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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
房市進入交屋高峰期，降價重災區也跟著出籠，不少建商為出清餘屋大讓利，影響最大的台北市內湖區，十大新案預售時的行情與完工交屋後的成屋銷售價格落差至少10%以上，其中「YES！美麗華」讓利幅度最高，達34.7%。 專家表示，交屋潮常常也是新成屋的第一波換手潮，特別是手中仍有相對低成本餘屋的建商為出清庫存，在房市保守期往往會率先「讓利」開出低價。
台北市以內湖區首當其衝，至少有十筆新案從預售轉成新成屋銷售後，每坪開價從原來的8、9字頭驟降至6、7字頭，平均降幅達二成左右；其中又以「YES！美麗華」降幅最多，從預售時（原案名爵品）每坪開價達95萬元，近期新案轉為新成屋銷售每坪開價僅62萬元，大幅讓利達34.7%。
此外，「見山」一案預售時每坪開價達95萬元，轉為新成屋銷售後，每坪開價68萬元，價格讓利幅度達28.4%；「宏泰元苑」在預售時期每坪開價達118萬元，新案完工後每坪開價降至86萬元，降幅達27.1%；另外，「赫里翁」、「國賓官邸」、「安縵莊園」、「大華湖閱」等新案，預售時每坪開價和新成屋銷售時也有超過15%以上的讓利幅度。
住展雜誌企研室經理何世昌分析，今年以來，不少開發商有鑑於買氣恢復，對於新案價格轉趨堅持，開高價建案頻傳，相對來說，買方對於新案價格變硬、買盤開始縮手，再度出現買賣雙方的價格拉鋸戰。
目前建商銷售採取兩階段策略，第一就是預售、興建期採取對建案「價格堅持戰」，第二階段就是新案預售轉新成屋期，建商面對新案去化持續遇到瓶頸，加上餘屋資金壓力下，啟動「建案讓利戰」。
經濟日報提供
根據法拍業者統計，今年上半年法拍拍定件數為二一五六件，較去年全年的一九四三件增加逾一成。法拍業者分析，隨著房價進入谷底盤整，部分地點好的法拍物件，也成為投資標的。 寬頻房訊指出，近十年上半年法拍市場狀況，以二○○九年金融海嘯時期待拍件數近二．三二萬件最多，拍定件數近萬件，拍定率超過四成；隨後，待拍件數逐年減少，二○一四年上半年跌破六千件後，連續五年上半年的待拍件數均在六千件以下。 若分析拍定件數與拍定率，二○一五年至二○一七年，連續三年上半年拍定率均未突破四成，拍定件數也在二千件以下；不過，今年上半年待拍件數五一七七件、拍定件數二一五六件，拍定率四十一．六五％，拍定件數與拍定率均是近四年新高。
上半年拍定總金額 6年同期新高
此外，今年上半年拍定總金額達二三二．一四億元，較去年上半年的二二二．七三億元增加四．二二％，為近六年來同期新高；拍定金額成長最為明顯的是去年上半年，較二○一六年同期的一二八．三八億元，大幅增加逾七成。
帝寶第3戶物件 一拍單價創法拍史新高
不過，今年上半年法拍案件平均加價率不到一成，是近四年最低。寬頻房訊解讀，即便房市利空氛圍逐漸散去，但是仍然看不到明確利多，因此投資法拍的民眾加價競標態勢並不太積極，甚至部分拍定物件均鎖定自用需求，當然不會願意加價搶標。
「最貴菜園」等指標案 炒熱話題
由於近期法拍市場氛圍逐漸轉熱，也出現多宗指標法拍案，包括「帝寶」第三戶法拍屋以及「最貴菜園」其中一塊土地遭法拍，兩筆指標案都預計十二日由台北地院執行拍賣，兩案共同特色就是一拍單價均創下法拍史上新高，後續能否拍定，業者態度相對保守。
去年底政府宣示今年是「都市危險及老舊建築物加速重建條例（簡稱危老條例）」上路後關鍵的一年，全國透過危老條例完成的都更案要達到核定五百案、一萬戶的目標。內政部政務次長花敬群坦言，今年應該是達不到了，是「自己錯估情勢，太過樂觀」；他也點出問題所在，危老上路已超過一年，但多數地方政府的自治條例尚未完成，尤其是指標的台北市，據他瞭解，就有卅多案在排隊等待。
花敬群解釋，這個目標是依據全台新建住宅十萬戶為基礎推估，若一年透過危老條例核定的都更案可達五百案、一萬戶，僅是新建住宅的十分之一，「當初我們認為可以達成、且是合理目標」；只是沒想到該條例自去年五月中發布實施至今，已快要一年半，但多數縣市的自治條例還躺在議會，造成很多百分百的「危老案」只能排隊等待，期盼地方政府能快點放寬建蔽率與興建高度，「據我所知，光是台北市就有卅多案在等待」。
他樂觀預期，今年底部分縣市會通過地方自治條例，再加上新法上路三年內申請，可增加十％容積獎勵，預期明年下半年到後年上半年申請量會大爆發。 對於因都更條例修正草案在立法院躺了五年多，有都更實施者切割都更案、改走「危老快車道」；對此，花敬群說，目前並沒有延長危老條例的打算，一切依據當初訂定的法規與目的進行，就算十年落日到了，都更條例修法理應早就完成，還是可走都更模式。
他認為，不論是危老條例或者是都更條例修法，最理想情況應該是都市再生，但都市再生並非直接用推土機推掉一個街廓，也可採分區分塊推動；只是目前很多條件還不成熟，得要民眾相信政府、政府能力也夠，才會使得都市再生有共同願景，未來十年還是充滿想像的空間。
台鐵局將公開評選「台北市南港區玉成段二小段732地號土地」都更案。台鐵局指出，基地位處捷運昆陽站北側，屬台北市南港區，總面積3392.19平方公尺，都市計畫土地使用分區為第一種特定商業區，建蔽率55％、容積率382％，預計明（10）日起至下月24將招商文件公開閱覽，12月下旬正式公告招商。
台鐵局表示，基地位處捷運昆陽站北側，由昆陽街、南港路三段47巷、市民大道七段及昆陽街60巷圍起，交通便捷且鄰近鐵路、捷運等車站節點，預計採都市更新權利變換的方式活化，並公開評選民間業者進行開發。
台鐵局於明日起至10月24日止，共計45日辦理招商文件公開閱覽，預定於12月下旬正式公告招商，台鐵局表示，如有意見者，請於公開閱覽期間以書面郵寄至台北市北平西路3號3樓3002室，台灣鐵路管理局企劃處開發科收。
台鐵局南港區玉成段土地將招商。台鐵局提供
雙北市店面平均單價在2014年創歷史高峰後回檔修正，不過同年卻是桃竹地區店面價格的起漲點，今年迄今桃、竹店面平均每坪37.7萬、38.3萬元，5年來分別上漲11.9％、10.1％，顯示桃竹城市工商業的發展，帶動商圈價值提升，以及資金自台北外溢，向桃竹等地找尋低風險、穩定收益率投資標的。
根據實價登錄統計顯示，台北市、新北市店面平均成交單價在2014年創下每坪117.7萬元、63.6萬元歷史高價後，即回檔修正，不過，2014年至2016年間，卻是桃竹店面市場價格漲勢最強勁的階段，桃園、新竹店面至2016年分別達到每坪39.5萬元、41.6萬元高點，近二年則略呈小幅回檔修正或波動。
房地產業者指出，店面價值與城市發展、零售業承租能力與區域消費力高度相關，大台北部分精華商圈店面租售價格炒作過高，造成空置率提高、價格修正，不過人口及工商產業持續發展的鄰近地區，如擁有機捷通車、捷運綠線動工、航空城計畫啟動等大型建設題材的桃園，以及具有高所得、高消費力的新竹，擁有人潮、交通或未來成長性的商圈店面，成為北台灣不動產置產市場普遍低度成長、低收益率下，資金尋找穩定收益的去處。
台灣房屋智庫經理江怡慧表示，相對於大台北店面市場交易規模大幅萎縮，桃竹店面交易即使受到整體房市景氣走弱，規模略有縮減，但仍維持相對穩定。 桃園店面市場每年維持約500件、百億元的交易規模，新竹店面每年則有約250件、50～60億元的交易規模，近年桃園店面主流總價帶約2,000萬元左右，新竹地區則以2,300萬至2,500萬元為主。
江怡慧表示，桃園店面交易高密度區段，主要集中在中正藝文特區、中壢海華商圈、南崁地區、龍岡商圈、八德大湳商圈、龜山萬壽路商圈以及楊梅金山街商圈為主。 新竹地區店面主要交易熱區，則以新竹市在中華路一至四段、光復路一至二段、經國路二至三段以及關埔地區的慈雲路與關新路為主，竹北市則是在自強南北路、成功八街至十五街以及高鐵商圈一帶。
包括統一集團、台塑、以及台肥等位於高雄亞洲新灣區的十大重劃區，除了3大地主已完成重劃工程，其餘7大地主，總共100公頃的土地，也正快馬加鞭進行，力拚明（2019）年第2季前，完成重劃，地主將依法令享有容積獎勵、和土地回饋降低等優惠，並啟動投資開發計畫。 亞灣十大重劃區近日再傳佳音，第90期台肥面積約16.91公頃的土地，重劃計畫書近日已通過內政部審議，高雄地政局長黃進雄指出，20.27公頃的第94期中石化重劃計畫書、以及10公頃的第95期國財署重劃計畫書，也正在由內政部審議中。
黃進雄表示，高雄亞灣總共有十大重劃，第60期10公頃中油和第65期9.67公頃國泰化工，最早完成公辦重劃，第70期中石化8公頃土地，正辦理重劃工程的施工招商。 他說，目前正重劃施工的則有3個重劃區，分別是第79期9公頃的統一時代、第80期8.29公頃的東南水泥、以及第83期7公頃的台糖和中美嘉吉，預估最慢可在明年第二季之前完成。
由於「變更高雄多功能經貿園區特定區都市計畫細部計畫第二次通盤檢討」，2013年6月4日公告實施時，規定公告實施日期後6年內，也就是在2019年6月3日之前，地主必須完成開發許可協議書簽訂、或市地重劃公共設施用地產權點交，才能夠享有最高容積獎勵20％、以及回饋比例最高減少7％的雙重優惠。 因此，在地主與公部門全力合作之下，獎勵期限之前，地主應該都可以達標，黃進雄說，一旦進入重劃公告程序，即可快速分配公共設施，雙管齊下，力拚讓地主可享優惠獎勵。
由亞灣地主組成的DC21地主開發促進會長張國光說，日本橫濱原本落後高雄10年，如今，卻已超越高雄，因此，除了區內地主根據重劃進度，已先後陸續啟動開發和投資計畫，希望透過公部門和私部門的合作，在未來10年或20年，亞灣能夠迎頭趕上、超越橫濱的經濟和都市發展。
結合環保、生態、綠能、藝術、文化等主題的屏東縣林邊光采濕地，是在前任縣長曹啟鴻任內極力打造的綠能實踐場域，不過6年租約到期後，私人土地範圍因地主調漲租金，協調破局確定不再續租，園區面積將大幅減少7公頃。 林邊光采濕地面積總共有10公頃，其中7公頃屬於私人土地，以及2公頃由李長榮實業公司的養水重電區域，但傳出本月底私人土地不再續租，面積將會大幅縮減3分之2，可用面積只剩下遊客中心及東側池塘，營運恐受影響。
負責營運管理的社團法人屏東縣林仔邊自然文史保育協會表示，面積7公頃的私人土地因為地主們希望調漲租金，從原本一年租金一分地6千元調漲成6萬元，實在難以負擔，2月底租約就已經到期，協調半年仍無法達成共識。 林仔邊自然文史保育協會表示，光采濕地一直以來都在進行環境生態教育解說，因此需要相當大的腹地，且從民國100年開始花了7年打造，地形地貌建置跟營造自然生態的人力經費難以估算，對地主執意收回感到相當遺憾。
協會表示，雖然場域變小，但未來還是會持續扮演社區媒合的角色，考慮透過跟佳冬光電農棚業者合作、在林邊第一期養水種電區示範種植農作物、與當地農民合作種植適合鹽地的植物，會持續不斷轉型來努力營運。 屏縣府環保局低碳科表示，近幾個月也不斷協助雙方進行溝通，但仍未取得總共10多位地主全體同意續租，未來會盡量維持光采濕地的運作原貌，但重心移轉到現有國有地及李長榮養水種電區域上，公共藝術品則由文化處進行移置。
台灣之星與台新國際商業銀行等八家聯貸銀行團簽訂62.5億元的聯貸合約，台灣之星表示，主要用做充實中期營運資金、購置機器及附屬設備、償還既有金融負債。 近幾年來，台灣之星的營運資金來源，除了股東增資，就是借貸。
市場人士分析表示，國內的4G網路擴建已大致告一個段落，目前電信業者主要資本支出包括物聯網、5G實驗網路、以及網路維運費用。台灣之星已與諾基亞在LTEM等5G技術、NB-IoT等物聯網技術合作，5G實驗室將在今年升級為5G實驗網。
截至4月底為止，台灣之星的行動電話用戶數206.6萬，並已在4月單月EBITDA轉正，比預定目標提前三個月，上半年營收67.05億元、年增17.8％，稅後虧損17.7億元，每股稅後淨損（EPS）0.44元，已比去年全年的每股淨損1.95元、以及2016年的每股淨損2.06元，大幅縮小虧損，該公司並預定2019年開始單月獲利。
杏國新藥上周五通過俄羅斯核准執行研發中治療胰臟癌新藥SB05PC（EndoTAG-1）第三期人體臨床試驗；目前為止，杏國已通過六國申請，先前台灣、美國、法國、匈牙利及南韓等國法規單位核准後進入收案準備，包括試驗藥品準備、合作醫院簽約以及協助病人入住等事宜皆陸續完成，台灣更是與九家臨床試驗機構簽約完成並加速展開病患招攬。
中央銀行8月23日公布五大行庫新承作房貸利率加權平均利率為1.62%，續創歷史次低紀錄，銀行第3、4季房貸利率大作戰，勢不可免， 金融業者建議，民眾可找經常往來且熟悉的銀行商談房貸條件，應有機會取得合理的房貸利率、貸款金額。 目前市場上有銀行喊出最低1.58%起跳的房貸利率，另外，也有些銀行不主打最低利率，而是訴求最長貸款年限可延到40年；一般銀行多半設定房貸還款年限20年左右、貸款成數也多半在八成以下。
根據金融機構慣例，銀行房貸業務較為旺盛時間點，多落在第4季，許多手腳動作快的業者已經出手搶市，開始提前布局新一季的房貸專案，民眾可以多比較，近幾年銀行手中濫頭寸多，只要有正當職業或信用良好的人，想跟銀行貸款買房，銀行都很歡迎。
經濟日報提供
細部研究，民營銀行與公股行庫近期房貸走向出現差異，民營銀行撒大網，希望可以網羅包括首購族、換屋族，甚至是高端理財客戶，推出利率最低不到1.6％起跳，殺很低。
以永豐銀行為例，最新房貸專案利率1.58%起，貸款成數最高八成五，貸款期限最長30年，滿足購屋、轉貸、融資、增資等需求。渣打銀的房貸利率1.58％起跳，貸款成數最高也是八成五，鎖定高端理財客戶，或是申貸經鑑價金額達2,000萬、但僅限雙北市客群。
王道銀行則推出最長40年房貸，最低利率1.6%起，且貸款成數最高能到八成五。而星展銀行利率可到1.65%，也打出40年的還款長期限，但此專案限原本往來的豐富理財客戶，申請日也到本（9）月底。 中國信託商銀更推出融資房貸方案，提供有資金周轉的客戶房貸融資需求，貸款利率1.75％起跳，貸款期間最長20年，貸款額度八成，寬限期最長三年。
至於公股行庫，則偏好千大企業員工、醫生等職業，即便衝刺放款，還是希望以穩定為上，例如一銀近期推出醫護人員優惠房貸與金鑽客群優惠房貸專案，鎖定任職醫學中心、區域醫院以上規模醫院滿半年以上正式員工，或是全球500大企業在台分公司等企業，貸款利率最低目前1.62％起跳，購置住宅用不動產最長貸款期限可以長達30年。
優惠條件…非人人適用
部分銀行業者爭相推出低率房貸，還款時間也從一般20年，往後延到30、40年，甚至祭出可貸到房價八成五的額度等優惠條件，各家銀行各自不同的誘人條件，並非每個人可以享用；年薪或全年收入不到百萬元，個人信用不佳，或年紀過大(例如近65歲退休年紀)的貸款人，擁有的房屋不在銀行認定的都會精華區，都可能影響到個人從銀行貸到的房貸金額、利率及還款年限等條件。
一般銀行業者承接房屋貸款，會先看屋況，若是台北市精華區中古屋，或許還能享有不錯條件，但如果是新北以外的房屋，銀行可能要經過嚴格的鑑價，或像渣打銀行以鑑價後估值2,000萬元的新北房屋優先。 銀行主管解釋，除地點會影響成數，貸款人條件也是評估關鍵之一，例如年薪未到百萬，想貸到八成以上較不容易。
金管會盯上金控在大陸等海外地區設立的租賃子公司，金管會金融檢查發現，金控租賃子公司委外行銷方式進行，竟有「人頭戶詐貸」，要求金控強化委外廠商遴選、建立定期查核機制，以確保業務長期健全發展。
經濟日報提供
永豐三寶超貸案中，透過永豐金旗下海外租賃公司放款給三寶集團，讓金管會注意到，金控旗下租賃公司為監管漏洞。為避免再發生母公司透過租賃公司做利害關係人交易情況，金管會去年底發函增訂規範，也加強對金控海外租賃等子公司的專案金檢。
金管會公布今年上半年金檢結果，新查獲金控海外租賃公司多項缺失，包括第一，母公司未積極督導海外租賃子公司，就財務槓桿倍數、舉債限制、資產評估及損失準備提列標準，建立完善財務控管機制。
第二，子公司未有完善公司治理，子公司董事，居然實際執行日常營運業務，導致董事會未能發揮監督治理職能，公司治理、內部控制及風險管理制度與功能，都未能有效運作。
第三，金控旗下子公司辦理申貸等業務委外，但未妥善控管行銷作業。 包括未就委外行銷公司應具備基本經驗、資格條件及營運管理品質，訂定遴選標準，辦理廠商遴選作業時，也未確實對廠商徵信與實地查訪，使得委外行銷方式進行者，竟然有「人頭戶詐貸」情事。
第四，利害關係人交易方面，未完整建檔，還出現利害關係人融資條件優於其他客戶情況。
儘管個人房貸增速逐漸下滑、房企融資通道也緊縮，但大陸上市銀行仍在發力衝刺房貸，據統計，今年上半年26家上市銀行房貸增量在零售貸款增量中的占比逾6成，且涉房貸款餘額更在總貸款占比逾3成，個人房貸總額也突破20兆元人民幣（下同）大關。
券商中國報導，今年上半年26家A股上市銀行房貸增量在零售貸款增量中的占比高達62％，較去年同期高出12個百分點。而截至6月底，這26家銀行涉房貸款餘額合計25.92兆元，在總貸款額中占比約31.4％。 值得注意的是，房市調控之下個人房貸總額仍然較年初增長7.52％、1.45兆元至20.7兆元，而去年同期個人房貸增速、增量分別為10.89％、1.76兆元。 在房地產市場進行調控、金融服務實體經濟等要求下，個人房貸增速持續在下滑。僅管如此，但民眾購房需求仍屬於「剛需」，26家銀行中卻僅有民生銀行投放量有所減少，顯示出上市銀行依舊對個人房貸維持一定熱情。
當前建行、工行、農行仍然是房貸大戶，在房貸餘額和增量兩項指標中都在各行居前茅，截至6月底建行房貸餘額4.53兆元，在總貸款中占比高達33.5％，居大陸首位 在股份制銀行中，上半年中信銀行和興業銀行分別以611億元、568億元的房貸增量排名居前。中小銀行中則以北京銀行和江蘇銀行房貸增速、增量相對較高，房貸餘額分別較年初增加147億元、122億元。 此外，數據顯示，上半年26家上市銀行對公貸款項下房地產行業貸款餘額也增長8.34％至5.2兆元。
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