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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
房市旺季928檔期將至，市調機構統計今年北台灣該檔期預計推案量，高達約1440.2億元，相較去年同期增加153.2億元，增幅約11.9%，更是自2014年房市盤整後，近5年新高。 住展雜誌企研室經理何世昌表示，即便今年928檔推案量較去年同期成長，但年增幅已明顯趨緩，甚至對比今年上半年的329檔期約2101.74億元、520檔期約2733.81億元，928檔期整體案量已經明顯減少，減速跡象明顯，推測可能與年底縣市長選舉有關，部分建商希望等到選舉結果出爐後再作推案時程決定。
根據住展雜調查，北台灣928檔中，以新北市的推案金額最大，推估約710億元，其次則是台北市、約273億元，桃園市居第3多、約268億元。而近期房市量價俱衰的宜蘭地區，業者幾乎已棄守檔期，案量萎縮至僅約6億元。 台北市928檔期推案量不大，若扣除延後推案的建案，僅剩100億出頭，推案相對冷清。若以推案數量而言，內湖區預計推出的建案最多，將有4個建案公開；若以案量計算，則大安區有逾70億案量，為推案金額最大區域。
928檔期新北市推案多集中在新興重劃區，又以新莊頭前、新店央北，以及土城暫緩發展區等3個重劃區案量最多，江翠北側重劃區、淡海新市鎮與林口特定區則僅有零星推案。 桃園推案也集中在重劃區，其中桃園中路、龜山A7等兩個重劃區案量約130億元，占全市推案量約半數。新竹則有逾半的案量來自竹北，較特別的是新埔又出現大型透天指標案」，導致新埔今年案量，已超越過去好幾年的總和。
何世昌分析，928檔期在推案價格，桃園市多走平價路線，但台北市、新北市建案價格卻仍唱高調，尤其是板橋江翠北側、新店中央新村北側、土城暫緩發展區等3大重劃區，新案價格持續往上拉。 值得注意的是，今年前8個月，北市建商為搶攻換屋族群，大坪數供給量暴增，成為推案大宗，然而，實際市況卻顯示中、小坪數還是比較好賣，因此928檔建商又回頭擁抱中、小坪數，大坪數供給快速降溫。
2018是全台房價止跌與否的關鍵年，吉家網不動產發佈今年第二季六都中古屋平均房價漲跌數據及六都行政區漲跌幅排行榜。 六都平均房價台南市丶台北市丶桃竹縣市小漲，漲幅依次是3.41%丶 1.76%丶1.05%，新北市丶台中市丶高雄市呈現微幅小跌局面，跌幅分別是0.54%丶0.5%丶0.34%，預期第三季開始，六都房價漲跌幅差距將縮小，全台房市由台北市領軍有逐漸止跌趨向，房價將朝向盤整打底的格局。
坊間有些專家為何對房價持續看跌的主要關鍵因素有三：
（一）把餘屋近8萬戶存量當成判斷房價下跌的唯一因素
如同有些學者把房價所得比當成判斷房價會泡沫化的唯一因素，他們都忽略了四年來累積遞延性買盤，光是大台北地區就有近七萬觀望自住買盤開始逐步進場，今年房市的確是一場多空較勁旗鼓相當的一年。
（二）把人口老化少子化的長線不利因素當成短線房價無法止跌的因素
有些學者提出少子化「灰犀牛」3年後報到，因此就認定房價勢必下跌。其實，少子化對長線需求的確有遞延性殺傷力，但真正對短線殺傷力是勞動人囗，勞動力影響購屋能力，而台灣勞動力大幅衰退會在六丶七年後發生，對房市長線發展有很大的不利因素。
（三）把30萬戶年成交量當成判斷房價落底的唯一前提
30萬戶判斷房市落底，這是落後的統計指標，如同房市有七年或十年一循環之説，過去的統計僅供參考，未來市場屬剛性需求的自住買盤，投資要求降低，交易量與價格的相互關係必須重新檢視，如同年交易40萬戶才算回升之說，都是以過去的時空量價變化結構為基礎，一定會有偏差，未來幾年，不管房價是否回升，交易量要達40萬戶幾乎不大可能。
六都各行政區漲跌排行榜，漲幅前十名台南市占四區，跌幅前十名高雄市占四區
至於六都各行政區漲跌排行榜，台南市與台北市表現相當強勢，漲幅前十名台南市占四區，跌幅前十名高雄市占四區，台北市大安區扮演章魚哥領頭羊角色，表現出色，從去年第三季到今年第二季持續價量俱增，台北市房價與交易量也連續三季表現價量俱增的格局，台北市今年上半年交易量更大幅成長20%，這些數據都證實台北市平均房價已於去年第四季落底，率先進入盤整格局，其餘各都預期也會陸續進入止跌盤整階段。
中古屋市場止跌，為何預售市場仍在跌？
房市上升或反轉向下時，預售市場往往是先行指標，房市下跌至落底前，中古屋買盤會先進場，預售仍在反應與新成屋的價差，反而預售市場往往是止跌時的落後指標。因此，房市落底與否，不宜依預售屋市場數據評斷，今年中古屋止跌跡象明顯，但預售市場尚有調整空間，至於現況預售再跌，並不代表會壓縮中古屋房價，應該是僅止於預售與新成屋之間合理價格空間的調整。
台北市都發局今天召開大巨蛋都審會，討論防災避難容留人數等4項議題，局長、會議主席林洲民會後裁示要求遠雄2星期重提修改內容，遠雄認為無共識，需開會後才可確定送件日期。 從2015年停工至今且紛擾許久的大巨蛋案，北市都市發展局召開都市設計及土地開發許可審議委員會審查「台北文化體育園區大型室內體育館開發計畫案」（大巨蛋案），包含公民團體、遠雄代表及都發局等局處官員出席。
都發局規劃審議案討論包含大巨蛋案都審範疇、防災避難容留人數及電腦模擬圖、消防救災動線、57輛大客車在地面層上下客交通規劃。 遠雄報告時提及大巨蛋園區的環評、防災避難、模擬容留人數數據都不相同，認為北市府未設統一數據，應提出通案適用原則，而不是由遠雄自行模擬。 林洲民會中表示，遠雄當時申請建照僅針對大巨蛋基地，並非整座體育園區，且針對都市防災交通議題，應以大巨蛋基地為討論主項，且遠雄若評估把大客車停車地點設在菸廠路，就要考慮旁邊松菸文創園區等大樓交通狀況，否則容易造成周邊交通打結。
都發局會後決議，防災避難容留人數部分，從民國102年3月環評核定，大巨蛋觀眾席有4萬人、周邊附屬事業有1萬9833人，合計共5萬9833人，這部分遠雄應自行提出防災避難電腦模擬，此外，消防救災部分空間不足8公尺的部分，遠雄也要依消防單位進行修改內容。 林洲民會後要求遠雄在2星期內針對委員會意見後修改再送件重審，遠雄代表認為，都審會要審查避難人數模擬，應要建立法源依據，並訂定通案處理標準，不是僅針對個案，會依委員意見修改內容，再跟承辦單位聯繫，重新送件日期仍需開會討論。 遠雄發言人楊舜欽會後受訪時表示，今天委員會雙方沒共識，主要是因對於法規和審議規則認知不同。
房仲統計官方資料，北市去年平均房貸負擔率為63%，家庭可支配所得中位數為113萬元，換算大部分購屋家庭，一年需支付的房貸金額達71萬元，也就是每月需繳房貸5.9萬，將近6萬元，難怪有人為了買房要三餐吃泡麵。 日前一位月入48K的賴姓民眾接受電視台訪問，表示為了在台北擁有自己的房子，向銀行貸款購買了一間總價900萬老房子，因每個月得繳2.5萬元房貸，讓他夏天不敢開冷氣，每日生活費只有150元，三餐靠泡麵，生活品質相當不好。
中信房屋副總經理劉天仁透露，雖然近兩、三年房價回跌，但對想購屋民眾而言，仍是極大壓力。即使可以存到足夠備款，每月房貸壓力仍會讓人喘不過氣來。 以雙北來說，根據行政院主計總處及內政部資料，2017年台北市家庭可支配所得中位數為113萬，貸款負擔率約為63%，換算一年房貸金額為71萬元，每月房貸負擔金額約5.9萬。新北市家庭可支配所得中位數為95萬，貸款負擔率約為52%，一年支付房貸為49萬，每月房貸負擔金額約4.1萬。
劉天仁分析，若以貸款年期20年、自備三成估算，台北市購屋總價為1,700~1,800萬元，新北市購屋總價為1,100~1,200萬，和中信宅指數今年第3季調查，民眾購屋預算台北市平均1,839萬、新北市1,095萬元相當，顯示雙北購屋壓力仍相當重。 劉天仁表示，自2015年起，國內房市看似處於景氣下行段，但主要是成交量下跌驚人，就價格而言，下跌有限。現階段房地產市場，仍處於價量背離格局，這也是購屋民眾貸款負擔率居高不下的主因。
包租婆除了把房子租給弱勢族群，可享每月每屋1萬元的免稅額度，且可再減除43%的必要費用之外，出租予包租代管業者，或經媒合出租做為居住，或長照、托育服務等用途，節稅效果更大，因為可享減除費用標準更高，達60%。
南區國稅局指出，住宅法第23條第2項，有關減徵租金所得稅的規定，將住宅出租予主管機關、租屋服務事業轉租及代為管理，或經由租屋服務事業媒合及代為管理作為居住、長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務、幼兒園使用，除享每月每屋租金收入免稅額度1萬元之外，必要費用的減除高達60%。
國稅局舉例，房東自107年1月起至12月，將房屋以每月2萬元租金出租給領有租金補貼的弱勢族群，依住宅法第15條規定，每月每屋免稅額度1萬元，申報當年綜所稅的應稅租賃收入為12萬元，減除租賃必要損耗及費用標準43%扣除，即申報68,400元為租賃所得。
屋主如果是透過包租代管業者出租，租稅負擔會更輕鬆。依照住宅法第23條第2項，透過租屋服務事業媒合及代管出租房屋給房客使用，同樣條件下，當年度得減除的必要損耗及費用率為60%，即申報48,000元為租賃所得即可。出租物件數量多的屋主，找包租代管業者處理租屋事宜，不只節稅，管理物業既省心又省力。
不只所得稅有優惠，地價稅的優惠也在住宅法第16條中明定，公益出租人出租房屋之土地，地價稅按自用住宅稅率課徵，負擔真的差很多，因為地價一般用地稅率千分之10至千分之55，採累進方式課徵，但自用住宅用地的稅率只有千分之2，亦即自用住宅的地價稅只有一般地價稅的五分之一，節稅很有感。
美中貿易戰帶動台商回台投資，工業地一地難求情況再度浮上檯面。經濟部表示，賴揆上任後解決五缺已修訂產業創新條例，閒置工業地可強制拍賣，目前預計九月底公告第一批土地，首波將公布二一四公頃，以空地為主；雖然強制拍賣最快兩年後才開始，但可藉此促使閒置土地先「動」起來。
首波公布214公頃
美中貿易戰不斷增溫，不少台商有意回台投資，但部分不願到中南部拓廠，看中的北部精華工業地又一地難求；經濟部長沈榮津說，還是希望廠商設廠能分散區位，因北部寸土寸金價格較高，不如分散到中南部找地。 賴揆去年上任後關注解決五缺問題，產創條例去年修法列入閒置工業地強制拍賣，子法「產業園區閒置土地認定與輔導使用及強制拍賣辦法」，也於今年五月正式上路；官員表示，預計九月底可公告第一批土地，首波約二一四公頃，均以目前無地上物的空地為主，公告後即開始起算兩年的「改善期間」。
官員指出，目前經濟部盤點閒置三年以上之產業用地共有五八九．二公頃，自五月開始已陸續通知地主及利害關係人陳述意見，目前已全部完成；但因建蔽率等條件需進一步認定，且部分土地閒置是因土污等情況，因此先公布首批認定較無疑慮者，其餘將在狀況釐清後分批公布。 外交部國經司長葉非比昨則表示，台商尋找生產基地是目前熱門議題，就我方了解，有台商正在評估移動到中南美洲等地友邦生產，不僅有近美國地緣利益，也能保護經貿利益；外交部也積極鼓勵台商全球布局。
葉非比表示，外交部近期擴大友邦需求與我台商企業的精準媒合適用範疇，也欲結合世界台商力量，全力推動經貿外交，未來外交部將持續就政府「五加二產業創新計畫」、新南向政策、拓展國際空間與撰擬「台商經貿投資白皮書」等項目，與台商強化合作。
不畏台灣觀光旅遊業低迷，肉品加工大廠嘉楠集團逆勢加碼砸下50億元重金，在嘉義、礁溪、墾丁及中部溫泉區、打造4家連鎖飯店。其中，位於阿里山風景區入口的嘉義「嘉楠風華酒店」，去年上半年率先營運，緊接著「礁溪風華溫泉酒店」與「墾丁風華會館」預計2020年加入營運，「風華」系列飯店逐漸成形。
嘉楠風華酒店總經理、嘉楠集團第三代陳建昇表示，嘉義市是進入阿里山風景區的入口，看好嘉義旅宿市場，集團砸下約10億元打造嘉楠風華酒店，是該集團首家飯店，規劃168間客房、主打親子路線，去年3月營運至今，平均住房率最高近7成，受親子國旅與商務客、東南亞自由行旅客的青睞。
興建中的「礁溪風華溫泉酒店」，位於礁溪公園附近，規畫66間頂級溫泉客房，投資額預估約15億元，預計2020年上半年開幕營運；還有，位於墾丁後壁湖遊艇港附近的「墾丁風華會館」，預計今年11月動工興建，規劃54間客房與1棟擁有3間客房的VILLA，總投資初估6億元，預計2020年中營運。
此外，嘉楠集團在中部某溫泉區擁有上萬坪土地，據悉就在苗栗縣泰安溫泉區，未來將規畫興建嘉楠風華連鎖酒店中、規模最大的溫泉會館，初步規畫將有300間客房，投資金額約20億元。
陳建昇強調，目前飯店市場雖然面臨不景氣，但嘉楠集團所有飯店用地都是自有，且具地點優勢，每家飯店定位也不同。以「墾丁風華會館」為例，很多人每年都會去一趟墾丁度假，因此嘉楠集團不惜砸重金插旗墾丁、開設擁有海景的度假飯店；而「礁溪風華溫泉酒店」則以奢華度假溫泉酒店為訴求。
2004年創立的嘉楠集團，發跡地就在雲林縣，目前事業體主要分為食品加工、飯店與營建等三大區塊，目前由第三代的陳建志、陳建昇接班；其中，陳建志負責食品加工事業；陳建昇負責飯店事業，除了嘉楠風華酒店外，在雲林縣虎尾鎮還有「風華旅館」；至於營建事業，由專業經理人林俊德負責。
其中，食品加工部分，旗下有負責屠宰的台億食品、食品調理加工的嘉楠食品及嘉楠冷凍倉儲，單是食品加工事業年營收逾7億元。由於肉品加工供不應求，嘉楠食品砸重金、在嘉義縣大埔美工業區打造2廠，面積與規模是1廠近10倍大。
此外，嘉楠集團2015年創立嘉楠建設與嘉悅建設，主要推案區域在雲林縣斗六市與斗南鎮。嘉楠建設總經理林俊德表示，最新建案位於斗六市大學路與中正路的預售案，產品規畫15層樓的住宅大樓與6戶透天別墅，總銷約6億元，預計2019年第3季進場。
有「主機板之父」稱號的精英電腦前董座蔣東濬，近幾年與國巨董座陳泰銘在「文華苑」互別苗頭，搶當最多戶屋主，6月再砸4.8億元買進10樓，總計擁有9戶，維持該豪宅最多戶屋主的地位外，其實他更是該豪宅的最大房東，推估每年光是租金收入便超過4千萬，光是租金收入便可以直接入手北市一戶四房住宅。 根據內政部實價網揭露資訊，該豪宅目前總計有8筆租金揭露資訊，最高月租金為52萬元、最低月租金也要40萬元。
根據房地產業者透露，蔣東濬買進「文華苑」採分進合擊方式，透過僑外資歐企投資，累計砸下近20億元，買進4、10、12及13樓各1戶，合計4戶，另外再以僑外資睿信投資買進4~7樓各1戶，再加上5月買進的10樓，合計5戶，總金額超過20億元。 此外，房地產業者私下透露，蔣東濬透過睿信投資、歐企投資合計持有的9戶，全數均有租約，倘若以每月租金40萬元推估，9戶一年光是租金收入便超過4千萬元。 香港商匯泓不動產台灣分公司副總吳懿倫表示，其實「文華苑」在豪宅租賃指名上相當高，每次豪宅客簽訂租期為2~3年，不過，目前能出租的戶數鮮少，光是手上握有的租客名單便有5組，等著捧錢租下該豪宅。
豪宅租賃熱 多數租客捧錢等租豪宅
多數豪宅租客背景是上市櫃老闆，租下該豪宅除居住需求外，多數是當作招待所，用來接待生意上的夥伴以及親朋好友為主。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，豪宅租金收益率僅1%出頭，相較美元定存利率還要低，因此，此類高資產族群應該不是看中豪宅租金收益率才出手，推測出租原因應該是讓房子有人氣以及打理，再加上租金多少可以補貼豪宅的稅負。 瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，豪宅包租公普遍租金收益率低，雖然租金多少可以補貼管理費用，但還是有高額持有稅要負擔，整體來說出租並不划算。這些「包棟」豪宅客多半本身就不缺房子住，自己也不見得常住在社區裡面，但當成一個與其他富豪交誼或建立關係的資源，的確也是另類考量。
知情人士透露，台灣半導體設備零組件製造商銀泰科技正與一家財務顧問公司洽談，考慮待價求售，而這家台灣精密機械組件製造商價值可能超過10億美元。 彭博資訊報導，知情人士說，未上市的銀泰科技正與一間財務顧問研究潛在交易，且已吸引來自私募基金和其他同業的興趣。但知情人士也說，銀泰洽談求售還在初步階段，最後仍可能取消計畫，銀泰也可能決定不出售。報導說，銀泰科技未立即回應尋求評論的請求。
根據彭博統計，台灣今年以來企業併購規模已有45億美元，超過去年同期的39億美元。今年7月，以KKR為首的投資集團同意收購總部位於台北的榮化，價格約16億美元。 銀泰官網的資訊顯示，該公司總公司在台中，成立於西元1990年，主要生產滾珠螺桿、精密螺桿花鍵、線性導軌、滾珠花鍵及致動器，係為精密機械關鍵性零組件，主要供應工具機、放電加工機、線切割機、塑膠注塑機、半導體設備、精密定位及其他各式設備與機器上。
彭博20日報導，國內滾珠螺桿、線性滑軌大廠銀泰科技，正與財務顧問公司洽談待價求售，金額可能超過10億美元，引起市場高度關注；但銀泰對此態度低調，不予評論。 不過，在此同時，業界也傳出，包括深圳創世紀機械、東莞潤星兩家公司的經營高層這兩天都來到台灣，計畫要收購一家專做直線零組件產品的大廠。業界人士說，由於「時間點非常巧合」。
這家大廠是否就是銀泰，也備受關注。業界人士指出，銀泰近幾年待價求售的傳聞不斷，二年前甚至傳出有同業出價新台幣60億元要併購銀泰，但最後都不了了之。而此次傳出的10億美元金額，據了解，就是以關鍵零組件龍頭廠上銀的市值為設定基礎，上銀今年營業額上看300億元，銀泰的年營收則約為上銀的三分之一。
中國信託金融控股公司（簡稱「中信金控」）20日表示，針對日前惠譽國際信用評等公司（簡稱「惠譽」）將中國信託金控之外幣發行人違約評等由A-調降至BBB+以及國內評等由AA（twn）調降至AA-（twn），同時亦將其子公司台灣人壽保險公司（簡稱「台灣人壽」）以及中國信託綜合證券（簡稱「中信證券」）之評等調降一級，表示遺憾。
中信金控作為台灣金控公司的績優生，一向維持強健的財務、獲利指標以及穩健、充足的資本實力，中信金控2018年上半年之金控資本適足率為123.7%，高於法定規範之100%，而雙重槓桿比率為118.2%，亦低於法定上限之125%，並無財務彈性下降之疑慮。惠譽定義的資本範疇僅僅考量普通股權益，未納入具股息分派自主裁量權及非累積條件的特別股，實脫離包括主管機關、國際巴塞爾資本協定三（BASEL III）以及國際信評機構包括S&P Global Ratings、Moody’s等國際主流規範，以致無法真實反映中信金控實際的資本水準。
中信金控2018年上半年累計稅前盈餘新台幣261.97億元，稅後盈餘為219.04億元，稅後股東權益報酬（ROE）為14.75%，獲利表現亮眼。子公司中國信託商業銀行各項業務表現突出，合併資本適足率達14.1%，普通股資本適足率為11.5%，而第一類資本比率為12.7%，資本水準十分強健。
國際知名財經雜誌 《The Banker》（銀行家）今年最新公布全球1,000大銀行依第一類資本排名，中國信託銀行全球排名第151名，較去年上升四名，已連續二年成為台灣銀行業表現最優之金融機構。而壽險子公司台灣人壽2018年上半年總保費（TP）達1,315.38億元，市占率為7.5%，初年度保費（FYP）為686.78億元，市占率達9.7%，雙雙躋身業界第五大壽險公司，而其資本適足率為320%更遠高於主管機關規範之200%。
中信金控作為符合金管會推動「金金併」非合意併購之「經營能力佳、資本充實、國際布局、企業社會責任」四大條件的五大金控之一，經營實力獲得主管機關肯定。中信金控表示，未來仍將持續致力於推動符合主管機關以及國際巴塞爾資本協定三規範的資本規劃，維持金控及其子公司穩健的資本適足性，作為持續拓展業務及提升獲利的堅定磐石。
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