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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
根據全國租屋刊登物件數量最多的591租屋網統計，近3年六都各類型出租住宅租金開價行情走勢，竟以老公寓的整層住家租金漲幅最兇，3年來六都均上漲超過一成，其中今年第一季北市該類型出租住宅每坪租金平均開價約1006元，是有史以來首度站上千元。 591租屋網表示，第一季待租住宅累積刊登物件超過20萬件，平均線上待租物件維持7萬件，以此基礎進一步分析，其實住宅租金的議價空間相較小，而且多數租金開價其實就是實際承租價格。
若以今年首季北市公寓整層住宅租金每坪平均開價1006元，倘若成功議價5%，每坪成交租金約955元作為計算基期，假設父母雙薪、育有一個小孩的家庭在北市承租30坪的老公寓，平均月租金要近3萬元，若對比行政院發布的今年第一季實質總薪資平均近6萬元，光是租屋費用便佔雙薪家庭支出比率接近1/4，負擔並不輕。 天時地利不動產顧問公司總經理張欣民指出，此波租金上漲背後的主因，很大一部分是持有稅加重進而反映在租金上，此外，還有部分買在高點的投資客，因房價面臨盤整不願意賠錢出售，先行轉售為租，不過，因取得成本相對高，自然也會跟著墊高租金。
持有稅加重 推升租金
而且2014年房市翻轉後，的確出現一波「轉買為租」的現象，主要是欲購屋民眾認為房價會再下修，不願意在盤整期間買房，而且該現象持續中，尤其是2016年，全國全年買賣移轉棟數僅24.5萬棟，創下調查以來新低，相較2014年以前，絕大多數的全年買賣移轉棟數超過30萬棟，有著近兩成買氣衰退，即便去年稍微有所起色，全年達26.6萬棟，與過往仍有超過一成的買氣落差，此現象顯示租屋需求增加，也會直接帶動租金調漲。 根據內政部地政司「租賃專法」簡報教材中2017年家戶租用狀態，推估全國租屋家戶將近百萬戶，約98.5萬戶，若每戶以2.69人推估，有高達265萬人口是租屋族，若以目前台灣人口數高達2350萬餘人，租屋族佔比約11.27%。換句話說，此波租金上漲所增加的租金負擔，至少衝擊265萬人口。
中央銀行昨（19）日公布，五大銀行5月新承做房貸金額為448.63億元，月增107.65億元，新承作房貸利率則降至1.627％，追平歷史次低紀錄；央行官員表示，主要是因為低利率的青年安心成家房貸占比增加所致。 不過銀行主管認為，除青年安心成家占比提升外，國銀房貸業務競爭激烈，甚至不惜祭出「1.5」字頭的低利搶市，也是房貸利率每況愈下的關鍵主因。 五大銀行指台灣銀行、土地銀行、合作金庫銀行、第一銀行與華南銀行，新增房貸市占約四成，被市場視為房市景氣風向球。
央行資料顯示，五大銀行新承作房貸利率降至1.627％，月減0.2個基點（1基點為0.01個百分點），追平歷史次低，僅次於2010年5月的1.616％歷史最低紀錄。 官員分析，房貸利率溜滑梯，主要是「青年安心成家方案」占比提升所致，5月新承作青安貸款為77億元，占整體新承作房貸的17.2％，分別較4月的57億元、16.8％增加20億元與0.4個百分點，不過央行官員認為，房貸利率近來差異不大，多落在1.6至1.7%區間，5月僅是微幅下滑。
經濟日報提供
央行統計顯示，五大銀行5月新承作房貸金額為448.63億元，月增107.65億元，年增104.97億元，央行官員指出，新增房貸大增，主因有二，首先是基期因素，因4月適逢清明連假，而去年端午節又落在5月，所以去年4、5月工作天數都比較少，致比較基期低，其次則是5月買賣移轉棟數大增，房市交易明顯回溫。 據統計，5月建物買賣移轉棟數，六都合計共20,409棟，月增36.6％、年增16％，交易量明顯回升，帶動五大銀行新承作房貸顯著成長。 對於近年來房市反轉下修，有立委日前提出，在房價高點時購屋的房貸戶，寬限期近期將陸續到期，對於寬限期後必須償還本金，可能有房貸戶因還款能力不足，導致銀行逾放比飆高，央行主管則回應，在房地合一稅制上路後，投機客多已退場，目前房市多以自住客為主。
市府日前公告標售桃園區經國市地重劃區九筆商業區、十二筆住宅區土地，將於七月十七日開標；此為市府繼日前公告標售中路特區土地後的另一重大標售案，引來民代質疑中路還沒完成標售，就又急著標售經國市地重劃區土地，市府藉著變賣祖產來美化財政數據，形同殺雞取卵。 市府地政局對此表示，重劃區的土地開發都是由基金操作，市府投入資金開發重劃區，必須將土地賣掉才能回收成本及挹注未來的開發經費，近年來區段徵收的開發金額甚高，市府陸續推動的各項開發案都需籌措開發費用，如未來航空城的開發，所需資金就高達一千二百億元，出售中路及經國重劃區土地絕非美化數據，而是必要的財務操作，而經國重劃區另選擇三筆土地招租地上權，得標者最長可租廿年，土地還是屬於市府。
議員︰房地產低點時賣地 不智
市議員梁為超表示，市府搶在此時標售土地並非明智之舉，因為市府的財政狀況並無困難，但房地產卻處於低點，選在此時拍賣土地不是為了美化財政數據嗎？建議市府可以放緩，待房地產回到較高價點時再出售土地。 此次標售，價值最高的土地為「水汴頭卅二、卅七號土地」，總面積一千三百四十二坪，位於經國路旁商業區，標售底價十二．二億元，每坪價格為九十．七七萬元；其次是「水汴頭二、三號土地」，總面積六○九．五坪，位處水汴一路旁商業區，標售底價五．二五億元，每坪價格八十六．二一萬元。
經國市地重劃區位於南崁交流道旁，開發面積為廿九．四公頃，開發為住宅區九．七六公頃、商業區九．六七公頃，公共設施九．九七公頃，市府取得的抵費地有卅七筆，包括住宅區廿一筆、商業區十六筆，總面積為二．八公頃，已出售土地面積為一．五一公頃，這次將處分剩餘的一．二九公頃土地，其中○．九三公頃出售，○．三六公頃土地標租。
分三期五計畫實施
大安沙雕音樂季甫落幕，大安濱海一帶適合辦理水域休閒遊憩活動，地方居民盼市府加速「大安風景區」開發；市府觀光旅遊局表示，已構思以「海洋觀光新樂園」為發展主題，擬於二○一八至二○二一年，分三期陸續實施推動「綠茵星空築夢計畫」等五項計畫，振興繁榮地方經濟。 第一期「綠茵星空築夢計畫」已獲得交通部觀光局補助三千萬元經費，預計八至九月間動工，後續分期建設，觀旅局將與建設局一起爭取中央經費補助，或提列市府年度預算辦理。 觀旅局指出，「海洋觀光新樂園」主要有五項計畫：在海洋休閒教育區擬定包含綠光森林計畫、綠茵星空築夢計畫；在觀光創意文化區擬定包含大安港媽祖主題園區計畫、北汕溪海翁橋建置計畫、風林地景廊道計畫。
綠光森林計畫將以現有的防風林為基礎，補植喬木，增進休憩設施品質，美化及鋪面改善營造濱海意象；綠茵星空築夢計畫將大安濱海遊客服務中心周遭加以整頓，導入觀星露營活動，配合海洋特色，透過組合式貨櫃屋做為度假住宿空間。 大安港媽祖主題園區計畫以媽祖文化為主軸，建置媽祖雕像，於基座建築導入農特商品展示中心、媽祖文化導覽、沙雕展覽、兒童沙雕互動區等。北汕溪海翁橋建置計畫則是透過重建方式，融合大安港舊地名「海翁窟港」之海翁（鯨魚）為景觀橋意象，串聯大安濱海樂園南北園旅遊元素，連接自行車道成為實質帶狀風景線。風林地景廊道計畫以加強南北園串聯之堤頂人行步道及休憩設施，創造綠草如茵的生態環境，以地景藝術為主要塑造題材。
觀旅局表示，上述計畫研擬分三期推動執行，第一期（二○一八至二○一九年）實施「綠茵星空築夢計畫」，第二期（二○一九至二○二○年）實施「大安港媽祖主題園區計畫」、「北汕溪海翁橋建置計畫」、「風林地景廊道計畫」，第三期（二○二○至二○二一年）實施「綠光森林計畫」。
花蓮206大地震災情慘重，讓內政部（106）年即時頒佈「危老條例」（簡稱），力推危險老舊建物加速重建，並喊出「1年500件、共1萬戶重建目標」，但第一季已過各縣市成效不彰，新北市為加速績效，自推「防災自治條例」，比中央「危老條例」的獎勵容積多出10％，政策推出就馬上吸引民眾參與，3個月就出現成功首例。
新北市府都更處於3月23日實施「推動都市計畫內防災建築再生自治條例」（簡稱防災自治條例），其中提出容積獎勵達50％，相較中央危老條例的40％容積獎勵，還要多出整整10％，藉以吸引民眾更加願意自辦都更。而且只要民眾100％通過就可以取得容獎，危老條例則必須有「綠建築」、「道路退縮」等條件堆疊才能取得，不僅提升民間都更意願，也加速都更效率進行。 都更處主任秘書邱信智表示，目前新北市的都更可申請方式有四種，「一般型都更」、「簡易型都更」、「中央的危老條例」以及3月剛推出的「防災自治條例」；「一般型都更」與「簡易型都更」較適用於都更戶「未達100％同意」所使用，而「中央的危老條例」以及「防災自治條例」則適合都更戶「已達100％同意」並且符合相關規定者使用。
新北市府「防災自治條例」與中央「危老條例」比較圖。（資料提供／新北市都更處 製圖／陳韋帆）
德明科技大學客座教授莊孟翰曾於本刊訪問中表示，中央政策未「因地制宜」，且促成都更成功的誘因不足，但都更不僅為的是居住品質，更重要的是「人命關天」。新北市府採取自有的「防災自治條例」已開首例，但畢竟法規上線時間短暫，是否真有吸引到民眾與建商參與，還待時間長期觀察。
正瀚生技斥資20億元興建的全球研發中心暨營運總部，昨（19）日在南投正式落成啟用，董事長吳正邦表示，該中心將打造為台灣精準農業重鎮接軌國際，未來10年會年年投資台灣。目前已規劃興建中的還有彰濱工程菌株廠，和在台南設立主題樂園形式的生技園區。 吳正邦表示，台灣農業光是精緻化已經不夠了，應該要做到精準農業，因為光是利潤率，精準農業就比精緻農業高出10倍。目前正瀚正積極投入全球第二大產業的咖啡（高達數千億美元產值，僅次於石油）、台灣極具競爭力的高山茶等領域研究，期待透過精準化生產，將採收期拉長至整年，並利用有限的土地創造最大的價值。 打造獨特的「台灣研發、美國製造、全球行銷」營運模式的正瀚，打破產業界將製造留在台灣，研發在美國的觀念。
吳正邦表示，台灣有豐沛的農業生技人才資源做後盾，人事成本低，而生產放在美國加州，可以有最好的售價，目前加州廠的產品是供應給涵蓋美國、加拿大、澳洲、巴西、阿根廷、烏拉圭與智利等全球客戶。 此外，正瀚多年前即獲美國農業資材通路領導廠商Nutrien集團青睞，成為研發策略聯盟夥伴，受惠Nutrien營運績效穩定成長，2015～2017年營收年複合成長率達23.6％，稅後純益則是年年創新高，正瀚營運也是年年走揚，毛利率相對同業出色。 歷時二十個月打造的正瀚全球研發中心暨營運總部，設有14座功能系統銜接的實驗室、10間精準模擬環境條件的人工氣候室，以及4座適應主要作物栽種方式的試驗溫室，將植物學的基礎研究、技術集成和產品創新進行高度整合。
吳正邦表示，全球研發中心暨營運總部啟用後，將協助把台灣農業生技的研發成果，轉化為具有實質商業價值的產品、銷往全世界，呼應政府培植「新農業」的政策方向，未來也將舉行國際級農業生技論壇與會議，協助提升台灣在國際市場與學術界地位。 吳正邦說，正瀚將持續投資台灣，培養子弟兵，除了研發中心外，興建中的彰濱工程菌株廠，主要是原料的掌握，而台南主題樂園則採開放模式，希望有教育功能，讓民眾了解農業生技產業。
根據交通部觀光局統計顯示，桃竹苗區觀光旅館在國旅帶動及近年業者搶攻親子客層策略奏效下，今年首季平均住房率與住房價出現「雙升」，桃竹苗區住房率去年首季雖跌破七成關卡，但今年首季回升至69.75％，住房價則持續上揚，今年已達2,858元再攀新高。 根據觀光局統計顯示，加計國際觀光旅觀與一般觀光旅館，桃竹苗觀光旅館在2014年至2016年的首季平均住房率均高達七成以上，但去年陸客及整體觀光市場萎縮，住房率跌至68.36％，不過今年首季已回升至69.75％，提升約1.39個百分點。
而首季住房價則持續創高，2013年首季僅約2,418元，近年逐年快速成長，去年首季突破2,800元達2,813元，今年雖漲幅趨緩，但也有1.6％的年增率。 與全台其他區域相較，桃竹苗觀光旅館近七成的住房率，雖低於台北地區72.58％，不過仍高於高雄地區的57.04％、台中地區61.47％、花蓮地區的32.84％。平均住房價雖不及台北地區4,315元，但仍高於高雄2,455元、台中2,565元、花蓮2,078元。
汽車業龍頭和泰汽車積極響應政府推廣綠電政策，斥資在楊梅物流中心建置萬坪的太陽能案場，年發電量可達320萬度，並可減碳1,700噸、相當於4座大安森林公園的碳吸收量，成為豐田（Toyota）汽車亞太地區第一家建置太陽能電廠的總代理。 和泰汽車昨（19）日舉行楊梅物流中心太陽能案場啟動儀式。和泰車董事長黃南光表示，這座北台灣非太陽能業者建置的最大太陽能案場，裝置總容量達340萬瓦、年發電量達320萬度，估計1年可減少1,700噸碳排量，相當於4座大安森林公園的碳吸收量。 和泰車指出，這次與長陽綠能公司合作，於總面積3.53萬坪的楊梅物流中心屋頂，建置共1.07萬坪的太陽能案場，除了可以響應「節能減碳」的環保趨勢，更可以為楊梅物流中心帶來租金收入與廠房降溫等周邊效益，一舉數得。
除了楊梅物流中心外，和泰車表示，包括關係企業國瑞汽車中壢廠，以及全台各經銷商據點也將陸續在屋頂導入太陽能案場。 和泰車主管認為，近來各縣市政府提供許多獎勵，讓太陽能案場設置更具誘因，期待透過楊梅物流中心太陽能案場的建置，收到拋磚引玉的效果。 同時和泰車表示，楊梅物流中心太陽能案場的啟用，也是對汽車母廠日本豐田提出「2050豐田環境六大挑戰」的實踐。豐田汽車要求全球所有成員在2050年前，挑戰新車、車輛生命周期、工廠等3項二氧化碳零排放，優化及少量用水，建立循環型社會，與大自然和諧相處等目標。 桃園市長鄭文燦昨天出席致詞表示，過去3年桃園太陽能光電屋頂裝置容量成長10倍，相關獎勵計畫推出後秒殺，顯示民間認同度高，期盼藉由企業對於綠能的高度認知及政府的能源轉型政策，共同帶動台灣綠能產業成長。
華南金資產管理公司（AMC）日前成功插旗央北重劃區，創下金融AMC跨足政府大型土地出售案的首例。華南金AMC總經理劉天炎認為，房市已落底但仍在盤整中，還看不到復甦的跡象；不動產政策及所得提高，是房市復甦兩大指標。 劉天炎指出，去年全台不動產建物買賣移轉棟數為連跌三年後，交易量首度呈現成長。從信義房價指數來看，房價從103年第3季的高點跌至105年第1季的低點，平均跌近7%，而今年第1季和高點相比，則僅跌了約百分之四，代表近期不動產市場交易量微增、跌幅縮小，有止跌盤整的態勢。
「現在是買方市場，但賣方也不急著賣，」劉天炎分析，目前利率水準低，市場資金寬鬆，「賣了錢也不知道要拿去做什麼」。隨著美國升息，台美利差擴大，在台灣經濟穩定成長之下，央行可能有調整利率的空間，但依照央行過去「謹慎緩調」的做法，預期未來調整的次數及幅度不多，對房市不會有太大衝擊。 回顧過去房市變化，劉天炎指出，前兩波上漲主要是因土增稅減半徵收，以及遺贈稅率調降至10%的政策帶動。 在目前房市熄火的情況下，不動產市場要政策再次點火啟動，才有機會明顯復甦。 另一向復甦指標則是國民所得是否提升，民眾所得增加，不動產的購買力才能有所提升，促進需求擴大。
新竹市「竹科X基地」計畫加速啟動，其中台肥（1722）新竹舊廠將化身成為「台肥科商園區」及「創新產業軟體園區」；據了解，科技大廠聯詠已相中該園區D7街廓8,000坪土地，打算買下興建企業總部。法人估，若D7土地出售成功，台肥今年光是售地利益有機會進帳逾25億元，獲利吃下大補丸。
經濟日報提供
新竹市規劃將中油9公頃土地結合台肥新竹舊廠19公頃土地，總計共28公頃土地將轉型為「竹科X基地」，並推動「一園區二廊帶三支箭」產業政策，計畫打造下一個世代創新科技廊帶，並提供租稅優惠與減免、創業補助，盼未來該區可望成為科技首都，因此對於科技公司招商進駐動作非常積極。 台肥新竹舊廠總面積約5.76萬坪，法人估計，該地目前每坪土地行情50萬元計算，整體開發潛在利益近300億元，對台肥每股貢獻近3個股本。目前僅相當於14,280坪的D7街廓，已有科技大廠聯詠醞釀出手買下約8,000坪土地，若是今年有機會處分，保守估計，台肥今年光是土地處分收益至少超過25億元。
台肥今年集團土地開發重點落在新竹舊廠，除了位於D7A基地已興建完成「TFC ONE」頂級商辦大樓，並吸引全球最大半導體為影設備商－荷商艾司摩爾一口氣承租四個樓層外，D7街廓的四塊土地加速尋找策略合作夥伴，朝合建分售開發進行。 對於資產活化規劃，台肥僅表示，將會以股東利益為優先考量。聯詠則表示內部尚在討論，無法評論。 不僅台肥D7土地將積極開發，明年新竹D3至D6四塊土地、約3.62萬坪土地將同步加速活化。
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