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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
內政部都市計畫委員會於今年三月底審議通過航空城都市計畫，桃園航空城進入實質開發階段，市府已於中秋節前夕舉辦卅二場地上物查估說明會，讓航空城地區居民了解區段徵收預定期程、地上物查估流程及民眾權益主張，預估明年四月就能完成蛋黃區及蛋白區第一期地上物查估工作。
32場說明會爆滿 民盼提高補償標準
卅二場地上物查估說明會幾乎場場爆滿，民眾主要針對地上物查估拆遷補償費、行政救濟金，希望市府能考量民眾權益提高補償標準，另對現行一般農地配地四十一％、特農區配地四十六％並不滿意，要求提高配地比例，對此，官員除現場逐一答覆外，並以書面回覆。
市府：採先建後遷 提安置計畫
工務局長黃治峯說，市長鄭文燦要求查估作業務必精準務實，以最大程度保障地上物所有權人需求，查估時間也要保持彈性，讓所有權人可以申訴，未來航空城將採「先建後遷」政策，查估作業完成後市府會提出安置計畫，安置街廓以「離村不離鄉」的原則，完成居民安置及土地分配。 目前蛋白區第一期計畫內設籍住戶共三○二六戶，合法一八五六戶、非合法一一七○戶；針對合法住戶，市府將在大園橫峰、埔心、大海、坑口、五權、菓林六個里設安置街廓，規劃廿三公頃約可提供二千戶地主使用，市府會先發放地上物補償費，並預留兩年時間給地主興建房屋。
市府另於機場捷運A11坑口站、A15大園站、A16橫山站三處基地興建安置住宅，安置沒有合法建物設籍者，若設籍者有土地但地上物不合法，可購買或承租安置住宅，若沒有土地、房屋則只能承租安置住宅；市府指出，安置住宅三處基地預估可興建二千戶住宅，除了一一七○戶安置住宅，還有八三○戶預留量，會視社會住宅需求興建。 至於蛋黃區部分共有三五六五戶，合法三○四五戶、非合法五二○戶，安置街廓將設在海軍基地內，至於五二○戶安置住宅，目前交通部還在規劃中。
此外，內政部都市計畫委員會於今年三月廿七日審查通過航空城都市計畫，市府將以這天作為查估的標準，三月廿七日之前興建的違建可領有補償，之後的則沒有，並以空照圖影像為主。
景觀宅夯，建商紛興建高樓層大樓，根據內政部統計資料，近四年每年有230棟超過21層以上建築完工，比2001年到2010年平均每年約50棟，多出近四倍。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，高樓層建築數量快速增加，一方面是建築技術進步，另一方面，不論住宅或辦公大樓，樓層愈高，價格愈好，帶動建商熱衷興建高樓層建築。 信義房屋統計內政部使照核發數量，2001年至2010年，超過21層的建築物，平均每年約50棟完工，但過去四年暴增，2014年到2017年，平均每年有230棟以上21層的建築物完工。
以六都來看，新北市最熱衷興建高樓層建築，今年至7月為止，就有66棟完工，自2014年至今，四年多來，新北市共增加349棟21層以上建築。 排名第二為台中市，今年有11棟，四年多來共有151棟，桃園市136棟第三，高雄101棟第四。台北市僅79棟。 如果以高度120公尺以上的超高樓層來算，台中市數量位居全台之冠，根據網路統計資料，包括興建中大樓，台中市共有50棟120米以上超高大樓，以七期重劃區最多，包括聯聚中雍大廈、豐邑市政核心、市政都心廣場等。 台北市方面，除了101大樓，一旁的南山廣場也成為信義區的新地標。信義全球資產經理王維宏表示，摩天商辦大樓可以拉抬租金行情，今年釋出的南山廣場即持續拉高信計義計畫區租金行情，目前每坪租金行情已達3300元至4,500元。
台北市翻轉軸線的「西區門戶計劃」，也促使台北車站商圈出現許多摩天大樓，王由於台北車站交通便利、生活機能良好，未來將會有不少的摩天大樓釋出，且多朝向複合式的規劃，結合辦公、旅館、商場等功能，租金行情也可望進一步拉升。 住商不動產企研室經理徐佳馨表示，房地產市場有所謂的摩天大樓魔咒，認為摩天大樓高度刷新紀錄，或建商一窩蜂興建摩天大樓，意味景氣榮景走到末端，經濟衰退將隨後而至，1907年經濟大恐慌、1929年經濟大蕭條、1973年全球滯漲、1997年亞洲金融風暴、2000年網路泡沫與2008年次貸風暴，也確實都出現這種情況。
國內在20年前，北高也曾吹起一波興建摩天商辦的風潮，當時也有不少開發商不敵景氣變化而倒閉。近年台灣再掀摩天大樓浪潮，包括信義區南山廣場，西區預定興建雙子星等，不過現在的摩天辦公大樓完工後，多能吸引外資及國內知名公司進駐，一般住家大樓也越蓋越高，頂樓的豪宅戶更往往是該社區或商圈的價格指標。
房仲統計，今年1至7月台中市以北屯區、西屯區與北區交易最熱，三區交易量合計占全市36%。三區熱門物件不同，北屯區新屋夯，西屯以20年以上老屋較受青睞，其次為五年內新屋。 至於北區，今年中古小宅最熱，七成以上交易物件屋齡都在20年以上，且以小坪數居多，平均總價389萬元，還不到400萬元。 台中捷運綠線預計2020年通車，藍線也報請行政院核定，加上進行中的台鐵台中山手線路計畫，帶動房市交易持續增溫，台慶不動產統計實價登錄資料，今年以北屯區交易最熱，其次為西屯區、北區，三區交易量占全市36%，接近四成。
台慶不動產研究發展中心資深研究員高俊銘表示，北屯區目前五年內新屋和20年以上房子，買氣相當，占比都達四成以上；北屯新屋買氣熱，主要是房價相對便宜，平均總價1,095萬，只有西屯區的新屋2,170萬元的一半。 台慶不動產台中水湳經貿加盟店店長林威志表示，北屯區主要生活圈距離台中市中心不遠，重劃區房價相對市區平實，以目前熱門交易的產品來看，電梯住宅居多，二房新屋總價在600萬至800萬元之間、三房總價800萬至1,200萬元。 西屯區以20年以上老屋交易較熱門，占比達47%，將近五成，今年在西屯買房的民眾，將近一半買老屋。 有巢氏房屋中科福科加盟店長黃仁佑表示，西屯幅員廣大，包括七期重劃區，中科、精密以及台中工業等三大工業園區，榮總、澄清醫院與東海大學等，以今年交易來看，中古屋明顯較熱，不過，隨捷運題材發酵，高價新屋交易熱度也提升，成交占比逾二成。
永慶不動產台中公園爵聖加盟店長郭誌蘭表示，北區為台中舊市區，生活機能完善，由於有許多優質的學校，以及大型醫療中心，吸引學區設籍、學生住宿收租置產以及銀髮族，今年區內房子買賣，大多是中古套房、小宅等低總價物件。
市調單位統計，今年北台灣共有10個建案委託房仲加盟店銷售，創2001年以來統計新高。 住展雜誌企研室經理何世昌表示，一般建案不是自建自售，就是委託代銷業者來賣，部份建案委託房仲銷售，也是委託房仲旗下的代銷部門。愈來愈多建案交給仲介店頭銷售，主要和景氣不好，建案難賣，又不想降價有關。 住商不動產企研室經理徐佳馨則認為，對建商來說，透過房仲銷售有成交才有服務費，行銷支出大減，此外，大型房仲全省聯賣機制也能為在地建商找到外地買方，可以開拓新客源，是建商不找代銷找房仲另一原因。
根據住展雜誌調查，先前北台灣建案委託仲介店頭銷售不多，2016年七個最多，其他一年大多只有二、三個。 但今年截至9月，已有10個建案交給仲介加盟店銷售，從基隆市、台北市、桃園市，至東台灣的宜蘭，都有案例。 何世昌指出，這類加盟仲介店頭承接銷售，大多單打獨鬥，有些建案現場連常駐人員都沒有，只在現場放置看板、旗幟，並留下電話，若客戶有需求才會帶看，與傳統代銷業者駐點設接待中心作銷售的方式大不相同。 何世昌分析，業主之所以將建案交給房仲加盟店銷售，一來是業主不願讓利、堅持價位，房子難賣，代銷不願接，業主又沒足夠人力處理，交給仲介賣是最簡單的方式。對仲介而言，他們不會多花人力成本，當然就接下來賣。
建案量體太小，也是原因之一。這種情況在宜蘭較常見，因當地有些透天建案戶數只有個位數，因而委託給仲介賣。不過，這與景氣也有關係，假如市場很好，即便建案量體小，還是會有代銷搶著接。 另外部份建案價格硬，代銷賣不動，業主又不願降價，沒有代銷要接，只好流入仲介店頭。 何世昌表示，今年以來，雖然成交量已回溫，但因待售建案數量一路走高，願意降價的業主卻越來越少，再加上代銷業者普遍出現人力短缺的狀況，接下來找不到代銷承接銷售而流入仲介店頭的建案數，恐怕會持續上升。
兩年未改善將強制拍賣
美中貿易戰引發台商返台潮，經濟部昨公告首批二一四公頃閒置工業地，若兩年未改善將強制拍賣，促使工業地「動起來」。其中，傳產上市公司成「屯地王」，燁輝、中纖、正新都是首波大戶名單，燁輝在屏南工業區共有近廿二萬平方公尺（約六．六萬坪）、中纖、正新在雲科工業區分別有廿萬平方公尺（約六萬坪）、十四萬平方公尺（約四．三萬坪）土地未開發。
行政院長賴清德上任後，關注「五缺」問題，已完成「產創條例」修法，列入閒置工業地強制拍賣；經濟部廿六日正式啟動閒置土地強制拍賣的公告措施，首批二一四公頃土地，以無地上物的空地為主，公告後即開始起算兩年改善期間。
燁輝、中纖分居前二 閒置均逾10年
根據公告，「屯地王」前五名包括燁輝、中纖、正新、振鋒、中油，且燁輝、中纖均閒置超過十年。其中，燁輝在屏南工業區共有近廿二萬平方公尺土地未建築使用；中纖、正新在雲科工分別有廿萬平方公尺及十四萬平方公尺土地未開發；振鋒在彰濱工業區有十一．五萬平方公尺（約三．四八萬坪）、中油在臨海工業區有九．一萬平方公尺（約二．七八萬坪）閒置。
雖然大型閒置工業地均位於南部，但一位難求的北部工業地也有多筆列入公告，包括新北產業園區新誠發及取功工業分別有約七五三及五六○坪土地遭公告，林口工二工業區協儷實業也有四五三坪土地。
另，宜蘭利澤工業區則有中華電線電纜閒置近廿年的七．六六萬平方公尺（約二．三萬坪），也是本次公告單筆最大閒置地；綺麗珊瑚及台東紅珊瑚分別擁有的七．二萬平方公尺（約二．一八萬坪）及三．一萬平方公尺（約九四六○坪）。
根據經濟部資料，目前盤點閒置三年以上的產業用地共五八九．二公頃，五月起已陸續通知地主及利害關係人陳述意見，目前已全部完成；包括北部七十九公頃、中部二一八公頃、南部二四五公頃及東部四十六公頃。 官員表示，由於非空地者包括建蔽率等條件需進一步認定，加上部分土地閒置是因有污染等情況，因此先公布首批認定較無疑慮者，其餘將在狀況釐清後分批公布。
為遏止逃漏土地增值稅的情況，台北市稅捐處決定自10月起，全面清查共有物分割土地增值稅案件，如經查獲「假共有、真逃稅」的情況，將立即追補稅款。 所謂的「分割共有物」是常見處分共有土地的方式，例如土地輪廓不夠方正時，可與鄰近土地所有者協調，分割共有土地，修正土地輪廓。
不過，近年來稅務機關發現，有納稅義務人利用應稅土地，與免稅或不課徵土地增值稅的土地進行共有物分割，藉此方法墊高應稅土地原地價或移轉應稅土地所有權，規避應納土地增值稅。 台北稅捐處表示，自10月1日至10月31日起，將全面展開清查此種情況，如查獲前述逃漏稅情形，將採實質課稅原則，核課所漏土地增值稅。 稽徵機關表示，此類案件不難查核，只要發現共有土地相距甚遠，或者刻意讓予小比例土地持分等，就可循線查獲相關違章，民眾不要心存僥倖，以免得不償失。
全球人壽台北市資訊園區三期(希望廣場)地上權案於今日(9/27)上午舉行開工動土典禮，全球人壽副董事長林文惠、總經理馬君碩、美孚置業總裁彭誠浩、及ARCHEA ASSOCIATI的Francesco Giordani建築師、三門聯合建築師事務所白省三建築師及林秀芬建築師、潤弘精密工程總經理莫惟瀚等貴賓共同見證動土儀式，並祈福工程順利進行，預計於110年完工。該案原址為希望廣場，面積約2,059.24坪，全球人壽於105年間標得，地上權設定年期為70年。大樓建成後，期能匯聚人流，成為文化、資訊商圈的核心，並以科技為發展主軸，希望能引進金融科技、人工智慧等數位產業，打造為地標建築，引領台灣產業發展。
全球人壽副董事長林文惠表示，希望廣場是八德資訊商圈最後一期尚待開發地，其地點絕佳，恰位於資訊產業專用區之核心，鄰近雙軸捷運交通樞紐，是台北市最重要的資訊產業聚集區域，也曾是台灣科技產業發展的搖籃，孕育出無數讓台灣在全世界引以為傲的企業與人才。林文惠副董事長進一步說明，全球人壽是以充滿感恩及責任的心情，秉持對社會資源的愛護及謹慎的態度來看待這塊土地，亦將「以人為本」作為本案設計概念重點，結合老樹保存，並配合公司企業形象再造，在基地所處之光華資訊商圈及華山文創發展核心地帶，打造具地標意象之建物，更特地邀請義大利知名建築師馬可卡薩蒙蒂(Marco Casamonti)及三門聯合建築師事務所、林秀芬建築師事務所為全案設計操刀，並由潤弘精密工程承攬興建地上9層、地下4層的複合式商業大樓。希望能引進相關數位產業，打造為地標建築，期許為地區創造良好的社會資源和典範，彰顯保險業對人與社會的愛與責任，讓這塊土地繼續發光發熱。
全球人壽在今年上半年總資產正式突破兆元，對於精華區域之商用不動產仍持樂觀態度，對於政府舉辦之其他設定地上權及公共建設案件，將以積極審慎的態度評估，參與各項可行的投資計劃。全球人壽台北市資訊園區三期(希望廣場)地上權案亦符合公司全力發展金融科技的目標，未來全球人壽將持續強化財務結構，在保險科技創新的發展趨勢下，為保戶謀得最大利益，讓全球人壽成為金融服務業的標竿領導品牌。
中央銀行27日召開第三季理監事會決議，政策利率連九季不變，重貼現率續為1.375％，儘管短期內啟動升息機率低，但央行總裁楊金龍還是再次警示利率風險，強調「利率不會永遠不動，歐、日央行也都做出提醒」，尤其房貸戶除應警覺未來利率變動風險，更要注意貸款寬限期屆滿後負擔增加的問題。 昨天央行理事會決議維持現行政策利率不變，主要是考量國內當前通膨壓力尚屬溫和，今、明年的產出缺口仍是負值，通膨展望穩定，且面對國際經濟前景存在諸多不確定性，下半年及明年經濟成長動能及景氣力道溫和，名目利率及實質利率與主要經濟體相較屬居中，貨幣政策持續「適度寬鬆」立場不變，有利物價及金融穩定。
「但利率不會永遠不動，不只有台灣，日本及歐洲央行日前也都有提醒」，楊金龍指出，6月理事會的會議紀錄摘要內容已提及升息風險，這次還是跟上次一樣，利率不會永遠那麼低，這也不是只有台灣會發生的情況，之前日本也提醒低利率只會維持一段比較長的時間，但不是永遠不變，歐洲央行（ECB）前次會議紀錄也表示，利率正常化會慢慢來，約是明年夏季啟動。 央行也首度在新聞稿強調，基於金融穩定的考量，央行將持續注意金融機構的不動產授信風險控管，且由於購屋貸款的負擔率（即每月房貸還款額占家庭月可支配所得比率）目前逾三成，特別呼籲借款人應留意貸款寬限期屆滿後還款負擔增加，及未來利率變動的風險。 但楊金龍說，「至目前為止來看，由於銀行的不動產授信嚴謹，呆帳情況也不嚴重，統計目前一般授信的呆帳率為0.27％，房貸呆帳率只有0.24％」。
楊金龍強調，就當前不動產授信的情況來說，利率反轉並不是重點，比較重要的是許多房貸戶寬限期均將屆滿，負擔將立即加重，應多加注意。 根據央行針對五大銀行新增房貸的最新統計，因合計占比約市場總量四成，具代表性，新增房貸利率近一年來至今年8月止，持續在1.63％以下低檔徘徊。另市場關注的豪宅貸款成數上限六成管制，這次仍未鬆綁。
土地銀行統籌主辦味丹企業新臺幣35億元聯貸案已完成募集，昨（27）日該行董事長凌忠嫄代表銀行團與味丹企業董事長楊頭雄代表借款人簽訂聯合授信合約。 該聯貸案資金用途為償還金融機構借款暨充實營運資金，募集7年期總金額新臺幣35億元聯貸案，由土地銀行擔任聯貸統籌主辦銀行，臺灣銀行、合作金庫銀行、元大銀行、泰國盤谷銀行、華南銀行及台中銀行共同參與，各參貸行對於味丹企業股份有限公司長期務實經營均予認同與肯定。
味丹企業主要從事味精、速食麵、飲料、生物科技及保健食品產品之製造及銷售，為國內最大味精製造廠商，台灣、越南及大陸皆設生產基地，越南廠單一產能位居全球第一；另速食麵業、飲料業亦有卓越成果，近年開拓海外及大陸市場，投資開發新種業務，包括取得日本「月桂冠」清酒全系列、SPEY系列威士忌酒台灣區銷售代理權，並取得金門酒廠48度以下金門高粱酒台灣地區經銷權，未來展望可期。
科技部昨（27）日審議，共核准10家公司、總投資額22.28億元進入新竹科學園區，此次核准的10家公司中，生技產業占7家，其中6家進駐新竹生醫園區，累計今年以來迄今，竹科學園區引進的廠商共計38家，年成長80.9％，投資總額新台幣約124.18億元，去成長28％。
竹科管理局表示，相較於過去竹科每月有4、5家投資核准案，此次則有10家申請核准，這次新核准投資案，以景凱生技投資額10億元規模最大，該公司以研發JKB－121／122新適應症新藥、Autotaxin抑制劑為主；其中JKB－121及JKB－122新藥已完成二期臨床試驗，相較於其他肝庇護劑藥物，對肝臟保護效果明顯，產品極具競爭優勢。
金鴻醫材科技投資額5億元，主要產品為體外監測系統電極裸片及應用試片、循環腫瘤細胞等，為個人化精準醫療時代所需的關鍵技術，可達到早期檢知與控制糖尿病與癌症等疾病。 由筑波科技因企業轉型、組織重整所分割出來的筑波醫電，投資額2億元，分割後將加速非侵入式醫療產品開發、強化精準醫療、早期檢測，該公司主要產品為非侵入式多功能UWB生理影像訊號檢測系統、非侵入式THz高解析淺層器官細胞病變檢測系統。 此外，尚有醫華生技、安肽生醫科技、台灣快速醫材製造、元健大和直販事業等生技業者進駐園區。
軟體銀行（Softbank）的願景基金宣布投資4億美元入股線上購屋新創公司Opendoor Labs，顯示過去專注投資科技領域的願景基金，逐漸將投資觸角伸至房地產領域。 據熟知內情人士透露，軟銀的投資讓成軍4年的Opendoor市值一舉跨越20億美元，但部分資金將用於收購現有投資人的股份。總部位在舊金山的Opendoor，3個月前才籌資3.25億美元，如今又獲得願景基金投資。
Opendoor共同創辦人暨執行長Eric Wu表示，軟銀的資金有助公司加快業務擴張步伐。「公司原先計劃1個月進軍1個城市，如今可加快至2個。」Opendoor專門經營線上房屋買賣生意。 房地產逐漸成為願景基金的重點投資領域，自2017年至今，規模千億美元的願景基金對房地產新創公司總計投資超過80億美元，其中包括商辦共享服務業者WeWork、營建公司Katerra ，和房仲業者Compass。
熟知內情人士表示，軟銀之所以揮軍房地產業務是因為該市場龐大卻又零散，即便是大型營建公司和地主，也只握有市場的一小部分。軟銀現在將目光放在房地產業的新創公司。 據房地產服務商第一太平戴維斯（Savills）數據顯示，單單美國商用房地產市場規模便達8兆美元。
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