歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話:(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真:(02)2578-4950
地址:台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口:
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂(Zora #212) 林莊婷(Tracy #235)
房產新聞
產業新聞
國產署提供社會住宅用地的國有地清冊最新概況
針對第二波社會住宅計畫,財政部國產署已積極展開「釋地」行動,根據國產署內部最新統計,今年以來已新提出逾40公頃土地助陣,其中國產署5、6兩月提出的土地就超過28公頃,占今年以來釋地總面積的七成。 行庫主管對此指出,現在內政部有為各地方政府成立社會住宅融資平台,利率大約1%左右,估計後續地方政府開出的社會住宅新增融資需求至少超過500億元以上,特別是現在社會住宅已可排除計算在銀行法第72條之2範圍,因此各大行庫可放手力爭相關商機。
相關官員指出,賴揆上月31日聽取內政部的社會住宅推動最新政策規劃簡報後,隨即指示國產署進一步盤點全國包括台北市、新北市、基隆市、新竹市、台中市、台南市、高雄市等地的土地資源,國產署完成清查後,6月提交給內政部營建署展開盤點的土地就近25公頃。 據了解,國產署在提出這些計畫給內政部時,已載明保留期限為今年底,換言之,內政部會在今年底之前根據國產署所提供的清冊,再圈選出新社會住宅用地。
根據國產署提報內政部的國有地清單,所提供的國有地不僅六都,還涵蓋其他地方政府,合計基隆市、台北市、雙北市、桃園市、新竹市、新竹縣、苗栗縣、台中市、雲林縣、嘉義市、台南市、高雄市、屏東縣、宜蘭縣、花蓮縣、台東縣、澎湖縣,總共17個地方政府的土地,都有被國產署選出交給內政部進行社會住宅規劃盤點。 其中,國產署所提供的國有地,以基隆市面積達9.23公頃最多、台中市居次,總面積高達8.24公頃、新北市為7.18公頃、桃園市為4.58公頃、台北市3.37公頃,是國產署提供作為社會住宅用地最多的五大地方政府。
台北市土地主要集中在士林、北投,及文山區,基隆則以鄰近「大武崙工業區」的安樂區,占絕大部分,新北市則以樹林區面積最大,桃園則以楊梅、八德面積最大。 6月國產署在新北市新選出提供給內政部備選社會住宅興建的國有地,還包括了板橋江翠一帶、新店明德路、林口、中和福祥路等,桃園則有蘆竹、台中市則絕大部分位於梧棲重劃區。
桃園市地政局昨(27)日標售中路重劃區9標土地,總底價25億元,共吸引14封標單搶標,結果出脫6標、19.9億,溢價19%。其中,正對風禾公園土地出現每坪77.5萬的三年高價,有助中路房價站上3字頭。 據悉,包括定泰、樸翔、昭揚等建商均有斬獲,其中,昭揚建設以7.4億標下中路二段12、13地號合計956坪土地,溢價46%,單價每坪77.5萬,這也是繼3月第六次標售時昭揚曾以總價7.4億、每坪70萬、溢價28%得標後,再度高價搶標中路土地,顯示建商看好區域後勢。 桃園市中路重劃區自2015年4月首次標售以來,除首次標售曾有每坪95萬元高價外,多數容積200%的住宅區土地多在每坪50萬至60萬元間。
台灣房屋中路特區直營店店長辛淑惠表示,近期中路新成屋轉手行情約每坪22~27萬元,雖然不少投資買方出場多小賠,不過隨生活機能漸成熟,以休閒及視野等優勢吸引鄰近部分中正藝文特區換屋客層,千萬總價帶的小坪數產品銷售順暢,使建商對中路推案銷售信心提升。 辛淑惠表示,過去只要面對風禾、向陽等公園土地都會標出高價,這次中路土地標售創下自2015年房市自高峰期反轉以來的每坪77.5萬元最高價,除了與地段上座落溫州一路與文中一路、正對風禾公園第一排之外,吸引獵地者青睞,顯見中路特區買家出手信心度回溫不少。 台灣房屋智庫經理江怡慧表示,中路重劃區屬最靠中正藝文特區的重劃區,最大優勢就是與中正藝文特區內住宅房價相差每坪約2~3萬元,加上享有原有市府商圈與永安路商圈的便利性,是相當有潛力的房市明日之星。
新竹縣政府昨(27)日標售106筆區段徵收及縣有非公用土地,合計24筆合積面積約萬坪、總金額約14.8億土地標脫,包括湖口王爺壟(中義段)、新埔田新(福田段),以及芎林十九公頃(上德段)等北新竹重劃區皆成為兵家必爭之地,多筆精華土地標脫,其中又以湖口王爺壟段出脫11筆土地、總金額10.1億元建商獵地最為積極。
其中,湖口王爺壟重劃區中山路一段臨路旁307地號與240地號這兩塊大面積精華商業用地全數標脫,據悉分別由寶佳機構與許姓自然人標下,得標金額每坪單價分別為每坪26.4萬元、27.4萬元。 住宅週報社長陸敬民表示,近年竹北房價溫和上漲,未來竹北重劃區內1字頭房價恐將成為絕響,因此建商紛紛往竹北周邊獵地。從去年開始,包括湖口王爺壟與新埔田新等重劃區皆成為目標,目的在持續提供市場相對平價的1字頭首購產品。
高雄亞灣特貿三 土地都更摘要
由台電和高市府共同持有、位於高雄市新光路與成功路口的16,062坪「特貿三」土地,昨(27)日正式公告招商,權利金底價約78.3億,此一亞灣精華地將採公辦都更方式進行開發,結合設定地上權及都更權利變換,得標者可於更新後取得約3,738坪所有權土地,預定10月底評選最優申請人,若順利脫標,可望為高雄引進200億元的投資。 高雄市政府都發局長王啟川昨日表示,「特貿三」基地分為長方形的南基地和正方形的北基地,總面積約16,062坪,基地位於高雄展覽館正對面,右側緊鄰高雄市立圖書館總館,都市計畫使用分區包括「特定經貿核心專用區三」及「廣場停車場用地」,建蔽率60%、法定容積率630%。
王啟川說,特貿三位處亞洲新灣區黃金地段,具備海陸空聯外區位優勢,由高市府與台電公司合作招商,適合主題式購物商場、會展關聯產業、休閒娛樂、技術服務及管理顧問等產業進駐。他說,實施者若能先行引進產業入駐開發,還可設置水岸住宅,打造結合會議展覽、購物商場、企業辦公、國際飯店及水岸住宅等五合一世貿會展園區,投資金額約200億元。 他指出,「特貿三」土地權利金底價約78.3億元,分3期繳納,地上權存續期間為50年,採取公辦都更方式進行開發,並結合設定地上權及都更權利變換,因此,得標的實施者,可於更新後取得部分土地及建物所有權。其中,可取得所有權土地的南基地,總面積約6,675坪,取得土地所有權的比例約56%,換算約3,738坪。 王啟川說,為了吸引個別單一企業機構、或企業聯盟競標,高雄市政府提供許多誘因,得標的實施者,在興建期間除享有地租減免優惠外,都市更新事業計畫於2021年6月4日前獲核定者,還能獲得最高20%增量容積獎勵。
周邊有業者積極整合
饒河街出現億元天價店面,根據內政部實價網,3月揭露1筆饒河街夜市裡的透天店面交易,總價近1.29億元、每坪單價約583萬元,總價、單價同步創下饒河街實價新高紀錄。房產業者表示,該筆交易價格應含整合效益,且周邊的確有業者積極整合。 根據內政部實價網,饒河夜市1幢1層樓的透天店面,揭露總價1億2888萬8888元、建坪約22.1坪,每建坪約583.32萬元,是實價登錄上路近6年來,饒河夜市首筆總價破億元的店面;且每建坪超過580萬元,也是實價揭露以來該地最高紀錄,目前該店面經營項目為養生會館。 房地產業者指出,該筆交易帶有整合效益,若單看土地價值,土地使用分區為第3種商業區,容積率560%、建蔽率65%,面積約31.46坪,拆算每坪土地單價約469.69萬元,也是饒河夜市實價揭露土地單價中最高紀錄,買家為大輪建設及花樣有限公司。
與鄰地已信託給陽信銀
對照查詢地籍資料,交易店面所處的地號為寶清段七小段483地號,鄰近的478、479、480、482地號等,已共同信託給陽信銀行。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,饒河街多為平房與舊透天建築,需要整合的戶數少且容積率高,加上政府推動危老條例給予容積獎勵,因此吸引建商緊盯北市老舊平房與透天進一步整合。 優美地產企研室召集人葉立敏表示,饒河夜市極少有店面釋出,因大多為祖傳土地,且有長期穩定收租效益,加上饒河街有本地人和觀光客群支撐,較不受房市衰退影響,這次創新高成交也振奮清淡已久的店面市場。
都更會委託專業團隊 重建邁大步
安平二期國宅都市更新案,昨在社區住戶與南市都發局共同見證下,社區都市更新會正式簽約委託中國建築經理公司辦理更新重建規劃,延宕廿年的海砂屋問題,終於踏出社區重建重要一大步。 位於安平路及民權路之間的安平二期國宅,由內政部營建署(前身為台灣省政府住宅及都市發展局)於一九九五年規劃興建,自二○一四年起鑑定為海砂屋之後,市府協助社區向內政部營建署爭取三.七五億元道義補助,其中包含三十個月租金與搬遷費用,同時積極協助社區媒合專業團隊展開都更重建。
住戶負擔金額 可望早日明朗化
都發局表示,這次簽約後,即可與社區住戶展開討論協調,研提都市更新事業計畫草案,到時候住戶最關心的負擔金額就會明朗化,若能取得多數共識,最快一年內草案出爐,提送都市設計委員會審議,同時超過三分之二同意比例,重建速度將會更加快。 都發局強調,簽約委託的中國建築經理公司具有全國北中南豐富震災、海砂屋及大樓更新重建成功實例,已超過卅個案例,除可提供多年成功經驗協助社區重建外,亦可結合「建築專業」與「金融信用」,從整合社區住戶意願開始到完工交屋,提供社區完整專業服務,未來市府也將在都更審議程序,全力配合加快行政流程。
台北市都更步調緩慢,二十年來,平均每年成功的都更案不到六件。但是,光是中山北路一條路上,就有高達七件成功的都更案,摘下北市都更最夯的冠軍之路……
我國都市更新條例自民國八十七年發布實施以來,至今已約二十年。但二十年來,都更效率緩慢,一件都更案從啟動到整合成功、推案,快則三、五年,慢則十幾年,例如「永春都更案」吵了十六年都還沒迎來歡喜結局。
據住展雜誌統計,北市歷來整合成功並推案的都更建案共有一一五個,其中以大同區與中山區的都更案最多,高達十七個,再來是文山區的十三個。至於吊車尾的最後三名,分別是萬華、文山、信義,尤其信義區的都更案只有一個,可見想在信義區談都更有多困難。
從北市十二個行政區都更案件數分布狀況來看,房價相對低的蛋白區並未被建商遺棄,像大同、文山等區,都更案數量名列前茅。反觀寸土寸金的信義區,雖然建商積極插旗卡位,但能夠搞定住戶的人卻不多,慘淪為『最難搞定的行政區』。
信義區都更難談的主因,可能是屋主自認為房子價值很高,期望權利變換條件要更好才願意談,也可能是建商不願意把利潤壓得更低,給予屋主權利變換條件不夠誘人,多數都更案才無法開花結果。所以,即使信義區都更商機龐大,但建商與屋主都是看得到卻吃不到。
自主都更難 內湖區最多
在所有成功的一一五件都更案中,由住戶自己擔任實施者的『自主都更』是少之又少,雖然近年來自主都更意識抬頭,但整合效率卻極低。北市所有行政區中,大部份行政區自主都更成功案例都掛零。 最早的自主都更案,是位在中正區的水源社區;至於最多成功案例的則是內湖區,目前共有「吉祥居」、「如意琚」二件自主都更案。
屋主難突破 忠孝東路冷
如果以路(含段、巷、弄)為單位來觀察,則北市推出最多都更案的道路是中山北路,總共有「美麗國賓」、「御成町」、「富富話合」、「璞園貴象」、「醇建築」、「家居理玉」、「遠雄爵士」等七件都更案。其次,則是重慶北路,共有五件都更案。第三名是和平東路,共有三件都更案。 若再細分成路段的話,則最夯的路段是中山北路二段,歷來共有四件都更案,其次是重慶北路三段有三個。至於台北市最長的道路忠孝東路,雖然全長將近十二公里,但迄今只有一件都更案成功推出,而且是位在房價相對低的南港門牌。
從以上統計資料來看,證明都更案能不能成功的因素,與蛋黃、蛋白,或是路段貴賤無關;在房價相對較低的地區,反而會因屋主期待較低而增加整合成功的機會!
環保署環評大會昨(27)日通過中科台中園區擴建用地(原大肚山彈藥分庫)開發計畫環差報告,有關化學品項目及數量之變更。中科管理局長陳銘煌表示,此案獲通過,將有助於台積電加速推動7奈米生產製程,取得半導體製程領先國際之先機。中科台中園區擴建用地有53.08公頃,現只有兩家廠進駐。一是巨大建營運總部,二是台積電10奈米製程及7奈米製程廠。隨著半導體廠商製程技術提升,因應台積電7奈米製程需要,調整化學品使用項目及數量,與先前在2017年通過中科台中園區環差報告有所差異,依法辦理。
經濟日報提供
中科管理局表示,台積電在台中園區擴建用地有三座廠房,一座是10奈米製程,已進入量產,另有二座廠是7奈米製程,其中一座已在裝機階段,廠房每日燈火通明趕工;另一座7奈米廠則在興建中。 配合台積電7奈米進入量產階段,環保署也火速通過中科台中園區擴建用地開發計畫環差報告,主要是化學品項目及數量之變更。
陳銘煌表示,中科管理局推動台中園區擴建計畫,要引進半導體產業及精密機械產業,結合既有園區產業型態形成群聚效應。擴建計畫用地53.08公頃分二期施作,第一期公共工程與廠商建廠均已施作完成,第二期先期水保竣工,公共工程與廠商建廠同步施作中。 陳銘煌表示,該案環境影響差異分析報告審查通過,有助於半導體產業及中科發展邁入新的里程碑,提升中部地區整體產值及就業人數,並提高國家產業競爭力之正面效益。 他表示,台積電7奈米製程若能加速量產,可望帶動中科整體營收成長,估計今年中科產值將逾6,200億元,比起去年有兩位數成長。
金控近年持續以發行特別股方式充實營運資金或拓展業務規模,國泰金近日發行420億元的乙種特別股,利率3.55%,由於較一年期新台幣定存利率1.065%(以台灣銀行報價為例)高出一倍以上,吸引七家壽險公司合計認購近四成,吸金功力一流。 國泰金財務長陳晏如表示,本次國泰金控420億特別股認購共有七家壽險認購,認購金額達167億元,比重達39%多,其他認購者還有原股東、政府勞退基金、企業法人、個人等。 陳晏如說,這次乙種特別股訂價水準為3.55%,雖然比上次甲特的3.8%低了0.25個百分點,由於目前新台幣利息收益低,國泰金乙特的訂價不管是相較定存還是公債,都還是有吸引力。
國泰金乙種特別股這次訂價是以七年期IRS利率(現為1.1675%)加碼2.3825個百分點,市場表示,這次國泰金的利率算很「漂亮」,是市場最佳(低)訂價。陳晏如強調,本次420億全數注資國泰人壽,28日就會完成注資。 富邦金控今年也擴大增資發行特別股規模,充實西進資金,4月底時發行400億元乙種特別股、訂價3.6%,已完成募集並掛牌,雖然利率也低於前一次發行的4.1%,同樣引發熱烈認購潮,除了壽險資金,其他如法人基金、公司和一般投資人均有參與。
富邦金控董事長蔡明興日前股東會時表示,特別股雖要支付股息,但普通股股東權益每年回報率至少10%,為了充實營運資金,同時不要稀釋普通股股東權益,因此籌措資金採發行特別股方式。 市場人士分析,由於這類特別股沒有投票權,且不會稀釋股權,不計算負債比的特性受負債比較高的金控青睞,穩定配息也深受壽險法人喜愛。 也因此,這幾次國泰和富邦兩大金控特別股發行都快速完成,尤其壽險資金幾乎都占到四成左右,包括新光人壽、全球人壽、中國人壽、遠雄人壽等壽險法人都積極認購,預計未來也將成為金控拓展業務或強化資本結構時的主要籌資方式。
高雄市政府代理市長許立明率領秘書長趙建喬、副秘書長陳鴻益、經發局長李怡德、工務局長蔡長展等高市府團隊,拜訪日商三井不動產株式會社,爭取三井前來高雄投資開發。 高市府今日下午表示,負責接待高雄市政府代理市長許立明訪問團的三井不動產株式會社執行役員兼海外事業部部長大林修表示,三井致力發展海外事業,將會積極評估投資高雄,高雄代理市長許立明也表達竭誠歡迎三井參與亞洲新灣區開發建設的期待。
高雄代理市長許立明率領的訪問團,除了拜會三井不動產株式會社,爭取其前來高雄投資開發,並訪問竹中工務店、Panasonic Living Showroom、柏之葉、以及豐州LALAPORT港灣複合開發案等場域,了解日本智慧城市與綠建築發展經驗,並辦理招商大會行銷亞洲新灣區、和發產業園區等投資環境,藉以招商引資。 日本柏之葉智慧城市位於千葉縣,位處東京都東北方約30公里處,主要為三井不動產開發的柏之葉校園站周邊區域,日本政府於2011年將柏之葉校園站周邊地區,指定為環境未來都市及地區活化綜合特別區域,並以三個軸心概念「環境共生都市」、「健康長壽都市」、「新產業創造都市」做為發展目標,並現已成為日本第一個使用外部電力交換及完全能源管理可視化的社區。
許立明在訪查時指出,城市發展多方的智慧應用,已成為世界潮流,高市府積極推動智慧城市相關政策,期待除了為市民帶來便利生活,也可以拓展智慧應用的商機,讓高雄成為台灣及亞洲智慧城市產業實證的基地。 至於日本豐州的LALAPORT港灣複合開發案,高雄市政府表示,豐州原屬於工業區域,在 20世紀後半為止,區內遍布重工業以及新東京火力發電所等各種工廠與設施,和高雄過去的工業城市相似。 三井不動產向原重工業公司承租土地後,開發為 Lalaport 購物中心,並在 Lalaport購物中心周遭興建住宅大樓,商辦與旅館等,預期將該地區打造為工作、住宅、休閒娛樂之複合式生活圈,而高雄市政府近年來推動港灣再造不遺餘力,高雄市港灣地區過去以發展重工業為主,高市府推動亞洲新灣區計畫下,豐州 LALAPORT港灣複合開發案和高雄市相比有著類似的歷史背景,是高雄灣區再開發的重要參考案例。
101金融大樓昨日股東會,備受矚目的頂新集團持股交易案因未有結果,在無重要議案下,以11分鐘史上最快時間結束,除承認106年度財報,並通過配發1.304元股利。今年南山廣場啟用大喊租金已超越101,為穩住商辦王寶座,董事會通過發言人劉家豪調任辦公大樓事業營運長,以擴大聲量提高行情。
新任101發言人蔣珮琳指出,有關頂新與日本伊藤忠的交易進度,101董事會是被告知者,但一旦售股完成,必須經濟部、財政部等程序,才會通知101改選新董事。 蔣珮琳身兼101財務長,她強調,台北101整體營收獲利三分之二以上來自觀光與消費市場,105年度獲利創歷史新高;106年度大環境未見好轉,且建築物邁向第二個10年,為維持地標及頂級辦公室規格與硬體水準,相關維運成本及設備汰換支出大增,所幸啟動「無限101」開源計畫奏效,106年度獲利仍維持與105年度相當,稅後淨利21.3億,每股盈餘為1.45元。今年累計至5月稅前淨利與去年同期相較仍成長2.6%。
而在觀景台方面,去年觀景台總人數226萬人次,今年目標230萬人次,初估上半年1-6月約107萬人次、衰退1%,唯在擴大聯名包括扭蛋與可口可樂活動帶動下,今年觀景台業績仍上看15億元。
王道銀行27日董事會通過將辦理現金增資,發行上限總額30億元的甲種特別股,至於特別股利率將以定價基準日市場利率參考指標訂定,實際固定加碼利率授權董事長於3.05~4.05%的範圍內核定,市場預估應和國泰與富邦金控今年定價的3.55%和3.6%相去不遠。 面對純網銀來勢洶洶以及目前王道銀行持續衝刺個金業務,王道銀董事長駱錦明本月股東會後受訪時就透露,近年個金和企業金融快速發展,包括授信連續六年雙位數成長,因此將辦理增資案,在擔心普通股會稀釋盈餘下,傾向以特別股方式籌資。昨天董事會則正式通過發行甲種特別股。
王道銀這次辦理現金增資發行甲種記名式特別股發行總金額為30億元,每股發行價格範圍暫定為9~11元;至於甲種特別股股利率以定價基準日五年期IRS利率加碼,按每股發行價格計算,實際固定加碼利率授權董事長於3.05~4.05%的範圍內核定。 王道銀行這次現增除80%給原股東、10%給員工認購,另有10%開放市場認購以及股東放棄的部分都可由策略夥伴參與。王道銀特別說明,甲種特別股股東無表決權及選舉權,但於特別股股東會或涉及特別股股東權利義務事項的股東會有表決權,得被選舉為董事,於特別股股東會有表決權。
由於國內純網銀的開放在即,這幾年已投入30億元發展網路銀行個金市場的王道銀也不敢掉以輕心,據了解,相對目前檯面上幾家大型金融或電信業者可能籌設純網銀,王道銀行傾向不加入也不招攬,而是希望在既有基礎上,邀請中小型的P2P、電商、電子支付等業者加入,也希望有意者可透過參與增資表達意願。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾,深感抱歉,懇請來信告知,將從系統作處理。