看待，他表示，一般來說建案首次開標民眾都是處於觀望，試探市場行情在哪，也因此此次標脫的兩宗都是小戶。他說，市場都知道耕曦不會減價標售，這次過後大家會比較清楚市場態度，下次若再標售，「喜歡的人就會進場了。」
總統蔡英文喊出八年要增二十萬戶社會住宅政策，但六都當中竟只有南市掛零。都發局表示，南部租金比其他五都便宜，民眾對社會住宅需求較少，目前台南市以房屋租金補貼較受青睞，目前有四千多戶受惠。
根據內政部不動產資訊平台網站公布資料顯示，總統蔡英文強調八年要增二十萬社會住宅，六都中已完工的戶數排名分別是新北、台北、桃園市、台中市、高雄市，台南市不僅殿後，甚至連一戶也沒有。
都發局指出，南市因房價較北部低，房價所得比及貸款負擔率尚在合理範圍，加上房屋租金水準較低，弱勢民眾直接取得租金補貼將較為有利，因而社會住宅需求相較北部較少，因而社會住宅的推動方式必需因地制宜。
都發局強調，目前南市對弱勢民眾的住宅協助措施，主要以租金補貼為主，每年七月會公告明年度符合資格名單，根據去年公布今年可請領補貼，統計有四千一百戶，每月可領三千兩百元。
都發局表示，台南市長期會以都市更新、中央投資興建等多元方式興辦社會住宅，但因社會住宅興建費用龐大，考量財政情況，一方面爭取中央住宅基金投資、市府代辦代管方式興建社會住宅，另一方面以公辦都市更新案如平實營區、精忠二村等公益性設施回饋的方式來取得興辦社會住宅。
大陸磁吸效應持續發酵，繼FII後，已有16家上市櫃公司子公司有意到大陸掛牌，除上市的榮成、南僑等四家外，櫃買中心方面掌握的還有12家尚未曝光的上櫃公司大陸子公司，也有意到大陸掛牌。
金管會主委顧立雄對此表示，會努力排除台商回台上市障礙，近期會公布相關放寬措施。
立法院財委會昨（28）日考察證交所、櫃買及期交所業務，立委余宛如關注日前傳出有人下市後想到大陸A股掛牌，是否有人提出申請？
證交所總經理簡立忠說明，上市公司董事會通過去大陸掛牌的，除FII外，還有榮成大陸子公司江蘇榮成、南僑上海子公司及臻鼎大陸子公司鵬鼎，目前都在申請中；另外，聯德大陸子公司聯德精密材料申請大陸掛牌，被退件。
由於聯德精密材料還有意再送件申請，換言之，有意到大陸掛牌的上市公司有四家。
至於上櫃公司，櫃買中心董事長陳永誠表示，本國申請下櫃的公司，通常是併購造成，並為了去A股掛牌，但大陸子公司部分，本國有七家、外國企業有五家，共12家希望去A股掛牌。據了解，這12家上櫃公司主要是探詢法規，尚未展開行動。
他表示，到大陸掛牌主要是因大陸子公司招募人才及在當地籌資有需求，且中國大陸很關注是否有重複掛牌情況，這些子公司掛牌，若要和台灣母公司業務切割清楚有一定難度。
顧立雄表示，有人擔心因陸股本益比高，上市櫃公司大陸子公司掛牌之後回來併掉母公司，但這跟產業有關，以鴻海FII為例，本益比也沒有明顯偏高。
他強調，主管機關要健全資本市場，開放跟監理要有平衡，也會排除台商回台上市障礙。
對於台商回台上市規定中的陸資上限30%，顧立雄說，30%不會動，近期會提出擬放寬的相關條件。據了解，包括開放陸資直接投資F公司，及放寬F公司本國籍內部人投資大陸限額規範。
證交所也努力吸引台商回台上市，簡立忠說，今年台商回來掛牌已有四家，今年會再送件的還有十家。
受到經濟大環境不佳影響，高雄飯店業持續苦撐，根據交通部觀光局數據，高雄旅館4年來減少銷售10萬間客房，住房率年年衰退，許多飯店打對折入住率仍低，甚至傳出有新飯店考慮退出高雄市場。
《經濟日報》報導，觀光局統計，高雄星級飯店在2014年全年賣出94.9萬間客房，當年平均住房率69.2%；去年僅賣出84.7萬間客房、住房率63.5%，4年蒸發逾10萬間客房、減幅逾10%。今年第1季更慘，僅賣出19.2萬間，平均住房率57.8%，已跌破6成。
一般旅館方面，2014年平均住房率54%，到2017年剩下33.3%，衰退幅度高達17%以上，嚴重性比星級飯店更大，今年第1季平均住房率也僅33.3%，不到4成。
業界認為，由於市場廝殺激烈，今年4月高雄重點飯店的住房率有6、7成已經算不錯，甚至有飯店是個位數的，代表影響性非常全面。
許多店家會抱怨被房東漲房租，導致經營成本增加。但卻傳出在台北市東區的精華地段，有房東竟大砍房租打7折，就為了留住被視為「金牌房客」的星巴克。
內政部實價登錄網頁顯示，台北市忠孝東路四段211至240號，有一屋齡35年、樓高11層的辦公商業大樓，出租一樓店面，今年1月租金為每月38萬元，總面積32.77坪，平均每坪租金11595元。
《蘋果日報》報導，該地點承租方疑似為星巴克，星巴克則表示不清楚。報導指出，該地點2015年6月時，租金為55萬元，今年1月卻砍到38萬元，租金大打7折。
報導表示，威肯商用不動產處長劉明鑑分析，東區有許多房東都沒有資金壓力，甚至寧願閒置，有時房東會為了留住好房客而調降租金。他說，東區有房東因為自己喜歡，所以願意以8成價格讓國際連鎖品牌進駐。
然而星巴克全台第一家門市「新天母門市」就比較感傷了，因為租約到期在今天結束營業。
汽車零配件廠英利-KY董事長林啟彬表示，中國大陸天津英利預計第2季完工，山東青島英利預估今年正式投產。法人預估英利-KY今年業績獲利可創新高。
英利-KY今天上午在彰化舉辦股東會，會中進行董事全面改選，此外盈餘分配現金股利每股新台幣3.9元也獲股東會通過。
展望未來營運，林啟彬表示，因應未來訂單需求，在中國大陸天津、山東青島將進行產能擴充，預計天津英利預計第2季完工；山東青島英利配合一汽大眾A級車與運動休旅車（SUV），年估30萬產能規劃，預計今年正式投產。
在新能源汽車布局，林啟彬指出，已成功獲得VOLVO汽車集團人民幣15億元新能源車電池盒、橫梁及相關鋁製零部件共同開發與採購合約，未來將與其他北汽集團、一汽大眾的汽車生產廠商接洽並商談合作事宜，未來期盼提供新能源車型的鋁件及塑膠類產品。
英利-KY持續研發高強度鋼的滾壓工藝技術、熱處理技術與鋁合金產品等製程改良，也投入新型複合材料應用在汽車零配件。
法人指出，中國大陸每四台車就有英利-KY提供的零配件。
展望今年，法人預期，英利-KY主要客戶中國一汽大眾積極深耕運動休旅車市場，加上北京奔馳與VOLVO加大本土國產車型，英利-KY可望受惠，預期今年集團業績可望年成長15%到20%區間，有機會衝歷史新高，每股盈餘可望再創歷史新高。
從終端客戶來看，法人表示，英利-KY主要客戶包括中國一汽大眾、一汽轎車、北京奔馳、上海通用、上海大眾等品牌車廠。英利-KY也打進VOLVO等客戶。
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