歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話:(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真:(02)2578-4950
地址:台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口:
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂(Zora #212) 林莊婷(Tracy #235)
房產新聞
產業新聞
住宅、商用不動產市場兩者的「錢」途和需求,正在此消彼長,潤泰新、興富發、大陸建設、冠德、長虹和華固等大型知名建商,都嗅到「錢」景,經營策略改弦易轍,紛紛擴大投資商用不動產,甚至朝向資產公司大轉型。 隨著少子化、高齡化社會來臨,政策偏向居住正義和提高不動產持有稅,未來住宅市場空間被認為有氣數已盡的隱憂;反觀辦公市場,將面臨大「缺貨」,吸引部分大型建商決定大手筆揮軍辦公市場。 其中,潤泰新來勢洶洶,目前手中已有2筆大型複合式商用不動產開發案,接下來,又將和「日本三菱地所」合作,打造南港辦公商圈大案,光是辦公大樓,開發規模就有半棟「台北101」那麼大!再加計商場、住宅、會展中心和轉運站,全區規模將超過1整棟台北101、達11.5萬多坪,會是最近十多年來台北市開發規模最大民間投資案。
潤泰新董事長簡滄圳表示:「這是潤泰新成立以來,手筆最大的投資案!因為公司在南港車站BOT案已有經驗值,台北市再過5年,將會有一波很大的辦公都更潮!」估計將會有逾55萬建坪以上辦公室面積,屋齡至少超過30年,「老屋,老人,老城時代來臨!」相對也帶來不動產市場很大的商機。 因此潤泰決定再插旗忠孝東路和市民大道的玉成段公辦都更案,開發辦公、商場、會展中心、轉運站和住宅的複合開發案。簡滄圳表示,全案規劃5大棟最高38樓的建築群,包括3棟住宅和1大棟辦公、1棟會展中心和擁有23個巴士月台的轉運站。
另外,興富發、長虹、華固、大陸、冠德、聯聚等知名建商,這三、四年也積極跨足商用不動產。 興富發集團總裁鄭欽天日前表示,未來十年,要蓋30棟辦公和旅館、商場等有長期租金收益的商用不動產,進行大規模轉型。他不諱言,台灣的建築業必須轉型到地產開發商的格局,「要像香港新鴻基地產一樣,每天都收龐大的現金流!」 大陸建設在馬來西吉隆坡,和台北市南京東路松江路口「琢豐」打造寒舍飯店,台北信義計畫區「TST」大樓及最近敲定在美國舊金山的飯店案。 (工商時報)
內政部今年預定危老房屋重建要達500案的目標,但從去年11月迄今僅有30案,內政部次長花敬群坦言,這是一個短期無法達到,卻絕對值得努力的目標,至少從「牛步」開始起步,下半年會衝刺量能,衝上百案沒有問題。 根據內政部統計,全台逾800萬戶建築中,超過40年以上老屋約有180萬戶,大台北地區尤其嚴峻。在危老條例上路後,需要改建的危老房屋不必經過都更的聽證、審議程序,也不用限定基地規模,但需全體土地或建物所有人同意,整合難度頗高,導致危老重建案數「卡卡」。 花敬群指出,危老條例基本上就是合建,大家講好就好,但有些房屋涵蓋部分國有土地,都更條例明訂,公有不動產不能和人談合建,一定要循權利變換程序,「這時就卡住了,只能請他走都更,卻又曠日廢時」。
「既然遇到問題,就要設法解決」,花敬群說,未來可透過即將掛牌成立的「國家住宅及都市更新中心」,直接向財政部國產署價購土地,而後參與合建,甚至借錢付利息也不要緊,因為危老重建核定快速、馬上動工,過幾年後就能拿回新房子。 為加速危老重建,近期將注入金融誘因,包括鬆綁《銀行法》第72條之2不受30%放款融資比率限制,協助危老建物所有權人或起造人資金融通,並與財團法人中小企業信用保證基金簽約,撥出10億元專款提供100億元額度保證,作為危老重建工程經費的信用保證。 此外,由內政部、財政部共同主導的「台灣金聯都更服務公司」,主要股東包括八大公股行庫與台灣金聯,業務重點主要鎖定屋齡老舊的危屋,提供整合、興建計畫、不動產評估報告與財務稽核等服務。 至於老屋耐震快篩,內政部去年已針對12層樓以上約9,300件建物進行。花敬群表示,今年要完成九樓以上建物耐震快篩;後二年則要完成六樓以上建物,「把所有房子掃一遍」,若有安全疑慮,一定要做耐震補強或拆除重建。
桃園捷運綠線預計今年底動工,之後將橫跨桃園、八德、蘆竹、大園四大區域,影響沿線周邊房市,其中桃園區八大熱門生活圈被七個站點貫穿,而據地政局統計捷運宅價量分析,發現單價最高是經國重劃區26.7萬,而距離最近的捷運站為G12,打敗有桃園信義計畫區之稱中正藝文特區23.73萬。 桃園市今年5月建物買賣交易量為3370棟,較去年同期多了335棟,而交易熱區為中壢區(770件)、桃園區(742件)、八德區(305件)三處。其中交易量亞軍桃園區內,有藝文特區、中路區段徵收地區、經國市地重劃地區、中平地區、大有地區、青溪特區、站前地區、龍安地區八大熱門生活圈,被捷運綠線七個站點貫穿,周邊房市也跟著受影響。
桃園捷運綠線預計今年底動工,之後將橫跨桃園、八德、蘆竹、大園四大區域,影響沿線周邊房市,圖為台中捷運,為示意圖。圖/好房資料中心 而中正藝文特區一直被視為桃園的信義計畫區,無論是交易件數、交易總價都凌駕在其他地區之上,不過這次竟被經國特區打敗,據桃園市地政局統計,桃園捷運綠線G06-G12七個站點周邊250公尺(步行10分鐘)內之地區房市價量分析,發現不動產均價最高地區是經國地區,單坪26.7萬元、最低則是龍安地區單坪16.85萬,而藝文特區僅23.73萬。 不過若用平均總價來看,最高仍是藝文地區1523萬元,最低地區則為龍安地區為753萬元。再進一步分析,發現 藝文特區無論是新成屋、中古屋、公寓仍是交易量冠軍。 而這此異軍突起的經國重劃區周圍,雖生活機能未完善,不過因鄰近南崁交流道、交通便利,加上之後有捷運綠線經過,所以交易熱區也集中於水汴一路、經國一路與幸福路口、以及捷運綠線周圍。 據地政局統計,經國地區最近一年房市交易狀況,從去年七月開始,房屋均價飆至31.60萬後,就直線下滑,呈現高低起伏,直至今年三月落到單坪26.70萬,而且交易量也僅剩個位數。由此可推之雖然單價為居捷運綠線之冠,不過交易件數少。 桃園綠線捷運宅價量分析圖。
圖/桃園市地政局提供
在北市想要購買三房加車位產品,總價動輒超過3,000萬元,不過,根據北市地政局統計,自有實價登錄以來的十大熱門交易大社區,發現有許多民眾轉而購買總價1,500萬至2,000萬元的國宅型產品,其中,最熱門的社區包括內湖的基河國宅、南港國宅(南港花園社區)與內湖的東湖國宅。 北市地政局統計全市交易總價1,500萬至2,000萬元十大熱門交易大社區,三房最熱門的就是內湖的基河國宅,平均每坪成交單價為45.2萬元。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,內湖的基河國宅位置靠近內科園區與南京東路商圈,除了內科的園區客的客層外,也有台北市的市區首購族到此購屋,和鄰近的五期重劃區的大坪數產品相比,該區的房價顯得平易近人。
至於三房交易第二名的南港花園社區,位置則靠近台北市的信義區,屬於單純的住宅環境,常見在東區或信義區上班的民眾到此購屋,社區的平均每坪成交價約42.6萬元。 曾敬德表示,國宅產品魅力歷久不衰,主要還是北市的屋齡不要太舊且價格CP值高的電梯大樓太稀少,預料國宅產品在未來一段時間內,仍是北市民眾想要購置三房車位時的好選擇。
根據實價登錄統計大新竹地區高價店面交易,竹北自2016年首次出現單價百萬店面交易後,高價店面的交易件數即快速增加,超越過去居首的新竹市。房仲業者分析,主要來自於竹北均質化的消費人口,帶動竹北消費市場成長。 實價登錄統計顯示,2013年至2017年,新竹市每年約有2~3件的百萬店面交易,不過在2015年前從未有百萬店面交易記錄的竹北,2016年有2件、去年有4件、今年迄今也有1件。 台灣房屋竹北文化店店長陳熒竺表示,受到竹科與台元科學園區的效應,竹北市自1994年以來,人口從9萬人成長至18萬人,增加了一倍,多來自於移入人口,人均所得與消費能力不下於台北市,頂好生鮮在竹北有9店,與人口41萬人的新竹市一樣多,顯示均質化的消費能力帶動了店面市場的快速成長,如去年底「國泰Twin Park」一樓店面即創下每坪132萬元高價。
陳熒竺表示,決定店面是否有價值的二大因素是投報率和總價帶,竹北大樓店面型態較為多元,除一樓店面外,也有不少與二樓、或地下室合併產權,若就一樓店面價值來看,有機會挑戰百萬行情主要座落於縣政一期光明一路、家樂福商圈、喜來登商圈。至於新竹市,則以關埔重畫區及市場周邊部分店面有百萬行情,新竹市因透天店面較多,如中央市場周邊商業區透天店面地坪單價可上看每坪200萬元。 (工商時報)
房市景氣混沌,市場汰弱存強,小型建案頻爆法拍,近兩年至少有十個建案淪落法拍市場。根據司法院最新法拍屋公告,二○一二年在台北市南港區舊莊街推出的建案「綵彩」,遭到士林地院整批法拍,一拍底價兩億七七八一萬元,預計七月二十五日執行第一次拍賣。 根據市調機構資訊,該建案採預售方式,基地面積約一九六坪,興建地上五層、地下一層,規劃雙併三房住家,僅有十戶,平均坪數約四十五坪,每戶總價超過三千萬元。對照司法院公告,該建案已請領使用執照,遭法拍原因是清償債務。 近兩年至少10案 寬頻房訊統計近兩年整個建案遭到法拍案例,全國至少有十個,一拍時合計總底價超過三十億元,透天、大樓、華廈等均有;六都中除桃園無外,連北市也有案例,分別在萬華、北投、信義及南港區;單個建案一拍底價最高是新竹縣竹北市的大樓案「富豪至尊」,超過十一億元。
住展房屋網企研室經理何世昌表示,台灣房市史上每一次的景氣變動,都出現「會降的不會倒,會倒的不會降」情境,體質不佳又錯估形勢的小型建商,因過度樂觀在房市高峰推案,很容易遭到市場淘汰。 何世昌分析,以「綵彩」為例,二○一二年銷售時房市景氣好,但是當地每坪行情四十萬到四十五萬元,該建案竟開價每坪六十八萬元,明顯偏離行情;建議民眾若買預售屋怕踩雷,最好還是慎選有履約保證的建案,又以「價金保證返還」對消費者最有利,若房子沒蓋好或建商倒閉,所繳的錢可以全部取回,不至於賠上血汗錢。
金管會主委顧立雄提出的「民民併」可望出現首例,據傳京城銀有意併購安泰銀。金融圈人士透露,京城銀與安泰銀已在兩個多月前透過財顧居中牽線安排「相親」,目前雙方已積極評估整併的可能性,倘若價格談判順利進行,京城銀有可能最快本月就進場實地查核。 京城銀則對有關訊息低調回應表示,「不對個案表示意見,一切依程序及規定進行。」 安泰銀外資大股東隆力集團五、六年前便想退場,但一直卡在兩大問題,一是價格,另一則是安泰銀另一大股東宏泰集團握有「黃金否決權」,即對隆力集團想出售安泰銀持股給其他的股東具有優先准駁權。隆力集團目前持股安泰銀57.68%,宏泰集團持股則約15.12%。 相關人士指出,因目前銀行在法遵、金融監理等要求下,經營難度愈來愈高,讓負責宏泰集團金融事業的宏泰集團創辦人林堉璘三子林鴻南想法較數年前不同,倘若京城銀與安泰銀最後能在交易價格上達成共識,宏泰林家將和隆力集團一併出場。
至於交易模式,相關人士指出,現金搭配換股、全採現金交易和全採換股三種模式都有可能。其中隆力集團因為想獲利了結,最青睞仍是全現金交易,但因京城銀股價有潛力,例如上周五京城銀收盤價每股32.7元,去年每股均價更達40.92元,因此即使交易方式上搭配換股、甚至全部採用換股,對安泰銀大股東也不乏誘因。 安泰銀上周五收盤為13.9元,低於其目前每股淨值近5元,據京城銀、安泰銀年報上所揭露的1、2月底最新每股淨值,京城銀為每股32.97元、安泰銀為每股18.63元,為安泰銀的1.77倍;股價上若以上周五收盤價計算,則京城銀約為安泰銀的2.35倍。 金融圈人士指出,由於安泰銀的股價、每股淨值落差大,現在也成為雙方在價格談判上尚待凝聚共識的關鍵。隆力集團認為若以安泰銀淨值來看,每股合理出價至少超過20元,但京城銀大股東則認為每股20元的出價相較安泰銀股價等於溢價比已超過四成,因此最後應會在股價、淨值間折衝,可能的價格落點約在每股20元上下。 (工商時報)
行政院推動「前瞻基礎建設計畫」,雲林縣政府向經濟部爭取,補助開發在地型產業園區,斥資1億1475萬,提升工業區道路、排水系統、公共設施等,改善環境、並設置投資招商單一服務窗口,吸引鄰近符合產業發展政策的工廠,創造就業機會。 計畫針對縣內斗六工業區、馬鳴山工業區、麻園工業區、水林鄉工業區、麥寮鄉工業區與雲55線、雲科路四段區域,進行環境改善,且縣府利用「投資招商單一服務窗口」,今年目前已引進卜蜂企業、展頌公司、台灣德亞瑪,分別於今年2至4月動工,於縣內設置飼料廠與環保奈隆廠等。
雲林縣長李進勇表示,縣內各工業區內公共設施完善後,產業才有發展與群聚的環境優勢,盼望藉由提供經營及事業擴展的機會,配合環保政策更新與活化園區公共設施,達到縣府、企業與民眾的正向循環。 雲林縣政府建設處長蘇孔志表示,縣府與工業區廠商將共同提供資金,維護公共設施之生命力,並協助業者從設廠到營運的協調及服務作業,排除企業投資障礙,將持續注視產業的需求, 就業人數及產業產值必能有所成長。
網路資產屬於無形資產下數位資產的其中一種類別,而無形資產包含了智慧財產權、品牌、人力資源、企業文化等,目前智慧財產權屬於法定無形資產,已能夠交易,而其他包含品牌、人力資源、企業文化等,則通常被一併計算在公司市場價值之中,至於網路資產,過往可能被認為零價值而忽略,即便現在網路經濟當道,網路資產仍不是銀行鑑價的項目,無法獨立交易。一般人大概也想不到,苦心經營的粉絲專頁或部落格,其實是「有價值的」。
因此,在數位資產仲介(簡稱:flipweb)交易平台上不管是APP、粉絲專頁、網站都能交易,而價格是交由市場決定,因為每個買家所重視的面向可能不同,不過團隊會提供評估客觀的評估指標,類似券商替每一支股票或是每一個基金的評估報告,並且給予「建議售價」。 flipweb執行長暨創辦人林克威表示,客戶在flipweb進行網路資產交易的過程中,flipweb扮演的角色其實比較像是顧問,由於團隊成員幾乎都是工程師,了解系統架構與開發過程,亦能透過自建的數據分析系統客觀分析資產的表現,而在網路資產移轉過程中,除了提供資產的鑑價服務,還能協助網路資產移轉時的工程技術問題。在交易的過程中,任何確定的交易都無法被竄改,更無法被銷毀。
同時flipweb在進行網路資產買賣時,給他人,買方、賣方、技術團隊等進行合約簽署時,還能避免時間冗長的文件流程,提升交易的品質。 至於市場範圍,目前則是設定為全亞洲,半年內預計進行布點、跨國交易,一到兩年能做到克服法規問題,順利進行全亞洲交易。也因為網路資產不受物流因素限制,flipweb已有國外買、賣家接洽中,目前東南亞皆有合作夥伴。
公司法修正草案本周五(6日)可望完成三讀,這部立法16年來首次大修的公司法有五大面向興利或變革,影響69萬家公司經營,不可不知。這次增訂俗稱「中石化」、「台紙」及「大同」條款,取消董事會實質審查董事候選人名單,設計過半董事或股東有自行召集董事會或股東臨時會的權利,讓公司治理更透明化。 這次公司法也活化特別股,非公發並可發行特別公司債,賦予新創企業更大經營彈性,及更多籌資管道,友善新創環境。 立法院臨時會上周五(6/29日)完成部分公司法二讀,可望在本周五(6日)進行三讀程序,完成16來年首度大翻修,對企業經營體制有諸多興利或重大變革。
其一,友善新創環境。公司可發行面額或無面額股票;非公發公司可發行複數表決權或對特定事項具否決權特別股(即黃金股);非公發可私募轉換公司債及附認股權公司債,以擴大籌資管道。 其二,增加企業經營彈性。放寬公司三董一監規定,可一董零監或一董一監,但排除上市櫃適用;擴大員工獎酬工具發放可母子公司雙向交流,例如員工庫藏股、員工認股權憑證、員工新股認購權證等,有利產業留才;為強化股東投資效益,所有公司可每半年或每季進行盈餘分派,亦即每年分派1次、2次或4次,由公司章程訂明。 其三,保障股東權益。董監事候選人提名制度,由公發公司擴大至非公發公司適用,但授權金管會視上市櫃企業規模、股東人數,逐年強制推動。取消董事會實質審查候選人名單權利,只作形式審查,避免像中石化曾剔除市場派董事名單衍生重大爭議。所謂「大同條款」過半股份股東,可自行召集股東臨時會,目前立院爭議在於是否需附加條件。
股東會程序修法透明化,這次擴大列舉召集事由,增列減資、下市(停止公開發行)、盈餘轉增資等事由;股東提案權增加電子方式,且股東議案不能任意刪除,否則提高處罰罰鍰。 其四,強化公司治理。過半董事在董事長拒不召開會議時,提具體事項理由15日內可自行召集,避免像台紙發生董事長拒不開會、公司停擺狀況;公司普通董事為執行業務,可隨時查閱、抄錄或複製公司業務、財務狀況及簿冊文件,但此內容仍待最後拍板。 其五,與國際接軌。廢除外國公司認許制度;公司應強制申報實質受益人資料,有遵守國際洗錢防制及打擊資恐規範義務,傾向每年申報,但有變動者即時申報,上市櫃及國營事業傾向除外。 (工商時報)
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾,深感抱歉,懇請來信告知,將從系統作處理。