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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
2014年起至今，北台灣房價已有一定程度的修正，但統計實價登錄資料發現，截至目前北台灣主要行政區房價，較2014年房市高點下滑一成不等，而鄰近的基隆市和新竹縣市等主要行政區，卻比2014年逆勢上漲6%至12%。 統計實價登錄資料顯示，今年截至目前台北市住宅平均單價為58.3萬元、新北市30.58萬元、桃園市17.66萬元，皆比2014年房市高點時下修10%至14%；不過，新竹縣市今年上半年的均價17.87萬元，較2014年高點逆勢增加6.68%，基隆市更比2014年同期成長12.923%，落在15.11萬元。
房仲業者指出，新竹縣市與基隆市交通網絡與雙北市、桃園市相聯，在房市多頭時期，不少遞延買盤往這些城市聚集，但在房市盤整期房市買盤以自住需求為主，新竹縣市與基隆市的房價，因只有雙北市價格的一半，吸引年輕小家庭跨區購屋。 全國不動產基隆仁愛加盟店店長杜芳珍指出，基隆市因為地理位置因素，加上鄰近海岸線、腹地較小，房價長期被低估，近期在部分高單建案拉抬下，整體均價上揚，至於一般住宅價格持平。
新竹縣市除自住需求，當地還有竹科坐鎮，家庭年收入在全台名列前茅，顯示新竹縣市的強勁購買能力。 全國不動產竹北加盟店店長陳鎂金分析，新竹縣市房價在2015年、2016年些微修正，爾後買賣雙方價格拉鋸，今年遞延性買盤開始出籠，尤其是竹科客群的消費力強、出手快，在市況有感回升的情況下，價格也有感。
日前北高雄最大影城傳落腳岡山，周邊房市引來一波詢問潮，現今高市捷運局打鐵趁熱，再釋周邊1200坪土地標案，底價約2億45萬元，換算單坪價16.5萬元，外界看好該標案，認定脫標機率高。 繼建商達麗建設與高捷、高市政府3方簽約，預計與秀泰集團打造「達麗米樂」商場百貨，未來將成北高最大影城，也讓周邊房市詢問度增加，藉著這波熱度，高雄市捷運工程局再推千坪土地標案。
高捷公告，10年24日將標售2筆市有非公用土地，其中最受矚目的一筆土地，僅距離「達麗米樂」影城預定地600公尺，位於岡山區和平一路、和平二路，土地使用分區為住宅區，面積1212.75坪，標售底價為2億45.4萬元，換算單坪約16.5萬元。 台慶不動產高雄岡山國宅加盟店長黃建銘表示，岡山未來有影城進駐後，民眾不用大老遠跑去高雄市區、台南等地看電影，不僅如此，透過國道1號便捷交通，反倒能招攬橋頭、台南等地客源，讓房市變得更具誘因。 他說明，不僅如此，該案緊鄰橋頭舊商圈，約莫5分鐘車程，周邊透天類型產品，約20～40坪大小，總價最低800、900萬，最高2000多萬，也因此詢問度變高。
高捷北機場位於紅線北端，跨高雄市岡山區及橋頭區二行政區，地處高雄市岡山文化局之東南側，距岡山、橋頭市集僅約為1.5公里，距高雄市區約為16公里，行經國道1號中山高速公路，約20分鐘車程抵達市區，或是30分鐘車程以內抵達台南市區，為岡山重要交通節點。 依照捷運局公布資訊，可知道北機廠商已完成四個開發案簽約，包括護理之家、婚宴會館、明年底試營運大型宴會廳、以及109年預計完工的高醫岡山醫院，該標案被這些建設環繞，由此可知周邊生活機能，將隨著開發案、商場、醫院等設施陸續完工後，愈趨完善。
高房價是全台民眾常年的怨憤，不論如何改朝換代、實施多項打房政策，仍舊無法解決。根據全台六都近10年購屋總價，可發現房價皆持續上漲，其中漲最多的為台中市，平均購屋總價從625萬元增加至1057萬元，漲幅達69.1%；台北市10年來也增加689萬元最多，漲幅最低、增加平均總額最少的是高雄市，但10年來也增加206萬元，漲幅達33.8%。 台中近2年有很多如「由鉅大恆」等豪宅交屋，拉高平均購屋總價。
民眾買房壓力逐年增長，從內政部不動產資訊平台數據就可感受到。統計六都自2009年至今年第1季的平均購屋總價，台中市成長69.1%最多，其次是新北市67.3%與桃園市54.3%，台北市也漲近5成，南二都成長33.8~38.9%。 北市10年增689萬 再看平均購屋總價增加狀況，房價最高的台北市最多，10年從1382萬元開始逐步成長，於2015年達2076萬元高峰，今年首季跌至2071萬元，但較10年前仍增加689萬元。除台南、高雄皆較2017年小跌之外，新北、桃園與台中市今年首季購屋總價均創新高。 全國不動產企研室主任張勻分析，這10年可分為2個區段來看，2009年到2014年，六都交易總價成長幅度明顯較高，代表整體景氣是往上的；2014年到2018年，雙北、台南、高雄的交易總價成長幅度減緩，桃園市則因在2014年底升格為直轄市，又因雙北房價居高不下，導致買方轉往桃園購屋，拉抬總價。 台北市房價最高，購屋總價增長689萬元最多。
至於台中市成長最多，張勻認為，因台中這2年有很多豪宅建案交屋，如「由鉅大恆」、「富邦天空樹」、「宝格」等，拉高整體購屋總價。台北市則因高總價住宅前幾年交易量相對冷清，房價修正到相對低點後，近期開始吸引高資產族出手購入高總價住宅。 永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮分析，過去10年台灣經歷一波房價上揚，從2008年金融海嘯後，2010年起房價快速上揚，至2014~2015年達高點，之後開始下滑，「10年前高雄美術館中古屋每坪只有10萬元，現在已漲到17萬元，換言之若選購50坪住家，就多350萬元。」
誰說重劃區只會價跌？新北市土城暫緩重劃區緊鄰新板特區、中永和地區，地理位處土城正中心，周邊舊市區生活機能佳、近期還有日月光複合式商場開幕，外界看好後勢發展，原先徘徊於3～4字頭房價，因近期捷運萬大二期工程財務審核通過，如同替當地房價裝上翅膀，有望站穩4字頭。 土城區早年為軍事彈藥庫，禁限令導致公共設施不足，影響當地發展，隨著放寬標準，市地重劃及土城暫緩開發後，許多建商注意到此處，爭相搶地推新案，近期更有日月光複合式商場開幕，拉抬周邊房地交易。
本月中旬國發會審核捷運萬大-中和-樹林線第二期工程財務計畫通過，將沿續第一期工程至土城區、樹林區、新莊區，最終與捷運迴龍站交會，全長13.3公里，核定後10年完工，如同為周邊房市注入強心針。 第二期工程延伸土城金城路至明德路口，再延續金城路段、跨越城林橋至樹林的中華路、八德街、大安路轉中正路，最後與新莊區捷運迴龍站相接。 地政局統計，土城交易熱區前五名集中於「土城暫緩發展重劃區」，包括學府路一段、裕民路、延和路、明德路一段，成交量佔整體2成，公寓每坪約25~30萬元，大樓每坪約29~41萬元。 天時地利不動產總經理張欣民認為，重劃區開發分為三階段長草期、長房子以及長生活機能，開發初期變數多，長草期當然別貿然行動，不過等到各建商進駐的「長房子」階段，隨著現在房價低迷，為了求售就會有降價優惠，是最有機會買到實在的價錢。 他說明，該區開發面積相較於塭仔圳來得小，距離周邊舊市區生活機能，只需10分鐘車程，目前大多看好此處發展，若未來環狀線通車，更能帶動周邊房價，甚至站穩4字頭。 土城前五名房地交易熱絡街道。
圖／新北市地政局
由於複雜的歷史因素，現存的大社石化工業區，正進入都市計畫審議，降編為乙種工業區的短兵相接時刻，高雄都發局強調，只是降編為乙工，沒有要廠商遷廠，但大社石化廠商聯誼會擔心降編之後，下一步就是面臨被迫遷廠的下場，因此要求「正名」為甲種工業區，繼續現有的石化加工狀態。 高雄都發局說，1973年由經濟部工業局編定大社工業區，因1993年4月5日發生嚴重廢氣外洩事件，經濟部邀集地方政府召開協調會議，得到大社工業區內各工廠，應配合中油高雄煉油總廠五輕遷廠計畫一併遷移的結論，因此便於1998年11月7日公告發布實施「變更大社都市計畫（第三次通盤檢討）案」，變更工業區為特種工業區時，訂定「特種工業區內之廠商應於2018年以前完成遷廠，並由縣政府依法定程序變更為乙種工業區」的附帶條件。
因此，高雄市政府才於今年6月8日公告變更高雄市大社都市計畫（特種工業區附帶條件規定專案通盤檢討）案，並於7月9日公展結束，目前已進入都市審議階段，由於「附帶條件」有「特種工業區內之廠商應於2018年以前完成遷廠」字樣，引發區內廠商驚恐與疑慮，不過，高雄都發局長王啟川強調，都計降編不等於遷廠，而是希望石化產業朝向低污染轉型發展。 不過，大社石化廠商聯誼會說，一旦從特種工業區降編為乙種工業區，區內廠商就無法再新建或擴建生產廠房，更重要的是，現有的大社廠商實質上是屬於甲種工業區的屬性，以目前的社會氛圍，少數大社居民和環保團體，絕對會有更多不合理的要求。
萬一環保單位抵擋不住壓力，根據地方自治法，訂定更嚴格的空污排放標準，廠商將永無寧日，廠商聯誼會表示，產業界的訴求只有一個，就是「正名」為甲種工業區，而不是降編為乙種工業區，維持現狀的營運、生產。 所謂「正名為甲種工業區」，而不是「降編為乙種工業區」，是因為1998年11月7日公告發布實施「變更大社都市計畫（第三次通盤檢討）案」，變更工業區為特種工業區，就是一種錯鋘，廠商說，區內廠商從來就不是煉油等屬於特種工業區的屬性，而是甲種工業區的原料加工生產，「將錯就錯到現在，剛好利用這個機會正名」，扭轉歷史的錯誤。 (工商時報)
凍結5～6年之久的中華電信土地資產活化，將全面動起來！據了解，中華電信已選定三塊自有土地，將由子公司光世代建設公司負責建造三座智慧辦公大樓，另外三塊自有土地則開發為社會住宅大樓，合計總投資金額70～80億元。 如果再加上由桃園市政府出地的桃園創新研發中心、將由中華電投資120億元興建新世代科技園區，合計中華電已敲定的土地開發案、總投資金額將直逼200億元。 中華電信董事長鄭優表示，土地只租不售原則不變。光世代建設公司董事長陳光雄進一步指出，三塊智慧辦公大樓以及桃園新世代科學園區以進駐新創產業、國內及跨國企業研發中心為主，希望發展出四個台灣重要的創新創業研發基地，並藉由新創產業聚落發展出台灣特有的新創產業生態圈，扮演政府推動創新產業的火車頭，並培育出多家跨國獨角獸。
三座智慧辦公大樓中，南港機廠可開發為23層樓的智慧建築大樓，但確切開發樓層還在評估中，預定明年第1季動工，總投資規模超過20億元，預估需要3年半的工期。由於座落在高鐵南港站附近，將與南港經貿科學園區、台北流行音樂中心匯集形成國內高科技、影視、創新產業的新世代智慧綜合園區。
新北市三重智慧辦公大樓的投資規模比南港機廠大，也會在明年動工。另外一棟智慧辦公大樓將座落在台北市。至於三棟社會住宅推案中，萬華預定年底公布細節、明年第1季動工，三棟社會住宅以供給社會青年入住為優先。陳光雄強調，每一棟智慧辦公大樓都會兼顧推動一棟社會住宅，要讓年輕人全心投入創新研發工作同時，讓他們在住的方面無後顧之憂。 至於桃園新世代科學園區的動工時程，預定不會超過明年第2季，將發展成台灣最重要的創新基地。 陳光雄進一步透露，除了自建，未來光世代建設公司也會考慮「合建」模式。中華電信擁有台灣最大的固網及行動寬頻建設，近年透過中華電信研究院開發出各項iEN節能、儲能、智慧家庭、先進物聯網甚至5G服務，成為光世代建設參與民間建商開發案、擁有補足建商在智慧建築方面不足的重要籌碼。
(工商時報)
老牌紡織大廠發展及轉型愈來愈多元化，活化土地資產價值並強化資源整合，包括南紡、遠東新、宜進等主力廠商近年積極布局不動產開發或投資已逐步展現效益，明年均將開始進入收成期。 南紡近年積極發展流通事業，以台南的南紡購物中心最為人熟知。
南紡表示，目前流通事業還有數億元的折舊虧損，不過一期商場營運已溫和成長；為擴大整體規模，與老爺酒店集團合資的二期規畫也正如火如荼趕工，包括飯店的部分順利進行中，預計明年第4季完工。 為因應流通事業發展需要，南紡在6月成立子公司專責不動產招商租賃。南紡指出，短期先以商辦投租仲介為主，中期配合南紡購物中心的需要，將發展購物中心招商、代營運的業務，並對外拓展案源。由於該業務才剛起步，最快也要等明後年貢獻南紡營收。 遠東新旗下六大事業群中，不動產開發事業占營收約三成。遠東新表示，今年子公司遠揚建設「遠揚加州」建案出清餘屋狀況良好，加上租賃收入，上半年不動產開發事業賺進4.43億元，獲利比去年同期好。目前開發重點聚焦新北市板橋區，包括已經動工的「台北遠東通訊園區」第二期，分別有IDC大樓及第二棟研發大樓，估計明年底就會完工。 宜進積極布局商用不動產，先後砸數億在台北東區、南港置產，運營以不動產出租收入為主。
紡織業資產開發概況
圖／經濟日報提供
五度流標的「台北雙子星」，距離第六度招商的截止投標日期已剩不到33天，藍天電腦集團董座許崑泰的宏匯集團在去年12月公開表態角逐競標後，在兩周前找來約15家公股、民營銀行舉行說明會，向銀行團爭取融資意向書，金額約500億元。各競標團隊目前提出的總開發投資計劃金額規模約600∼700億元。 被視為台灣史上招商金額最大的「台北市西區門戶計畫台北車站特定專用區C1/D1（東半街廓）土地開發案」徵求投資人一案，主辦單位台北市政府捷運局在去年4月正式遴選，由美商仲量聯行公司擔任招商專業服務顧問，採國際標方式重新啟動招商作業。 捷運局和仲量聯行今年3月31日上網公告徵求投資人，預計今年10月1日截標，明年1月評選出最優申請人、3月底與最優申請人完成投資契約簽訂。 據悉，目前檯面下最有興致的競標團隊，以藍天電腦（宏匯集團）、美國私募基金Bainbridge+榮工工程團隊、國揚實業+金融保險業、入股陽信銀行的港資南海控股公司、國泰人壽+三井住友等團隊，最為積極。此外，業界也傳出富邦可能與晶華結盟加入戰局。
至於上述團隊和人馬屆時會否再各自整合、串連，各種可能的「合縱連橫」排列組合發展都受業界高度矚目。 其中藍天集團和國揚集團，是目前爭取金融界提供融資意向書，競逐台北雙子星大樓標案態度最積極的兩大團隊，目前已知，除了國揚集團已由合庫等銀行為其出具融資意向書，藍天集團是在兩周前大手筆找來約15家公股、民營銀行舉行說明會，其中八大公股行庫更全部到場。藍天在會中已明確表態，希望銀行能助陣藍天取得融資意向書，所需要的融資部位大約500億元。 藍天電腦的宏匯集團，向來積極參與地產開發與BOT案，董事長許崑泰多年來也深諳兩岸商用不動產的投資和經營，對於精華地段不動產更是情有獨鍾。去年底還斥資48億元，動工興建BOT指標案「內湖之心」，並多次公開表態將參與競標「台北雙子星」。 美國私募基金Bainbridge Investment更是來勢洶洶，去年12月已派團隊進駐台北，並與美國寶洋集團（Treasure Ocean Group）共組「台灣全球夥伴集團（Taipei Global Parners Group，簡稱TGP）。TGP表示，已結合美國派拉蒙影業、美國硬石飯店國際集團、香港鷹君集團的朗廷酒店、AR+AI團隊、及榮工；8月間更與沙烏地阿拉伯王子阿不都拉（Prince Abudulla）簽署合作文件，共同競標台北雙子星。 另外，香港南海控股也被點名是備標台北雙子星相當積極的外資法人，為以房地產開發起家的香港上市公司。
備受矚目的「神岡豐洲科技工業園區二期」開發案，第二階段環評報告書，已於本月22日通過中央審查。台中市經發局表示，該園區開發完成後，預估可引進100家廠商，總投資額155億元，可引進就業人數達5,920人。 無獨有偶，民間業者最近也紛紛自行規畫開發產業園區，包括立欣開發建設推動的台中高鐵產業創意園區、品信土地開發公司的台中市烏日區明傳產業園區、利徠實業的永隆工業區、豐興鋼鐵后里新廠工業區，及劉春興以個人名義開發的磯鑫工業區，藉以增加台中產業用地。
台中市經發局指出，豐洲二期園區為輔導未登記工廠合法化，將規畫30％的產業用地，提供未登記工廠進駐，希望藉由園區開發，提供完善公共設施，因應合法廠商擴廠需求，提供合法產業用地，以紓解違章工廠問題。 豐洲二期北臨大甲溪豐洲堤防，與豐洲一期相距約2公里，規畫面積約55.68公頃，預計引進低污染、低耗水的智慧機械製造產業，產業別則以金屬製品、電力設備，及機械設備等製造業為主。 為配合中央智慧機械政策及產業發展需求，台中市政府將依產業創新條例相關規定，積極規畫神岡豐洲二期開發案，開發完成後，預估可引進100家廠商。
台中市經發局認為，大肚山機械業黃金縱谷，將向北延伸，為台中市發展「智慧機械之都」注入新動力，同時也藉由增加合法產業用地，以紓解違章工廠問題。 2014年環保署第270次環評大會要求神岡豐洲二期進行二階環評，其報告書去年1月20日提送經濟部，並於去年3月2日，及4月13日分別召開公聽會及現勘後，轉送行政院環境保護署審議。 之後，經環保署三次專案小組初審會議，及環境影響評估審查委員會審議，終於本月22日經環保署第336次環境影響評估委員會審查通過。 此外，台中市政府組織自治條例修正草案，剛獲台中市議會三讀通過，數位治理局預計於明年5月前，正式成立，期待吸納人工智慧、大數據，及物聯網等科技人才，以協助市府推動產業智慧化。 (工商時報)
蔡政府大力推動，2025年生醫產業成我國新兆元產業，2017年我國生醫民間投資已達526.2億元，今年將再攀升30億元，帶動民間投資550億元，預料市場資金將投入製藥、醫材等領域，同時促進2項新藥上市國際、10項高值醫材問市。 為完善生醫產業生態系，行政院推動國家藥物審查中心；同時，位於南港的國家生技研究中心竣工，新竹生醫園區第二生技大樓年初動土，預計2020年完工啟用，透過硬體建設協助發展產業聚落。 官員表示，為使我國生醫產業鏈結國際市場，將協助廠商開發高技術門檻、有外銷利基之藥品，並且鼓勵廠商及早布局國際通路，或與國際技術團隊合作，進一步擴展未來市場。 人才培育方面，透過科技部的博士創新之星計畫，2018年產業組選送38名人才中，有13人具有生醫背景，學研組選送9名人才中，則有6人具生醫背景。 根據經濟部統計，2017年我國生醫民間投資526.2億元，其中228.91億元注入製藥領域，投資動能強勁，累積已有5項新藥進軍國際，今年預計再增加2項新藥；醫材領域則吸引民間投資187.81億元，近期有55項醫材陸續銷售全球，顯示台灣在醫材領域的勢力不容小覷，估今年將再增10項醫材。
今年1月桃禧航空城酒店獲國際觀光旅館執照，桃園市觀光旅館家數增加為9家，未來還有名人堂花園大飯店、國泰高鐵特定區產專區案、亨得麗休閒渡假酒店3案，正建興中或籌備中，將陸續加入桃園飯店業戰局。 桃市觀光局統計顯示，市內國際及一般觀光旅館共有9家，總房數2,272房，桃園觀光旅館家數及房數，在全台均僅次於台北市及高雄市。
桃禧航空城酒店本館明年將以喜來登品牌開幕，今年初獲交通部觀光局核發國際觀光旅館營業執照，加計住房及餐收入，桃園市上半年觀光旅館總營業額約14.7億元，較去年同期約成長約15％。 「名人堂花園大飯店」為「職棒之父」兄弟飯店董事長洪騰勝所投資，雖然2013年職棒兄弟象隊易手中信集團，龍潭球場閒置迄今，為了能進一步推廣觀光事業與棒球運動，名人堂花園大飯店、棒球名人堂展覽館，去年取得13億元聯貸，其中名人堂花園大飯店可望為桃園第10家觀光旅館，也是全國首座以棒球為主題打造的五星級飯店，總樓地板面積7,758坪、128間客房，預計明年營運，名同時也增設放映室，提供球迷回顧經典賽事。
國泰人壽投資200億元的高鐵桃園車站特定區產業專用區開發經營案，設立國際觀光旅館與一般旅館各1家，該案目前辦理都審中。「國泰商務城」總樓地板面積約2.56萬坪，引進包括日本橫濱八景島、新光影城及國泰商旅等，目標2020年開幕。 國泰商旅表示，看好台灣長期旅宿市場的規模與潛力，結合新穎物聯科技與服務，突顯國泰商旅在餐旅品牌經營的價值與差異性，2020年將推出與日本八景島水族館共同打造，以Blue City為主題的「和逸飯店桃園青埔館。」 位於楊梅東森山林度假店旁的「亨得麗休閒渡假酒店」，總面積約1.6萬坪，規畫63間客房，為桃園市第1件一般觀光旅館興辦事業計畫案，目前申請非都市土地開發許可中。 (工商時報)
金管會研擬比照金控及銀行發動的金金併，對保險業整併提供政策誘因，包括評估降低計算RBC（資本適足率）的風險係數等。目前非金控旗下的本土壽險及產險公司有12家，後續動向備受關注。 非金控旗下的本土壽險公司，除未來將併入開發金的中國人壽外，有南山、三商美邦、遠雄、宏泰及全球人壽；產險則有台產、和泰、泰安、第一產、旺旺友聯、新安東京海上及南山產險。 金管會已在金融發展行動方案中，端出金金併大鬆綁及鼓勵券商合併獎勵措施，接下來，將進一步推動保險整併，尤其是資金雄厚的壽險業。
金管會主委顧立雄已指示保險局研提方案，希望在合意前提下，推動保險業整併。 據了解，金管會內部正評估方案，考慮比照金金併中對金控、銀行提供的資本計提誘因，也對保險業提供相關政策誘因。 知情官員表示，相關方案都還在研議中，若以過去鼓勵打亞洲盃及這次金金併作法來看，可能思考方向，包括調降投資保險相關事業計算保險業RBC的風險係數，可免除可能衍生的增資壓力。 現行規定，保險業投資國內保險相關事業，有控制性持股的風險係數是61.47%、非控制則是54.24%。 至於投資國外保險相關事業的風險係數，幾年前為打亞洲盃，鼓勵保險業海外併購，已將投資國外保險相關事業風險係數，調降至目前的35%（控制性）及30%（非控制性）。 鼓勵海外併購，除調降風險係數外，投資國外保險相關事業也不計入國外投資限額45%計算。 現行規定，保險業投資國內保險相關事業也有限額，非控制性投資金額，不得超過保險業淨值；有控制性金額，不能超過淨值40%。 至於投資限額會否考慮放寬，官員表示，業者若有需求，可一併評估可行性。 保險業併購投資保險業，屬保險相關事業投資，必須事先經主管機關核准，因此基本上多會屬於合意併購。
金金併是由金控或銀行發動，金控可併購標的也包括保險，由金控享有資本計提誘因，因此，保險業整併誘因主要適用保險業間的整併，除了非金控壽險間的整併外，金控旗下壽險子公司併購非金控壽險，能否享有誘因，官員表示，會一併評估。
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