歐亞不動產估價師聯合事務所
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房市回溫信心不足?國產署標售12筆國軍老舊眷村改建不動產,多位於雙北精華地段,昨(11)日開標結果出爐, 信義區吳興段土地以7.3億元標脫,高於底價約426萬元,其餘未標脫11筆不動產,預計今年底前將再次公開標售。 國產署此次順利標脫的土地位於台北市信義區吳興段二小段717地號,底價7.27億元,最後以7.3億元成交,價差約426萬元,這筆土地逾400坪並不算小。
國產署北區分署長黃偉政表示,由於近期建商對房地產信心下滑,因此標售結果往往難以預估,且不動產投資熱潮已經過去,近期一整批不動產僅標脫2、3筆的情況都有,此次標脫1筆確實有點少,但這幾年經驗下來都沒有一次清空的情況。 此外,不動產價格也是關鍵,黃偉政說,正值土地價格高點,不動產沒有過去搶手的情況下,國產署公開標售的土地、建物等溢價率都很低,底價再往上加一點點的狀況不會太意外。 不過,黃偉政也強調,國產署標售的不動產只要超過6個月估價期,就要重新估價,因此預計年底前將以市價為基準,重新調整估價,國防部委託標售的12筆不動產一定會招標到全數標脫為止。
台北市南港公辦都更
史上規模最大的公辦都更案-南港商三特公辦都更案,昨(11)日最優申請人正式揭曉,由潤泰創新國際出線,取得優先議約權。潤泰新將斥資300億元成本,打造為結合辦公、會展中心、住宅、商場和巴士轉運站的「五合一」複合式建築群。 潤泰新董事長簡滄圳昨日表示,這是潤泰集團總裁尹衍樑多年來的大戰略布局,在看好軌道經濟發酵之際,集團要沿線插旗市民大道,成為「潤泰大道」;確定獲選為南港公辦都更案最優申請人之後,若正式簽約,將成為潤泰集團卡位市民大道沿線第7筆開發案,同時也是潤泰新創辦41年以來,規模最大的1筆開發案。
潤泰新昨日正式通過評選,成為財團法人台北市都市更新推動中心「台北市南港區南港段二小段671-6地號等52筆土地公辦都市更新」公開徵求投資人招商案的最優申請人。 簡滄圳表示,全案占地約7,800坪,開發規模比1座「台北101」大樓還要大,總建坪達11萬坪,將規畫為辦公、會展中心、住宅、商場和巴士轉運站的「五合一」複合式建築群,估計光是建築造價就高達300億元。 這也是潤泰新自去年11月順利處分香港高鑫零售股權給阿里巴巴,滿手現金之後,下一個「獵地」目標。
簡滄圳表示,該案基地位在東區門戶計畫中之核心節點,在忠孝東路市民大道口、距南港車站大樓只有150公尺,土地100%都是公有土地,由交通部臺灣鐵路管理局所管理,被台北市府視為東區門戶計畫。預計都更、請照等程序完成後動工,2026年完工,「屆時潤泰新此後10年,每年營收達100億元以上,完全沒問題!」 潤泰集團對於市民大道沿線向來情有獨鍾,並躍躍欲試沿路插旗。第一棟為中崙車站原址BOT的潤泰集團總部大樓,第二棟為微風廣場二期「潤泰敦峰」,第三、四棟為松山車站1、2館,第五棟為南港車站,第六棟為2017年1月買下、現正規畫請照的玉成段土地;第七棟,就是昨日最新獲選為最優申請人的南港商三特公辦都更案。
透過「區段徵收」開發方式,北市府擁用多筆閒置建地,未來擬透過標租或設定地上權,拿來蓋出租住宅,最近市府擬修法,除了導入估價師機制,設立地上權的每年地租漲幅將增加「天花板」,降低投資人財務不確定風險,新規最快年底上路。 市長柯文哲選前開出「4年兩萬戶」公宅支票,無奈土地難尋,北市地政局鎖定「區段徵收」後取得的建地,透過設定地上權方式,興建出租住宅,包括土地遍及奇岩新社區、士林官邸北側等,下半年將做可行性評估。 為替政策鋪路,市府最近公布「區段徵收土地標售標租及設定地上權辦法」修正草案,地政局表示,這次修法重點之一,在於以往標租、標租或設定地上權,底價由市府自己訂定,未來將依土地利用規模、形式,將委託1至3家估價師,希望符合公平性。
另外,地政局提到,考量房市不景氣,以及過去發生公告地價漲幅大,導致投資人卻步,地租將拆分成浮動調整、固定繳付,並設定每年地租調幅不超過6%「天花板」,增加投資人意願。 事實上,台北市透過「區段徵收」後,手上擁有多筆土地,前市長郝龍斌時代下令,土地面積超過150平方公尺,原則上不標售,以標租為優先,並優先以公家機關需求為主ㄡ 地政局解釋,經詢問府內相關機關,大多沒有特殊需求,導致北市府手上因「區段徵收」取得土地,近10年幾乎沒有標租、設定地上權案例,考量法令不合時宜,以及未來政策推動,才決定修法,草案經市政會議通過後,最快年底公告上路。
繼捷運大直站北安段、捷運科技大樓站瑞安段,以及敦南安和公辦都更案成功完成招商後,台北市都市更新推動中心預計今年7月底前再推出「信義三興」及「忠孝懷生」兩公辦都更案。
都更中心表示,「信義三興段公辦都更案」位於信義區信義路四段及光復南路交叉口,基地面積316坪,鄰近捷運信義安和站及台北101/世貿站,交通便捷且為沿街商業發展地區,目前更新地區內北側為綠美化空地,南側僅作低度商業使用,因此,希望藉由都市更新的契機,能有效利用公有土地,加強活化利用公有土地及強化地區商業機能。
而「忠孝懷生公辦都更案」位於大安區復興南路西側,近復興南路與忠孝東路交叉口,基地面積641坪,位於交通便捷且沿街商業行為活絡,為百貨零售商業繁榮的區域,目前計畫區為停車場使用,僅西北側有一棟合法建築物,為有效利用公有土地,以整體規劃開發重新活化閒置土地,強化地區商業生活機能。
興富發今年營收將挑戰史上新高紀錄,集團總裁鄭欽天日前也擘畫未來10年計畫,將在全台「遍地開花」興建30棟辦公大樓,提高商辦比重。該公司昨(11)日於股東會再度透露,未來若要躋身亞太前十大房地產開發商之列,股本將挑戰擴大到1,000億元大關,讓興富發「可大、可久」朝向永續經營。 昨日興富發股東會由董事長鄭志隆主持,對去年營收186.7億元,EPS為1.69元,「成績並不是很滿意。」不過展望未來,他指出,興富發已轉向自住剛性需求的首購客層來購地、推案。至於豪宅市場,價格應該會持平,尤其好地段的豪宅,應該沒有再讓利的空間。 鄭志隆表示,興富發目前待售餘屋約250億元,幾乎都是北部大坪數豪宅產品,去年已去化80億元,目標今年再消化掉100~150億元。
針對集團未來的「10年計畫」,興富發副總廖昭雄表示,2018年興富發全年營收目標就有機會超越2014年的375億元,挑戰史上新高紀錄。集團許下10年目標,全台「遍地開花」蓋出30棟辦公大樓,為配合這個願景,未來股本也希望擴大,突破1,000億元的規模。 鄭欽天3年前曾在尾牙宴時喊出,希望10年內躋身亞洲十大房地產開發商之列。對於最新出爐的「10年計畫」如何進行?廖昭雄表示,未來興富發想走的是資產化的公司,「當然股本也要作大!」未來弱要作到亞太十大房地產開發商,「沒有千億股本,根本都不用談!」 廖昭雄表示,將來興富發不排除採取各種方式,來達標全台30棟商辦的目標,包括自地自建、攜手金融保險公司合建開發、直接收購等,至於標的物,則不限台灣;處分獲利的退場機制包括處分數棟、全棟或部分樓層,或發行REITs、股票上市等,彈性而多元。 鄭欽天私下透露,增資是希望看發展而定計畫,希望興富發能效法香港大型地產開發商的商業模式,將來房地加工出售、商辦租金兩者占營收貢獻比重,可達到5:5,不要只靠買地、加工、出售、獲利的傳統模式,要以長期穩定的租金收益和處分商辦的獲利,回饋股東。
高雄建商1個月內買地摘要
●城揚建設買進高雄九如路與德旺街三角窗土地,緊鄰中都重畫區,未來也是大樓住宅的推案場址。圖/本報資料照片
整體房市雖然尚未翻揚,建商過去8年多頭市場,累積龐大實力,持續買地建立庫存。高雄的城揚、聯上、郡都等3家建設公司,一個月內共砸下35億元,分別購買高雄和台南5,700多坪建地,其中,2塊建地則是由大地主外商亞太置地公司主導的南和興產公司釋出。 高雄房地產市場人士昨(11)日指出,城揚建設以每坪70萬元的價格,買進市區九如路與德旺街三角窗土地1,226.87坪,總價約8.58億元,賣方是南和興產公司。由於該地緊鄰中都重劃區,與另一家建商興富發的建地只隔2條馬路,未來也是大樓住宅的推案場址。
業界表示,如包括上周由郡都集團以每坪67萬元、總價16.71億元,向南和興產公司買進的2,494.11坪土地,不到2周的時間,高雄2家建商即耗資25億多元,成交3,720坪土地,2筆土地賣家都是南和興產。 早在5月底,高雄的另一家建商聯上實業,才以每坪50.8萬元,總價10.45億元,向2家投資公司和1位自然人,共買進3筆台南土地,合計2,058.04坪。在短短的1個月之內,高雄的3家建商,合計砸下35億元,在高雄和台南獵地,被業界形容為「買、買、買」。 聯上實業董事長特助呂信杰表示,聯上在買進大橋重畫區2,058.04坪土地之後,在台南擁有的建地已近9千坪,包括台南水交社1,946.27坪、安平古堡附近3,000多坪、以及國平重畫區1,500坪左右,已經推案的土地,包括國平重畫區的預售建案「聯上海棠」、以及台南水交社的「聯上W1」。不過,聯上實業雖然近來買進許多台南土地,公司的推案重心仍以高雄為主。
聲寶董事長陳盛沺昨(11)日表示,今年要強化本業,營收及獲利會優於去年,並將加速土地資產活化,土城廠近期可望與新北市政府簽約,預計年底動土;聲寶林口廠與亞泥攜手向桃園市政府申請山坡地解編,占地合計12公頃,未來規畫為產業專區。 聲寶2016年出售東莞廠土地使用權及廠房與部分設備,處分利益人民幣4,875萬元,預計第2季入帳。聲寶董事會昨日決議,將以新台幣5.35億元出售台中潭子辦公室及倉庫土地4,689.89平方公尺給順利通企業,預估處分利益3.69億元,預計明年首季入帳,聲寶今、明兩年都有處分資產收益挹注。 聲寶去年EPS降至0.67元,昨日股東會決議每股配發0.2元現金股利,並辦理現金減資20%,每股退還股東現金2元,合計每股可拿回2.2元現金。
陳盛沺指出,去年台灣家電內需市場衰退,僅少數品牌成長,聲寶是公教人員最愛的國民品牌,但受政府年金改革影響,去年是近5年表現最差的一年,今年國內整體家電市場持平,聲寶透過內部改善、處理資產及轉投資瑞智前5月營運提升,聲寶第2季EPS會有不錯表現,現金減資後,獲利還會提升。 聲寶前5月冷氣、冰箱、電扇、微波爐等產品,銷售年成長10%~20%,前5月合併營收32.82億元,年增1.18%。陳盛沺指出,聲寶今年本業從產品創新、引進新產品,擴大及加強聲寶家電經銷商專賣店著手,並新增餐飲事業部,預計明年第1季要在林口開出首家Gamko和食餐廳。 陳盛沺將聲寶活化資產當作未來營運主軸之一。土城廠完成建物拆除,將建3棟住宅大樓,其中1棟為熟齡住宅,近期將與新北市政府簽約,加速土城廠開發腳步,希望年底前破土,2020年部分住宅大樓完工。 林口麗林段住宅建案完工,總計60戶,原規畫每坪25萬元出售,目前改變計畫,預計8月以每坪租金800元,月租或年租給商務客。
土地銀行積極搶攻危老重建個案融資,繼協助新北市永和區、高雄市苓雅區、台北市大同區危老重建個案融資後,再度與危老重建業者及地主共同合作,成功協助位於新北市新板特區旁民族路巷道內的老舊建物重建。 土銀主管說,這次重建的建築物屋齡46餘年,且沒有電梯升降設備,經由隸屬勝輝集團的恆美建設公司配合地主重建意願,在土銀提供金融服務下,完成老屋重建目標。
土銀指出,現在正以實際行動力挺危老重建計畫,提供完整金融業務服務,除危老重建所需的興建資金得以融資,運用信託機制讓參與重建地主財產得以保障、重建過程的興建資金得以控管,以不動產專業銀行的服務,提供危老重建安心的金融產品。 土銀主管說,配合政府推動都市更新政策,土銀去年4月設置「都市更新推動小組」,積極推展都市更新業務,全力協助都市更新的實施者,提供一條龍式金融服務。 在融資端方面,包括個金業務的前期地主代償、消金業務與都更後的分戶貸款以及企金業務的購地融資、建築融資、周轉金融資等。信託端方面,則是提供產權、買賣價金及管委會資金信託管理等服務。
歷時5年,台北「南山廣場」正式對外亮相,南山廣場高樓層租金每坪已超過新台幣5000元,創台北市近年商辦租金新高紀錄。南山人壽透露,四大會計師事務所中的「勤業眾信」,還有消費金融一線大行、玉山銀行私人銀行都將進駐,目前南山廣場商辦樓層出租率已達9成,正朝滿租目標前進。 南山人壽董事長杜英宗表示,南山廣場是台灣最高級商辦大樓,商辦樓層目前出租率已有9成,勤業眾信會計師事務所是首批承租戶之一,將在6月26日進駐,將承租7個樓層、約8000坪,玉山金控旗下玉山銀行也是台北南山廣場租戶,將承租33樓做私人銀行,服務財富管理貴賓。另外,微風百貨將在11月進駐,南山人壽將比照「微風之夜」,與微風合辦「南山之夜」,邀請客戶同歡。
南山人壽斥資約新台幣500億元打造台北南山廣場,總樓地板面積19.38萬坪,是地上48層、地下4層建築,南山廣場還是全台唯一有暖氣的辦公大樓,全辦公樓層採無柱設計,搭配3米以上挑高空間,已是台北信義計畫區的新地標。房仲業者表示,南山廣場高樓層每坪租金逾5000元,租金行情已超過台北101大樓的3800到4500元,是台北市目前租金最貴的商辦大樓。 杜英宗說,為讓民眾盡早享受台北南山廣場豐富的設施資源,已率先開放3樓占地300坪的藝文中心,以「星藝術家の星畫展」公益展覽方式溫馨啟用,展覽時間自今天起至7月10日,民眾可免費欣賞百幅精彩畫作。他表示,南山人壽秉持環境永續企業理念,以國際級綠建築標準打造台北南山廣場,空間設計上,大門鑽石型入口建築規劃為一開放式藝文空間,並認養南側的信義廣場,希望營造台北南山廣場成為親善巿民的城巿建築,提供巿民生活與休憩去處。
投資人賺租金、房價增值 卻被匯差吃掉大半甚至倒賠
自二○一一年中奢侈稅上路後,台灣掀起一波投資海外房產熱潮。業者估算,七年多來,逾一千六百億元的台資「錢」進海外置產,但因日本、馬來西亞及英國等幾個投資熱區的幣值,約較新台幣貶值十八%至二十七%,就算投資人可賺到租金收益、房價增值,多被匯差吃掉大半、甚至倒賠。 近幾年來,國人熱中投資海外房產,一路從日本、馬來西亞買到澳洲、倫敦,甚至美國;光是台北市登記專營海外房產投資的經紀業家數,至去年底就有近兩百家。
台灣人不僅喜歡到日本旅遊,也喜歡到日本置產。以信義房屋自二○○九年底在東京設點後,到今年三月底止,累積成交兩千五百件、金額超過一千六百億日圓(近四四○億台幣);但統計二○一一年六月至今年五月底,新台幣對日圓升值二十七.九二%,到日本買房,光是換回本幣的帳面價值就縮水近三成。同期間,新台幣對英鎊升值十八.三八%、對馬幣升值二十六.六一%,海外置產幾乎都套在匯差高點。 景文科技大學財務金融系副教授章定煊分析,投資海外不動產,租金收益率動輒喊出五%起跳,相較台灣租金收益率及定存利率僅約二%,對有閒錢的投資人誘因很大,但海外房產收益率大多是毛投報率,尚未扣除管理費、持有稅及其他相關費用,實質租金收益率很可能只剩二%出頭,很容易就被匯差吞掉。提醒投資人,千萬不要被業者口中的增值潛力及高於台灣的租金收益率沖昏頭。
產險業積極擴展海外,國泰產和富邦產耕耘越南成效逐漸顯現,兩家公司在越南成立的子公司去年都已出現獲利。目前越南的外商產險公司共15家、另還有15家越南本土產險公司,越南國泰產險2017年稅後損益為獲利145億越盾(約新台幣1,960萬元)。 國泰產指出,越南國泰產險成立於2010年10月,目前在胡志明、河內都設有營業據點,根據國泰產今年第一季財務報表顯示,越南國泰產險公司是國泰產險百分之百子公司,原始投資金額是新台幣8.45億元,今年第一季底帳面價值為5.7億元,第一季母公司國泰產險已認列投資損益約290億元。
至於富邦產險在2008年到越南設立子公司,至今屆滿十年,去年保費收入5.45億元,年成長29.1%,稅後純益為349.9萬元。 富邦產險越南子公司去年在越南獲獎,富邦產險表示,該公司長期在公司治理、法令遵循以及客戶權益保障等方面有傑出表現,因而成為首家獲得越南財政部頒獎肯定的外資產險公司。富邦產險越南子公司總經理陳正秋也以保險領域與企業管理專長,獲越南財政部長表揚,是首位獲獎的外籍專業經理人。 富邦產險越南子公司董事長陳伯燿表示,富邦產險於1996年設立越南胡志明市代表處,並於2008年獲准升格為全外資子公司,2014年的「513事件」造成當地多達300家以上的台資、外資企業受損,當時越南子公司即刻成立理賠小組並動員母公司資源與人力,在最短時間協助受損客戶恢復產線。
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