歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話:(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真:(02)2578-4950
地址:台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口:
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂(Zora #212) 林莊婷(Tracy #235)
房產新聞
產業新聞
內政部將與中小企業信保基金攜手,合作「民辦都更」承保。知情人士透露,內政部、中小企業信保基金已談好合作架構,由內政部都更基金分四年,提撥共10億元給中小企業信保基金,代為執行「都更基金」承保作業,內政部希望透過雙方合作承保「民辦都更」,未來可在金融圈發揮逾千億元的引資功能,作為推動民辦都更的活水。 據了解,雙方最快將在本周簽約,其中第一次的資金提撥,內政部將先撥出1億元給信保基金測試水溫。 內政部去年原本評估自己出資另外成立「都更信保基金」,但幾經評估後認為,中小企業信保基金已承作授信保證多年,不僅具有長時間的專業累積,且與銀行業者往來多年,比起內政部自己執行都更信保,中小企業信保基金反而是更好的執行者,因此內政部決定委由中小企業信保基金代為執行。
相較信保基金必須是企業戶才符合申請資格,此次代內政部「操盤」的都更信保,將以「個體戶」作為受理申請目標群;承保成數方面,中小企業信保基金的承保多半以八成居多,但此次的都更信保基金,最高則能承保到九成,擬引進信保機制來減少民辦都更融資負擔的用心由此可見。 有關官員指出,除了政府的公辦都更,如何能讓民辦都更順利執行也是重點,除了法規鬆綁,讓諸如自主更新會等民辦都更發起人不致因為融資不足而無力執行,正是內政部都更基金提撥資金,為發起人建立信保機制的目的。 相關人士表示,根據中小企業信保基金的運作規則,內政部都更基金注資10億元後,中小企業信保基金對都更授信所能提供的保證,將放大十倍為100億元,而這100億元的保證金額,隨著每一案的完結,之後還能再重複循環利用,內政部希望透過10億元的資金挹注,以及後續發揮的融資保證及循環運用等機制,能在金融業帶動至少千億元的新增都更融資。 (工商時報)
房市到底見底了沒?據聯徵中心最新公布首季房屋鑑價資料,台北三年以下的新屋鑑價持續下滑,已連三季跌價,半年來衰退幅度高達15%,在六都中最慘,且從2015年高峰跌下來,已跌將近38%,反觀桃園半年來逆勢成長16%最高,與高雄市雙雙連三季成長。 聯徵中心所公布每季最新購置住宅貸款統計資訊,其中包括銀行業對各縣市的鑑價資料,可查歷史軌跡,同時也可分區、分物件、屋齡等各種條件交叉分析,因為銀行實際授信放貸掌握第一手資訊相當重要,相關鑑價數字、授信與利率平均值統計,也可作為民眾判斷房市價格、合理利率參考。 聯徵中心最新統計,台北市屋齡三年以下新屋首季平均鑑價為3,051.2萬元,相較於去年底3,532.9萬元、去年第3季3,592.8萬元均下滑,減幅高達15.07%,在六都中最慘,且從2015年4月高峰4,912萬元跌下來,跌幅已將近38%。
台中、台南半年來平均鑑價下滑11%,台南市單季下滑逾23%最慘,倒是高雄與桃園連三季鑑價上升,桃園半年來升逾16%,在六都中稱雄,高雄與新北市分別成長10.47%與7.55%。 央行公布4月全體銀行購置住宅款(房貸)餘額來到6.72兆元,建築貸款(土建融)餘額也增至1.75兆元,雙雙創下歷史新高紀錄,對照聯徵中心公布數字,截至今年首季,房貸利率創九年新低紀錄,全省平均達1.77%,六都中台南、高雄、台北平均房貸利率更已殺到1.62%~1.63%。 從銀行平均房貸授信額度來看,北市近年首度跌破2,000萬元大關,僅剩1,898萬元,年衰退18%,為2012年以來新低。反觀新北市站上千萬元大關,年成長8.46%。
台北市南機場整宅都更案討論多年,北市府決定修訂都市計畫,新方案上網公展,擬調整更新單元的建蔽率、建築基地面積,盼提高都更誘因,北市都更處預期今年完成都市計畫變更,至於何時動工暫無時程規劃。 南機場整宅分成一、二、三期,共計7個更新單元,總戶數超過1500戶,都更整合大不易。
市長柯文哲上任後宣布啟動公辦都更,隨著中繼住宅沒著落、忠義國小廢除等議題,都更遲遲沒實質進展,直到柯任期最後一年,都市計畫變更才有譜。 根據北市府規劃,擬將第1個更新單元做示範點,範圍中2棟建物戶數分別為80戶、263戶,建物中間的計畫道路,將變更成可建築基地,增加新建物量體;至於容積率維持不變,建蔽率從45%放寬至50%,未來都更後樓地板面積須回饋30%給市府。 都更處表示,目前一、三期已成立更新會,住戶自主性高,雖然不會比照斯文里公辦都更,由北市府自己擔任實施者,但透過都市計畫變更,增加都更誘因,未來會從旁協助住戶推動都更,以及招商找營造廠。 至於南機場整宅都更案何時推動?都更處表示,預計今年完成都市計畫變更,以及全區更新計畫,但何時動工暫無時程,會積極協助更新會,且南機場整宅沒有航高限制,周邊又有捷運萬大線站點,預估未來招商會順利。
不過,地方人士認為,市府優先推動的第1個更新單元,2棟建物所有權人的土地持份面積不同,恐造成整合不易,若北市府不提升容積率,恐怕很難推動,希望北市府是玩真的。
近年不動產市場雖然緊縮,擁投資效益店面仍有一定買氣,根據住商統計北市實價登錄資料,統整北市東區、西門、士林3大商圈店面近5年最高成交單價,在買賣雙方對價格認知差異發生拉鋸戰之下,3大商圈最高成交單價在2017年都走入近5年最低點,單價都不到300萬。 根據住商統計北市東區、西門、士林3大商圈近5年最高成交單價,東區最高單價出現在2014年,單坪要價778.5萬,高居近5年3大商圈之冠;士林夜市商圈最高單價在2015年,單坪547.5萬,西門町的最高單價為前年的390.2萬,3大商圈近5年最高價分別落在不同年度,不過很有默契的,最高成交單價在2017年都走入近5年最低點。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,這幾年受電商衝擊以及陸團減少等因素影響,北市許多商圈發展遇到瓶頸,不過著名商圈店面仍頗受青睞,但買方多認為市場狀態不佳,無加價意願,願意大幅降價屋主也有限,尤其商圈精華地段店面價格拉鋸、互不相讓,店面難以拉抬出更高單價,去年3大商圈一同走入近5年低點。
綜觀3大商圈近5年店面最高單價走勢,都在2017年走向最低,且都不到300萬,郎美囡表示,這幾年房市盤整,商圈又面臨重重考驗。3大商圈中,西門町是唯一在市場大幅緊縮的2016年還創出近5年最高價的商圈,由於西門町是在各商圈受到電商衝擊、陸團減少影響後,還能保有人潮的商圈,故在房市盤整期間還能創高價,但目前是買方市場為導向,未來幾年是否能再超越,值得觀察。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,今年Q1買氣有明顯回溫的趨勢,市場信心大增,因此屋主態度轉硬,議價空間緊縮,不過從買方的角度而言,市場仍處於盤整階段,價格應有所修正,因此未來買賣雙方的價格拉鋸戰,可能會持續上演。
捷運綠線年底試運轉,市議員吳瓊華昨在議會質疑,G15站邊道路狹小、G14南側出入口土地尚未取得,恐會「有站無路」,現在只利用北側單邊出入,要求市府儘速改善;市府交通局回應,九德地區區段徵收完成後,捷運出入口就有道路進出。 交通局說,目前九德區段徵收已確定辦理中,完成區段徵收後,捷運出入口就有道路可以進出。地政局則說,今年三月廿四日辦理區段徵收事業計畫第一次公聽會,各項區段徵收行政作業預計二○二○年六月底前完成,接續進行區段徵收開發工程。
交通局表示,捷運出入口與聯外道路密不可分,要同步完成才能發揮效益,所以G14站南側出入口配合九德區段徵收辦理進度,滾動檢討開闢期程,以計畫道路與出入口同步完成為目標,初步估計二○二三年底完成施作,後續將視區徵實際辦理進度,配合調整。
市府相繼在桃園、八德、中壢、蘆竹等區取得十處基地興建社會住宅,近日又在楊梅、平鎮地區覓得合適的公有地將興建社會住宅,兩處基地將興建二百戶社宅,預計二○二二年完工;由於十處社宅基地當中,只有一處在中壢區,其餘都在北區,遭外界質疑重北輕南,市府取得平鎮、楊梅的二處社宅基地,終讓南區社會住宅基地增為三處。 市府指出,楊梅社會住宅位於楊梅都市計畫住宅區內,建蔽率為五十%、容積率二○○%,用地坐落於楊梅區金龍段三號、草湳坡段埔心小段廿號部分土地等兩筆地號,預計興建一五○戶,預計二○二二年竣工。 平鎮區社會住宅位於平鎮都市計畫區內(山子頂),建蔽率為六十%、容積率二○○%,用地坐落於平鎮區平鎮段一二八六、一二八七、一二八八等三筆地號及南勢段一九五、一九六、一九七等三筆地號,共六筆土地,預計興建五十戶,也預計於二○二二年完工。
市府先前規劃的十處社會住宅基地可提供四一八五戶社宅,包含桃園中路一至四號基地、八德區八德一至三號基地、中壢區中壢一號基地、蘆竹區蘆竹一、二號基地,十處基地有五處已經動工興建中,四處招標中、一處正進行細部設計,而最先動土的中路二號是進度最快的社宅基地,預計明年九月即可入住。 市府住宅發展處長莊敬權表示,雖然十處社宅僅中壢區的基地位於南區,但中壢基地的面積最大,可興建一○四三戶,是唯一超過千戶的社宅基地,未來只要南區找到適合的基地,會持續增建社會住宅。
市府訂出「八年一萬戶」社會住宅目標,前四年興辦五千戶已達標,今年進入大量興建期,包括北屯區北屯段、同榮段、東區尚武段等七處社會住宅,將從六月至十月陸續動工。至於未來四年社會住宅尚需六.五二公頃土地,市長林佳龍昨在市政會議指示,都發局可加強與國營事業、工業區、大學等機關合作開發,善用舊宿舍及各種房舍。 都發局長王俊傑昨在市政會議專案報告台中市社會住宅政策,他表示,透過自建、容積獎勵、都計回饋、都更分回、促參等方式,將興辦十九處、合計五千五百八十七戶社會住宅,前四年目標已達標。北屯區北屯段兩百廿戶、同榮段五百六十戶、東區尚武段八百戶、東勢子段一百戶、梧棲區三民段三百戶、北屯區東山段三百卅戶及太平區育賢段二期四百廿戶,這七處社宅將從六月至十月陸續動工,總計兩千七百卅戶,均預定二○二一年完工;其中,北屯區北屯段預計本月動工,目前仍在敲定時間。 王俊傑也說,台中市社宅以「共好」理念整合跨局處及在地資源,提供住戶完善的共好生活空間;各社宅有其共好定位,並依據定位引進相關設施,如老人長青、共食餐廳、托嬰中心、設計育成中心、青創店舖等。
另外,未來四年將興辦四千四百一十三戶社會住宅,需要六.五二公頃土地、一百廿三億九千萬元興建成本。 林佳龍表示,除了興建社會住宅,包租代管、租金補貼等方式,都可納入社會住宅,也藉此促進民間租屋市場的活絡。另外,精密機械科技創新園區的勞工住宅,因容積獎勵而回饋一百九十戶社宅,未來市府可與工業區、大學合作共同開發,藉此得到社宅;而國營事業擁有許多土地,有些政府舊宿舍或各種房舍的地點不錯,也可列為合作對象,一方面服務該機關員工,另一方面也滿足社會需要。
利率太低,多家壽險公司暫時退出房貸市場。壽險業者表示,新保單平均成本都有2%以上,目前房貸利率並不符合壽險投資需求,如南山人壽、台灣人壽、中國人壽都不再受理新的房貸案,新光人壽、遠雄人壽及全球人壽只承作保戶房貸,壽險房貸業務從2014年的9,402億元,到今年3月底只剩下7,871億元,減少1,530億元。 主要壽險公司中只有富邦人壽房貸業務逆勢上揚,且針對高保費或高保價金保戶提供1.58%的最低房貸利率,其他房貸客戶也有1.71%左右的利率,到3月底房貸餘額近1,300億元,比前年底還增加222億元,是所有壽險公司中房貸業務仍成長、且增加最多的公司。
富邦人壽表示,房市剛性需求仍在,針對自住型客戶仍會積極開發六都精華區的房貸業務,但會避開餘屋過多的重劃區,年收入80萬元以上申貸者,利率約1.71%,年收入80萬元以下的利率則為1.74%;但若是年化保費100萬元、或保單價值準備金1千萬元的保戶,則可享有1.58%的房貸利率。 前幾年房貸餘額在整體金融機構中可排名第二或第三高的國泰人壽,這一、二年也是對房貸業務轉趨「保守」,表示會將資金轉往更有效率的地方,因此國壽房貸餘額到3月底剩下4,342億元,比2013年極盛時期少了近1,220億元。 目前國壽並沒有暫停房貸業務,最低房貸利率還有1.68%,只要是夫妻合計年收入達120萬元的優質客戶,就有機會取得最低利率。 國壽表示,壽險公司仍是有銀行競爭不到的房貸客戶群,有些沒有所得稅扣繳憑單者,如市場攤商,銀行可能不太敢承作房貸或無法給予較優惠利率,但因為是國壽長年保戶,就會來找國壽申貸,不過房貸利率近來實在太低,所以客戶期滿或要轉貸,國壽也不會留人。 新壽房貸餘額也從壽險市場第二大降為第三大,3月底餘額約567億元,也比極盛時期少430億元左右,目前最低利率打出1.79%,但主要也是針對自家保戶提供服務;南山人壽則不再接受新申請的房貸,3月底房貸餘額僅剩411億元。 (工商時報)
知名代銷公司璞園建築團隊入主上市建商寶徠,本周將展開二部曲,寶徠將把企業總部喬遷到璞園的總部大樓「初心園」,未來布局方向將從房地產銷售和建設開發,跨足到觀光旅遊、運動休閒兩大新事業體。 寶徠將在6月27日股東會,並進行補選2董2監,屆時璞園的代表人可望進駐,進入璞園時代已指日可待。 從去年10月以來,寶徠股權結構出現明顯變化,背後最大股東、綜合持股比率接近3成的家美建設機構董事長蔡竹雄有意淡出,新進駐的策略性投資人則陸續收購股權。
目前璞園建築團隊董事長李忠恕已正式表態,並在5月下旬宣布「入股並參與寶徠共同經營,成為策略合作夥伴」,持股比率目前快接近10%,在6月即將改選董監之際,璞園接手家美,成為正式入主寶徠的大股東,已呼之欲出。 接下來璞園入主寶徠的第二部曲,將是本周六(9日)寶徠建設所有經營團隊和員工,將喬遷到璞園位於內湖的企業總部大樓「初心園」。
寶徠建設董事長鍾喜吉表示,這對於寶徠來說,會是一個大喜的日子,寶徠將會聯手璞園展開策略聯盟,除持續推出新北市新店「寶徠華城」、桃園「寶徠青埔」等新成屋之外,也會籌備推出台北市信義計畫區「寶徠信義」新案。 李忠恕也透露,接下來璞園和寶徠會進行雙品牌策略聯盟,除持續耕耘房地產本業之外,也將會跨足觀光旅館、運動休閒等兩大領域。 李忠恕觀察未來的趨勢,認為房市的榮枯,跟兩岸關係絕對有緊密關係,再加上豪宅信貸管制的「天花板還沒打開」,高單價、高總價豪宅已走向小眾市場,在全球電子商務崛起、AI人工智慧顛覆傳統商業模式,網路革命快速改變消費行為趨勢下,預期所有市場都可能走向兩極化,包括房地產在內。
李忠恕認為,未來傳統的建築業和房地產代銷業之外,在上述的全球趨勢下,未來比較看好的行業,一個是運動休閒、一個是觀光旅遊。其中運動休閒方面,璞園已有璞園籃球隊,未來計畫轉變由公司來經營。 至於觀光旅遊,則已看好兩岸小三通所帶動的觀光旅遊業商機。據悉,寶徠於2017年在金門、廈門分別設置1家子公司,正計畫進一步整合金廈的飯店和旅館業。璞園正式入主寶徠後,跨足觀光旅館和旅遊業的計畫,將可望明朗化。 (工商時報)
看好台灣觀光工廠發展,立康生醫(6242)董事會決議通過購入宜蘭縣冬山鄉龍德工業區土地及建物,交易總金額為7,500萬元,土地面積達1,497.38坪,及建物面積365.73坪,做為未來設置新增設營運據點,並提昇整體營運規畫及效益。 立康目前在台南、苗栗分別擁有「中草藥產業文化館」與「健康養生觀光工廠」,除具有穩固的品牌知名度外,每年來客數穩定成長。今年第一季伴隨新品熱銷與消費者高回購率帶動,獲利年增34.93%,EPS0.89元。 立康受惠產品宅配之客購率及金額提升,加上新產品成功發酵,消費者平均購買金額成長,去年獲利翻倍走高,年成長117.42%,EPS6.02元。
昨(4)日股東會通過去年財報及盈餘分配案,通過每股配發現金股利2.5元。 立康指出,據工研院的資料顯示,國內136家觀光工廠2017年合計產值為50.6億元,立康的「中草藥產業文化館」產值居冠,「健康養生觀光工廠」產值亦居第三,估計立康在國內觀光工廠掌握約9.8%的市占率,居市場領導地位。為此,加碼投資於宜蘭購入地(含建物)以開發新的營運據點,儲備長期推進動能。 展望今年,立康除現有的台南、苗栗,與即將加入的宜蘭新館,將持續布局開發新的營業據點,亦不排除與異業結盟,以擴大營運版圖;搭配依計畫陸續推出系列新產品,強化銷售利基。 (工商時報)
上海商銀申請股票上市案5月30日經證交所審議通過。市場消息人士指出,已浮上檯面的金融機構上市計畫,還有南山人壽與陽信銀行兩家業者,已在興櫃市場掛牌的瑞興銀行,也在評估中,資本市場近期將出現一波好久不見金融機構上市潮。 金融業高層表示,上海商銀與南山人壽雙雙成功上市後,將在未來金融類股中扮演的重要角色,因為這兩檔個股的獲利表現都相當好,金融類股增添了重量型的個股加持,可吸引更多資金進入金融類股投資。 上海商銀說明,申請上市主要有三大原因:符合股東期望、增加知名度、提升籌資管道。而上海商銀目前淨值約30元,昨日興櫃收盤價為36.92元,顯示市場看好上海商銀這塊百年老店的招牌,對未來在資本市場的發展頗具有信心。 上海商銀為目前唯一的百年民營銀行,資本額600億元,長期獲利穩定,在2017年的世界1,000大銀行排名中,上海商銀名列第262名。
昨(4)日舉行股東會的陽信銀行董事長陳勝宏也指出,陽信銀行已擬定上市計畫,2017年底資本額突破216億元,若加計盈餘轉增資、現增10億元兩個案子後,今年底股本將突破230億元,預計資本額突破300億元就在台灣上市,順利的話,預計明後年可以達到此一目標。
於2007年12月上興櫃的瑞興銀行董事長郭釧溥昨日也說,近來台股表現不錯,加上美國啟動升息,以目前的國際與國內經濟情勢看來,對台灣金融產業的發展,有正面影響,因此,公司內部開始研議是否申請上市。不過,郭釧溥也表示,由於瑞興銀行淨值約27元,但市場行情僅約9元(昨日收盤價為9.59元),不利股東,因此具體的上市規畫與時機,還在謹慎評估中。 富蘭克林華美傳產基金經理人楊金峰表示,金融業屬於景氣循環類股,類股的表現,與總體經濟及經濟活動息息相關。
當經濟狀況愈好,金融活動愈活絡,金融產業獲利就可出現正向的表現;反之,若景氣走下坡,經濟活動跟著降溫,企業投資需求下降、銀行逾放比上升、投資收益降低等將不利金融業獲利表現。這也是業者在選擇上市的時間點上,要好好評估的原因之一。
陽信商銀股東常會通過配發0.6元股票股利以及0.2元現金股利,並完成13席董事改選,陽信銀董事長陳勝宏表示,陽信銀積極拓展海外據點,預定8、9月間在柬埔寨的陽信財務公司將正式營運。 陳勝宏指出,陽信銀資產規模將達5千億元,屆時進入新階段,配合長遠發展,將積極進行海外布局。目前在柬埔寨併購的財務公司,台、柬的主管機關均已通過,正在全面籌畫,預期第2季營運。 併購財務公司進入柬埔寨市場,主要考量柬埔寨已管制銀行申設,陳勝宏指出,但當地規範財務公司可經營業務包括吸收存款,並且放款給企業及個人,與銀行的業務極為相近,尤其利差達4~5個百分點,可挹注海外獲利的貢獻度。 有關其他海外布局,陳勝宏說明,香港分行目前仍在跑程序,等待當地主管機關核准後,也會加速籌備。
大陸的租賃子公司則維持良好績效,「沒有虧過錢」,其他市場包括新南向國家,也都會全面評估,在適當時機提出申請。 另有股東提問有關上市計畫的時程,陳勝宏強調,目前內部訂出的上市目標,在資本額達到300億元以上就會提出上市申請;以去年底實收資本額216億元,及今年盈餘轉增資後,至年底股本預估會達到230~240億元,離上市目標愈來愈接近。 此外,有股東對於這次配股0.6元,現金只有0.2元,認為應該提高現金股利的比率,而且股價偏低影響增資認股,要求經營團隊要努力。陳勝宏回答,「我也非常希望全部配現金,但是為了長遠發展,還是優先以擴大資本額方向努力」,畢竟近年來現金增資,原股東認購意願偏低;陽信銀首重經營績效,股價不是追求的目標。 (工商時報)
日本經濟新聞報導,鴻海子公司夏普(sharp)將以50億日圓(約13.74億台幣)左右的金額收購東芝(Toshiba)電腦部門。夏普原本已經退出個人電腦市場,但因為母公司鴻海接受美國電腦大廠委託生產,具有高效生產的技術,決定重新投入電腦市場,作為新的收益來源。另一方面,經營不善的東芝正在進行結構改造,決定出脫赤字的電腦部門。 雙方將在本周完成簽約,夏普將取得東芝全額出資的子公司Toshiba client solutions過半股權,東芝則將維持小幅持股。 東芝1985年推出全球第一台筆記型電腦,輝煌時期市占率全球第一,但近年面臨中國的lenovo、台灣的ASUS等新興勢力的挑戰,就連智慧型手機、平板電腦的市場也被奪走。
為削減赤字決定出售電腦部門。 夏普也是因為市場競爭激烈,在2010年退出個人電腦市場,2016年鴻海收購夏普後,大幅變更經營方針。由鴻海調任夏普社長的戴正吳之前就曾提到,能與鴻海集團相輔相成,效益最大,表達了重回電腦市場的企圖。 鴻海雖然沒有自有品牌的個人電腦事業,但接受美國戴爾(DELL)等大廠委生產,擁有高效生產的技術,並握有低價購入材料的網絡。夏普應是著眼活用鴻海集團資源,收購東芝電腦事業後轉虧為盈。此外,夏普強項在個人電腦使用的中小型液晶螢幕技術,若有自己的電腦事業,可確保面板的供應。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾,深感抱歉,懇請來信告知,將從系統作處理。