|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂主任(Zora #212) 林莊婷(Tracy #235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
機捷通車1年半，沿線多數停靠站周邊的房價仍處於盤整，不過，有1/3的站別週邊因持續有新案推出支撐，房價有逐步有回穩現象。根據房仲業者統計，三重站、體育大學站、領航站及環北站等，房價回穩幅度超過1成。 東森房屋統計機捷各停靠站沿線周邊近3年新成屋房價表現，2016年機捷未通車前，以三重、新莊及泰山的房價較高，當時新莊副都心站新成屋每坪均價約56.5萬元、泰山站每坪均價約54.8萬元，三重站每坪均價約48.3萬元。
不過，2017年通車後，沿線各站因利多出盡房價出現明顯下跌，當年新莊副都心站、泰山站等跌幅約15%，為沿線各站房價跌幅較深區域。 隨著部分站別週邊新案持續推出以及房市買氣逐步回穩，而今年機捷沿線則包括三重、林口、桃園龜山、青埔與中壢環北等區域房價有回穩趨勢，其中三重站、體育大學站、領航站、環北站等週邊新屋房價回穩超過1成，反觀過去熱門交易區新莊副都心站、新北產業園區站、桃園體育園區站則持續探底中。
東森房屋研究中心經理于靜芳表示，雙捷運交會三重站，桃園機捷A2三重站距離A1台北車站僅1站之隔，開通後可直達市區，不僅更提升當地交通機能，也讓串聯台北捷運中和新蘆線的三重站人流變多，加上周邊有二重疏洪道重劃區的推案帶動，房價逐步有支撐。 而新北林口、桃園龜山區內的體育大學站、長庚醫院站、林口站三大站周邊房價，長庚醫院站有長庚醫院舊商圈機能、三井OUTLET話題，林口站則有環球購物中心加持，房價已經趨近於通車前的高點。
于靜芳分析，A7體育大學站屬目前發展中的潛力區，因A7合宜宅進駐，稍帶動周邊便利商店、餐飲業、咖啡店等機能漸到位，A7屬機場捷運沿線的「凹型區」，除了合宜宅，周邊早有遠雄、寶佳等大型建商競相卡位，新案開價2~3字頭、小三房加車位普遍不到千萬元的總價帶，吸引不少雙北首購和首換族目光。
在第二季抵費地標售差點揮出全壘打的高雄市政府地政局，下周即將標售14標建地，除了楠梓高雄大學、高科大楠梓校區以及小港區土地之外，地政局特別拿出美術館最後一筆的壓箱寶地2,045.79坪，總價17.38億元，每坪底價約84.95萬元，備受高雄房地產界矚目。 高市地政局長黃進雄表示，9月19日將標售的14標17筆建地，總底價27億6,999萬元，此次標地區域以楠梓高雄大學和高科大楠梓校區以及小港區土地最多。
不過，黃進雄特別指出，美術館特區最後一筆壓箱寶地2,045.79坪這次也拿出來了，「真的是最後一塊了！」該地每坪底價約84.95萬元，總價17.38億元。 他表示，該基地臨美術東四路及美明路，近中華一路，往南轉個彎即達美術館園區，由此往快速道路或高鐵站交通便捷，未來又有鐵路地下化及輕軌捷運行經附近，勢必再掀搶標熱潮。
由於緊鄰這塊「壓箱寶地」的1,808.14坪建地，在今年6月份由城揚建設以每坪86.3萬元標走，基於合併開發的最大效益，高雄地產界笑稱，「地政局正在向城揚招手」。 此次也有一筆中都重劃區建地標售，黃進雄指出，中都重劃區串連美術館特區及農16，成為高雄市最大的住宅聚落，此次推出1筆商二用地，面積約391坪，臨中華二路157巷，近九如三路及中華二路，附近有榕樹及中庸公園，具備休閒住宅及商業優勢。
宜蘭北方澳居民在43年前因為蓋軍港被遷村，其中遷到北濱二村有89戶，至今土地都不是自己的，居民盼價購土地，也有人認為應該專案降價讓售土地給居民，以符合轉型正義，立委陳歐珀昨天邀國產署協調，將向行政院爭取專案認定，以利降價售地。 軍方民國64年間執行「龍淵計畫」，強制居民搬遷到南方澳國有土地，即現今的蘇澳鎮南建里北濱一村、二村，其中，一村92戶，二村89戶，卻因無法向國產署購買土地，租地而居。
議員邱嘉進、里長吳金龍等多人向立委陳歐珀陳情，國防部認定「該工程應確屬機關興辦投資之公共工程」，符合國有土地讓售的規定，但當年被遷村公告地價每坪不過1千多元，現在從住宅區畫為商業區，每坪地價漲到5萬8千多元，居民無法負擔太高的價購金。
「應該降價讓售！」陳歐珀昨天邀國有財產署長曾國基等協調時，邱嘉進表示，遷村是政府強遷民宅，應依公平正義原則，降價出售土地給居民，如果不能依照64年遷村時的公告地價計算，起碼也要在畫為商業區前的地價，或比照縣府出售同區段公地每坪約5千到1萬元的價格計算。
曾國基說，讓售土地的計價標準有法令規定，全國統一，否則就變成圖利，國有財產計價嚴謹，經估價委員會審議通過，任何人都不能改結果，是不是還有其他方式可以解決？ 陳歐珀說，後續會與曾署長一起去政院爭取專案認定，務必要圓滿居民多年來的心願。
雖然2018年上半年房市買氣持續回溫，台灣各地紛傳建商購地推案消息，但是不可否認的是，台灣房市仍處在「不健康的景氣」或「膨風的景氣」中，買方與賣方必須審慎面對漫天飛舞的利多消息，不要做了錯誤的判斷。 根據政策及市場概況綜合評估，目前房市賣壓仍然不輕，市調雜誌根據預售及新成屋推案、廣告批數等指標評判的房市風向球，7月已經是連續第5個亮起象徵衰退黃藍燈的月份。
央行8月初公布的第2季理監事會議議事錄摘要指出，多位理事憂心下半年有幾項變數影響台灣，第一是全球貿易摩擦對國內經濟前景的影響，其次是政府推動軍公教年改將衝擊內需市場。此外，雖然美國啟動升息循環後，歐元區、日本及中國大陸等主要國家利率維持不變，但會議紀錄中也提示行庫，「要有升息的心理準備，提醒借款人留意利率風險」。
下半年升息仍是不定因素 中美貿易戰恐持續 行庫對房市後勢則多持謹慎保守看法。合作金庫指出，下半年升息仍將是不確定因素，國際貿易戰將持續對台灣經濟產生影響，而由於交屋潮顯現，短期內市場仍有賣壓，房價仍有小幅修正空間。彰化銀行的分析則是，投資需求因房地產稅賦增加而不易回升，而受年改上路影響，來自軍公教的這股自住買盤勢力將會減少，因此交易量就算小幅上揚，房價仍將持續盤整。
美國與中國的貿易戰雙方持續出招布陣，中華經濟研究院經濟法治研究中心副主任顏慧欣接受工商時報採訪時表示，美國揭開貿易戰序幕完全是針對中國而來，目前還只是開始，預料中美貿易戰將會長期化、常態化。美國總統川普在美中新一回合貿易談判八月底在華府登場前說，結束與中國間的貿易爭端「沒有時間表」。
中美貿易爭端會影響亞洲產業鏈，中國大陸國民經濟研究所所長樊綱在出席博鰲亞洲論壇2018年年會「亞洲經濟預測」分論壇時提醒，中國是生產鏈上的一個部分，受到了擠壓，其他國家必然也會受到影響，他說：「這是一種複合博弈，應積極應對」。 東西方兩強貿易戰外，更令人擔心的是全球經濟摩擦，美國總統川普不只把準星瞄準中國，同時又挑起與歐盟、加拿大、墨西哥的貿易衝突。荷蘭政府智庫「荷蘭經濟政策分析局」（CPB）發布最新《世界貿易監測》報告指出，受到貿易戰影響，第2季全球貿易量與前一季持平，已經結束2016年第2季以來連續8季成長走勢。
國泰房地產指數調查指出，今年一到六月北台灣新推案戶數一萬八千零五戶，以銷售率12～14％計算，尚有一萬五六八三戶待售，假設每月賣出四百戶，要三年才能完全去化。市調單位也預測，房市賣壓原已處在緊繃狀態，如果沒有新的房市利多出現，賣壓問題至少將持續遞延至明年，房價將會繼續下跌。
以台中市來看，一到七月推案達一萬零一百戶，由於賣壓太重，個案不得不利用低自備款優惠或買屋送裝潢方案吸引戶登門，寶佳等大型建商揮軍中台灣，低價攻勢不僅對當地業者，也對中古屋市場形成巨大壓力，中古屋賣方如果繼續堅守賣價，根本無法抗衡。 再來看看高雄地區，待售預售屋戶數已有一萬六千餘戶之多，多集中在橋頭、左營、三民等熱門戰區，根據龍悅廣告統計，這三區待售戶數都在二千戶以上，而下半年三民、鳳山、苓雅、楠梓、前金等區的預售屋推案量均有上千戶之多，未來將有爆量疑慮。
行政院訂下109年社會住宅5萬戶目標，住宅法也針對社宅租金收入擴大租稅優惠。國稅局指出，民眾若出租房屋給縣市地政局處或包租代管作為社會住宅，每月每屋租金收入1萬元免納所得稅，且必要損耗及費用可按該租金收入60％計算，相較一般包租公的43％更優惠，以月租金1.5萬元估算，兩者繳稅差距近1萬元。 官員指出，如果是一般租屋形式，必要損耗及費用是按照租金收入43％計算，換言之有57％的租金收入必須計稅。
依住宅法第23條規定，屋主若租給主管機關、代管業，或透過房仲業媒合並代管，將房屋作為弱勢者居住、長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務、幼兒園使用，都可視為社宅形式。官員表示，社宅計稅部分，除了每月每屋租金收入1萬元免稅外，必要損耗及費用可按該租金收入60％計算。 官員舉例，假設A先生106年度1至12月出租2房供社會住宅使用，每月租金收入1.5萬元，全年租金收入總額18萬元，減除一年12萬元（每月1萬元）免稅額後，107年5月列報106年度綜合所得稅應稅租金收入則為6萬元。另外，6萬元額度還可按該租金收入60％計算必要費用，換言之只有40％要計稅，因此僅2.4萬元併入綜所稅計算。
不過，官員指出，如果是一般包租公，假設租金收入都一樣情況下，18萬元僅能直接以租金收入43％計算損耗費用，等於有57％須計稅，因此會有10.26萬元須併入綜所稅計算。 社宅與非社宅形式租屋，兩者須計稅收入相差7.86萬元，若以12％綜所稅率計算，兩者實繳稅款相差約9,432元。官員表示，住宅法對於社宅的租稅優惠，立法宗旨是期望刺激大量閒置住宅作為社宅出租，解決年輕人或弱勢族群的居住問題，因此在租稅優惠上做出差異，如兩者在此案例，一般包租公實課稅率約6％、社宅包租公約1.6％。
麗寶集團董事長吳寶田砸近300億元、西進中國大陸插旗百貨購物商場事業－「上海虹橋麗寶廣場」，明年5月商場正式啟用，開幕後將是台資企業在上海經營的最大商場；麗寶初估，未來該案每年辦公室租金將挹注公司新台幣45億元、商場事業將成為集團金雞母。 麗寶集團旗下事業體橫跨建設開發、營造工程、飯店事業、度假休憩、生物科技、醫療美容、教育文創、高爾夫球場、海外事業等，集團資產總額逾2,200億元；其中房地產開發事業，不僅深耕台灣，更插旗關島杜夢灣，此次更把觸角延伸至中國上海，斥資近300億元、耗時逾四年打造「上海虹橋麗寶廣場」。
經濟日報提供
麗寶(上海)房地產開發總經理陳志鴻表示，「上海虹橋麗寶廣場」距離虹橋高鐵站及虹橋機場皆500公尺，和國家會展中心也僅距400公尺，基地面積約4.5萬坪米（約1.36萬坪），為六棟地下室聯通的生態綠建築；該案總面積達7萬坪，其中辦公面積約3萬坪、商業面積約2萬坪，超過日月光集團旗下位於上海嘉定塔樓B辦公面積1.39萬坪、鴻翔日月光商場1.48萬坪，是台資企業在上海經營最大商場。
陳志鴻指出，「上海虹橋麗寶廣場」由於地段優越，集團不會出售，希望承租廠商以企業總部為定位，目前進駐率約三成，初估未來每年租金收益至少新台幣45億元；他分析，原先集團初估辦公室平均租金行情約每平方米人民幣4元，不過現在已上漲至6.2元，相當於新台幣每坪月租金3,000元。
深耕台灣 打造國際賽車道 麗寶集團不但海外跨足商場，在台也持續投資，砸約百億元興建的台中國際賽車道，預計最快11月開幕，月眉國際開發副董陳志鴻昨（11）日表示，未來賽車事業將與國際賽事、車隊合作，在賽事經濟帶動，加上11月起台中花卉博覽會將展開，相信接下來將帶動台中整體觀光市場。
陳志鴻指出，集團投資100億元的麗寶國際賽車場是台灣規格最高、唯一能夠舉辦F2、F3方程式賽事的場地，預計11、12月開幕；目前集團規劃未來該案將與國際賽事、國際車隊合作，並結合運動彩券，將賽事經濟規模做大。 陳志鴻分析，台灣藏富於民，一年可以賣出超過2萬輛賓士、3,000輛保時捷，看得出台灣有經濟實力的人不少，因此看好接下來賽事經濟發展；此外，今年11月起至明年4月花卉博覽會將在台中舉行，估計將同步刺激麗寶樂園的來人量，估計今年來人量約930萬人次、明年有機會挑戰1,000萬人次。 他強調，為強化集團休閒娛樂與百貨產業，除了去年已經開幕的台中麗寶Outlet mall外，Outlet mall二期今年也開始招商，預計明年第2季完工，將穩居全台最大規模複合型度假區。
台灣積體電路製造股份有限公司竹南先進封測廠建廠計畫開始環評作業，台積電今天派員拜訪苗栗縣長徐耀昌洽談縣府協助事項，希望半年內完成環評，建廠時間最快1年，推估可增加2500個以上的工作機會，總投資金額仍在精算中，將等台積電蕫事會通過後對外宣布。
台積電6年前在竹南科周邊特定區（大埔）購得兩塊總面積約14.3公頃的基地，因遲未開發，引起地方關注，縣府指出，台積電對此基地因發展定位問題規畫多年，因應科技產業發展趨勢，決定規畫為先進封測廠建廠用地，以期提高國際競爭優勢，並為客戶提供更優異的製程技術及封裝測試服務。
台積電今天派員拜訪縣長徐耀昌，說明竹南先進封測廠建廠計畫已開始環評作業，計畫書最近會送縣府審查，並提出用水等需求希望縣府給予協助，徐耀昌指示相關單位先行展開前置作業，並發揮最高的行政效能，加速完成台積電建廠投資案。 縣府指出，台積電預計半年內完成環評，建廠時程約需1年至1年半，完工後將可提供超過2500個工作機會，縣府會全力支持，至於總投資金額，台積電仍需精算，等董事會通過後會對外公布。
縣府強調，苗栗縣有充足水、電及勤奮的勞動力，在生產要素上具有相對優勢，土地成本在中北部縣市相對便宜，這是招商的先天優勢。另一半導體大廠力晶科技將投資2780億元在銅鑼擴產12吋晶圓廠，苗栗已成為半導體重鎮，未來將有更多中下游產業的進駐，形成產業聚落的效應。
行政院長賴清德昨（11）日指示，經濟部應儘速啟動台中精密機械園區第三期計畫，以因應智慧機械產業發展對土地的需求。據了解，台中精機三期計畫的預定地緊鄰目前一期、二期園區，若能順利開發，不僅機械大廠的缺地問題有解，大立光的擴廠用地也有眉目了。
賴揆昨日召開「加速投資台灣專案會議」，聽取經濟部、科技部分別就「智慧機械推動方案」與「生醫產業創新推動方案」提出成果報告與檢討。其中，針對精密機械產業的需地問題，賴揆指示相關單位要儘速解決。 知情官員透露，台中精機三期計畫位置暫定在一期園區的西北側，選擇當地的原因是緊鄰現有園區，且土地所有權相當單純。據悉，三期計畫的土地分屬國有地，以及台糖公司，保守估計開發面積可以有60到70公頃，若加計徵收面積，不排除可以上看百公頃。
經濟日報提供
由於彰化二林精密機械園區開發延宕近十年，許多機械大廠因為「缺地」問題急得跳腳。
據了解，包括上銀、和大、程泰、高鋒、台灣精銳等機械大廠都已表態有擴廠需求，台中精機三期計畫若能順利開發，可望解決一部分問題。
根據機械公會當初針對二林精密機械產業園區開發所做的調查，有擴廠需求的業者至少就有300多家，所需用地面積已近500公頃。機械公會理事長柯拔希日前也表示，未來數年，機械業在全台灣投資的用地需求至少3,000公頃，找不到工業用地成為阻礙機械業投資的最大障礙。
台灣機械產業去年產值破兆元，根據ITC統計，去年台灣工具機全球出口排名已由第五名上升到第四名。因此，機械業需地恐急的問題，賴揆格外重視。
事實上，除了機械產業，總部位在台中精密機械園區的光學鏡頭龍頭業者大立光，也已多次向相關單位表達其擴廠需求。大立光日前在股東會上公開喊話，希望政府能協助其在台中總部周邊，或者車程30分鐘內，尋覓約10公頃用地，供新建廠房使用。
知情官員指出，如果台中精機三期計畫能順利開發，等於大立光的用地需求也有解了。但官員也強調，園區開發後土地會採公平標售的方式公開招標，不會圖利特定大廠。
大魯閣實業全資子公司-創越昨（11）日董事會，通過收購相關企業基創實業資產及全部打擊場與卡丁車場，受讓價值1.62億元。法人分析，基創實業以棒壘球打擊場在台穩占15年運動休閒打擊場龍頭，併入大魯閣將進一步擴大連鎖規模，預計明年起強化集團營收成長動能至少30％。
大魯閣實業指出，為強化成長動能，整合運動休閒、親子娛樂連鎖事業，決定受讓經營棒壘球打擊場的基創實業資產及全部營業，創造整合性綜效。基創實業今年15周年，擁有約50萬名會員，全年入館人數超過300萬人次，目前營業據點包含11家棒壘球打擊場、4家保齡球館、1家卡丁車場及運動休閒商品販售，在運動休閒娛樂領域位居龍頭，去年業績超過3億元，明年起併入營收貢獻。 而創越為大魯閣實業100％子公司，自2006年起引進日本親子遊樂園品牌「遊戲愛樂園」，專注於2-7歲學齡前親子休閒娛樂事業，擁有超過10萬名會員，目前在全省各百貨商場擁有17家營業據點，去年全年入園兒童超過45萬人次。在基創休閒運動納入後，明年起整體休閒運動連鎖版圖擴展至33個據點，建構全年齡層運動休閒、親子娛樂新平台，且將發揮集團管理綜效，降低營運成本，為大魯閣集團建立穩健獲利商業模式。
光寶科（2301）連年虧損的機構件子公司光寶移動終於止血，光寶宣布，將可攜式機構件事業群旗下三家位於中國的子公司，出售給中國業者星星科技，金額為5.3億人民幣、約當於28.3億元新台幣，交易預計將在第四季完成，對月營收影響性約為3億元。而光寶移動也等於完全退出光寶集團。 2007年，一直想要在手機ODM與零組件業務有所表現的光寶，在手機機構件大客戶諾基亞牽線下，以溢價40％、共125億元，買下諾基亞的機構件供應商Perlos，並將其更名為光寶移動，光寶將其位於芬蘭的生產據點全部移往中國以降低成本，終於在2010、2011年出現獲利。
然而隨著功能手機式微、光寶移動轉型不及，導致光寶移動連年虧損，光寶更在去年第三季認列70億元的商譽虧損與資產減損，也將光寶移動從生產手機機殼、轉往生產手機配件機殼，可是，今年上半年可攜式機構件部門相關虧損仍達8.51億元。
在光寶移動以現有經營模式轉虧為盈幾乎不可能下，光寶昨日舉行臨時董事會通過將可攜式機構事業群轄下三家子公司，包括珠海光寶移動通信科技、廣州光寶移動電子部件與深圳光寶移動精密模具的100％股權，售予深圳上市公司浙江星星科技旗下子公司深越光電，出售價格人民幣5.3億元，約新台幣23.8億元，預計第4季完成交易。光寶表示，交易完成後，對光寶月營收影響性約3億元。
換言之，光寶近11年前斥資125億元併購Perlos而來的光寶移動，已實質退出光寶集團，星星科技並將藉此取得光寶移動在中國三家子公司間接與直接員工1,600人。 星星科技成立於2003年9月，並於2011年8月在深交所掛牌上市，2017年營收為人民幣56億元、淨利為人民幣7,000萬元，主要從事各種螢幕保護玻璃、觸控模組及機構件的研發和製造。
金管會昨（11）日公布金金併相關法規修正案，預計12月起跑，受理金控、銀行申請啟動非合意併購，並放寬金控增資子公司規定，以利金控挹注子公司資金，作為併購銀彈來源；目前符合者有五金控、六銀行。
經濟日報提供
這幾家初步可拿到非合意併購入門票的金融機構，包括國泰金、富邦金、玉山金、中信金及台新金等五金控；六家銀行，則有上述五家金控旗下銀行，及一家非金控旗下銀行上海商銀。
要發動非合意併購的金控或銀行，必須符合資本充實，經營能力佳，有國際布局發能力，企業社會責任良好等四條件，例如申請人在三個以上國家或地區設有營業據點，且其中一個營業據點經營業務超過五年等。
以這四條件來看，目前四項都符合的有五金控、六銀行，不過，金管會銀行局副局長莊琇媛也表示，這不代表符合四條件者，來申請一定會准，還是要個案審核。
對於併購彰銀爭議的台新金，若送件申請非合意併購另一家金融機構會否同意？莊琇媛說：「個案認定」。 據了解，五家金控中，國泰金、富邦金及玉山金日前已對外表態，只會做合意併購，後續這幾家金控後續併購動向仍待觀察。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
