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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
住展雜誌昨（14）日最新調查，今年前5月北台都會區新成屋、預售屋建案可售戶數累積至2萬5,116戶，較去年同期大增8,824戶、年增54.2％，創4年來新高。 住展雜誌企研室經理何世昌表示，去年下半年來買氣回升，房市恐慌氣氛消退，建商推案信心回復，加上去年底前有一波搶照潮，新案陸續於今年開出，使得供給量大爆發。
桃園是六都中年增戶數最多的，今年前5月累計可售戶數為9,002戶，比去年同期激增4,832戶，供給量主要來自於中壢、八德、桃園、龜山與楊梅等區。雙北市方面，台北市前5個月累計可售戶數2,164戶，年增幅近57％，供給量最多的行政區依序為文山、內湖、萬華、中山、中正區。新北市前5月可售戶數為9,058戶，年增1,474戶，尤以土城、板橋、汐止、林口與新莊等供給量最多，大多集中在重劃區。
何世昌認為，雖然年底有選舉因素干擾，但預估對房市衝擊有限，建商強勁推案動能將延續至928檔，過去3年市場風行的「減量保價」，似乎快成為過去式。
南港輪胎近5年營收獲利
南港（2101）名譽董事長林學圃昨（14）日在法說會上表示，在智慧倉儲、智慧產線陸續完工後，南港產能大增，今年接獲歐洲最大品牌輪胎廠代工大單，出貨量今年增逾2成，預計2年後跳躍1倍。至於南港廠的開發，為提升資產價值，將不蓋飯店，住宅比例則由3成提高到5成。 南港擁有新竹新豐、大陸張家港兩座工廠，新豐廠日產能由1.8萬提升到1.9萬條，張家港廠日產能由1.7萬條增至2.4萬條。 南港新豐廠目前的稼動率已達9成、張家港廠也有8成左右。林學圃指出，未來將逐步減產低價、低毛利的產品騰出產能接納歐洲大廠開出的高價特殊胎。 南港指出，未來3年代工輪胎出貨量將逐年成長，由去年140萬條到今年170萬條，明、後年將分別來到270萬及370萬條，市場版圖由北美、澳洲、大陸內銷，延伸到歐洲、俄羅斯以及中亞等區域。
林學圃表示，南港今年第2季營運會比第1季好，下半年比上半年佳，明年會比今年好！由於南港投資15億元更新的智慧產線、倉儲物流已陸續上線，林學圃表示，可節省至少30％的成本，因此今年的毛利率將逐季提升。 至於南港廠的開發進度，林學圃指出，原先規畫的是辦公大樓45％、飯店18％、住宅30％、商場7％，但在台北市府通盤檢討放寬住宅面積後，新的開發內容為辦公42％、商場8％、住宅50％。 主導南港廠開發的南榮開發建築執行長洪國雄指出，洪國雄指出，住宅的價值應高過辦公大樓，以目前當地住宅開價每坪在百萬元、辦公大樓也有近百萬元，整體銷售總金額將超過500億元。南港估算，如扣掉開發成本，開發利益將達350億元以上。 南港指出，目前已有5～8組的國內外財團和南港接觸，希望能合作開發或整棟買斷，另南港也已和金融機構接洽，評估自行開發。林學圃指出，會以對股東最有利的方向進行，近期將做最後評估。
新北市防災自治條例今年3月23日實施，為讓民眾申請更便利、簡單上手，加速危險房屋重建、整建補強，市府公告申請作業、租金補助及稅捐補貼流程及申請資料範本，在2020年3月22日前申請重建或整建維護，還可享有容積獎勵、稅賦優惠，或有額外補助。
防災自治條例主要是限期消除潛在危險建築物，提供重建及整建維護2種方式，都更處長張溫德表示，為降低民眾辦理建物結構加強的財務負擔，只要在2020年3月22日前申請整建維護，比起一般案件，工程費用補助額度自1000萬元提高到1200萬元；至於重建，在2020年3月22日前拆除危險建物領到拆除完成證明，即有50%容積獎勵一次到位及1年內1戶每月最高4500元租金補助和地價稅、房屋稅補貼。
張溫德指出，重建流程部分，為使申請程序簡便及縮短時程，民眾在申請建築執照時，可依需求選擇先進行拆除再辦理新建程序，或拆除及新建程序同時申辦，希望以簡單程序、明確獎勵使住戶快速凝聚共識，儘快跨出重建安全家園及提升建築結構耐震能力的第一步。 都更處更新事業科長徐子宏補充，目前已完成申請防災自治條例相關申請資料範本格式，幫助民眾準備申請書件簡單上手，可在都更處網站首頁「防災型都更行動方案」專區下載。
國有土地資源豐富，財政部為提升國有財產運用效能，積極活化國家資產，靈活財務運作，創造永續財源，透過參與都市更新、招標設定地上權、結合目的事業主管機關共同改良利用及標租等多元方式辦理活化國有非公用不動產，配合國家產業政策，協助地方建設及經濟發展。近期成果如下：
一、2018年5月14日修正離岸式風力發電系統使用海域土地保證金及風力發電系統運轉所需設置之必要設施(如海纜、海陸纜轉接處、板樁設置保護措施、微波通訊設備及陸纜等)使用土地償金付款方式，業者可辦理分期付款繳付保證金及償金，減輕離岸風電業者一次付款壓力。為兼顧離岸風電業者土地取得成本之一致性與公平性，海纜等必要設施償金計算基準，將以上岸點坐落土地申報地價與彰化沿海地區之最高區段地價(公告地價)相較，擇低計收償金。
二、2018年5月1日修正發布「國有非公用財產委託經營實施要點」規定，委託經營契約期限最長10年放寬為20年；訂約權利金計收比率由公告現值5％調降為4％，分期繳交款餘額加計利息比率由10％降為5％，有利投資人計算開發成本，減輕經營投資負擔，提升資金靈活運用度，增加投資意願。
三、2018年6月修正發布「財政部國有財產署結合目的事業主管機關辦理國有非公用不動產改良利用之收益分收比例計算方法」。為形塑優質投資環境，與目的事業主管機關合作辦理招商開發模式，將合作雙方收益分收方式，由單一制修正為累進制，鼓勵目的事業主管機關致力提升效益極大化，增加辦理誘因。
行政院及金管會昨公布「金融發展行動方案」，將檢討放寬不動產放款限額，具「公益性」及「社會性」的房貸項目，如醫院、長照、社會住宅及學校等，可排除計入限額；金管會推估，房貸放款將可增加三五○○億到七○○○億元。 現行「銀行法」第七十二條之二被稱為「不動產放款天條」，規定銀行承作不動產放款總額，不能超過放款時所收存款總餘額及金融債券發行額總和的卅％；目前國內銀行不動產放款限額已達廿六％ ，業者一直希望能夠鬆綁相關規定。
投入長照、社宅等 不計入限額
金管會銀行局長邱淑貞表示，將修改函令，排除銀行法第七十二條之二適用範圍，將從社會性與公益性來評估，包括醫院、長照、社宅、學校及二○一二年前的廠辦等，都不用計入銀行不動產放款卅％的限額。 官員強調，這項鬆綁不只是為了提供不動產放款活水，上述放款一旦不用計入限額，銀行可以拿來投入社宅或醫院更新等。
另外，國內金融資產外流嚴重，為了將資金留在台灣，金管會宣示將打造台灣為「國際理財平台」，並祭出金融商品多樣化、吸引國際資金及留才攬才三大策略。 金管會主委顧立雄表示，目前國內投信操作規模約二．五兆元，但境外基金代理部分為三．五兆元，中間差了一兆元；將祭出商品多樣化策略，以國人資金投資我國為目標，推動擴大台股基金市場方案，並辦理台股ＥＴＦ宣導活動，引導機構法人資金參與投資。
台北市信義計畫區的全球首座旋轉建築「陶朱隱園」呼之欲出，中華工程昨（14）日表示，預計7月可望取得使照，年底正式公開。住展雜誌企研室經理何世昌表示，「陶朱隱園」開賣後，可望挑戰全台最高單價、最高總價、最大總銷的三冠王紀錄。 信義計畫區新地標「陶朱隱園」，其順時針4.5度向上旋轉的藝術外觀屢獲國際獎項，在建築結構上堅若磐石，光是隔震墊就「霸氣」的裝上48組，直徑更達2.845米，創下全球住宅建築使用的EPS隔震墊最高規格。
「陶朱隱園」結構設計師張敬禮表示，陶朱隱園主結構體採用和「台北101」大樓同款的鋼材，而側邊支撐的巨型MEGA鋼柱，部分是與日本晴空塔一樣的高強度鋼材，配合創新的結構設計，抗震係數超過一般建築。中工建設事業部副總林俊堯表示，整棟建築可確保七級以上的強震來襲時安全無虞，建築壽命長達千年以上。 據悉，「陶朱隱園」在施工過程中，威京集團主席沈慶京堅持做到盡善盡美，建材、設計規格一再加碼升級，如今完工之際，工程造價結算下來每坪逼近70萬元大關，刷新國內所有建築紀錄。 全案一層兩戶、總計40戶，每戶約300坪，室內完全沒有柱子，可發揮最大的使用效益。
毛胚商場將變身星級酒店！台灣金聯董事長鄭明華昨與長榮鳳凰酒店集團董事長陳正曜簽約，雙方將投入7億元整建已閒置20年的毛胚商場柳川大樓，該大樓位於台中市中區柳川東路與民權路口、面積8200餘坪，預計2019年底完工，將成為擁有280個房間的星級酒店，可望成為柳川親水廊帶的新地標，為地方增添觀光新動力。
台灣金聯鄭明華表示，台中柳川大樓地下1層至地上10層為該公司所有，因建物量體過大，若能尋求具有信譽且有豐富經營能力的業者合作，將創造開發效益；經雙方評估後，台灣金聯與宜蘭礁溪長榮鳳凰酒店集團的子公司鳳凰酒店管理顧問公司簽訂租約，租期20年，預計將共同投入逾7億元整建。 這是台灣金聯繼台東知本金聯世紀酒店後，與業者共同出資將閒置資產整理活化成為星級酒店的另一案例。台灣金聯代理總經理郭文進表示，柳川大樓整建後，資產價值必能提升，除了可以增加該公司的租金收入，同時可以提振觀光產值、稅收及增加就業機會，創造公私部門多贏。
鄭明華表示，台中柳川酒店將禮聘知名設計團隊操刀，結合台中中區文創及柳川水岸元素，希望讓旅客能夠耳目一新。他指出，台灣金聯與長榮鳳凰酒店集團共同合作活化資產，配合台中市中區再造計畫，如柳川藍帶水岸親水河道、綠空鐵道軸線工程、綠川水岸廊道、台中州廳古蹟博物館等，讓台中舊城區風華再現。
看準國人農地買賣需求商機，田中央網路科技公司結合空拍機等技術，建立農地買賣平台，為農地南地北賣、東土西賣的供需雙方，節省看地來回奔波時間，加速成交，成為房地產市場的創新營運模式。 田中央執行長林峻央昨（14）日表示，目前農地買賣最熱門的區域為宜蘭、桃園等具有特定需求的地區，每坪農地都還是維持在2萬元以上，等於1分地近600萬元，休閒需求為主的苗粟，則是每坪介於1萬到1.5萬元。屏東、原高雄縣、原台南縣、嘉義等農業大縣，農地價每坪約1萬元。
他指出，過去農地價格之所以會從每坪3萬元一直飆到最高的6萬元，就是一路追價，買來作為興建工廠使用，但在新政府上台後，拆除後來在農地興建工廠的標的，才讓此波漲風停歇。 「我認為，這是好現象」，一直專注農地買賣多年的林峻央說，讓農地回歸正常買賣，反而有機會擴大買賣對象。他注意到，近來的農地買家從過去平均45～65歲下移到40歲，顯見政府鼓勵青農返鄉務農已產生一定效益。
林峻央表示，為滿足農地買賣雙方的需求，田中央結合現代科技，創立全台第一個農地與農舍專業交易網站，想要買賣農地者，只要450元，即可在田中央上架，顧客可以自行拍攝影片上傳，也可委託田中央以空拍機拍攝，每件收費5,000元。 他說，服務上架半年來，吸引許多農地或農舍在田中央上架，其中不乏知名藝人的物件，讓宜蘭的農地，在台北或高雄找到買家，也讓美濃的農地，在台北找到買家。 該平台的主要使用者就是不動產仲介商，東森房屋宜蘭的店東就說，因為空拍的進步，該店今年農地農舍委託量體激增3倍，成交量成長1倍，消費者不用多次來回看地，「有的只見一次面，即可簽約」，加快成交速度。
正新今年最新營運計畫與展望
正新（2105）董事長羅才仁昨（14）日表示，公司將加速推動「全球在地化」（Global+Local）總部，今年資本支出將達150億元，分別投入自動化及工廠設備更新，目前昆山廠已導入自動化生產，而台灣及廈門等廠今年也將陸續跟進。 正新昨天舉行股東會。羅才仁說，國際原材料價格上漲、新台幣匯率升值，及業界競爭愈來愈激烈等諸多因素，都會影響公司營運表現。 他強調，「Global+Local」總部是正新既定要走的一條路，他希望正新原本研發及品質的優勢，可再拉大與同業間的差距，並透過「Global+Local」總部推動，讓旗下各地工廠生產最好產品，並以最強的銷售與研發，做營運後盾。
羅才仁透露，大陸昆山第二棟研發中心大樓完工後，美國、歐洲研發中心的研發能量今年還計畫擴大再提升。在Global+Local總部概念下，正新推動研發，不僅美國與台灣研發中心結合在一起，連歐洲、大陸昆山、廈門研發中心，也會與台灣結合在一起，成為研發團隊（Team Work）。 羅才仁透露，公司今年度研發中心經費會比去年度多，占營收比重已達4％多。
至於泰國廠的營運，正新透露，泰國廠輪胎主要外銷至中東及非洲，但因中東及非洲目前情勢比較複雜，因而影響公司銷售，讓正新泰國廠去年稅後淨損4.31億元。羅才仁近日內將赴泰國整頓，期望減少虧損。 羅才仁說，正新昆山廠因轎車胎產量高，已優先導入自動化，達到「關燈生產」目標（即智慧製造）。接下來，集團各工廠將陸續展開導入自動化計畫，包括台灣廠、廈門廠及泰國廠的輪胎生產，今年都會陸續導入自動化。 在上述計畫推動下，正新副總經理廖正耀透露，正新高值化輪胎的產品比重，已由2年前的10％多提升至30％以上。
台泥兩岸水泥版圖
為把水泥版圖推向全球化，台泥（1101）董事會昨（14）日決議，將與土耳其SANKO Holding A.S.公司進行土耳其市場策略合作開發。 台泥指出，雙方未來合作模式是購併SANKO旗下水泥事業，或是投資參股當地水泥廠、取得水泥廠的經營權等，仍要雙方協議確定後才能決定。 據了解，土耳其SANKO Holding A.S旗下產業包含能源、紡織、水泥、商用機器、房地產等事業，其中水泥廠的產能約有6、700萬噸。
台泥目前在兩岸的水泥事業，包括台灣和平、蘇澳、花蓮廠，及大陸福州、英德、貴港、句容、柳州、安徽等水泥廠，兩岸產能總合超過7,000萬噸。 台泥所投資的台泥國際，在大陸有30個水泥窯，2017年出貨量有近5千萬噸，是大陸前十大水泥廠之一。
儘管台泥在兩岸水泥市場已是領導廠商，不過在大陸已禁止新產能新產線的新設，併購同業的門檻也越來越高，再擴展產能及版圖愈見困難，台泥在張安平接任董事長後，一直強調要把水泥事業拓展為全球版圖，因此積極朝印度、歐洲等地市場考察，進軍的計畫一直在進行中。 歐洲水泥市場已是一個非常成熟的地區，當地水泥有一定的發展能量、水泥價格高，水泥廠都是賺錢企業，台泥看中歐洲市場、積極進軍，應是考量經營平穩、獲利穩定成長。
台泥指出，SANKO屬歐洲中型水泥廠，在董事會通過決議後，將會和SANKO進行協議，未來到底是併購、參股、投資或自行經營，現在還沒決定，而投資金額也要待合作細節確定後才能確定。市場預期，這項協議最快會在今年11月公開。 除了歐洲市場，由於台泥集團旗下的中橡，在印度也有工廠，近期也宣布將加碼投資擴充新產能，因此張安平也多次到印度考察當地水泥市場，在印度正進行經濟改革發展下，台泥是否會持續在印度市場投資建立水泥版圖，也是市場關注的焦點。
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