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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
設定地上權市場回溫，財政部國有財產署乘勝追擊，9月17日將公告招標十宗設定地上權案，其中最吸睛的是位於台北市精華地段大安區鄰近大安森林公園、國父紀念館捷運站的兩宗住宅區，預訂11月12日開標。 位於台北市大安區懷生段四小段土地，是在美國在台協會（AIT）台北辦事處舊址附近，面積724平方公尺，屬第三種住宅區，位於仁愛路三段24巷及新生南路一段161巷路口旁，距離捷運大安森林公園站約100公尺。 設定地上權存續期間70年，地租年息率3.5％，隨申報地價調整的年息率1％，當期土地申報地價每平方公尺11.6萬元，土地申報地價總價8,398.4萬元。
國產署副署長李政宗表示，權利金底價按規定是以土地市價的三成至七成計算。不過，據了解，國產署近來的設定地上權案，權利金底價都在四成以下，即使剛創下地上權案新高的原空軍官兵活動中心基地，權利金底價也只有土地市價約五成。 另一處位於台北市大安區的仁愛段五小段土地，面積1,160平方公尺，屬於第四種住宅區，位於光復南路96巷旁，距華視大樓約100公尺、松山文創園區約180公尺、捷運國父紀念館站約330公尺。
當期土地申報地價每平方公尺13萬元，土地申報地價總價1億5,080萬元，存續期間70年，地租年息率3.5％，隨申報地價調整的年息率1％。
經濟日報提供
此處是今年國產署第一批招標的設定地上權案，但未能脫標，當時的權利金底價是4億3,351萬560元，李政宗指出，因廠商及民眾洽詢有意願，因此再次推出。據了解，這次權利金底價會「稍微調低」。 至於台中市西屯區鑫大鵬段土地，面積2,948平方公尺，屬第一之一種住宅區，屬台中市中科經貿自辦市地重劃區土地，近水湳經貿園區，距台中綠線捷運水湳站2.4公里，交通便利，發展潛力可期。
台中市還有二處毗鄰的商業區，是位於東區練武段的土地，近自由三街，屬干城重劃區土地，近台中火車站、秀泰影城商場，周邊發展逐漸活絡。 此外，還有台中市東勢區文昌段、高雄市三民區灣和段、高雄市岡山區陽明段等住宅區土地，台南市安平區古堡段特定文化專用區土地、澎湖縣馬公市馬公段商業區土地將招標。
內政部10日公布新建餘屋資訊統計分析，2017年第四季全國達7.45萬宅，較上一季增加1600宅，新建餘屋以新北市1.37萬宅最多，桃園市1.35萬宅第二，高雄市1.11萬宅第三，台中市為8,841宅第四。 就2010年第2季至2017年第4季變化來看，新北市因推案量大，新建餘屋總數相對維持較大數量，桃園市2015年第4季起大幅增加，2017年均接近新北市水準，高雄市則呈現下降的趨勢。
目前六都有五個行政區建案餘屋量超過2000宅，桃園中壢區3215宅名列六都第一，高雄左營區2512宅第二，新北淡水區2304宅第三，新莊區2301宅第四，高雄三民區2174宅第五，為目前餘屋賣壓最重五區。 內政部營建署表示，新建餘屋待售住宅指屋齡5年內、仍維持第1次登記且有銷售可能性的住宅。依統計資料顯示，建案餘屋自2013年第4季的27,838宅上升至2014年第1季的34,223宅，之後每年約以1萬宅的幅度增加，2017年第1季高達75,915宅後，新建餘屋數量趨勢開始呈現出持平的趨勢。
各大學已陸續開學，但根據屋比房屋統計，全台大學周邊待租住宅仍高達3.2萬間，台中供過於求最明顯，待租量前五名大學都在台中，包括中國醫藥大學、逢甲大學等。 由於待租量大，房東紛降租，待租量前十名大學，今年租金開價和去年同期相比，全部走跌。台中房東降價廝殺最激烈，中國醫藥大學、台中科技大學、台灣體育運動大學、逢甲大學、台中教育大學租金開價年跌幅都超過3%。
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，以往大學周邊租屋市場供不應求，學生多得6、7月就開始搶房子，這幾年建商頻頻推案、許多投資客買房子改成出租住宅，各大學城出租宅供給大增，但少子化下，租客年年減少，情況出現逆轉。 根據屋比房屋比價平台統計，去年此時，不含專科學校，全台155所大專院校周邊一公里待租住宅已超過3萬間，今年進一步增加到3萬2,258間，較去年同期又增加2.4%、763間。 目前全台以台中、台北兩地大學供過於求最明顯，待租量前十名，一到五名大學都在台中，六到十名都在台北。
台中中國醫藥大學待租量1,889間排名全台第一，其次為台中科技大學、台灣體育運動大學、逢甲大學、台中教育大學，多在1,500間以上。和去年相比，台中五所大學待租量年增幅都在一成上下，逢甲大學年增近12%最多。 台北市以台北科技大學待租量1,408間最多，大同大學、台北商業大學、台北醫學大學、台北教育大學也都有1,000間以上住宅等待出租。合計前十名大學待租量達1.4萬間，較去年增加約6%。
陳傑鳴分析，台中地區大學待租量全台最高，主要是台中近年長期大量推案，房市賣壓沉重，許多台中置產投資人，認為大學周邊有學生租屋基本盤，比較安全，紛紛湧入買屋改裝，建商也搶進推案，結果造成爆量，最安全反而變成最危險。 陳傑鳴表示，大學周邊一度是房市投資不敗保證，但從全台租金連漲43個月，熱門大學住宅房東卻得削價競爭來看，不敗神話已破滅，還想踏入大學租屋市場的包租客，進場前宜審慎評估，貿然進場恐怕會面臨空租期拉長與收益不如預期的窘境。
單元二（黎明自辦市地重劃案）總面積逾186公頃，建築用地達107.17公頃，是台中最大的自辦重劃區，幅員跨越西屯、南屯，區塊整體輪廓署長條狀，北接房價最高的七期豪宅聚落，東有發展成熟的黎明商圈，101年8月重劃完成後，不少建商紛紛購地進駐，依距離七期遠近，價值可分北、中、南三段，以緊鄰七期的北單元二行情最高，最受頂級客層追捧。
受到政策影響，預估單元二自明年起，每坪土地 成本將上漲5至6％，建築成本每坪提高近5萬元，加上管銷等成本，可預見的房價增幅，也連帶催促買盤在下半年出手。 台中開發商分析，今年下半年到明年上半年，北單元二房價落已站上60萬元、後勁愈來愈強的北單元二可望接棒七期，區域豪墅再加上寶輝建築精品住宅推波助瀾，北單元二勢必再造一波購屋熱潮。
年輕人買不起房子是一項嚴重的社會問題。影響所及除了不敢結婚、不敢生小孩之外，就是產生對社會的不信任。解決年輕人居住問題，除目前政府大力推動的社會住宅外，就是推行地上權住宅。前者僅解決年輕人短期居住問題，後者可以解決年輕人長期居住問題。
現在社會上所存在的住宅類型有三，即所有權住宅、地上權住宅及使用權住宅。其內涵如下：
1、所有權住宅：建設公司購買土地興建房屋出售。購屋者向建設公司購買房地後，對土地擁有所有權，對建物亦擁有所有權。一般坊間的住宅大都屬於此類。
2、地上權住宅：建設公司向政府標得土地之地上權後，興建房屋出售。購屋者向建設公司購買房地後，對土地僅擁有地上權而無所有權，對建物擁有所有權。
3、使用權住宅：建設公司向政府標得土地之地上權，但政府規定地上權不得分割移轉。建設公司興建房屋後，僅能出售房地之使用權，土地之地上權及建物之所有權仍屬建設公司所有。購屋者向建設公司購買房地後，對土地及建物僅擁有使用權。另，使用權住宅與地上權住宅之產品類似，故業界習慣歸類在一起。
行政院規定，現行超過500平方公尺（即151.25坪）的閒置公有土地，以不出售為原則。因此政府將這些土地標售地上權，由得標建設公司興建住宅，再出售地上權住宅給購屋者。其優點如下：
1.年輕人可以用約一般房價的六成左右購買到屬於自己的房子。
2.若地上權期限為70年，年輕人如果在35歲購買地上權住宅，則他可以住到105歲，一輩子居住問題無庸煩惱。
3.年輕人可以先購買地上權住宅，日後有一點積蓄後再來換屋；也就是將地上權住宅出售，以其出售所得再加上些許積蓄，去購買所有權住宅。在此，有一個價格迷思，值得探討，即購買地上權住宅之後，房價未來會上漲，抑或會下跌？有人認為，地上權住宅房價會隨著地上權使用年限減少而遞減，但私見認為地上權住宅房價會隨著所有權住宅房價而變化。因為地上權住宅房價為所有權住宅房價的六成左右，故所有權住宅房價上漲，地上權住宅房價亦會跟著上漲。
4.就地上權住宅而言，政府標售地上權，除每年地租收入外，期初又有一大筆權利金收入，並可導入民間的資金與效率興建住宅。建設公司興建住宅完成後，出售地上權住宅於購屋者，由購屋者組成管理委員會自主管理，形成理想社區。相對於社會住宅而言，政府須投入一大筆資金興建住宅，且日後住宅出租的經營管理也是一大難題。因此，就政府而言，地上權住宅比社會住宅更具經濟效率。
5.地上權期限屆滿後，由建設公司收回房地，再交給政府。如果建物堪用，則收回之房地轉為社會住宅。如果建物不堪用，則拆除建物後再標售地上權，土地一直循環利用下去。
據此，地上權住宅可以視為廣義的社會住宅，對年輕人幫助很大。惟下列二項問題，政府應協助解決：
其一，地租問題：一般自用所有權住宅的地價稅為申報地價0.2％。地上權住宅，雖無地價稅，但每年需支付地租給政府，地租一般為申報地價的3％至6％。由此可知，地上權住宅的地租，遠高於所有權住宅的地價稅。就租稅而言，政府有所有權，就收「租」；政府無所有權，就收「稅」。政府對收租與收稅應等同看待。因此建議地上權住宅如作自用住宅使用，政府所收的地租應比照一般自用所有權住宅所收的地價稅。
其二，貸款問題：地上權住宅的購屋貸款，有的銀行不承作，有的銀行雖願承作但貸款利率偏高。因此，建議政府指定公股銀行承作地上權住宅貸款，並對年輕人採優惠利率，以為照顧。
總之，年輕人可以靠著自己的努力，累積財富，循著「住宅階梯」逐步向上爬升。亦即年輕人大學畢業到社會工作，先承租房子（包括社會住宅或民間出租住宅）居住；等到有一點積蓄，再購買地上權住宅；住了一、二十年後，再換成所有權住宅。果真如此，年輕人就看得到未來希望，就不會只想買「重機」，而不想買「房子」。
所謂「有恆產，有恆心」，年輕人有自己的房子，安居樂業，生育率必將提高，社會自然安定，國家必然強盛。
依據最新市調資料，今年第四季南二都房市推案總銷約500億元，包括多家上市櫃重量級建商領軍推案，新成屋推案增多，加上年底房市傳統旺季屆臨，首購市場仍將持續加溫。業者預估，按照目前首購市場去化速度加快情勢，年底首購新成屋產品恐將出現缺貨潮，明年上半年首購預售宅將大量進場接續買氣。
上市上櫃建商領軍 Q4台南高雄房市推案加溫
依據高雄市房屋市場調查協會公布最新市調資料，今年928檔期高雄房市包括大樓與透天推案總戶數3303戶，總銷金額417.9億元，其中大樓新成屋與預售屋合計3097戶，大樓新成屋推案量體達2147戶。另外，台南房市第四季也將推出約70多億元案量，合計第四季南二都推案規模達500億元。
第四季上市、上櫃建商領軍進場積極推案，包括京城建設集團推「H2O京城」 、「京城彩虹」、「綠翡翠」等新成屋大樓案，總銷金額達75億元；興富發集團推高雄「文化潤隆」、台南「博悅」總銷約59億元；國揚集團推廣西路「微笑時代」地上權新成屋大樓案，總銷金額40億元。
首購買氣持續熱絡 年底首購新成屋恐缺貨
另外，華友聯集團高雄推高醫商圈「INH」、仁武「秋紅谷」總銷合計30億元，台南舉喜重劃區「華友聯EVO」即將完工已售7成；永信建設推中正二路「君峰」新成屋大樓案，總銷金額30億元。
高雄市房屋市場調查協會理事長蔡紹豪表示，目前高雄首購市場去化依然順暢，房價仍朝反映地價與營建成本墊高而上揚的趨勢發展，新成屋陸續去化，為迎接年底房市旺季，第四季與明年上半年，首購大樓預售案將接續買氣進場強銷。
華友聯集團董事長陸炤廷認為，年底首購買氣一向熱絡，加上首購新成屋大樓供給量體有限，年底部分區域的首購新成屋大樓，恐將出現缺貨現象，最近一些新進場的首購大樓預售案，紛紛交出銷售亮眼成績單，顯示年底首購買氣可望持續加溫。
國泰人壽將在上海「找大樓」。國泰世華銀行總經理李偉正10日透露，在大陸子行設立後，還是希望有自己的總部大樓，可能會透過兄弟公司國泰人壽在上海買大樓，再租給國泰世華銀大陸子行。
國泰金控三大子公司在大陸都已有子公司，最早設立的是國泰人壽大陸合資子公司，目前是與陸家嘴金融各占股50％，名稱也變更為陸家嘴國泰人壽；上海國泰產險則是國泰世紀產與國泰人壽各持有24.5％，阿里巴巴集團下的螞蟻金服在2015年9月之後入股51％。
國泰世華銀的上海分行是國銀在2010年底開業的首批大陸分行之一，經過7年多，已有青島分行、深圳分行及上海的三家支行，9月正式升格為大陸子行。
龍巖旗下太平洋商業大樓、台北金融中心大樓部分樓層今日舉行招商說明會、對外標售，兩案位於台北市中心，地點絕佳，總底價達32.4億元；全球資產分析，在頂級商辦租金持續上漲加上辦公需求回歸市中心，以及企業以租代購、參與更新重建下，看好兩宗標的將順利標脫。 商用不動產投資市場轉熱，殯葬業龍頭龍巖旗下兩大精華商辦案啟動標售，負責標售作業的信義全球資產昨日舉行標售說明會，現場吸引10家以上壽產業以及傳產業者到場，預計11月7日開標。
此次標售分為甲、乙兩標，甲標為太平洋商業大樓位於忠孝東路四段285號，將釋出三至五樓以及16個坡道平面車位標售，建物面積為1,490坪，底價為14.2億元，拆算建物平均每坪標售底價約91.6萬元，相較去年11月該棟每坪成交價98.8萬元，約有93折空間。 乙標坐落敦化北路88號燙金門牌的台北金融中心大樓，此次標售樓層為地面層一樓、二樓，及辦公室八樓、九樓及地下一樓，加上33個坡道平面車位，標售底價為18.2億元，拆算建物每坪平均標售底價約116萬元，目前樓層全部滿租中，毛租金報酬率初估近2.6%；總計甲、乙兩標總底價合計32.4億元。
信義全球資產資深協理歐人彰分析，今年以來壽險、傳產、開發商積極投入商用不動產市場，主要有三大原因，第一台北市中心A級辦公室租金被低估，第二辦公室需求回歸市中心，第三則是企業以購代租，購入資產兼具更新重建效益，在三大原因加持下，看好兩宗標的有機會順利標脫。 歐人彰分析，近二年台北市松山區及大安區純辦大樓交易多為金融、傳產、壽險和科技業，而台北市純辦交易規模高達330億元以上，顯現出純辦大樓深受投資人喜愛，下半年在不動產標售案件越來越火熱，預計將會帶動一波投資熱潮。
日月光投控（3711）正式上路，日矽合恐將出現客戶轉單效應，繼全球封測第二大廠艾克爾啟用龍潭新廠後，排名第四大廠的力成（6239）也預計在9月25日舉行竹科高階封裝新廠動土典禮，估計總投資金額將達150億元。
業界認為，日月光合併矽品有助營運成長，但受到中國有條件核准，到明年11月之前，矽品仍需維持獨立營運，接著日矽合後，客戶會將兩家視為同一家供應商，為分散風險考量，國內外客戶勢必會找第二家供應商，轉單效應將是日矽合的挑戰，卻是其他封測同業將可分食訂單的機會。
面對日矽合，記憶體大廠力成迎接半導體業走向物聯網、系統整合性發展趨勢，規劃在竹科興建面板級扇出封裝廠，基地面積達5000坪，僅廠房投資金額就達30多億元，加上分期裝設機台設備總投資金額共需150億元。 面板級扇出封裝廠 2020年量產 力成估計面板級扇出封裝廠明年下半年可完成建廠，接著小量量產，2020年大量產出；力成看好此先進技術會是市場主流，需求可達2025年。
業界認為，晶圓代工廠格芯（Global Foundries）退出7奈米先進製程研發競賽行列，其主要客戶超微（AMD）新一代的繪圖處理器（GPU）、中央處理器（CPU）將轉單給台積電（2330），封測訂單可望跟著到台灣來，既有合作夥伴矽品很有機會取得訂單，其他封測廠也希望能爭取成為第二家供應商。
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