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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
最新市調統計，房市推案海嘯來了，2018年北台灣都會區全年推案量有機會重返1兆元大關，挑戰史上第三高紀錄。住展雜誌昨（12）日公布最新調查指出，上半年北台灣的預售、新成屋推案量，累計已達5,615.56億元、年增率近4成，刷新最近4年以來最大量。 至於歷年上半年的預售、新成屋推案量，上波高峰在2014年，創下6,634.8億元新高；但當時房市反轉、市場餘屋量過多，導致建商推案意願減弱。之後在2015～2017年上半年建商推案量連續3年萎縮；但進入2018年卻出現爆炸量。
住展雜誌企研室經理何世昌分析，近年因建商普遍願意讓利，使得買氣復甦，但反而提高建商信心；再加上雨遮新制今年初上路前引發一波搶照潮，取得建照的建案陸續從今年起推出，使上半年推案爆出近4年來大量。預期全年案量可望突破1兆元大關，成為第三個推案量破兆的年度。 不過何世昌憂心，這一波建商推案態度積極，主要是受到近年買氣回籠激勵，但現在買氣略為回溫，「只不過增加幾瓶水的量，面對供給面將掀起大海嘯，究竟市場能不能消化？將決定未來房市命運。」
今年推案量激增的一級戰區在新北市，其次是台北市。以新北市來說，上半年推案量達1,986.45億，囊括北台灣佔比達35％之多，比去年同期增加127.6億、年增幅約7％，主要推案量集中在板橋、汐止、土城與新莊，推案量都超過200億。 台北市方面，上半年推案量為1,501.7億，年增457.99億、年增達44％，主要集中在大安、中正、北投、內湖與文山等5區，推案量均逾百億。預期下半年還有幾個大型指標豪宅案將登場，若如期公開銷售，台北市案量將大噴出。 桃園市上半年推案量比去年激增1.31倍至1,329.68億，尤以中壢逾300億案量最多；桃園、八德、蘆竹案量也達百億以上。新竹市上半年推案達644.94億，增加259.39億、年增幅約67％，尤其以竹市東區、竹縣竹北推案量逾百億最多。
位在台北市信義區的台泥混泥工廠，被稱為蛋黃區最後一個工業廠區，居民跟市府協調了10多年，終於要遷廠了，而這塊廠區位在松信的交界處，未來工業區離開後，都發局希望以政策牽引土地變更改為商業區，串連松菸及大巨蛋附近商圈，而台泥工廠目前計畫遷到汐止，最快明年底動工。
水泥預拌車進進出出，伴隨飛天泥沙，這塊1.9公頃的工業廠，你相信他就位在台北的金華蛋黃區嗎？旁邊環東快速道路，後面是台北101，台泥混泥預拌廠最後的蛋黃區工業廠，終於確定要遷廠了。 居民當然樂見，因為這塊區被稱為拯救松菸附近商業區的關鍵。 旁邊就是松菸文創園區、台北文創，還有大巨蛋、京華城，之前說大巨蛋停工害京華城附近無法發展，遷廠後變更地目，如果是商業區則有可能串起幾個文創聚落。
台北市都發局以專業角度，希望作為商業區，不過當地民眾看法不一樣。台北精華區最後工業廠遷廠，不過未來工業用地要如何規劃，恐怕還會掀起一波爭議
已故國際知名建築師札哈‧哈蒂遺作淡江大橋雖造型獨特，卻造成工程經費暴增57.64億元，內政部營建署、新北市政府均對這筆額外負擔有異見且不願埋單，主橋段第三標工程也恐無法在年底如期開工，進而影響2024年完工目標。為此公路總局及市府、營建署將在13日召開協調會，以期早日解決經費問題。 淡江大橋第三標主橋段工程歷經7次流標，今年3月13日將總經費增至125億元後，才在第8次開標時由承攬蘇花改工程的國內工程大廠工信工程以「最有利標」得標，原本第三標工程預計6月開工，卻因經費談不攏延到8月，如今又可能延宕到年底甚至明年開工，淡江大橋2024年完工支票面臨跳票危機。
造型獨特 所費不貲
新北市交通局綜合規劃科長林昭賢表示，當初行政院核定淡江大橋工程經費為154.3億元，但最後公路總局開國際標並由札哈‧哈蒂建築師事務所得標，札哈‧哈蒂把原本的雙塔改為單塔造型，造型美觀卻也使得建築難度提升，加上土地徵收費用也增加，結算後整體工程經費為211.94億元，共多出57.64億元。 林昭賢說，闢建淡江大橋與開發淡海新市鎮息息相關，除了主辦單位的公路總局外，新北市政府、內政部營建署原本都各負擔原本總工程經費154.3億元的三分之一，但中央開國際標造成最後發包金額超出原核定費用，新北市政府、營建署都認為，中央不該把多出的經費歸責給地方。
三方協調 分攤埋單
林昭賢解釋，增加的經費包括10億元用地費用、1.5億元規畫費、設立管理中心的1億元，以及因為國際競圖增加的工程建造費用45億元。他認為，這筆經費應該要由中央的前瞻計畫支應。 公路總局西部濱海公路北區臨時工程處長吳昭煌表示，由於新北市府、營建署對預算問題有意見，才會在今日召開協調會討論經費分攤問題，如果能夠討論出預算分配方式，就能將計畫補送給行政院核定後簽約開工，但他也擔心，這筆經費「碰到選舉就變成政治問題」。
高雄市政府觀光局今天到左營區稽查取締非法日租套房，依發展觀光條例裁罰，強制斷水斷電，並勒令業者歇業，業者承諾立即歇業並將所有網路廣告下架。 觀光局長曾姿雯表示，觀光局除加強稽查取締不合法的旅宿，並將定期清查各大訂房網站的非法旅宿業者名單，目前已函請各大訂房網路平台如booking.com、Expedia、Agoda及TripAdvisor，請這些平台將非法旅宿下架，另與Airbnb業者協調，也將有公安及消防等安全疑慮的非法旅宿業者下架。 觀光局表示，今天取締的左營區這家日租套房，已被裁罰並勒令歇業，但業者無視法令仍繼續違規營運，甚至不斷擴張營業處所，為保障旅客住宿安全，今天即會同工務局、警察局、消防局、台電公司、自來水公司到此日租套房強制執行斷水斷電，貫徹維護旅宿品質及公共安全之決心。
觀光局強調，將持續稽查非法日租套房，凡同一經營者在同一地點經營日租套房，經查獲並裁處後仍繼續經營者，除依規定裁處罰鍰外，將強制斷水斷電。 曾姿雯表示，高市觀光局106年裁罰非法旅宿164件，金額2481萬元，因非法日租嚴重影響住宿旅客的權益與安全，其建築物公共安全及消防設備否符合規定、逃生路線是否暢通無阻、有否投保公共意外責任險、環境設施是否符合衛生規定等，都不如合法旅宿業有市府各目的事業主管機關層層把關，日租業者通常透過國內外旅宿平台於網路刊登營業訊息廣告，僅透過手機與旅客連繫，規避政府機關查緝，因無實體往來交易憑證，旅客不知道實際經營者姓名，如發生意外或消費糾紛，民眾恐求償無門。 高市觀光局提醒遊客，可利用臺灣旅宿網http://taiwanstay.net.tw/或向高市觀光局查詢合法旅宿業者名單，現場投宿時也可查看業者是否有懸掛「旅館業登記證」、「民宿登記證」及專用標識牌，千萬不要入住非法日租套房以維自身權益與生命安全。
台北市去年調降建商囤房稅，經議會表決通過，3年內未售出的待銷房屋稅率從3.6%降為1.5%。北市財政局經過一年觀察，發現建商新屋的消化不如預期，決定再提「房屋稅徵收自治條例」修正草案，將寬限期從3年縮短為1年，預計這會期送市議會審議。 「不管怎麼改，感覺政府就是比較照顧建商。」政治大學地政系教授張金鶚指出，當初若不是市長柯文哲先想把囤房稅降為2%，也不會出現突破口，讓議會通過修正案，一口氣把稅率壓到1.5%。 張金鶚指出，政府應該站在消費者立場、房價高得不合理的角度來看囤房稅才對，而非寬限期有多少，建商不會把稅率1.5%、2.0%、3.6%的差別看在眼裡，這些都是小兒科，政策效果未顯現出來，意義都不大。
議會去年臨時會表決通過修法，將待銷房屋銷售期間由1年放寬為3年，建商3年內未出售持有新屋，皆適用低稅率1.5％，逾3年才適用3.6%稅率 。 修正案通過不久，財政局訂1年觀察期，專案列管4577戶未出售新成屋及未來新成屋，若建商持有成本減輕卻不反映售價，設法出清，將提案恢復舊制。 經過一年觀察，財政局統計，新屋4577戶一年只賣1576 戶，僅達三成左右，北市副秘書長兼財政局長陳志銘昨表示，可見建商未因較低稅率就賣得比較快。 財政局觀察指標，銷售量不可低於前一年，且要有一定比率增加，否則將重新檢討3年1.5%低稅銷售期。陳指出，財政局決定再提修正草案，將銷售寬限期縮短為1年。 北市稅捐處表示，修正草案先預告一個月，再送交法務局，待市政會議通過後送議會審議。是否會影響北市房市？陳認為，影響有限，北市房屋交易量以舊屋為主，新成屋的量並不大。 對此，議員厲耿桂芳指出，北市房市景氣尚未回溫，此時不適合縮短寬限期，當初會修法，也是建商公會反映。 當初反對調降囤房稅的議員周柏雅則表示，囤房稅率應隨房市狀況進行檢討，當初房市景氣差，銷售期才從寬認定，現房屋交易量逐步回溫，基於居住正義，寬限期適當緊縮也屬合理。
愛心房東節稅有撇步！政府為鼓勵民眾將房屋出租給弱勢族群，符合《住宅法》規定的房東，每屋每月免稅額度最高可達1萬元，愛心房東可注意相關減稅措施，並於申報時備妥相關文件及資料。 安侯建業聯合會計師事務所稅務營運長張芷表示，為了保護社會弱勢族群居住需求，鼓勵民眾將房屋出租給弱勢族群，住宅法於2017年1月11日修正公布施行，提供租稅優惠，所有權人出租房屋予符合住宅法規定之租金收入，享有個人綜合所得稅相關減免措施。
依據相關規定，房屋出租之租金所得，其計算方式是以全年租賃收入，減除必要損耗及費用後之餘額作為所得額。 房東除了可逐項舉證列報必要損耗及費用，也可以租金收入的43%作為必要費用減除；如果是個人委託包租代管，必要費用率則以60%計算。 愛心房東可自行將住宅出租，成為公益出租人，或是委託包租代管，出租社會住宅，包括出租給主管機關、租屋服務事業轉租及代管，或經由租屋服務事業媒合及代管作為居住、長照服務、身心障礙服務、托育服務、幼兒園使用，皆可享有每屋每月最高1萬元的免稅額度。
此外，張芷也指出，今年因應修法後《租賃住宅管理及發展條例》規定，為鼓勵個人房東將住宅委託包租、代管業者，供居住1年以上者，出租期間每月租金收入不超過6,000元部分，免納綜合所得稅；超過6,000元至2萬元之必要耗損及費用，依該租金收入53%計算；超過2萬元部分，則需按所得稅法規定之減除標準計算，無租稅優惠。 張芷提醒符合前述規定之房屋所有權人，在申報綜合所得稅時，應檢附相關資料，如：租賃契約書、主張扣除之相關費用單據等，供稽徵機關核認。
唐榮為活化土地資產，正計劃和日本三井攜手合作，採土地出租方式，將北高雄中都地區2萬多坪特商區土地開發成大型商場，並結合唐榮原有磚窯古蹟遺產，仿照駁二特區模式，打造成新的文創產業基地和新景點，預估開發後每年可望帶進8千萬租金收益。 唐榮董事長陳明漢表示，今年將加速處理閒置土地並活化土地資產，除回應股東的訴求，也可望藉此改善財務結構。唐榮現擁有新竹「唐榮科學園區」約36公頃土地，目前擬延租給台車、恆勁科技及默克製藥廠等7家公司，估計未來每年租金將由1.9億多提高到2.5億左右。
除新竹外，唐榮也將與日本三井合作，準備比照桃園南坎和台中大商場模式，出租高雄中都2萬多坪特商區土地，開發成大型商場，唐榮內部粗估，每年租金收入逾8,000萬元。陳明漢指出，公司保留下來的古磚窯廠現已列為古蹟，每年必須編列維修費用，未來擬配合市府整體開發計畫，希望能比照駁二特區模式，打造新的文創基地，成為北高雄新的文創景點，再現磚窯風華。 另為加速處理閒置土地，唐榮今年也規劃比照市府公開標售土地方式，逐漸釋出增值性較小的土地，將優先處理三多路與中華路附近的300多坪土地、鹽埕區30多坪住宅區土地及中都不少零星土地等。陳明漢指出，這些閒置土地增值性不高，每年還要繳交地價稅，有必要加速處理，期能增加收益來改善財務結構。
不僅積極插旗金融業，寶佳機構更積極整合旗下事業體，近期一一搬入位於台北市內湖區的新辦公大樓。根據最新實價登錄，今年4月在「寶佳潭美辦公大樓」分有6個樓層的交易，總坪數為3588.23坪，總交易金額則達11億7698萬元。買方則為寶佳機構旗下的國城營造、洛城營造、萬代福營造，及寶佳機構創辦人林陳海所有的合陽管理顧問公司。 身為全台最大推案建商，寶佳機構過去總部，位於五股區成泰路一棟住商混合大樓內，該大樓不起眼的外觀，讓人很難想像裏頭竟是超過50家寶佳機構旗下子公司的營運處。而最新的「寶佳潭美辦公大樓」，位於內湖區行善路上，起造人為合康建設，大樓屋齡約有3年，為地上10樓建物，外觀以白色不規則線條牆面、搭配玻璃帷幕打造，十分現代化。
根據最新實價揭露，4月該建物共有10筆交易，交易樓層分位於2、3、7~10樓，交易總坪數3588.23坪，含97個停車位，總交易金額則達11億7698萬元。買方分別有寶佳機構旗下的國城營造、洛城營造、萬代福營造，及合陽管理顧問公司。 據了解，寶佳機構創辦人林陳海為鼓勵員工創業，獨創「寶佳基金」，資助員工自行開發土地、提案、成立公司，以至於旗下子公司超過50家，分掛佳、和、合、勝、益、鴻、寶、協等字輩，加上營造公司如國城、洛城、萬代福、協侑等。而各子公司間各有負責人、財務也獨立，此次交易應屬子公司間相互買賣。 台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，內湖區行善路一帶，屬新興商辦地段，包括雄獅、昇恆昌等企業都已陸續進駐，但近年周邊商辦行情扣除車位後，平均在單坪50萬元左右，該交易扣除車位單價約在4字頭，稍低於周圍商辦價碼，顯見「親友交易」，多少還打點折扣。
棄置舊建築華麗變身，飯店業者看準日韓觀光客，近年來特別熱愛深度旅遊，尤其是台灣味的旅店更能吸引他們的注意，所以特地砸下2億元，把一銀舊金庫改裝成文創旅店來搶觀光財。 厚實鐵窗外推，配上紅色磚瓦外牆，古典又不失新意，內部裝潢也有巧思，老舊的庫房大門敞開，裡頭全都是閃亮亮的金塊，天成飯店砸下2億元租下舊一銀金庫，打造成50年代歷史感的文創旅店。 民眾：「一直想去那邊（華山）看展覽，這裡有新的飯店就想說可以來試試看。」 民眾：「它有很多保留原本傳統的，例如說圓柱型的一些設計，或是說它的金庫之類的。」
地點剛好在華山藝文中心正對面，飯店特意保留原有建築特色，像是古老的樑柱、庫房小門，用品也走復古風，4人房更打造成上下舖的「宿舍風」，就是看準附近文青出沒頻繁。 飯店業者趙芝綺：「這樣子無樑版的建築，其實在台北市場已經非常的少見，希望可以透過這些歷史建築的保留，讓國外觀光客可以進行一些不同的體驗。」再加上這2年，日韓港澳的旅客來台觀光，喜歡深度旅遊，體驗台灣在地特色，不少舊建築蛻變的新旅館大受歡迎。充滿巴洛克風情，位在大稻埕的「台北城大飯店」，在大廳內放上台北街頭的黑白照片，百年古蹟改建主打台灣味。 飯店董座林原廣：「我們會著重在日本客人、韓國客人，或是一些東南亞的客源。」 同樣是舊建物活化，具有40年歷史的雙連市場，將2樓改建成西悠飯店，轉型國際青年旅舍，房內以台灣著名景點作裝飾，不少國外媒體都搶著報導推薦，棄置舊建物華麗變身，反而獲得新生命。（整理：實習編輯王羿喧）
美中貿易戰恐衝擊經濟，加上房貸利率攀升，金管會昨（12）日表示，將研議對銀行房貸業務進行壓力測試，以掌握當房價下跌、利率上升時，銀行現有資本是否足以承擔可能的風險。 美中貿易戰會否引爆金融風暴受關注，美國最近對35家銀行做壓力測試，對於國內是否需要做壓力測試，金管會主委顧立雄昨天受訪時表示，保險業目前資本適足率（RBC）及資金運用狀況穩定，銀行還沒必要做壓力測試，反而是房貸要比較關注的。 金管會銀行局主秘陳妍沂表示，基於適足性監理，銀行每年要自行做壓力測試，並將測試結果報金管會；情境則由銀行自行設定，金管會也會看銀行自設的情境是否太鬆。
經濟日報提供
至於金管會統一設定情境的房貸壓力測試，會否再做？陳妍沂表示，會作評估，若有需要就有可能再做。目前銀行逾放比率、逾放覆蓋率及資本適足率三項指標都很好，銀行健全程度不錯，有能力吸收未來可能的損失。 陳妍沂表示，實際上已經在評估是否做壓力測試，若美中貿易戰、房貸品質產生變化，隨時可能請業者做壓力測試。 金管會過去曾針對不動產授信、大陸曝險等個別項目進行壓力測試，最近一次則是2016年，範圍相當大，包括針對股市、房市、匯市、歐日負利率及國外經濟體的國內生產毛額（GDP）變化，展開全面性測試。 壓力測試是衡量銀行因應極端經濟情況的能力，通常會作一些情境假設，例如房價下跌、失業率上升等，試算銀行在惡劣環境下，資本是否足以因應壓力。
管制多年的信合社存放比率78%限額將解禁，金管會日前函覆信聯社同意取消這項存放比率限制，初估可釋出1,000多億元授信等資金，但金管會要求業者比照銀行在三個月內提出流動性自律規範，並做好不動產授信風險控管。 金管會上周發函取消信合社存放比率最高限額78%規定，金管會官員表示，78%的比率限制已實施多年，這次同意取消，主要是考量信合社財務、業務，已比當年訂定這項比率時更健全，且已有相關監控指標，因此採納業者建議。
經濟日報提供
官員表示，近幾年信合社財務體質穩健，不輸規模較大銀行；金管會統計到今年4月底，全體信合社存款餘額僅6,620億元，規模雖小，但逾放比率僅0.15%，比銀行0.28%低，覆蓋率1,367%遠高於銀行480%，相關財務指標都不輸銀行。 全體信合社的存放比率平均69%，78%的存放比率上限取消後，若扣除中央銀行規定流動性比率10%，約可釋出做授信等運用的資金，將有1,000多億元。 官員表示，存放比率限制主要是在規範流動性，銀行早就沒有存放比率的限制，目前銀行的流動性規範，主要依巴塞爾銀行監理委員會的標準，以流動性覆蓋率（LCR），以及淨穩定資金比率（NSFR）作規範。
金管會在取消存放比率限制的同時，也要求信聯社參考銀行公會訂定「銀行流動性風險管理自律規範」，在三個月內研議訂定信合社適用的自律規範，並報金管會備查。 在這項輔助性自律規範施行前，應依現行流動性管理及不動產授信風險控管指標等監控機制，妥適管控。 據了解，信合社也承作不少不動產放款業務，2014年間，為打炒房，金管會將信合社辦理房貸額度的控管範圍，從原本只有自用住宅貸款，擴大到所有住宅貸款及房屋修繕貸款，兩者合計不能超過存款的55%，以利信合社做好房貸業務的風險控管。
在金管會允許下，台灣最快明年將可望首次見到純網銀出現。已經在印度發展純數位網路銀行的星展銀今（12）日指出，純網銀可以發展存款、支付、基金、房貸、個人信貸等服務，未來印度也將信用卡服務。 星展銀行董事總經理暨財富管理部主管陳淑珊（Su Shan Tan）補充，現階段，私人銀行業務可難實現百分之百純數位化開戶，因高階資產客戶的資產規劃仍然牽涉比較專業複雜的互動，不過未來有很多工作可以透過機器完成。 陳淑珊認為，私人銀行未來將可能因為人工智慧（AI）而被牽動改變，雖然現階段機器是無法完全取代人類的決策與工作，只是如果善用AI，將可以解決更細節的問題以及提供解決方案。
星展銀今日在新加坡舉行記者會，談星展銀在各市場的業務與數位發展經驗。由於星展銀已經在印度與印尼發展純網銀，其經驗與技術備受市場關注，尤其是沒有經驗的台灣市場。 台灣從未有純網銀，金管會6月公聽會上，業者有許多疑問，包括純網銀業務範圍、怎麼領取現金以及承作中小企業戶的融資案件等。根據也想參加純網銀派對的國票金內部規劃，提領現金可以透過與其他本土銀行合作，使用現有的提款機完成提領現金服務。 星展銀行董事總經理暨財富管理部副主管潘燕明（Pearlyn Phau）指出，星展銀在印度與印尼推出純數位銀行digibank，將所有銀行服務放進顧客的手機裡，以無紙化，無分行，無須簽名為重點，從前端到後台徹底數位化。
目前印度的純網銀發展前兩階段，已經推出存款、支付、基金、房貸、個人信貸、匯款、保險等服務，預計明年計畫推出信用卡。星展銀印度純網銀目前擁有200萬名客戶，僅花了一年、就取得100萬名客戶，取得第二個百萬客戶僅花了10個月， 星展在其他市場積極發展嶄新數位支付，例如在新加坡推出「Smart Buddy」，針對學子配戴相關智慧型手錶，結合金融以及健康追蹤功能，父母可以透過小孩的交易紀錄，得知孩子的零用錢使用狀況，培養學童儲蓄習慣，甚至可以得知小孩是否準時搭上校車或進校園，也有追蹤定位功能。 銀髮族則可利用「Smart Buddy」，協助追蹤身體健康狀況，鼓勵運動習慣，例如步行達10萬步就可以獲得現金回饋。提供加碼現金回饋，鼓勵銀髮族使用電子支付。
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