歐亞不動產估價師聯合事務所
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房市近年買氣逐漸回籠,成交量放大,建商開價也由讓利轉為變硬。根據調查,全台7都的預售新屋價格,竟已悄悄重返前波高點的水準。最新出爐的國泰房地產指數指出,第2季全台預售新屋均價,已回到前波景氣循環高點的85%、台北市則快逼近前波高點、新北已達9成,桃園和新竹、台中、台南、高雄,也紛紛回漲或超越前波高點,惟7都的成交量,還是相對萎縮。 這項由國泰建設攜手國立政大房地產研究中心所完成的指數調查指出,從長期趨勢來看,全台第2季預售新屋每坪成交價約25.5萬元,為103年波段高點的85%、價略漲;成交量約為102年波段高點5成,量仍處低檔。台北市每坪均價達82.8萬元,近期成交價接近103年波段高點,仍在高檔盤整;成交量約為高點的37%,量仍維持低檔。新北市目前成交價約每坪39.24萬元,為102年波段高點的9成,成交價微揚;成交量約為高點的36%,量仍維持低檔。
桃園和新竹,每坪成交價平均為23.48萬元,超過104年波段高點約6.6%;成交量約為102年波段高點的3成,量仍處低檔。在高雄市方面,近期成交價約每坪21.15萬元,超越104年波段高點約1.6%,呈現緩步上揚趨勢;成交規模大幅增加,已超過103年波段高點的2成。 若就第2季單季來觀察,房市表現比起上季,呈現「價量俱漲」格局;比去年同期則是「價穩量增」。國泰房地產指數分析,總體來說,全國各地區的價量表現,無論與上季或與去年同季相比,都表現更佳。尤其最近1年,全國成交量大幅增加,不過在開價、成交價方面,漲幅還是有限。這顯示建商目前心態,還是傾向保守,希望以擴大成交量為本,而不是以超價為目標,因此,後續的成交量是否能穩定放大,可做為市場觀察重要指標。
最新實價登錄資料顯示,台北市南昌路上5月共有17筆交易,多半為屋齡達40年的老公寓及土地,經查買方全為台北市政府,管理者為台北捷運局,作為捷運開發之用,合計總價高達3.45億元,當中最高成交每坪達200萬元。 房仲業者指出,該價格已經部分反映捷運開發效益,讓老舊建物創造高額身價。 因交易屬於特殊用途,所以公寓坪數介於1至40多坪不等,甚至有畸零地,業者提醒,此行情屬於特殊案例,是否影響一般公寓交易行情,仍需觀察。 據了解,過去為了開發捷運或公共設施的用地取得,都採依法徵收,但自從前幾年發生苗栗大埔事件,反對區段徵收與強制拆屋的民眾強烈抗爭後,地方政府決採先以市價收購方式處理,避免再發生類似衝突。
經濟日報提供
最新實價登錄資料顯示,台北市中正區南昌路上,5月有17筆老公寓售出高單價紀錄,合計總價達3.45億元,建坪單價不乏破百萬元,甚至站上200萬元;多筆交易合計建坪為239坪,換算平均單價為144萬元,合計地坪僅70坪左右,土地單價高達492萬元,採協議價購模式。
台北捷運局主秘兼發言人王偉昨(30)日表示,目前正在興建中的捷運萬大線,行經南昌街、南海路口,因公共用地和聯合開發的需求,所以向私地主購地,由於法令規定必須以市價購地,價錢會比過去高,目前已和私地主協議,整個作業還未完成。 王偉說,協議購地的價格是請估價師來估算,私地主若不接受估價師估出的價錢,雙方協議不成,就會以徵收方式的處理;因有預算執行的壓力,希望今年底前可準備好土地徵作業程序的文件,以便送進內政部都市計畫審議委員會。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出,以南昌路周邊正常的老公寓價格來看,房價每坪約在40萬元上下,該價格著重其土地開發價值,過去市場上也不乏都更推動或是開發商,以高於市價許多的金額取得房地,不過要是遇到頑固的釘子戶,也可能出現資金卡住的問題。 這不是北捷出手買老公寓的第一例,今年1月中正區西藏路上,北市捷運工程局同樣循「協議價購」模式,砸近1.5億元買進屋齡近40年五層樓老舊建物,建物每坪價格超過300萬元、土地每坪價格將近240萬元。
根據屋比房屋比價平台統計,桃園及新竹地區目前至少有180間店面開價逾億元求售,桃竹各商圈中又以桃園中正藝文特區量體最大,至少有18間店面開價億元。此外,中壢火車站前有10間開價逾億元店面待售,新竹則以竹北喜來登周邊與新竹火車站站前商圈各7間,最為密集。 屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,桃園整體億元店面待售量較去年同期增加了43%,新竹則有12%的年增幅。值得注意的是,桃園中正藝文特區一年來開價逾億元店面的供給量增加超過六成,也反映了桃園建設題材帶動房價,店面屋主趁建設黑暗期來臨前出脫,開高價測試水溫。
台灣房屋智庫經理江怡慧表示,中正藝文特區為桃園密度最高、最均質化的商圈,臨路店面單價在百萬以上,不乏建設公司在豪宅社區規劃大坪數店面,現已成為連鎖業進入桃園設點的首選,使中正藝文特區成為最大的「億元店面」聚落,然而豪宅新建案店面多半為建設公司持有,租客能否持續負擔高租金能力及其穩定性,將影響店面身價。 江怡慧指出,中壢因搭上機捷熱以及許多大專院校學區一帶的消費人潮等因素,低總價店面相當受到投資者青睞,億元店面多半在高鐵特區內、中壢火車站前、SOGO商圈大坪數或是角店等一級商圈內為主。
台中逢甲夜市高居全台夜市「繳稅王」,但近期遭遇商圈泡沫化危機,除了夾娃娃機進駐外,還有不少店鋪掛起「待租待售」招牌,就算房東自砍1成租金也乏人問津,就連周邊老商場「碧根陽光商場」,10年來租金從4萬砍到1萬,還是有空租。 《蘋果日報》報導,逢甲商圈主要由文華路、逢甲路、福星路及文華街組成,根據財政部統計,全台25處夜市2016年共繳了近2.3億元營業稅,其中逢甲夜市為「繳稅王」,共繳了9300萬元,超出第2名的台中廟東夜市1700萬元許多。 不過逢甲夜市難逃商圈泡沫化危機,報導稱,過去逢甲夜市店面1位難求,要租除要排隊候補外,還要先給頂讓金,並誕生過每坪逾500萬元的「店王」,不過現在大多不用頂讓金,待租時間也變長。
報導稱,雖然整體市況還算穩定,但逢甲商圈4大幹道可見零星空租,次級路段衰敗更為明顯。 另外,當地的知名4大老商場如「拓程」、「歡樂星」、「碧根陽光」、「屋台街」衰退程度更加明顯,商場店家零星,空租量明顯增多,以碧根陽光廣場為例,1、2樓約有50間商家,週末傍晚有開門的店家屈指可數,人潮稀稀落落。 報導引述在碧根陽光廣場待了20年的張小姐說法,她指出,10年來2樓店鋪租金最高達到4萬元,之後一路下滑,這5年從2萬元滑到1萬元,雖然出租狀況穩定,但大多為工作室、網購店,所以看起來很冷清。 商圈主委劉興邦表示,逢甲商圈3年來人潮減少、消費力降低,各店家平均營業額都降低約2成,連帶影響租金修正,平均減少1成,認為直接衝擊出在中客減少,主因為大環境因素,經濟問題較大。
今年6月,國內5大銀行新承做房貸利率降至1.624%,是7年來的新低點,照理民眾付房貸應該愈來愈輕鬆,不過從貸款負擔率、違約率來看卻不是這麼一回事,兩種數據從2015年起就不斷攀高,顯示有愈來愈多人負擔沉重,或慘遭套牢而違約,預算不足者,買房宜再三衡量,不宜「看到付款輕鬆就衝」。 「貸款負擔率」是「房屋貸款」除以「家戶每月可支配所得」,近10年房價只漲不跌,全國貸款負擔率也從金融海嘯後的25.94%上揚到37.58%,其中台北市更達62.08%、新北也達51.21%,只要家庭開銷平衡一出岔,勢必得賣房求現或違約。
目前全國平均房貸違約比率為0.21%,比2014年底的0.14%高,政大地政系特聘教授林左裕指出,雖仍在3%以下的安全臨界值,但冰山下還有個潛在問題,具「寬限期」的總貸款餘額1.5兆,佔房貸餘額的2成以上。 申請寬限期的通常有2種人,1種是自有資金或所得不足,短期內暫以較低的償額因應;另1種是投資客,短期內期以較少的自有資金及較低的利息償額對賭寬限期後的房價增值空間。這2類借款人的共通特性是違約率比一般貸款高, 尤其是在不景氣、所得不穩定或房價表現不如預期時。
實在有夠瞎!軍方一紙公文,竟然將美術館園區、農十六特區等豪宅區所在地的鼓山區全區,劃入軍事禁、限建管制區,並以位於軍事設施敏感地帶為由,也不提供免查詢高度,讓高雄建築業界大感震驚。高市府工務局被迫,必須將全市包括鼓山、岡山、小港、林園、大寮、阿蓮、田寮等7區,民眾與建商申請建築線指示圖,一律加註屬軍事禁限建地區。 高市府工務局副局長黃志明指出,已緊急與軍方召開協調會,目前已建請軍方研究如何將禁限建範圍縮小,並簡化申請程序,以維護民眾與建商在該7區申請建照的權益。 空軍防空暨飛彈指揮部下轄駐地位高雄的794旅,4年前即曾公告,將高雄市鼓山、小港、林園、大寮、阿蓮、岡山、田寮等7個行政區,納入全區屬重要軍事禁限建管制區,凡是管制區範圍內的建案申請,須經過軍方核准。
但包括南部建築師公會、不動產開發公會等,對於該公告不是毫不知情,或是不予理會,直到日前高市府工務局向軍方函請確認該公告是否施行,才發現軍方以國防安全與位於軍事敏感設施地帶為由,仍將維持7區屬軍事禁限建地區,也不提供免查詢高度,等於是讓民眾與建商自己看著辦,請照也不一定核准,這才發現事情大條,趕緊於上週發文給南部各大建築相關公會,要求通知所屬會員,在7區申請建築時,需先備妥檢附地籍資料與詳細申請建築高度,送交第四作戰區指揮部審查,以免耽誤開發期程。
對此,大高雄不動產開發公會理事長卓永富無奈表示,軍方該公告以維護國防安全與軍事需求為由,建商多能理解,但是軍方也應考量實際軍事防衛需求,將緊鄰軍事重要設施或是航道下方的建築,要求限制建築高度或限制建築,但不宜將7個行政區全區所有範圍都劃入管制,甚至也不提供配套措施或簡易圖表,讓民眾與建商購地時難以評估推案或建築風險,相信市府工務局也將全力協助釐清相關禁、限建規定,維護民眾與業者原本合法建築權益。
包括高雄市與大高雄不動產開發公會,緊急向中央民代反映,立委邱志偉明(31)日下午將於立院中興大樓101會議室,與2公會、國防部、空軍司令部、高市府工務局、經發局共同召開協調會,討論如何降低7區劃入軍事禁、限建區的衝擊。 台南市區也因戰備訓練需求,戰機航道下方也有公告建築限建高度,但仍有外地業者誤踩地雷,在未查清楚限建高度的情況下開心標地,但實際申請建築時,才發現可建高度幾乎腰斬,從大樓規劃轉為華廈,也讓國產署位於航道下方的上萬坪商業區土地,出現標售2年仍一再流標窘況。
實價登錄自2012年上路至今,藉由交易資訊公開,逐漸促使房價逐漸透明化,健全不動產交易市場,但該如何在買房之餘,能輕鬆完成申報程序,避免發生須更正或重新申報的疑慮,甚至因一時不察,變成申報不實或逾期申報,衍生罰鍰問題,影響民眾權益,地政局提醒,要注意交易清冊有無誤載或漏載,若出現特殊價格務必要說明情形。 根據新北市三重地政事務所統計,2018年上半年該所在受理民眾申報實價登錄時最常見3大問題為:一、交易標的清冊包含土地、建物及車位的誤載或漏載。二、價格異於行情,卻沒在備註欄說明特殊交易情形。三、交易筆數或棟數誤載。
地政局提醒民眾,填寫標的清冊時,務必參考登記後的謄本或權利書狀依序填寫土地、建物(含附屬建物)、共有部分或車位等資訊,避免誤載或遺漏;如有影響價格的特殊交易情形,須確實依契約書所載,於備註欄說明,才能反應特殊交易對價格的影響程度;另外,申報資料填載完畢,務必再次檢查及互相稽核相關資訊,以免產生如交易筆棟數與標的清冊數量不符等問題,導致須更正或重新申報。 三重地政事務所建議,民眾可用自然人憑證或工商憑證申報進行驗證,並由系統自動帶入大部分資料,正確性高又不用到地政事務所送件,改正錯誤亦簡單容易。
為儲備第二階段社會住宅用地,財部國產署昨(30)日指出,截至7月底已協助地方政府撥用25處國有土地及3棟國有住宅,總公告現值達174.4億元。 行政院長賴清德5月31日聽取「社會住宅政策推動情形」報告後,要求各部會繼續盤點待活化房地資源,以儲備社會住宅用地。
國產署昨天指出,財政部配合社會住宅政策可分成3大塊,第一部分已協助地方政府興辦社宅並完成撥用的,包括台北市11塊土地1處房屋、公告現值120.3億元,新北市5塊土地1處房屋、公告現值27.9億元,還有桃園、台中、高雄市及台東縣共9塊土地及1處房屋、公告現值26.2億元。這部份僅4地與3戶為無償撥用,其餘都是有償。
第二部分全數為國防部土地,現為租用,有台中市4塊土地共4.56公頃,國防部釋出後由國產署協助租用。 第三部分則為國產署保留105處國有土地及1處國有房舍(土地面積46.84公頃,房屋1戶),供內政部營建署協同各地方政府評估是否要蓋社宅,地點從基隆、雙北市到屏東、花東、澎湖縣不等,其中以台中市29處土地11.07公頃占地最廣,其次為基隆市7塊土地占地共9.23公頃,第三則是新北市的15處土地,占地約6.69公頃,這部份共計有73處土地,將朝無償撥用或租用方向來處理。
內政部都市計畫委員會17日通過北市府所提出的「產業生活實驗特定專區」都市計畫,將南港區13處街廓、52公頃的工業區變更為產業生活實驗特定專區,如此可免回饋樓地板面積做住宅、商業使用,預計將有1.5萬名所有權人受惠。台北市副市長林欽榮今天說,南港將成為台北市最大面積都更區域,但也提醒居民6年內要提出都更事業計畫、事業計畫核定2年內取得建造執照,否則將會變回工業區,形容將永不得翻身。 南港區過去因「家庭即工廠」政策,存在大量住工混合聚落,但因為不符合工業區使用目的,成為違規住宅,又因為第二種工業區及第三種工業區的法定容積屬於偏低的200%、300%,若依「都市計畫工業區檢討變更審議規範」變更為住宅區、商業區還要回饋37%或40.5%的樓地板面積,因此估計有1.5萬名所有權人長年無法更新。
北市府去年初提出規劃,將南港13個工業區街廓變更為產專區的契機,只要在6年提出都更事業計畫,並在都更事業計畫核定後兩年內取的建造執照,就可以免回饋做住宅、服務業、一般事務所、金融業及飲食業等使用。 林欽榮更說,一般都更案的容積獎勵上限為法定容積1.5倍,但因為這13個街廓的產專區可突破,因為該區鄰近捷運昆陽站、南港站等,若在捷運站300公尺內也可以適用「大眾運輸導向都市發展」(TOD)取得容獎,法容可達2倍上限,但他強調還是需要部份回饋做公宅、幼托等公益設施。都發局補充,工二容積率200%最高可達400%,但因為工三容積率為300%較高,所以只會到450% 而對於「6+2年」的計畫落日時間是否會太倉促,林欽榮坦言確實會有壓力,但他認為6年也算合適,因為認為不應無限期保障而影響推動速度,相信有決心就可以推動。他補充,地區最擔心就是每個都更最後出現的不同意戶卡住大家,這時候市府就要講求程序,最後透過強制力完成都更「最後一哩路」。
中石化 (1314-TW) 近來積極落實石化與土地開發雙主軸政策,今 (30) 日公告將採取自地委建形式,委託 100% 轉投資子公司陶朱建設負責進行商四土地開發計畫案,預計投入新台幣 18.35 億元,興建 27 層樓綠建築住宅大樓,最快可望於 2020 年完工銷售。 中石化在高雄亞洲新灣區共擁有 70 期與 94 期重劃區 2 大筆土地,其中,70 期屬於「特貿六」,中石化計畫在特貿六旁進行商四土地開發計畫案,採自地委建形式,委託 100% 轉投資子公司陶朱建設負責,傳承陶朱隱園建案經驗,落實土地開發政策。
商四土地開發計畫案為中石化跨入土地開發領域後,在台灣投資的第一筆、也是中石化創造土地開發自有品牌的試水溫建案,含土地成本在內、中石化預計投入該建案新台幣 18.35 億元,土地面積 450 坪,容積率 630%,興建時程預計 2 年半。 據中石化規劃,將興建 27 層樓綠建築住宅大樓,該住宅大樓將鎖定首換屋族群,越往高樓層,戶數將逐步遞減,坪數大小約落在 30 餘坪至 88 坪間,目前仍待建築執照申請通過後開始動工。
根據最新實價登錄揭露,位南京西路「皇家季節酒店」今年1月以14.55億元交易,謄本資料顯示由承先開發有限公司取得9層樓高、總面積1673坪的這棟,而相鄰的另一棟11層樓高也正陸續揭露中,同樣由承先開發有限公司購置,值得注意的是,賣方皇家季節酒店即為李方集團,而承先開發有限公司負責人正是李芳集團總裁李銘松公子李奇璋,市場推估應又是一筆左手轉右手交易。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,該棟飯店屋齡已達40年,屬後火車站、大稻埕舊商圈,預估2棟同時出售價格可達30億,不但超越洛碁集團出手22.5億購置北車商圈的華華大飯店,也勝過同為李方集團整併前中興百貨的24.5億,僅次55.8億出售位於新興高檔重劃區的大直台北戀館。此外,相較同商圈相似物件,亦比下星聚點KTV斥資26.5億買下的國茶大樓,成交價格不斐。 陳炳辰說,該處飯店營運、所在地點價值並不及北車或復興北路商圈,加上並非單純一般交易背景,頗有抬高自家身價,對於未來轉手或轉型開發,都會比起短期行情來的好。
延宕數月、外傳「卡關」的頂新集團與日商伊藤忠商事的台北101股權交易案,昨(30)日傍晚順利完成交割!頂新以6.65億美元(約202億台幣),將台北金融大樓公司(台北101)37.17%股權售予伊藤忠;與此同時,頂新也以4.4億美元(約134億台幣)買回伊藤忠持有之頂新(開曼)控股17.83%股權。 值得注意的是,頂新集團在短短一個月內,完成兩筆重磅資產處分案!先是7月2日將味全三重廠1.58萬坪土地,以130億元賣給茂德機構,昨日又完成台北101股權交易案,合計兩筆交易共套現逾330億元,總獲利估計高達150億元。
頂新與伊藤忠此次整體交易架構是,伊藤忠以約202億買下頂新持有的台北101股權,但今年股息歸屬伊藤忠,因此扣除約7.12億股利後,實際交付金額約195億元;頂新則以約134億買下伊藤忠持有之頂新(開曼)股權,後者控有香港上市的康師傅控股約3分之1股權。
知情人士指出,以這次101股權交易來說,扣除今年台北101配發之股息,以及頂新當年買下台北101持股約70億的成本,還有向銀行股票質押借款的利息,另外加上頂新近年已累計領取台北101共22.3億元股息,單單此筆投資及處分獲利超過140億元,投資報酬率相當可觀。 至於頂新在買回頂新(開曼)17.83%持股後,合計集團握有頂新(開曼)近9成3股權。市場人士表示,康師傅穩居中國大陸泡麵及茶飲市場龍頭,去年獲利年增56%,股價也從前年6.4元港幣低點,近日一度衝高到近20元港幣,兩年漲幅逾2倍,也可見出魏家在對岸發展後市看俏!
不過,由於此次頂新與伊藤忠的101股權交易案,在投審會2月中核准後就悄然無聲,遲遲5個多月未交割,也引發外界諸多揣測,包括:一、康師傅股價走揚,導致雙方價格「談不攏」;二、頂新無力解除101股票質押,以致無法交割;三、頂新欲拖延交割,以賺取今年101配息等。 對此,頂新高層表示,一、與伊藤忠商談交易時,當時康師傅股價僅約7塊多港幣,即使之後股價一路上揚,伊藤忠也從未要求重新議價,讓他們相當佩服日方的誠信;二、頂新已於7月25日償還銀行50多億元股票質押貸款,順利完成解質;三、雙方交易架構中早已談定,今年101股息歸屬伊藤忠。 此外,先前外界盛傳在此次交易後,頂新與伊藤忠將逐漸結束戰略合作夥伴關係!對此,頂新主管強調,雙方在對岸的食品事業及中國全家的合作關係仍將持續,不受影響。他並強調,整體而言,頂新與伊藤忠都認為這是一次雙贏的股權交易。
東森國際(2614)今(30)晚董事會通過擬以每股0.9港元向Efficient Market Investments Limited購買其持有Natural Beauty Bio-Technology Limited(自然美生物科技有限公司,香港股票代號00157)所發行的600,630,280股,約佔30%股權。 這項預計投資金額預計總交易金額約540,567,252港元,21億新台幣,雙方今晚隨即簽屬備忘錄,並在十點過後發布重大訊息,投資日期待台港雙方主管機關核准後,再提報審計委員會及董事會決議實際投資日期。
東森國際購買自然美資金來自巴拿馬子公司自有資金,該公司原主要經營海運事業,是用境外公司來購買自然美境外公司股權。東森國際公司董事長廖尚文表示,因為香港證交單位規定很嚴,公司目前無法提供太多訊息,將來會依法令規定處理。 自然美在大陸布局頗廣,主要發展美容與保健事業,與東森國際旗下東森購物可以相互結合,擴大事業版圖。目前東森購物並未銷售自然美產品,估計未來將成為自然美電視與網路的主要銷售平台之一。
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