|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂主任(Zora #212) 林莊婷(Tracy #235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
內政部次長花敬群昨（25）日在「都更20研討會」中指出，去年都更核定案件達到77件，是過去每年平均1.75倍，未來都更條例修正案三讀通過後，以及危老重建同步加速下，未來每年都更和危老重建量都會以倍數成長。內政部昨也宣布「都更2.0正式啟動」，展現全力推動都市更新的決心。 《都市更新條例》自1998年公布施行以來，進行9次修訂，目前等待立法院完成三讀程序。花敬群表示，本次修法主軸在於解決實際施行時所面臨的困境，從「健全重要機制」、「強化程序正義」、「解決實務困境」等三大面向，提出具體可行的解決方案。
花敬群指出，過去都更面臨許多困難，每年平均核定都更案約44件，在蔡政府積極推動下，去年都更核定案達到77件，是過去每年平均的1.75倍。去年危老條例上路後，今年1到8月的危老改建案已經有73件，依照目前速度，今年都更和危老整建的數量，會是去年的2倍，未來每年也都會以倍數成長。 立法院開議後優先推動《都更條例》三讀，花敬群指出，本次修法雖沒有特別擴大容積獎勵，但是將簡化申請程序、明確獎勵內容、建立信任感，市場就會自己滾動起來，市場中的業者和民眾都是理性的，政府需要做的就是把規則訂得更明確。 花敬群也表示，都更條例修法著重在不同意戶處理，建立三加一的程序，只要有爭議就舉行聽證，拆除過程必須符合嚴謹程序，確保所有人都獲得安置。他強調：「以前都更被看成是走進隧道，但看不到盡頭，現在是要讓民眾看到隧道那頭的光，知道都更程序可以走得完。」
另外，花敬群宣布，將啟動「都市更新2.0」，其中包含了多元與鬆綁、簡易與透明、全面參與等3大內涵。未來由政府擔起推動公辦都更的角色，並讓個案選擇進行都更或是危老重建模式。國家住都中心和金融都更公司成立後，將引入更多民間業者和專業者的能力，同時讓住戶深度參與，在都更2.0的制度支持下彼此合作、充分信任，更有效率地達到都市再造的目標。 台灣金聯都更公司董事長林旺根指出，台灣是地震災害高風險國，因此危老條例協助是一個新的突破點。都市更新研究發展基金會執行長丁致成指出，都更實施20年來，已經累積足夠經驗，目前我國要面對都市老化的問題，都更、危老應該是一體的政策，相互搭配推動都市更新。
豪宅貸款成數「天條」，工業用住宅成為突圍出口。央行迄今已持續5年豪宅貸款成數不得逾6成的「天條」，業者已有「破解」之道，銀行私下透露，許多所謂「工業住宅」由於土地使用目的未有「住」字樣，未受央行的豪宅貸款成數禁令限制，且不少持有者所得能力高，加上擔保品位於雙北市精華區，銀行甚至給予8成貸款。 央行本周四將召開理監事會議，在央行兩年前大舉鬆綁豪宅貸款以外所有的房貸禁令，本次理監事會議前夕，市場普遍預期因豪宅貸款指標意義大，央行仍不會鬆綁。
根據央行規定，豪宅貸款分成3種等級，台北市7千萬元、新北市6千萬元，其他縣市4千萬元，此價位以上全部算豪宅，貸款成數均不得超過6成。 對此銀行私下透露，很多銀行在承作時會找上述規定的「灰色地帶」，給予更高成數，也就是工業用住宅。央行限制豪宅貸款，主要是貸款涉及「住」字樣，就必須受限，不過很多工業用住宅表面上並未以「住」字樣立案，因此即使是住宅，相關貸款並不歸類於房貸，因此未受豪宅貸款限制，甚至可作到8成。 銀行指出，這類工業用住宅雙北市尤其多。此外，在台北市或新北市精華區，倘若是在一般商業大樓或住商混搭大樓，只要是在土地利用未歸類為「住」字樣，均一律不受豪宅貸款限制。
金融圈人士指出，通常這類以工業用住宅名義取得更高的房貸成數，以現在房貸業務競爭最激烈的民營銀行間最普遍，因為這些蓋在工業區、特別是和重劃相關工業區的高價位住宅大樓，購買戶的財力反而更甚於一般民眾，對於直接把房貸和財富管理業務連動的民營銀行而言，是最佳目標客群。 至於大型行庫因為央行未鬆綁豪宅貸款的成數限制，為避免被「盯上」，對於雙北市高總價的房貸案不少直接「自廢武功」，其中，台北市或中永和、新店等新北市精華區新成屋開價在每坪100萬元、70萬元以上，使相關分戶房貸室內坪數只要超過50坪，幾乎都因總價超標，直接與這些公股背景的大型行庫「絕緣」。
財政部25日表示，民眾轉讓「預售屋」屬不動產的權利移轉，是財產交易所得，應併同綜合所得稅申報；如有虧損時，得以以後三年度的財產交易所得扣除之。 南區國稅局日前接獲民眾陳先生來電詢問，他在去年2月以800萬元購買了某建案預售屋，並在今年5月以750萬元出售該預售屋，應如何申報財產交易損失？
財政部南區國稅局表示，預售屋買賣與一般出售房地不同，買方購買的是未來建案完工後請求不動產過戶予買方的「權利」，因此民眾在建案完工前將預售屋出售，屬財產權利的交易，並非「房地合一」的課徵範圍，而是所得稅法規定的財產交易所得，應併同於綜合所得稅申報。 又所得稅法規定，納稅義務人、配偶及受扶養親屬財產交易損失，每年度扣除額，以不超過當年度申報的財產交易所得為限；當年度無財產交易所得可以扣除，或扣除不足者，得以以後三年度的財產交易所得扣除之。
官員指出，陳先生以800萬元買入某建案預售屋，後來以750萬元賣出，有財產交易損失50萬元，因此，陳先生在申報107年度綜合所得稅時，可自申報年度財產交易所得中列報扣除該筆財產交易損失50萬元。 若申報年度無財產交易所得可以扣除或扣除不足者，得在以後108、109及110年度的財產交易所得扣除之。
南區國稅局提醒，納稅義務人如有轉讓預售屋並取得預售屋買賣價差時，應依法申報財產交易所得辦理綜合所得稅結算申報。 如有短漏報情事，在未經檢舉或稽徵機關進行調查前，應儘速依稅捐稽徵法規定，向戶籍所在地稽徵機關自動補報繳所得稅。
自用住宅用地可申請地價稅優惠，不過須注意的是：面積設有上限。台中地方稅務局表示，假如面積超出限制，適用順序可由納稅義務人自行選擇認定，如未選擇，則以戶籍地為認定順序。 台中稅務局官員指出，地價稅適用自用住宅稅率，如為都市土地，以300平方公尺為限；如為非都市土地，則不能超過700平方公尺。依土地稅法施行細則，土地所有權人申請自用住宅達兩處以上、面積超過上限時，可自行擇定適用順序，計算至規定面積上限為止。
舉例來說，甲先生近期新購房地，希望申請以自用住宅優惠稅率課徵地價稅，不過，甲先生擁有多處土地，且已有適用一處自用住宅用地，如再申請此處，自用住宅面積將超過300平方公尺。 依規定，甲先生可自行選擇適用順序，計算至300平方公尺為止，若沒有選擇，則由稅務局以土地所有權人與其配偶及未成年受扶養親屬戶籍地、直系血親尊親屬戶籍地、直系血親卑親屬戶籍地、直系姻親戶籍地等順序，進行認定。
夾娃娃機林立，光新北市就有1134間，其中519間開在校園周邊200公尺內，不少家長擔憂小孩流連忘返，近1年累積百件陳情案。新北市經發局研擬自治條例草案，要求夾娃娃機店退出校園周邊100公尺外，昨經市政會議通過，將送新北市議會審議。 夾娃娃機店的場主兼台主「阿欣」表示，如果他是家長，也會擔心小孩子太沈迷，「100公尺是可接受的距離。」 不過，新北中小學家長協會理事長羅祖欽說，「100公尺太近了」，至少應距離300到500公尺。 民進黨議員李倩萍建議比照網咖規範，把夾娃娃機店拉到距離學校400公尺以外。
新北市經發局長張峯源表示，大環境不景氣加上電商發達，經營成本高的實體店面紛紛收起，再被「場主」租下開設夾娃娃機店，不用裝潢，無人事成本，機台由「台主」管理，新北市1134間夾娃娃機店，若以每間20個機台計算，約有2.2萬個機台，管理法源卻十分混亂。 經發局商業發展科長潘守亷表示，夾娃娃機若無改機，就不屬電子遊戲機，屬文教及育樂用品零售業，現行法令沒有規範與學校的距離，依照機台內商品類型，由不同母法管理，但有灰色地帶，因此研擬「新北市自助選物販賣事業管理自治條例」草案，專法管理。 法條中明訂，夾娃娃機要距離幼兒園、中小學100公尺外，並臨6公尺以上道路。 潘守亷指出，現行兒少法明訂賭博，色情，暴力等違害少年身心健康場所，需距校園200公尺，考量娃娃機是一般行業，調整為100公尺，法令公告上路後有半年緩衝期，日後違法可罰3到10萬元。
國民黨因積欠黨工退休金、薪資，南市黨部與新營區黨部兩處房地在今年五月遭到黨工聲請法院查封，九月四日台南地方法院首度對查封的南市、新營區黨部兩處房地拍賣，結果無人投標。台南地院於昨天二度法拍，但仍無人投標而流標，將擇期進行第三次法拍。 台南地院行政庭長蔡雅惠表示，國民黨台南市黨部房地部分，二拍底價為一億一八五一萬二千元；新營區黨部房地二拍底價為一億二七六六萬五千元。會再次流標，一般來說，價格、點交與否、成本考量等都是可能因素，依強制執行法規定，第三拍底價會在第二拍底價的八折內酌予減價，如第三拍再流標，該院會依法以第三拍底價公告應買，公告應買期間為三個月。 一位前市府官員認為，如底價能降到七千萬元左右，應是可以考慮進場的買點。
國民黨南市黨部主委謝龍介表示，這次拍賣再度流標原因分為三項，首先是拍賣價格偏高，而且就算得標後，也有部分區域不點交，得標者還得再另行訴訟，曠日廢時，尤其這件拍賣案又與政治相關，一般投資人不會貿然進場，才會再度流標。 參與聲請法拍黨產的一位退休黨工說，二次法拍再流標，沒辦法，只能請法院繼續拍賣，這個問題要解決，包括國民黨中央與不當黨產會都要釋出善意，如黨主動提出哪個資產可賣；不當黨產會也主動釋出黨產來賣，所得用來給付積欠黨工的退休金，這樣才有解套機會，不必讓黨工去聲請法院拍賣黨產。
茂德籌組77.3億元聯貸案接手味全三重廠，銀行團掀「倍翻」超額認購潮。茂德建設在7月初接下頂新集團的味全三重廠，當時傳出斥資130億元，對此金融圈人士透露，茂德本月下旬已完成相關聯貸案籌組，聯貸金額77.3億元。這宗聯貸案的超額認購潮直接「倍翻」，高達159.3億元，可見銀行團捧場的盛況。 該案由土地銀行出任管理銀行，參貸銀行包括台銀、兆豐、一銀、華銀、台企銀、彰銀、富邦、新光、凱基、陽信等11家銀行，借款年期為3年。參貸銀行主管指出，該案為土建融案，不但有擔保品，利率也超過2％，比起現在銀行作聯貸案僅能作到1.7％好上許多，因此銀行團才樂於捧場。
金融圈人士指出，茂德接手味全三重廠土地後，將繼續向新北市政府申請地目變更，應會將地目從現在的工業區變更為住宅或商業用，預期應可望順利在明年完成，目前以變更為住宅使用的可能性最高。 據悉，茂德建設是在7月2日，由國巨投資代表出面和頂新集團完成了味全三重廠的交易，頂新集團擬賣味全三重廠歷時逾3年，最後終於由茂德出面接手，而除了茂德機構斥資59.14億元以取得頂新集團旗下持有味全三重土地的頂率開發公司全數股權和三重廠周邊土地。另外據傳茂德還斥資約70億元承接相關負債。對此，銀行團成員表示，茂德向銀行團聯貸的金額，約占其總投資金額的6至7成。
淡出國泰金控董事會的霖園家族2代蔡政達、蔡鎮宇與蔡鎮球，近幾年在房地產上均有布局，尤其鎖定北市精華區大安區、信義計畫區的投資標的；其中又以「3太子」蔡鎮宇扎根最為積極，手握「敦南誠品」都更案、信義計畫區豪宅案「信義公館」、內湖廠辦「V-Park」等完整產權，總估值上看500億元。
蔡鎮宇的房地產布局主要是透過名下法人公司「寶豐隆」出手，2008年與元利建設董座林敏雄共同出資百億餘元標得「信義聯勤」土地。不過，2011年，2人因對土地開發的理念不同，透過「以地易地」及補差額方式，蔡取得信義計畫區D5土地百分百主導權，目前正在興建豪宅案「信義公館」。 2012年，蔡鎮宇砸下90.96億元，向華固建設買進內湖廠辦「V-Park」3棟；2013年2月，砸88億元取得「敦南金融大樓」（誠品敦南店）37％產權，相隔1年半，再以111.64億元向國壽買下「敦南金融大樓」。另外，2012年2月，傳出蔡鎮宇砸下新加坡幣3億元，買下新加坡的羅賓森中心（Robinson Centre）辦公大樓。
「3太子」蔡鎮宇最積極 總估值上看500億
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，蔡鎮宇自從2010年退出國泰集團決策、賣出大部分股權後，手握超過700億現金銀彈，就被房地產市場視為最具實力的買家。既沒有壽險、上市櫃或投資公司的法令層層限制，本身又有豐富的投資經營經驗，再加上滿滿的人脈資源，當時在市場捲起了一股「寶豐隆旋風」，業界只要有好的案子，都想先一步介紹給蔡董。
蔡鎮宇膽大心細的布局，遍及商辦、商場、精華區土地，連海外、都更都有涉足，甚至還有信義計畫區建案潛銷中，不僅賺進租金，也看長遠的開發效益，眼光準、手法靈活。由於從金融、地產起家，對於投資豪宅、賺價差的興趣反而低，連自家住宅都是自地自建，對起家厝的感情也深，頗符合台灣幾個地產大亨家族的特性。
大哥蔡政達於2012年12月，砸5.4億元買進北市大安路1段7層樓華廈，2013年3月砸16億元買進北市南京東路3段上的和成大樓，2棟資產均出租給飯店營運。 相較於兩個哥哥，蔡鎮球對於房地產投資似乎低調許多，目前曝光的除了待售中的「仁愛鴻禧」頂樓樓中樓以外，還在北市新生南路上擁有房地產。
近年大陸積極推動半導體產業發展，除了大力扶持本土業者、打造產業鏈之外，並爭取海外半導體廠商投入。昨（25）日有消息傳出，台灣上市公司強茂在江蘇省徐州市投資10億元人民幣（下同），準備建設封裝測試廠。 集微網報導，在本月12日舉行的「推動徐州高品質發展懇談會」上，徐州經濟技術開發區共簽約9個重大專案，其中6個為重大實體經濟專案，總投資達160餘億元。專案中，包括了中國科學院碳化矽產業一體化項目，以及與台灣強茂集團半導體封裝測試生產基地專案兩大積體電路類項目。
其中，中科院碳化矽產業一體化項目總投資為20億元，主要產品為碳化矽肖特基二極體、碳化矽MOS電晶體等功率器件。台灣強茂集團半導體封裝測試生產基地專案主要為從事二極體、三極管封裝、IGBT封裝、積體電路封裝、碳化矽封裝、高壓貼片電容器等，總投資10億元，在當地打造半導體封裝測試生產基地。
報導稱，對於徐州經濟技術開發區而言，積體電路及ICT已經成為該區最具爆發力的產業，包括台灣正崴高端手機供應鏈、鑫華半導體級多晶圓、協鑫大尺寸晶圓、中科院微電子所徐州半導體創新中心、華進半導體等均集聚於此。 如今，裝備與智慧製造、新能源、積體電路與ICT、醫藥醫療與健康四大產業已成為徐州的招商引資重點。對於積體電路產業，徐州已形成以經濟技術開發區、高新區和邳州市為代表的積體電路產業聚集地，希望藉此在蘇北地區打造出具有競爭力的半導體基地。
健亞公告應用於治療狼瘡性腎炎的新藥Mycocep（喜妥善膠囊250mg）獲衛福部核准，取得藥證，將展開各醫院進藥申請，期於短期內創造營收，搶攻台灣每年9至10億元潛在商機。 健亞公告表示，今天接獲衛福部函文，核准應用於治療狼瘡性腎炎的新藥Mycocep（喜妥善膠囊250mg）藥證，新增適應症亦依藥品查驗登記審查準則第54條規定，取得行政保護期間自核准日期起共5年。
健亞表示，全身性紅斑狼瘡是一種自體免疫疾病，它可以侵犯身體的任何一個器官，而腎臟是其中最常受影響的器官之一；嚴重的狼瘡性腎炎如果不給予適當治療會進展到末期腎病，甚至死亡。 依據2015年衛福部統計，紅斑性狼瘡約3萬病患，並依流行病學的報告，10年腎炎的罹患率約50%至60%。 健亞8月營收新台幣3733萬元，年增4.34%；前8月營收3.1億元，年增13.34%。今年上半年稅後盈餘為2914萬元，EPS為0.29元。
全球最大抗癌藥物研發與製造公司阿斯特捷利康（AstraZeneca ，簡稱AZ）25日宣布，看好台灣，未來三年將加碼逾10億元投入臨床研究，促成十項新藥推出、並創造多達140個高價值就業機會，以呼應政府5+2創新產業計畫。
經濟日報提供
台灣AZ總裁麥斯傑因應擴大在台研發規模，昨日與「南港國家生技研究園區創服育成中心」及「生技醫藥轉譯創新發展計畫－技術支援平台主軸」簽署合作意向書，促進台灣生技製藥產業發展，我國衛福部部長陳時中、經濟部次長王美花、英國國際貿易部主管貿易政策副部長何柏禮均出席見證。
AZ是全球前20大藥廠，也是最大的抗癌藥物研發與製造公司，去年營收逾230億美元，國際藥業巨擘輝瑞四年前曾出價逾千億美元有意併購，雖因AZ不為所動最後破局，也可見AZ在全球製藥業受重視的程度。 AZ於1948年在台北成立首間辦公室，是首批進入台灣的跨國企業之一，今年是該公司在台70周年，麥斯傑表示，看好台灣市場、臨床研究人才等優勢，決定在台擴大研發與臨床研究投資。
麥斯傑說，將著重於台灣生技製藥研發，預計至2021年底，臨床研究預算將從平均每年2.3億元增至6億元，換言之，AZ未來三年在臨床經費投資總額將逾18億元，而此投資將創造140個高價值生醫研發職缺。若加計協力夥伴，可望共同創造逾千個就業機會。 麥斯傑表示，鑑於台灣新藥開發能力優異，該公司決定與剛成立的「南港國家生技研究園區創服育成中心」及「生技醫藥轉譯創新發展計畫-技術支援平台主軸」合作，攜手培育台灣研發人才、為在台生技製藥產業帶來更多投資，增加台灣生技研究實力。 AZ也將投入兩大醫藥保健計畫，包括健康肺與糖尿病早期預防。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
