歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話:(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真:(02)2578-4950
地址:台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口:

黃宣慈主任(Mia #230)  王詠樂主任(Zora #212)  林莊婷(Tracy #235)

房產新聞

  1. 東區光環不再! 頂好名店城二樓店面跌至四折

  2. 信義區「最貴籃球場」土地12日法拍 捲入掏空案恐流標

  3. 北市萬華區破屋 不含土地 廢墟標出10倍高價

  4. 桃園八德三號社會住宅 開工

  5. 高市首例公辦都更成立 國城建設拔頭籌

  6. 高雄重劃土地 創造兆元市值

產業新聞

  1. 雙子星烘托新案 基泰、華建業績吃補

  2. 都更談不攏直接買下來!日勝生砸1.2億吃下東區店面

  3. 全球REITs指數 月線連6紅

  4. 首度聯手 竹科中科南科明出訪美國招商

  5. 春水堂集團 進軍全球市場

 


1、東區光環不再! 頂好名店城二樓店面跌至四折

2018-09-05 11:14:16經濟日報 記者游智文╱即時報導

實價登錄近期揭露二筆東區「頂好名店城」店面交易,分別為二、四樓,成交單價均僅80多萬,相較高點時二樓店面一坪217萬元相比,行情重跌六成,東區店面繼租金下跌後,房價似乎也在快速走滑。 大家房屋企研室主任郎美囡表示,頂好名店城位於忠孝東路四段上,為東區最熱鬧精華路段,一層分成幾十戶店面,在過去東區為唯一高級商圈時,頂好名店城內的小店幾乎是時尚潮流指標,大S、小S等許多藝人都曾經在頂好名店城開店。

實價資料,頂好名品店一樓店面沒有交易紀錄,二樓以上店面,先前交易行情多在一坪百萬以上,2014年12月,2樓一間6.48坪店面,以總價1,406萬元交易,換算每坪單價高達217.1萬元。 郎美囡表示,從2014年到2016年,頂好名店城僅有一間地下一樓店面交易,成交價一坪56萬。2017年,受陸客來台大減影響,東區一線店面空置大增,頂好名店城4樓一間店面交易,行情滑落到一坪92萬元。

今年以來,4月和6月連續兩筆店面交易,四樓以每坪84.9萬元交易,二樓一坪僅84.4萬元,跟高點時同樣二樓的最高單價217萬相比,還不到四成。 郎美囡表示,東區隨著商圈式微,現在連一樓店面都顯人潮稀落,招租不易下,不少店面轉作短期特賣會跟娃娃機店,一樓人都少了,人潮要上到二樓以上更加困難,二樓以上樓店經營困難,售價因此大受影響。

住商不動產企研室經理徐佳馨指出,在西門町、信義計畫區兩大商圈拉扯下,東區光環不再,整個商圈店面深受衝擊,一樓店面空置率提高,二樓以上樓店更加蕭條。 從過往經驗來看,商場式的二樓以上小店面,當商圈人潮熱絡時,確實有不錯獲利空間,但當整個商圈衰頹時,商場式二樓店面所受的衝擊也更顯著,成交價格才有如此巨大落差。

TOP


2、信義區「最貴籃球場」土地12日法拍 捲入掏空案恐流標

2018-09-05 18:00財經中心/綜合報導

位於台北市信義區莊敬路、松勤街口D1土地,現為「全台最貴籃球場」,其中面積152坪的39-7地號,將在下週三(12日)以底價17億元進行法拍,換算下來每坪底價高達1120萬元,史上最高。房仲業者預估,雖然富邦對D1土地興趣濃厚,但是因為要法拍的39-7地號土地目前捲入幸福人壽掏空案,遭到高院「禁止處分」,就算得標也無法過戶,預估第一拍極可能流標。

位於北市信義區莊敬路、松勤街口D1土地,其中39-2、39-12、39-15、39-16共4筆,土地面積約789.83坪,在今年4月18日由富邦資產管理公司委託台灣金服以底價35億元、每坪單價約443萬元公開標售,最終以總價35.5億元、每坪單價約449.46萬元脫標,最終得標人是富邦建設關係企業盈保發展有限公司。

富邦集團早期積極投入D1土地整合,目前是最大地主,分別由富邦資產和富邦建設持有。這次面積152坪的39-7地號,將在12日以底價17億元進行法拍,換算下來每坪底價高達1120萬元。

東森房屋研究中心經理于靜芳表示,信義計畫區的D3土地,今年1月法拍每坪底價1034.18萬元,此次39-7地號法拍底價比D3高出8%,再加上該地因為捲入幸福人壽掏空案,遭到高院「禁止處分」,就算得標也無法過戶,即使富邦對D1土地有極大興趣,在價格和風險雙重考量下,預估第一拍極可能流標,不過不排除可能多拍後買回,作後續土地整合、擴大。

這次法拍的39-7地號土地,債務人是中華置地,與債權人中華資融董事長同為中華賓士董事長劉禹策。法拍業者分析,該案真正債務人是委託人富翔開發國際,在2016年信託給中華置地,且早在2012年就向中華資融貸款,擔保債權總金額為10.8億元,今年遭到中華資融聲請查封法拍,原因是抵押物強制執行。

台北地院在筆錄上說明,拍定後只能塗銷地院的禁止處分,高院或其他法院的禁止處分得由買家自行處理,且該法拍土地未來有可能被法院認定為鄧文聰不法所得所投資的標的,可能存有被沒收的風險。

TOP


3、北市萬華區破屋 不含土地 廢墟標出10倍高價

2018年09月06日【詹宜軒╱台北報導】

廢墟屋竟以901萬元天價標出!根據法拍公告內容,位於台北市萬華區貴陽街的地上2樓建物,建物漏水嚴重、牆面水泥剝落,甚至拉起黃色警示帶,卻吸引31組民眾搶標,最後以901萬餘元、溢價率999.88%標出,專家表示,「此案只拍賣建物,還形同廢墟,土地則是國有地,未來應是拆除或維護後再使用,成本不低。」

根據法務部行政執行署公告,在本月4日標脫的貴陽街二段3號透天厝,因債務人積欠地稅遭到拍賣,僅拍賣地上2層建物,建物總面積約53.72坪,拍賣底價82萬元,換算每坪單價僅1.53萬元。 水泥剝落有危險之虞 然公告內容顯示,房屋無人居住,天花板及牆壁均有剝落情形,牆壁更嚴重滲水,2樓頂板因有毀損,以輕鋼架搭建天花板,且屋內堆放磚瓦等裝潢物品,另因水泥剝落有危險之虞,已遭消防局以黃色警示帶圍繞標示。 這樣岌岌可危的建物,卻吸引31人搶標,最終以901.9萬元標脫,溢價率達999.88%,換算單坪價格來到16.79萬元。

法拍達人蘇小強分析,該建物所處土地為國有地,過去是屋主無權占用,新投資人得標後,要先繳付5年補償金、約240萬元予國產署,才能續租土地。 每月須付4萬元地租 蘇小強說,未來每個月還得付4萬元地租,「再以得標價900萬元分20年攤還來算,每個月繳付貸款約3.7萬元,地租加貸款每個月就先支出7.7萬元,對未來使用者是不小壓力。」且未來若重建、整修,至少需要200萬元,搶標人應是看準該建物近台北車站、西區商圈,可作為文創商店或是小型民宿。

該路段店面空置率高 對此,住商不動產企研室經理徐佳馨指出,「該建物位處貴陽街二段,近中華路一段、西寧南路,周圍以老舊透天居多,若翻修後整棟出租,月租金只要超過9萬元,即使加上240萬元補償金、200萬元裝修費及地租,租金報酬率也能突破4.5%,難怪吸引這麼多人搶標。」但她也提醒,該路段非處商圈中心點,店面空置率略高,若店家無法創造話題,吸引民眾繞路前往,店面空租恐是一大隱憂。

TOP


4、桃園八德三號社會住宅 開工

2018年09月06日 04:10 工商時報 郭及天/桃園報導

桃園市推動社會住宅政策,共規畫10案、4,170戶社宅,目前已有8案發包,「八德三號」昨(5)日開工,未來將提供559戶住宅,預計2021年7月完工。桃園市長鄭文燦表示,「八德三號」將成為地方公共資源中心,社宅申請對象以「七成青年、三成弱勢」為原則。 桃園社宅第一階段10處社宅,分別為八德3案、桃園中路4案、中壢1案及蘆竹2案,目前已有8案工程發包,其中八德3案、共1,331戶已全數開工,昨日動工的「八德三號」為僅次於「中壢一號」最大型的自辦社宅案,結合公園及圖書館,設置挑高的大型半戶外活動廣場,並包含非營利幼兒園、日間照顧中心、社區關懷據點、住宅交誼廳、閱覽室及屋頂花園。

鄭文燦表示,第二階段目前已規畫楊梅、平鎮2處,未來將以滾動式檢討方式持續執行,並在機捷沿線、台鐵地下化通勤站周邊,或各都市計畫整體開發區內土地,規畫31處多元取得儲備興建基地,共約1.2萬戶。 鄭文燦指出,社宅申請對象以「七成青年、三成弱勢」為原則,今年10月公告申請資格條件及租金,承租期限將以3年為一期,可續租一次共6年,弱勢家庭得延長為12年,租金一般戶市價8折,租金約9,000至1.7萬元,政策戶市府編列差額補貼至6折,租金約7,000至1.3萬元。

桃園市除了自辦興建社宅外,也多元開發社宅管道,包括中壢區中興巷、桃園區東門段等公辦都更分回作為社宅。 桃園首件公辦中壢興巷都更案,日前與昇陽建設簽約,昨日舉辦都更說明會,桃園市府預計可取得94戶,除作為社宅外,並保留部分提供給警消人員居住,也提供728坪樓地板面積的公益設施,包含中壢派出所、市民活動中心及樂齡學習中心等。

TOP


5、高市首例公辦都更成立 國城建設拔頭籌

2018-09-05 21:31中央社 高雄5日電

高雄市政府首例公辦都市更新案經評選由國城建設取得最優申請人資格,市府財政局今天表示,整體規劃有利於土地開發,要求業者依規定4年完成開發興建並銷售。 「高雄捷運鳳山國中站周邊地區公辦都市更新」案今年4月底公告招商,只有一業者投標,經甄審會評審,國城建設取得最優申請人資格。

基地面積約2000坪的土地,其中含市有及國有土地,財政局表示,未來都更完成後,得標人可獲配61%的房地,地主(高市府及國產署)可分回39%的房地。 業者概估高雄市首例公辦都更案,更新後不動產價值有新台幣28億元。財政局估計這筆土地採都更整體規劃方式辦理比土地直接標售更具有經濟效益。

財政局說,依規定,得標業者應該在4年內完成都市更新審議、興建及完工銷售。 都更基地原為高雄縣稅務新村,基地位在鳳山區中山東路、仁愛路交叉口附近,土地為第3之一種住宅區。

TOP


6、高雄重劃土地 創造兆元市值

2018年09月06日 04:10 工商時報 顏瑞田/高雄報導

高雄市從1958年迄今,經過一甲子,總共辦理128處、面積達3,619公頃的重劃土地,不論是期數、或是面積,皆為全國之冠,60年來,透過市地重劃,打造了中都、美術館、農16等房地產重鎮,創造的房地產市值數兆元。 高雄房地產界表示,由於高雄新建房屋都是以重劃區推案為主,包括美術館特區、農16特區、亞灣、楠梓、鳳山、仁武、和橋頭等,如以高雄每年成交700到1,000億元的新屋推估,高雄公辦市地重劃所創造的房地產市值,已達數兆元。

高雄市政府地政局昨(5)日舉辦「市地重劃一甲子」成果展開幕茶會,由高市府秘書長趙建喬和地政局長黃進雄主持,大高雄不動產開發公會理事長卓永富、夢時代總經理張國光等人應邀與會。 趙建喬說,高雄市自1958年全國首辦第1期市地重劃開始,迄今已經一甲子,總共辦理99期,辦理128處,面積達3,619公頃,都是全國最多的。 他指出,公辦巿地重劃除了提供可建築用地外,更可以無償取得並開闢公共設施用地,帶動高雄房地產的整體價值及經濟發展,例如文化中心、科工館、中都濕地公園、美術館、高雄巨蛋、左營高鐵站原生植物園等,都是市地重劃取得的公共設施,也帶動美術館特區、中都重劃區、以及亞洲新灣區等,成為鑽石地帶。

黃進雄說,經過60年來的努力,讓高雄市的發展由早期的鹽埕區,往東延伸至三民區,再往北發展至左營楠梓等地,從整個高雄市的都市發展軌跡來看,高雄市堪稱是市地重劃之都。 黃進雄表示,今年是很特殊的1年,剛好是高雄辦理公辦市地重劃一甲子,因此,特別委託國家地理頻道,拍攝60年來公辦土地重劃的紀錄影片,未來將在日本、韓國、東南亞、中東、大洋洲約40個國家播映,觸及1.5億電視觀眾,希望透過影片,向全球展示高雄的重劃效益。

TOP


 

1、雙子星烘托新案 基泰、華建業績吃補

2018年09月06日 04:10 工商時報 蔡惠芳/台北報導

「台北雙子星」截止投標剩下倒數24天,大華建設(2530)、基泰建設(2538),雙雙「插旗」北車商圈,近期也雙雙搭上潛在利多題材,股價持續攀高。其中基泰預計今(6)日將公布忠孝西路摩天建築「基泰忠孝」,未來可望進駐的飯店和百貨商場夥伴,頗受市場矚目。 基泰昨(5)日表示,預計今日說明近幾年最新力作「基泰忠孝」開發案,未來飯店、百貨的品牌和招商進度。

由於「基泰忠孝」建築外觀已幾乎完成,預計年底完工,再加上飯店和百貨的合作夥伴即將敲定,使得基泰股價連月來股價持續攀高,昨日股價仍小漲1.44%,以14.1元收紅。 基泰昨日被列為警示股,因此公布7月淨利800萬元,比去年同期萎縮9成;每股盈餘0.02元,衰退88%。 「基泰忠孝」大樓位於台北車站對面,卡位忠孝西路、重慶南路口角地,估年底完工,2019年7月申請使照、第4季開幕營運,為地上37樓、地下6層摩天複合商業大樓。基泰規畫將作旅館飯店、購物商場使用,並計畫吸引國際飯店品牌進駐。

另外,華建不但有「台北雙子星」利多題材,還受惠今年以來大戶豪宅買氣「動」起來所賜,內湖「湖閱」去化順暢,昨日公布前8月營收,直逼9億大關,年增達12.27倍。 目前「湖閱」只剩4戶;預計第3季推出台北市雲和街新案,基地面積219坪,總銷逾12億元,為地上9樓、地下2層的純住宅案;第4季則規劃推出北市五常街合建案,為地上7樓、地下2層的純住宅案,估計應可分回總銷約5億元。 華建多年來仍壓寶「台北雙子星」題材,進行太原路都更案,預計2019年請照,將興建地上22樓、地下5層住宅大樓。另外,華建還有SOGO復興館對面的安東街都更大案,目前持續整合程序。昨日股價小漲0.05元,攻上16.05元。

TOP


2、都更談不攏直接買下來!日勝生砸1.2億吃下東區店面

2018-09-05 18:48〔記者徐義平/台北報導〕

都更整合不易,尤其是1樓店面與頂樓住戶,部分建商乾脆趁房市盤整之際,直接搬錢買下來。根據內政部實價網最新揭露資訊,有著「聯開王」稱號的日勝生近幾年相較積極耕耘都更案,6月,旗下公司集順生活科技砸下1.2億元買進北市光復南路巷內店面。 根據內政部實價網最新揭露資訊,6月,北市光復南路280巷內其中一戶1樓店面,揭露總價1.2億元,坪數約34.02坪,拆算每坪實價約352.74萬元,賣家為初衣食午股份有限公司,買家則是集順生活科技,正是日勝生旗下的公司。

日勝生集團副總周惠玉指出,買下該店面是為了讓都更整合進度更加順利,而且目前正值房市盤整階段,該店面買下後的價格對於市場也會具有參考意義。 她進一步指出,該都更案為僑安(B區)都更案,是從2010年整合至今,花費時間已達8年,基地面積約1038.18坪,目前整合進度近9成,目前採取都更、危老兩路並進,若未來整合沒有重大進展,可能會考慮改走百分百同意的「危老」途徑,至於,目前集團都更整合的地區以大安、大同區為主,手中已有多個「危老案」正在洽談。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,危老條例上路後,因為高額的容積獎勵,無償讓地主的土地價格可以賣的更高,目前已經看到一些老舊透天平房因為危老的改建機會,吸引開發商買地整合。 第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出,店面通常是都更整合中最困難的部分,特別是在商效佳的路段,都更期間所損失的租金收入,會使地主的參與意願降低。國父紀念館站週遭巷內店面單價普遍落在每坪150~200萬。隨著近期零售店面市況較差,地主態度放軟,有利於建商推進都更腳步。

零售店面市況轉弱 有利建商整合 瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,僑安社區位捷運國父紀念館站2號出口附近,緊鄰早期為通往信義計畫區前身四四兵工廠的廢鐵道。由於位國父紀念館、延吉街等重要商圈,再加上廢鐵道於10年前改建後,成為重要的都市休閒綠帶,店面效益大增,即便僑安社區屋齡超過40年,已有迫切重建的需求,但房價高、租金高,反而成為都更最大的阻礙。尤其巷內住三土地的容積率不高,誘因相對較低,過去都更整合難度極高。以這個個案來看,危老重建政策的確給了建商、住戶新的曙光,解開最困難的封印。預期在地方政府配套法令出爐之後,推展進程還會更順利。

TOP


3、全球REITs指數 月線連6紅

2018年09月06日 04:10 工商時報 呂清郎/台北報導

全球金融市場續震盪,但REITs基本面和企業獲利表現持穩向好,且公債殖利率處在區間穩定波動,利率風險降溫,REITs續獲市場青睞,統計至8月底,富時全球不動產指數連續六個月月線收紅,基金績效表現也跟著墊高,統計近一季投信發行REITs基金表現,46檔基金平均績效為4.04%,近九成都繳出正報酬,後市表現可期。

群益全球地產入息基金經理人邱郁茹指出,美國市場氣氛轉佳,目前房屋存貨處於低檔,有助於支撐房租璀準走揚,REITs後市表現仍看好。歐洲受益資金環境寬鬆和景氣復甦,不動產表現可持續留意。 亞洲基本面改善和獲資金回流的日本REITs,相對看好。產業配置看好受惠電商趨勢帶動物流倉儲設備需求的工業REITs,及受惠於就業市場改善的商辦相關REITs。 台新北美收益基金經理人李文孝表示,美國內需經濟仍然相當強勁,加上REITs財報佳,為市場注入強心針,且相較於美股,REITs仍有補漲空間,建議可逢低布局。未來受期中選舉、中美貿易戰等不確定因素干擾,加上股市位置較高,預期資金將偏愛具有防禦性質的REITs類股。

富蘭克林坦伯頓全球房地產基金經理人威爾森.邁吉認為,美國公寓類不動產供應已經開始出現走緩,辦公大樓不動產空置率仍接近周期低點。歐洲經濟第一季度保持強勁,樂觀看待今年仍將保持強勁。英國退歐公投後,外國投資者對英國辦公大樓的需求依然強勁。後市建議以美國不動產為主,並在歐亞精選持股。 全球景氣持續增長看法未改變,預期REITs仍有向上空間。群益投信強調,但操作上仍需持續關注各國央行政策動向、中美貿易戰發展等,建議穩健策略為布局全球REITs,分散單一區域投資風險,同時把握不同區域REITs的輪漲契機。

TOP

 


4、首度聯手 竹科中科南科明出訪美國招商

2018-09-05 15:13聯合報 記者謝進盛╱即時報導

竹科、中科、南科管理局代表,明天將前往美國舊金山矽谷及波士頓等地招商,鎖定半導體、AI、生技醫藥、智慧製造及新創平台等產業,希望讓國外廠商更加了解台灣投資環境及科學園區發展現況,這也是國內三大科學園區一起出國招商。

南科管理局長林威呈說,這次美國招商行程將從9月6日至9月17日,由科技部次長許有進帶隊,招商團成員包括竹科管理局長王永壯、中科副局長施文芳、林威呈等人。 招商活動除邀請當地企業與會,也將鏈結北美工程師協會、玉山科技協會、北美洲台灣商會聯合總會及國際半導體產業協會共襄盛舉,一起打響台灣科學園區這塊招牌。

次美國招商活動將配合科學園區產業特性,拜訪美國在地廠商,並於舊金山及波士頓各舉辦1場招商說明會,藉由分享台灣科學園區完整產業聚落優勢,吸引國外企業布局未來及投資台灣。 除美國招商之外,明年1月將再度由科技部率三個科學園區赴日本招商,期能為台灣的產業注入新血。

TOP


5、春水堂集團 進軍全球市場

2018年09月06日 04:10 工商時報 曾麗芳/台中報導

台中餐飲集團放眼全球,爭相透過合資與代理模式,將旗下餐飲品牌推向國際市場!其中,春水堂集團旗下的「春水堂人文茶館」與茶飲外帶專賣店「茶湯會」,繼成功插旗日本後,春水堂茶館年底前將於香港開設首家店;此外,烤吧餐飲集團旗下的「烤大爺」品牌,繼成功進軍中國上海後,年底前將於緬甸與馬來西亞展店。

台灣最大的店面式茶館連鎖龍頭-春水堂人文茶館,9月中陸續開設台中文心秀泰、新光三越台北南西店,及10月開設板橋遠百店,預計年底前、全台總店數將突破50家。春水堂二代劉彥伶表示,景氣影響不大,春水堂今年業績可望維持緩步成長。 今年創立滿35周年的春水堂集團,不僅布局台灣市場,對於商機龐大的海外餐飲市場、同樣展店動作積極! 春水堂協理劉彥伶表示,將採合資與代理雙軌制布局海外市場。

例如日本市場,春水堂與日本合作夥伴合資展店,5年來陸續在東京、新宿、大阪、福岡等地展店12家。她說,日本過去沒有春水堂這種店面式茶館,自從春水堂插旗日本餐飲市場後,近幾年已在當地掀起店面式飲茶風潮。 劉彥伶進一步表示,香港某餐飲集團已取得春水堂茶館的代理權,年底前就能在香港看到首家店面式的春水堂茶館。她強調,只要能找到好的合作夥伴,展店不限國家或地區,包括新加坡、韓國等國家,都是春水堂考慮布局的市場。 此外,旗下擁有「烤大爺」、「就醬子烤吧」、「隨便」、「沸」等餐飲品牌的烤吧餐飲集團,近年來將經營重心擺在拓展全球市場。去年10月,「烤大爺」品牌率先搶進上海浦東開設中國首家直營店,在上海燒烤市場贏得好評。

TOP


 

 

 

 

【歐亞】臉書粉絲專頁

 

 

 

 

若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾,深感抱歉,懇請來信告知,將從系統作處理。

TOP