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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
北市府成立的台北市都市更新推動中心，今天舉辦「松山民權東公辦都市更新案」公開徵求投資人招商座談會，全案投資金額為約32至35億，帶動總價值預估超過88億，投資人未來可捐贈文化交流空間或國際化交流空間，並收案相關歷史建物，值得一提的是，北市府特別鼓勵投資人優先收購大稻埕容積移轉。 「松山民權東公辦都市更新案」基地鄰近松山機場，位於民權東路三段以北、民權東路三段103巷5弄以南、民權東路三段175巷兩側的街廓內，基地面積合計為4392平方公尺，產權為國防部政治作戰局100%所有。
有別於一般招商案件，都更中心表示，這次有三大重點，包括「捐贈公益設施」、「一定期間內優先收購大稻埕容積移轉」、「歷史建物修復再利用計畫」。 都更中心指出，捐贈公益設施部分，市府希望未來投資人可捐贈文化交流空間或國際化交流空間，並依「都市更新自治條例」規定申請容積獎勵，由於市府推動公益設施捐贈項目明確化，希望落實於該公辦都更案。
都更中心表示，容積移轉部分，全案初步評估容移量可達法容20%，換算市值概約8至10億，暫定於今年10月起至明年3月間，公開收購大稻埕古蹟的可移出容積，之後將辦理說明會宣布收購作業細節。 至於歷史建物修復再利用計畫，將由都更中心負責修繕國防部位於金山南路、濟南路口的海軍將官官舍歷史建物，修繕費用由投資人出資，都更中心修繕完畢後再交由國防部招商營運。
都更中心預估，全案投資金額為32至35億，帶動總價值約可達到88至90億，針對大稻埕古蹟容移的困境，市府擬由特定公辦都更案，優先收購該地區容積移轉存量，提供新的發展思考方向，全案將於年底公告上網招商。
4樓戶租金實價揭露
北市松山區知名豪宅「文華苑」再傳最新租金實價，4樓月租金44萬元，為近3年來該豪宅第7筆租金實價。據悉，最新出租戶是精英前董座蔣東濬的投資公司所有，蔣也是該豪宅持有最多戶的屋主；若以當初買進總價推估，租金收益率僅1％出頭，與台灣銀行3年期定存利率相近。
買進價格近4.6億
根據內政部實價網，7月「文華苑」4樓月租金揭露44萬元，坪數約316.17坪（包括4車位、約45.28坪），每月每坪租金約1392元；若對照當時4樓買進價格，共揭露兩筆，去年10月，4樓其中一戶揭露總價4億5940萬元，坪數約350.12坪（包括7車位、約79.24坪）；若再與出租戶建物坪數同一規格下估算毛租金收益率，以每年租金528萬元推估，僅約1.18％。 不過，若是預售時便買進的4樓戶，實價揭露紀錄為2009年6月買進總價3.82億元，坪數約350.12坪（包括7車位、約79.24坪）；若與出租戶建物坪數同一規格下估算毛租金收益率，僅約1.42％。
月租相當於上班族年薪
香港商匯泓不動產台灣分公司副總吳懿倫表示，該豪宅一直都很搶手，租戶絕大多數是台灣企業主，若再加計每月管理費超過14萬元，推估4樓承租戶每月支出近60萬元。因此，光是一個月的支出，便相當於月薪5萬元上班族年收入。 而且，「文華苑」僅規劃26戶，便有7筆實價揭露紀錄，最早一筆租金實價為2015年5月，曾有租金揭露行情的樓層包括4、6、9、10、12及兩筆13樓等，出租比率算是各豪宅中最高。
至於近期豪宅租賃情形，吳懿倫指出，主要分為兩部分，屋齡10年以下的豪宅目前租金有微幅修正5％以內；相較熱門的指標豪宅租金則維持平穩，包括「帝寶」及「文華苑」等。
高雄市地政局為國防部標售3筆中都重畫區眷改土地，因雨延至昨（29）日開標，計有21標競標，最終標出金額共22.31億元，比總底價高出近5億元，包括潤隆、京城及福懋建設各標得一筆土地。其中，興富發集團旗下潤隆建設標價再度破百萬，以每坪106萬元得標，成為市場熱議話題。 高市地政局昨天代國防部標售的3筆中都重畫區眷改土地，總底價約17.52億元，其中第二標、面積最大的1,305.27坪建地，每坪底價為80萬、總底價達10.44億元，由於該地緊鄰興富發去年7月以每坪92萬標得的824坪土地，成為關注焦點之一。
果然，此次共有8個標單競逐，最後由潤隆建設以每坪106萬，總價13.83億元標得，溢價率約32.50％，距離第二名的黃姓自然人出價13.29億高出約5,400萬，也成為昨天得標超過每坪100萬高價的建商。
不過，競爭最激烈的建地則屬第三標，面積約496.48坪，計有10個標單競標，最後由京城建設以每坪52.2萬、總價約2.59億得標，溢價約48.97％，是此次溢價最高的標案。出價第二高的福懋建設，在第三標的出價約2.36億，與京城總價只差2,300餘萬，京城建設發言人周敬恆說，該地目前暫時不會開發。
福懋建設雖然在第三標落敗，不過在第一標的競爭打敗另2家建商，以每坪83.82萬標得702.73坪土地，溢價約10.24％，得標總價5.88億元，比第二名慶旺建設董事長林慶雄的5.77億高出約1,100萬元。
北市內湖區「潤泰京采」第一批實價登錄成交價昨（29）日出爐，1坪竟高達93.4萬元，刷新內湖辦公市場天價；此外，緊鄰的興富發建設「雙湖匯」每坪實價也高達114.8萬元，改寫內湖豪宅高價紀錄，房仲業者稱之為內湖的「房市之光」。
「潤泰京采」規劃為小坪數辦公事務所，為捷運「內湖站」的聯合開發案，最高單價戶別位於8樓，只有16.83坪；其次依序為每坪93.1萬、92.5萬，一舉刷新內湖辦公行情新天價。實價資料顯示，「潤泰京采」此次共揭露58筆成交行情，平均成交單價每坪83.6萬元。
捷運「內湖站」旁不但有「潤泰京采」刷新區域最貴辦公行情，豪宅方面更有興富發建設的「雙湖匯」， 最新實價共揭露64筆成交行情，時間多在2013～2014年預售期間，平均成交價格每坪97.6萬元，中高樓層普遍成交價格在每坪百萬以上，最高成交每坪114.8萬元，多數的成交總價在6,000～9,000萬元之間。
新興商圈發展有跡可循，台北市諸如如大直、內湖、南港等早期發展區域，先由工業廠辦引進企業進駐，周邊住宅區開發引入定住人口，辦公及居住人口衍生的消費需求吸引零售、影城、飯店等商業設施進駐，形成繁榮的商圈。按此模式，除了新板特區以外，未來新莊副都心也值得期待。
從廠辦帶動商圈乃至生活圈的案例不乏，以台北市而言，大直、內湖商圈現有高級住宅林立，餐飲、零售也商業發展蓬勃。高力國際表示，目前該區的辦公室租金水準，也逐步從1,200~1,400元上漲到1,600~2,000元。 不僅如此台北市往東延伸，南港區昔日為以工業廠房為主的街景，甚至有著「黑鄉」的稱號，但歷經多年改造，如今不但打造南港軟體園區，經貿中心、甚至有中國信託總部也設立在此，近幾年房市、商辦需求更是與日俱增，租金、房價均呈現穩定成長。 再以近年來看，新北市的新板特區也循類似的模式，挾著三鐵共構的交通優勢，如今已是繁榮的商圈，辦公室租金水準不遜於內科。
高力國際指出，現今的新莊副都心也正依循這些重劃區成功發展的軌跡，除環狀線聯繫新板特區、機場捷運開通外，該區也緊鄰新北產業園區、知識產業園區等產業聚落，近幾年更有中央合署辦公大樓進駐及在地企業辦公室升級需求，陸續吸引先鋒、夏姿、貝斯美德、佳能、儒鴻等國際企業進駐，租金提升可期。
高力國際分析，去年新北產業園區就有新完工的廠辦大樓租金站上800元，且才完工1年出租率就將近8成，預估若是商業區新開發之辦公大樓，租金水準上看1,000元。
此外，位於新莊副都心精華區域，也有不少新落成的商用大樓，像是宏泰人壽與宏園建設聯手興建之「宏泰高境」全棟商用大樓，樓地板面積約2,365坪，日前也委託高力國際辦理公開標售，適合企業總部、辦公室、金融證券、醫美、高階健檢、養生住宅等商業使用，標售底價11.97億元，拆算建物平均單價約46萬，將於9月18日正式開標。
金管會宣布大幅鬆綁銀行建築融資限制，彰銀、一銀等公股銀行紛擬將新增額度鎖定在配合政府政策，加強推動青年安心成家貸款、都更融資等。
彰銀董事長張明道即表示，《銀行法》第72條之2放寬，不含廠房部分，彰銀授信額度增加逾150億，將會鎖定青安、危老重建等融資。一銀也指出，新增約140餘億額度，對過去強項即在都更的一銀來說，可謂一大利多，承作案將可望大增。
《銀行法》第72條之2規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額和計的30％，目前銀行不動產放款平均達到總存款的26.27％，合庫銀等更高達29％，未來政府放寬規定，將有助引導資金配合政策，「錢」進都更、長照等領域。
張明道指出，目前不計投入廠房部分，不動產放款占總存款比重逾26％，金管會鬆綁《銀行法》，彰銀授信額度增加逾150億元，未來將配合政策加速推動危老重建，就目前市場狀況分析，危老重建案較都更案在流程上快上許多，業者承作意願高，彰銀也願全力支持。至於擴大推動青年安心成家貸款，讓年輕人可安心購屋，也是未來重點工作。
對於促進企業加速回台投資設廠，張明道強調，這部分彰銀較喜歡實業回台設廠，如果不是真的投資設廠，就無法強化產業鏈，增加就業機會。 一銀也強調，《銀行法》放寛後，將會作最好配置，公股銀行定會配合政策，除擅長的都更外，協助年輕人買房子也是重點工作，過去對中小企放款成長狀況在業界也名列前茅，未來將會進一步加強推動。
保險業投資許多不動產做為商場、租用宅等，最終都須面臨獲利考驗，也因此從建築師、招商企業到進駐美食商都要明星級。近日新光人壽信義傑仕堡有烘焙界吳寶春加持，微風南山廣場則傳出電影《穿著PRADA的惡魔》裡的紐約牛排館助陣，皆為北市信義商圈增溫。
南山人壽在6年前（2012年）標下台北市政府世貿二館地上權開發案後，與日本三菱地所合作共同規劃興建台北南山廣場，總高272公尺，包含7層樓複合式商場、48層樓的辦公樓建築，於今（2018）年6月11日開幕，並委由微風規劃經營商場。
據悉，該基地月租約每坪5000元，超越台北101成為北市目前租最貴的商辦大樓。南山人壽董事長杜英宗透露，包括地上權等經費，南山人壽至少斥資500億元以上來打造信義微風南山廣場，但不能透露實際租金貢獻獲利數字，但經過地上權權利金每年攤銷，租金報酬率後續會提升，租金投報率比預期佳，也為南山人壽帶來穩定收益。
而新光人壽於2005年在台北信義計劃區投資興建的新光信義傑仕堡，因應全球化趨勢與外籍商務人士旅居台灣需求，委由曾榮獲建築界最高榮譽普立茲克獎（The Pritzker Architecture Prize）的日本建築師大師丹下健三設計，提供商務住宅及飯店式經營管理服務。該建築座落地段標榜距離台北101國際金融大樓及世貿中心僅數步之遙，漫步到新光三越百貨商圈只需五分鐘路程，並與台北著名高級住宅比鄰而居，打造國際化生活環境。
8月28日這天，主張「以麵包閱讀世界」為品牌的吳寶春麥方店，便進駐新光信義傑仕堡，為其北部唯一旗艦店，也再為新光人壽傑仕堡系列加值明星風采，並吸引許多民眾前來朝聖捧場，寶春師傅也貼心用剛出爐的麵包招待現場辛苦排隊的饕客，答謝眾多寶粉支持。
新光人壽表示，新光集團長期支持台灣在地農業，與吳寶春師傅麵包扎根台灣土地使用在地食材心意相同，除了歡迎其品牌進駐信義傑仕堡，還攜手新光銀行新光三越聯名卡卡友專屬優惠，力挺吳寶春。
新光人壽不動產投資除了商業辦公大樓、租用宅之外，還表示也同時要掌握橘色商機，鎖定高齡銀髮客群，計劃在大台北地區興建4棟健康銀髮出租住宅。目前位於機場捷運及新莊中和線雙捷運交會的三重站的新光水漾傑仕堡，8月23日舉行上樑典禮；而鄰近新板特區及三鐵共構板橋站的新板傑仕堡，則即將完工，將結合醫療、住宿、餐飲、飯店等多元服務，預計做為銀髮世代指標性樂活建築。
國內知名蛋糕店白木屋，在2014年由國內生技廠景岳接手後，累計虧損近5億元，景岳不堪負荷，於今年5月底宣布停業，後由全聯砸7.92億元接手，但僅買下白木屋廠房、設備，至於「白木屋品牌」未來並不會繼續使用，讓這家知名蛋糕品牌走入歷史。
景岳接手4年虧5億
連鎖蛋糕品牌白木屋成立21年，後由景岳在2014年斥資16.5億元吃下白木屋100%股權，當時白木屋全台分店僅11家，並處於虧損狀態，之後全台據點擴增至24個，包括北區10個、桃竹門市6個、中區1個、南區7個，其中19家為直營門市，其餘為百貨設櫃。
由於近年國內市場消費力減弱，烘培業也沒有起色，卻還要負擔機器設備折舊攤提及人事成本，儘管白木屋改變策略、進百貨設櫃，盼吸引年輕族群，並規劃投入電商等新營運模式，仍無法降低虧損。
景岳、白木屋董事長陳根德曾表示，2014年併購白木屋時，對台灣經濟發展相當看好，但隨著近年市場消費力降低，白木屋每月虧損近千萬元，累積虧損近5億元，真的撐不下去了，只能先止血、宣布停業。 後續景岳也與其他買家洽商接手事宜，最後找上全聯，雙方經過1周的討論後，景岳在6月8日宣布將白木屋以7.92億元賣給全聯，景岳預估處分利益達9904萬元。但全聯也表示，雖買下白木屋廠房、設備，也擁有品牌，但未來不會繼續使用品牌名稱，收購考量是希望對現烤烘焙門市拓展帶來助益。
金管會鬆綁銀行法規定，合庫整批性分戶房貸限制令可望解除。合庫原本因為不動產放款佔總存款量已將至銀行法第72條之2所規定的臨界點，採取整批性分戶房貸限制令長達一年之久，但在金管會宣布鬆綁該規定的認列範圍後，據了解，合庫經營高層已著手準備解除目前合庫對「非自行」的土建融整批性分戶房貸的禁令。
換言之，合庫未來承作分戶房貸的案源，不再侷限於自行的土建融案。彰銀、一銀也最新評估，放寬銀行法72-2條之後，彰銀約多出150億元額度，一銀則約多出140億元額度可承作土建融、房貸業務。
合庫不動產放款總量最高時一度跨過總存款量的29.5％，為此合庫不僅向客戶、壽險公司緊急爭取存款前支援，放款也指示各分行未來僅限自行承作的土建融案所衍生的分戶房貸，至於其他銀行的土建融案所衍生出的分戶房貸則不承作。
金管會本周二宣布月底將鬆綁銀行法第72條之2規定，將社會住宅、養生宅、危老、工業廠房等政策不動產放款排除在認列範圍，合庫終能獲得喘息空間，因此評估鬆綁上述的限制令。
但合庫高層也強調：「解禁不是浮濫承作，仍會挑選質佳的好案源進行」。據合庫內部評估，鬆綁後，合庫的不動產放款水位應可望減少1個百分點，大約能再承作超過200億元放款。
彰銀董事長張明道昨日指出，即使不計入廠房，彰銀也可多出150億元額度，一部分將主攻青年安心成家購屋優惠貸款，都更、都市危老建築物也是彰銀的發展重點。
第一銀行主管分析，放寬限制後授信額度約可增加140億元，由於這兩年一銀房貸成長很多，一度還因銀行法限制而踩煞車，現在多出空間後，會全方位配置，不會只專攻房貸，中小企業放款、綠色貸款、長照方面也都是重點。
彰化銀行大陸布局有新進展，將成為第一家在大陸設立子行的公股金融機構。彰化銀行董事長張明道指出，目前正在緊鑼密鼓籌備南京子行，預計將可以在年底前開業，未來旗下將有四家分行、一家支行，積極滿足台商需求。 彰銀籌辦大陸分行改制子行並於其轄下增設南京分行，已於今年3月15日驗收合格，目前正在開業準備作業。
目前國銀在大陸已有子行的都是民營銀行，包含永豐銀行的南京子行、台北富邦銀行的富邦華一銀行、玉山銀行的深圳子行，國泰世華銀行的上海子行則已經公告相關主管，包含董事長由郭明鑑出任、子行行長由林尚民出任。
張明道說，目前正跟大陸央行系統連線，並積極準備開業，除了大陸，也積極找尋其他海外的布局機會，積極評估新南向國家及美國設立新據點，未來彰銀也會持續加強海外分行業務及管理能力；基於人才是海外發展重點，所以除了持續加強海外布局，也會積極培訓專業人才，拓展國際金融網絡。
彰銀為拓展大陸金融業務，申請於南京市將大陸分支機構改制為外商獨資銀行及其分支機構，並於其轄下增設南京分行，未來大陸子銀行轄下營運據點包含昆山、東莞、福州、南京分行及昆山花橋支行。彰銀大陸分行營運資本金為25億人民幣，將轉供大陸子銀行股本。
彰銀指出，大陸分支機構改制子行後，將隨人民幣國際化的發展趨勢及整合各地政府提出的自貿區或試驗區方案，深入發展兩岸特色金融業務，於大陸主要經濟發展城市或自貿區申請增設營業據點。
此外，彰銀也將於子行營運穩定後，依當地規定申請開辦大陸境內居民人民幣零售業務，積極爭取陸資企業及大陸境內公民客群往來，發展在地化金融服務。 彰銀海外分行、OBU（國際金融業務分行）上半年獲利占比為41.6％，海外稅前盈餘32.21億元。
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