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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
台中市政府持續推動8年1萬戶社會住宅政策，台中市第5處社會住宅的台中市北屯區同榮段社會住宅，昨（19）日開工，預計110年下半年完工，可提供560戶優質好宅，未來還設有親子館、托嬰中心、社會服務站，及商店等多元設施，讓社會住宅生活機能相當完善。 北屯同榮段社會住宅，是繼豐原區安康段、大里區光正段、太平區育賢段，及北屯區北屯段社會住宅案後，台中市第5處社會住宅社區，市府將持續配合市府社會住宅出租辦法，讓勞動及青年族群，在台中享有宜居樂活的權利。
同榮段社宅案，台中市府委由戴育澤建築師設計，興亞營造以15.7億元得標興建。該建築物是以高低錯落的花冠意象，創造花園的景觀氛圍，也在12樓創造共居空間及開放露台、屋頂農園，提供居民共同生活的共榮意象。 與會的內政部長徐國勇說，根據統計資料，年輕人住進租金較低、機能優良的社會住宅後，其結婚率是全國平均的1.6倍、生育率則是全國平均的1.8倍，顯示社會住宅對改善少子化問題，有所幫助。 同榮段社宅昨舉行開工動土典禮，由台中市長林佳龍，擔任主典者，內政部長徐國勇、台中市都市發展局長王俊傑，及興亞營造董事長卓燦然等，都與會並共同祈求工程順利圓滿。
林佳龍表示，市府推動8年1萬戶政策，現在如期達標，前4年5,587戶，都是新建或即將動工，甚至已有完成的建案。他感謝中央提出8年20萬戶社會住宅政策，提供市府法令、行政、預算上的支持，使市府這項政策，更加速推行。 台中市都發局指出，台中市社宅不同於過去冷冰冰的國宅形式，以構築具有「溫度的家」為目標，秉持三好一公道理念，將社宅升級成「共好」住宅，市府編列計畫經費約16.5億元，進行同榮段社宅工程，規畫6棟地下3層、地上12層建築物。 (工商時報)
豪宅成交量下滑，今年上半年六都豪宅交易量，全數下跌，台中市年減八成最多，而豪宅供應量多的台北市，實際成交量年減三成，不過台北市每坪逾200萬元的豪宅交易量，卻逆勢年增75%，顯見一級豪宅需求度仍高，豪宅市場汰弱留強。 年初房市明顯回溫，但第1季開出紅盤後第2季走勢趨緩，連豪宅市場交易也稍嫌停滯。 據實價登錄資料，住商機構統計上半年六都豪宅總價，並排除低價的特定人交易後發現，六都豪宅成交量相較去年同期全面走低，分別有三至八成的量縮，其中，台中量縮幅度最明顯，今年上半年僅七件，相較去年同期的42件，量縮八成；而六都量縮較小的則在雙北市，台北市上半年成交落在79件、新北市10件。
近日台北市的一級豪宅，在實價登錄資料頻頻揭露，除了日前位於大直的「西華富邦」再寫200萬元單價，國巨董座陳泰銘新買入的「文華苑」也站上200萬元大關，「松濤苑」至今均是保持250萬元單價的超豪宅，台北市光是上半年每坪逾200萬紀錄的就達七筆，相較去年同期四筆大增75%。 觀察六都數據，大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，台中市去年有42棟的交易，主要來自西區的豪宅建案交屋，若扣掉該案交屋量，去年買氣也還是優於今年，推測其原因，台中市尤其七期一帶，在房市盤整開始交易急速冷凍，去年投資方及建商力求順銷，大幅提高議價空間，吸引買方趁低入手，但今年屋主態度轉硬，交易量趨緩。 台北市豪宅交易量縮，單價200萬元以上的豪宅交易量卻走高，可見豪宅市場信心度強化，買方也開始專攻頂級豪宅。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，單價200萬元俱樂部一向是一線豪宅指標。
桃園過去幾年豪宅推案多，去化趨緩，不少屋主轉售為租，不少指標豪宅租金多能在6萬元以上，不過也面臨租方需求減少的考驗。據最新實價登錄顯示，過去曾創下桃園豪宅最高單戶12.4萬元租金紀錄的豪宅「中悅一品」，今年6月同戶租金也下修至12萬元。 實價登錄顯示，近二年來包括中正藝文特區的「中悅一品」、「中悅音樂廣場」、「葛里法五世」、「中悅御之苑」，以及南崁「麗寶W1」、「中悅新天鵝堡」都有單戶租金8萬元的租賃行情記錄。 其中，「中悅一品」6樓戶別、面積207.87坪，在2016年8月曾以12萬元創下桃園實價登錄最高租金水準，日前該戶新租約的租金為12萬元，約下修3％。以其該戶取得成本約8,200萬元推算，租金收益率約1.75％。 房仲業者指出，2012年至2014年為豪宅完工的高峰期，隨著整體房價修正，不少非自用或置產型買家尋求外商或商務租客，成為解套方式；只是外商主管或本土企業主租屋需求未同步提升，豪宅面臨租金調升不易、甚至降價求租的困境。 據租屋網站顯示，包括「葛里法五世」、「麗寶W1」、「中悅御之苑」、「海華大帝」等豪宅，都有開價逾8萬元求租的物件。
台灣房屋中正藝文直營店店長凌嘉妍表示，豪宅出租市場雖不如台北地區需求旺盛，但位於中正藝文特區及南崁交流道一帶、屋齡在10年內的豪宅聚落，近交流道，座落發展成熟腹地完整的第一線商圈、擁有完善的社區物管服務的豪宅，仍受租客青睞。 台灣房屋智庫經理江怡慧表示，豪宅屋主出租豪宅的主要考量，許多是在同一商圈內有多戶者，對於租客會特別挑選，桃園豪宅承租客有不少是來自雙北地區的客群，或常旅外，外派商務客以及外商高階經理人，外商法人承租需求減少、租金承受力也有所降低。 江怡慧指出，產業變化影響外商高階經理人承租需求，評估購置桃園豪宅的同時，先以承租方式熟悉桃園商圈。 (工商時報)
新竹地區因竹科園區高階主管與外商外派高階經理人，租屋需求穩定、付租能力強，豪宅場租金收益率可達3～4％，高於桃園地區。 今年以來租金最高為竹北嘉豐南路一段的「太子中央公園」，月租金7.8萬元，次高則為文興路二段上的「哈洛德」月租金7.5萬元、新竹市關新北路的「東京中城」租金7萬元。 以其屋主取得成本推算，租金收益率約在2.8％以上。以「哈洛德」約97坪的6樓戶別為例，今年5月以7.5萬元出租，屋主取得成本為2,030萬元，租金收益率約4.4％。 據實價登錄觀察，往年新竹「富宇君鼎」、「捷寶新世紀」、「中悅帝苑」等豪宅，都曾有逾10萬元租金的租賃記錄，「翡翠琉璃」、「德鑫當代MOMA」也都有單戶租金逾8萬元。
台灣房屋竹科直營店店長王瑞松指出，新竹地區豪宅租賃市場集中在新竹市的關埔重劃區，以及竹北市的水岸住宅、喜來登商圈與高鐵特區內，又以新成屋及屋齡5年內的豪宅為租賃需求的大宗，承租方多半是園區內高階主管以及外商高階經理人，由於竹科園區廠商的業務持續成長，帶動鄰近周邊指標豪宅的租賃需求，只要竹科園區存在，豪宅租賃市場就能延續。 (工商時報)
過去普遍消費者都認為南部房價不貴，一定買得起，但不僅山區建商推千萬豪宅，連安南區都出現7千萬豪宅，近年來台南公共建設多，這3年房價走勢從平均單價從每坪13.6萬元成長至14.2萬元，尤其台南歸仁地區陸續有沙崙智慧綠能科學城、台南國際會展中心等重大建設開工，兩年來房價雙倍漲，不少建商表示，兩年前素地一坪8、9萬元都沒人要買，去年漲到一坪16、17萬，是台南漲幅最大的區域。 一對最近想結婚、買屋的黃姓夫妻表示，從台南市區找到永康、歸仁，從新成屋找到中古屋，真的沒有備好千萬，不用想要買預售屋，多數新成屋開價2字頭初，部分大樓預售每坪開價21到22萬元，算起來總價1千多萬元，去年的大樓預售案不過每坪15到16萬元，漲幅不少，因擔心之後大型建設到位後漲更兇，只好趕快進場購買。
崑山科大房地產開發與管理系兼任講師謝銘源表示，原台南市的六個區逐漸飽和，蛋黃區房價下降空間不大，近郊的仁德區、新營區及麻豆區房價都小幅上揚，其中新豐區以歸仁最為強手，鄰近市區的土地都賣光，連小巷內的素地都比去年整整漲了一倍，相當驚人，想要在台南買房，「沒有千萬真的買不到，千萬以內的新案已成絕響。」 謝銘源表示，歸仁目前平均住宅單價為12萬，相較去年同期上漲24.1%，安南區、北區鄭仔寮、九份子重劃區的新建案也都熱銷，以前集中在蛋黃區，但現在土地越來越難買到趨於飽和，20萬元以下買不到素地；不僅台南市區新大樓單價開不低，歸仁、仁德等地房價也居高不下，其中五到六層樓高公寓，兩到三房小坪數的產品最受到歡迎，住宅區用地有限，房價要回到過去的低價，已經不太可能。
全省房市吹起讓利風，各地建商開價逐漸放軟，觀望族隨讓利走勢陸續進場，導致中古市場連帶受到影響，迫使降價。但是，南台灣的新舊市場卻不是如此，雖然近年新屋讓利幅度逐漸放大，不過，統計近6年高雄透天厝市場，反倒是年年上揚，單價漲幅高達15％。
據最新數據調查顯示，高雄市近6年透天厝成交價不跌反增，甚至近5年成交總價均已飆破千萬。透過分析顯示，近6年透天厝行情，成交總價自986.1萬攀升至1106.3萬，漲幅約12％；單價從16.9萬上升至19.5萬，漲幅約15％。 反觀，曾稱高雄豪宅區代表的鼓山區，近年新成屋單價幾乎落入1自頭，美術館路周邊住宅成交行情也僅約22萬元上下，永慶不動產高雄美術中華加盟店店長吳昆璋曾表示，近年鼓山房市多以讓利求售，近5－10年來，新屋單價已落在15－20萬上下，1字頭並不佔少數，甚至開價已低於市郊重劃區。 高雄透天厝成交價逐年攀高，但開工量卻大減逾8成，明顯呈現「價漲量縮」的窘境，據日前高雄市不動產開發商同業公會統計資料顯示，高雄透天厝4年間的開工量，從1296戶，縮減至246戶，不僅開工量不起色，價高因素也迫使喜歡透天的住戶，只能轉往住宅大樓。
銀行房貸鑑價愈來愈小心。行庫主管指出，房市明顯從2014年開始回檔修正後，現在不但在貸款成數上面更加謹慎，對於鑑價金額也更保守，像是過去可能會用實價登錄的第二、第三高價來作為評估標準，現在可能會落入實價登錄的第四高價、第五高價來作為重要評估。
銀行主管說，2012年8月實價登錄上路後就成為銀行的重要參考指標，但銀行還是會有內部的鑑價標準，對於房價的估算更加準確，現在也會將可能的跌價空間列入。 舉例來說，民眾買屋價格為2千萬元，過去可能可以鑑價至1,800～1,900萬元，現在的鑑價可能只有1,700萬元～1,800萬元，等於先至少打九折，再計算貸款成數。 整體來看，銀行現在更重視3P（借款人、房屋座落地、利率報價），自住客還是銀行的歡迎客戶，也因此銀行雖然出現鑑價上保守，但會以利率來決勝，希望吸引客戶目光。
銀行主管指出，鑒於目前房市交易更傾向自住需求的購屋者，為防範房市產生泡沫化，因此一貫持續關注未來經濟情勢及利率變化，運用房貸評分機制，篩選優質客層，以持續維持房貸資產品質。 臺灣企銀指出，考量到不動產的價格仍然會持續的修正，暨為控管央行升息所帶來授信風險，將會函囑營業單位辦理房貸專案應該要審慎評估借款人所得負債比。 另外，臺灣企銀也會持續配合政府政策以善盡企業的社會責任，持續辦理青安貸款以及內政部營建署購置及修繕住宅貸款。 臺企銀表示，也會持續推出新房貸商品，並依不動產座落區域、風險權數及限制清償與否採差別定價。 (工商時報)
新光人壽、中國人壽、台灣人壽，各自在債券處分利益、利息收入、股票處分利益挹注下，今年全年稅後純益有望賺逾100億元，帶動我國壽險百億俱樂部成員上衝至六家新高。 國內有21家壽險公司，過去五年，僅國泰人壽、富邦人壽、南山人壽，年年稅後純益賺逾百億，去年則是首見台灣人壽入榜。今年除了台壽有望蟬聯，將再增暌違12年後重返的新光人壽，及首次榮登的中國人壽。 壽險公司主管表示，未來四個月，只要新台幣對美元不大幅升值，且壽險公司不處分未實現損失的金融資產，今年將會是我國壽險業的豐收年，壽險百億俱樂部成員將從過往恆常三家倍增至六家。 其中，台灣人壽的百億獲利續航力受關注。台壽今年前七月稅後純益90.84億元，較去年同期成長46.8%，美系外資分析師預估，台壽今年全年稅後純益將達110億～120億元，較去年102.05億元成長8%以上。
台灣人壽也表示，今年股市表現不錯，前七月已適時處分股票挹注獲利；避險成本方面，7月因人民幣對美元大幅貶值，避險成本從上半年平均1.13%增至前七月1.22%，人民幣8月貶幅已趨緩，全年希望控制在1.3%以內。 中國人壽前七月稅後純益91.3億元，年增58.8%，中壽曾經在2015年前九月稅後賺102.3億元，但2015全年僅賺91.7億元，因而從未有過全年賺破百億的紀錄。
美系外資分析師表示，預估中壽今年全年稅後純益100億至110億元，有望首次躋身百億俱樂部。中壽也表示，今年迄今投資操作得宜，固定收益保持二位數成長；中壽剛公布的第2季財報也顯示，上半年來自債券、存款等的利息收入，較去年同期大增逾24億元。 新光人壽今年第1季股債處分利益約200億元，債券的貢獻又高於股票，為前七月稅後純益182.95億元、年增202.1%奠定良好基礎。新壽全年若能維持佳績，將是2007年以來，首見重返百億紀錄。
強化多元收益，中纖 （1718）、上曜（1316）、炎洲（4306）、中石化（1314）伺機啟動資產活化、資產開發轉型計畫。 繼中石化宣布啟動高雄自地綠建築住宅建案開發，中纖三重土地也已發包，將興建廠辦大樓，建坪5千多坪，共11層，將使目前台北辦公大樓的應用承租更具彈性，至於斗六廠空地，不排除出售或將來蓋廠自用。 上曜受惠「湖美帝堡」建案交屋挹注，首季EPS達1.25元；伴隨「湖美帝堡」、「雲謙」等建案陸續入帳，下半年營運看好。上曜也計畫前進北上，以多件危老都更案積極洽談，延續長期營運動能。
此外，炎洲旗下林口旺洲極品建案總銷45億元，已售25億元，今年陸續交屋認列獲利，另有餘屋陸續出售中。下半年推新莊二期及林口二期建案；新莊二期擬採先建後售案規畫推出一半住宅、一半旅館。至於旅館業務則力拚今年3館營運損益兩平。 中纖台北市忠孝東路、新生南路口附近的辦公大樓有3層，是目前使用中的辦公室地點，三重廠辦蓋好後，集團其他公司也可搬到三重辦公。 中石化將採自地委建形式，推動高雄亞洲新灣區70期「特貿六」中一塊400坪的商四土地開發計畫案，預計將投入18.35億元，興建27層樓綠建築住宅大樓，預估最快2020～2021年將完工銷售。 上曜近年扎下台南豪宅推案根基，推出多項大樓建案包括「湖美帝堡」、「湖美帝璟」、「帝凡內」，並規畫推出「梅菲爾」大樓建案 及「雲謙」、「觀海橋」透天厝建案。 到2020年之前交屋進度明朗化 ，每年以建築房屋5萬坪為目標。 (工商時報)
在國際科技大廠的強烈需求下，中華電信繼板橋設立IDC（互聯網資料中心）之後，已決定在內湖新建一座IDC中心，預計可容納7,000個IDC機櫃，市場推估總投資金額約70～100億元。從規模來看，不僅僅是中華電信歷年來機櫃總規模最大的IDC中心，也是全台最大單一IDC中心。 中華電全省目前共9座認證機房、8座專業機房，合計共17座IDC中心，可提供1萬5千個機櫃，而即將興建的內湖IDC中心就可提供7,000個機櫃，等於大增46～47％。 中華電信董事長鄭優證實、內湖IDC中心正積極規畫中。鄭優上任後，板橋IDC成功吸引國際科技大廠、OTT業者，國內金融機構、電商，甚至運用AI、大數據的廠商積極進駐，成功扮演政府招商引資的重要引擎。 至於內湖IDC中心的定位，中華電信希望扮演提升台灣新創產業投資環境及競爭力的角色，未來以招攬新創、匯流、影視、AI、大數據等業者為主。
中華電信執行副總經理馬宏燦表示，國際科技大廠積極進駐板橋IDC中心後，產生磁吸效應，不僅板橋IDC中心第二期櫃位完售一空，第三期工程提前於最快年底動工，整座IDC的櫃位出租時間原訂6年招商期，因招商熱絡縮短為3年左右。 由於新進業者不斷詢問櫃位出租事宜，中華電信剛好有一塊位於內湖舊宗路附近的土地，剛完成將機關用地變更為電信用地，因此決定在內湖再蓋一座大型IDC中心。 因應當地企業個別需求，據指出，內湖IDC中心不會像板橋IDC中心用Tier 4最高規格興建，但是會把板橋經驗引進內湖。 例如，板橋IDC中心的機櫃可靠度標準是99.95％，但是廠商進駐至今、可靠度高達100％。另外，還會引進全球最新技術，要求伺服器及CPU規格、散熱、冷卻等功能都要達最高等級。
台北市政府所規畫的「內科2.0計畫」預定在2020年5月完工啟用，將會發展為創新育成中心、影視音園區、以及內科產業中心，未來將吸引影視、匯流、新創、大數據、AI、物聯網等企業進駐，可以預見跨國及國內企業對於IDC數據交換中心的需求將十分強勁。 馬宏燦強調，內湖IDC中心正由中華電信數據分公司進行規畫中，確切投資金額近期可望確定，至於動工興建時間可能落在明年。他說，第一批機櫃出租及使用時間落在3年後，將比照板橋IDC中心採用分階段出租機櫃。相較於板橋IDC中心從設計到正式招商花了6～7年時間，內湖IDC中心因市場需求大、將儘快動工。 (工商時報)
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