|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂主任(Zora #212) 林莊婷(Tracy #235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
位於新北市板橋區捷運新埔站周邊一處基地，去年11月申請「都市危險及老舊建築物加速重建計畫」，成為全台首例，今天動工，原有29棟老舊公寓，將改建為1棟25層樓高大樓，預計3年後完工，住戶可重回溫暖、舒適、安全的新家。
都市更新處更新發展科科長洪宜萍指出，此案基地坐落於捷運新埔捷運站3號出口後方的老舊公寓，共29棟，其中1棟為5層樓，其餘為2至4層樓，申請基地面積3113平方公尺，原有33戶，所有權人約50人。
洪宜萍表示，這處基地過去一直討論重建議題，曾評估採取簡易都更或其他模式，直到中央推出危老條例後，建物經過結構安全及耐震評估，未達最低安全等級，經整合2至3年，達成100%所有權人同意，由住戶與建商合建。
此案獲取危老條例最高40%的容積獎勵，2017年11月16日送件，11月28日核准，完工後成為地上25層、地下4層樓的大樓，總計約240戶，最快3年後完工。
桃園三大重劃區逾億元土地交易筆數
近三年桃園每年土地市場約有千億元的交易規模，以青埔、中路、A7三大重劃區為住宅開發土地交易的熱門區域，不過隨青埔、中路地價居高不下，擁有低價優勢和首購產品塑造空間的A7重劃區，今年已有16筆總價逾億土地交易，躍升成為土地市場最熱門的區段。
據實價登錄統計，大桃園區今年前7月交易金額逾1億元的大型土地交易已有85筆揭露，三大重劃區即占近46％，和往年約僅占二至三成相較，有逐年提高趨勢；其中包括龜山區樂捷段與善提段，今年迄今已有16筆億元土地交易，超越桃園中路一、二、三段土地合計15筆，以及桃園高鐵特定區8筆，成為今年土地市場交易最熱絡的重劃區。
A7重劃區近年來，除了在重劃前後大舉獵地、堪稱A7最大地主的寶佳機構外，包括富宇、竹城、新潤、皇普等建商也競相插旗，興富發日前也以18.4億元大手筆購入2,751坪土地。
實價登錄顯示，今年A7重劃區住宅區、商業區土地最高單價，分別已衝上近年最高的每坪67.8萬、98.2萬元的水位。
土地開發業者分析，新北、桃園熱門重劃區土地價格居高不下，以目前小宅、低總價為主流的住宅市場，推案創價能力不易，而A7屬重劃區周期的起始階段，房價行情仍屬新北、桃園各機捷沿線較低位置，也略低於桃園青埔、中路、經國等熱門重劃區。機捷A7合宜宅交屋二年來4,000多戶入住，漸形成成熟商圈，加上大面積開發優勢，吸引建商搶地。
台灣房屋智庫經理江怡慧表示，A7站重劃區土地轉熱絡，主因為目前桃園幾個重劃區的完整大面積土地有限、價格居高不下，買家轉戰相對低價的A7重劃區尋地。A7站房價是機捷沿線唯一相對低價2字頭房價的站區，房價在每坪約25萬元左右，有機會吸引大台北首購族。
「台北雙子星」歷次招標大事紀
國內不動產市場史上規模最大招標案「台北雙子星」今（1）日最後截止投標，近日由於潛在風險比預期要多，投標熱度由熱轉冷；據悉，最終恐怕只剩下台灣藍天電腦+宏匯集團與香港南海控股（港交所：0680）的雙強ＰＫ戰。
第6度招標，熱度轉冷 今年不動產市場上最熱門的話題就是「台北雙子星」。由於變數太多、投資風險難以掌控，不少競標團隊陸續退出、打起退堂鼓，因此今日截標，預期真正出手的投資人，競爭熱度不如預期，呈現「雷聲大、雨點小」的現象。
被稱為「國家門戶」的臺北車站特定專用區C1/D1土地開發案「台北雙子星」，民間投資至少600～700億元起跳，從2006年迄今12年來，經歷5次流標，2017年12月重啟第6次公開招標，吸引300多家公司參與說明會。
今年3月底公告招標後，30多家領取標單。此後短短半年備標期，投資人陣容出現很大變化，有些投資人紛紛喊卡；據了解，目前至少有2組以上投資人投遞標單，包括藍天電腦+宏匯集團、香港南海控股。依規定，只要有2封以上標單投遞，就不會慘遭流標。
採取三階段評選開標
這次6度招標，招標條件採高規格國際標，分為「資格標」、「規格標」、「價格標」三階段評選開標。
「資格標」10月1日截標日，投遞標單一定要2封以上，如果只有1封就算流標；接下來12月初進入「規格標」審查，分數門檻要達80分以上、且取最高前三名；12月中進入「價格標」階段評比。
「價格標」則將是定勝負的壓軸，關鍵是兩個數字：地主權配比、承諾回租給市府租金的單價（底價每坪1,700元），取出價最高者得標。
藍天與香港南海已投標
目前已知的藍天+宏匯、香港南海控股2組投標。其中，藍天電腦早在去年就由董事長許崑泰在「內湖之心」BOT案動工時，公開表態宣布要競標「台北雙子星」；在結合許崑泰家族擁有的宏匯集團後，雙方決定採各出資50％、50％，共組團隊競標。8月底取得銀行團500億元融資意向書，9月董事會決議通過「參與台北市土地開發案相關事宜」一案，據悉日前已投遞標單。
至於南海控股，則是被市場視為最神秘的競標投資人，為香港地產上市公司，2017年以新台幣5億元認購由民進黨中常委陳勝宏擔任董事長的陽信商銀股票；南海控股董事局主席于品海，為明報前老闆，也擁有港交所上市公司中國數碼信息公司，經營事業橫跨房地產、中國IT、電影文化、媒體等。
台灣大學等文化資產研究機構，十六年前調查列冊北市上千處具有文資潛力老屋，這些老屋不具古蹟、歷史建物身分，不管是拆除、潑漆、自燃，都不會違反「文資法」，為了避免民眾圖都市更新利益蓄意破壞老屋，這份清冊也被官方視為不能公開機密，但文化局決定明年成立台北市文資保存平台，三年內要將目前列冊一千三百多處文資潛力老屋「清倉式調查」，若不指定文資就解除列冊，令文史團體擔憂很多有文資價值老屋將被做掉。
文化局明年成立文資保存平台
文化局文化資產科長王秉五說明，一千萬元的預算含系統建置費七百萬元，系統用於文化局人員內控，針對一千多處列冊建物，進行現況及圖資收集、簡易文史調查、分析文資價值，也會聘請人員釐清建物所有權人變化；台北市文化資產審議會委員就可訪視現場，也領取出席費、審查費，否則單靠文化局人力，無法負荷如此龐大案量。
1300處文資潛力老屋清倉調查
王秉五表示，如台北市文資保存平台成立，希望明年可處理三百七十件左右建物，預計三年內審視完一千三百多處建物，如有文資價值，就送文資會審查，如沒文資價值，就解除列冊。以往具文資潛力建物面臨拆遷、都更，文化局、都發局、建管處都會互相知會，請相關審議會特別注意；意即解編後將無此流程。
若不指定文資就解除列冊
但好勁稻工作室發言人郁良溎表示，現在的文資審查就已封閉、不主動揭露資訊、調查不完備、缺乏民眾參與，去年做掉台灣大學鹿鳴堂，相關案例不勝枚舉，就連中研院認證有潛力文資嘉禾新村也曾陷拆遷危機，「里長、議員要的，台北市政府還會依照評估結果保留嗎？」
文史團體憂老屋 恐在都更區被做掉
他指出，副市長林欽榮日前更宣布重劃都更區，過去老舊社區來不及在兩年內都更、喪失十％時程容積獎勵，未來可重新「獲獎」吸引老社區推都更，如今文化局又想解除舊社區具文資潛力老屋，未來很多具文資價值老屋恐在大規模都更區被做掉。
文史工作者凌宗魁認為，文化局長期將一千多處建物列冊卻消極沒作為，現在的出發點是好的；他建議，公開列冊內容時，也要避免被指定古蹟、歷史建物產權人受損，應搭配都發局、都更處宣導相關補助、容積移轉資訊。
大戶買方回籠，豪宅市場復甦。據悉，包括「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」、「和平大苑」、「長虹帝璽」、「西華富邦」等新案，近期均出現大戶一口氣砸約5億至8.5億元、買進二至八戶不等戶數，其中「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」近期更出現高樓層每坪站上295萬元以上價格，顯示A級豪宅市場買氣持續回溫。
值得注意的是，「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」超過30樓的高樓層以每坪超過295萬元價格售出，每坪成交單價直
經濟日報提供
逼央行前總裁彭淮南300萬元防線，且一次出手就購入二戶，總價超過8億元。 若後續此交易實價登錄資訊揭露，今年指標豪宅總交易金額將突破50億元，為A級豪宅市場買氣注入強心針。
先前內政部實價登錄網揭露，「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」28樓、24樓，有重量級買方一口氣各買下二戶，總價在8.5億元上下，其中28樓每坪成交價達283.4萬元，24樓每坪成交均價也在274萬元左右，顯示大咖客戶在房市信心回籠下，針對A級地段、具特色豪宅物件相繼出手情況。
除了「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」以外，「和平大苑」在9月底也出現有地緣關係的大咖買方出手，一次就砸下約4.7億元，買下18樓的二戶自住。
豪宅大戶持續回流，總計今年以來，至少有五大指標豪宅出現大咖買方出手，其中「西華富邦」在4月成交四戶中，26樓的三戶背後買方為全球最大金屬水龍頭供應商路達集團董事長吳材攀，以永懋投資公司名義購買，一共砸下約8.4億元；吳材攀在4月還斥資7.1億元，買下大直豪辦「台北時代廣場CBD」一樓五戶店面及20個車位。
創意家行銷副總柯仲武表示，目前出手的大戶買方分為二種，一種是有換屋和兩代同堂居住需求的高資產客戶，坪數要求會比較大，像是八、九十坪，甚至是100坪以上產品，像是「僑聯大千」有出現一口氣購入六戶、砸近7.1億元現金直接購買的大戶買方。
另一種是為下一代置產的客戶，坪數需求落在五、六十坪左右，如一次砸逾6億元購入「長虹帝璽」八戶的客戶。
南區國稅局佳里稽徵所官員表示，房地合一新制實施迄今已逾2年，個人交易房地如屬新制課稅範圍，即使課稅所得為零或虧損也要在所有權移轉登記日（或房屋使用權交易日）的次日起算30日內申報，以免受罰。
官員指出，除了出售的土地為符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅、被徵收或被徵收前先行協議價購或尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定的公共設施保留地，得免辦理申報外，個人出售符合房地合一課稅範圍的房地均應依規定辦理申報；未依限辦理申報者，處3,000元以上、3萬元以下罰鍰；如有應補稅額，按所漏稅額處3倍以下罰鍰，這兩項罰鍰將擇一從重處罰。
官員說，105年1月1日以後取得或103年1月2日以後取得且持有期間在2年以內的房屋、土地，在105年1月1日以後出售者，都屬房地合一新制的課稅範圍。
行政院本周四（4日）將召開加速投資台灣會議，盤點缺地問題，了解「都市型工業區更新立體化發展方案」上路執行情形，據悉，五都已有30家潛在廠商有意申請，法定容積率在240％以下廠區，可藉新增投資、能源管理、捐贈產業空間等方式，獲得容積獎勵，新增獎勵最高不得超過法定容積的50％。
行政院4月核定「都市型工業區更新立體化發展方案」上路，官員表示，由於廠商需地孔急，加上中美貿易衝擊，台商紛有意將資金匯回台灣投資，因此經部將採多元策略提供土地，除立體化外，前瞻建設產業園區及活化閒置土地都是選項。
都市型工業區立體化計畫上路以來，經濟部官員發現，只有都更化程度愈高都市才可行，除六都外，其他台灣省縣市雖不排除適用，但能適用的工業區並不多。
據官員透露，由於地方需配合修改行政命令，五都中台南市施行細則已通過，已率先接受廠商申請，接著新北市及高雄市十月也可受理，台中市預計10月底或11月初受理，接著是桃園市。據經部調查，已有30家潛在廠商擬申請。
官員說，這項方案是利用工業區容積獎勵方式，加速工業區更新與立體化，引導企業新增投資、投入能源管理，加速產業新增樓地板面積，擴大投資。
其容積獎勵項目有二大類：新增投資與綠能計畫者，增加容積獎勵不得逾20％；而捐贈樓地板面積或繳納回饋金給政府者，取得容積額度不得逾法定容積30％；兩者合併最高不得逾原法定容積的50％。
經濟部預估，這項計畫可增加樓地板面積總計約45萬坪（約150公頃），增加員工總數達1萬3,927人，提升產值達843億元。官員說，會利用這項計畫者，多屬於智慧型產業，獲利較高，也才能以樓地板面積擴大投資。
順天醫藥與金樺生醫合併案，近期已獲得金管會證期局核准，合併基準日訂於本（10）月31日。換股比例為金樺1股換順藥0.775股。合併後實收資本額約11.6億元。順藥表示，此一合併案將為順藥拓展新蛋白藥物產品線，讓順藥延伸至生物新藥領域，並發揮大小分子藥物開發營運綜效，邁向全方位的新藥研發公司。順藥目前旗下產品為長效止痛劑納疼解，以及治療急性缺血性腦中風新成分新藥LT3001，長效止痛劑已經取得台灣食品藥物管理局（TFDA）藥證，急性缺血性腦中風新藥目前正在美國進行第一期臨床實驗。
中油於去（2017）年與國喬和台苯合資96億的元苯乙烯（SM）新廠投資案，傳在新廠投資評估報告出爐後，在成本、風險與投報率因素評估下，讓3家合資方對此新投資計畫案傾向喊卡。
根據《經濟日報》報導，去年中油為響應政府循環經濟政策，與國喬和台苯合資96億元，計畫在林園石化工業區打造25萬公噸新產能。
不過近期的投資評估報告出爐，評估結果卻讓合資三方傾向喊卡投資案計畫。中油表示，由於新廠的乙烯料源必須要透過管線從大林廠輸送至林園，將產生長途輸儲費用的增加，且目前林園廠區所產出的蒸氣不夠使用，勢必將增購設備以補足，而這也將墊高操作的費用，這樣算下來，估計投資報酬率僅為1%-2%，認為不符合投資效益。
另外，在中美貿易戰不確定性的背景下，業者也擔憂中國恐對台廠祭出SM反傾銷稅率5%，影響未來新產能的布局，因此參與意願都不高。
據了解，3家合資方擬於10月初開會，確認是否要擱置該新廠投資計畫。倘若計畫真的喊卡，將讓中油上、下游石化體系在國內發展再蒙上一層陰影。
亞太洗錢防制組織（APG）評鑑團下月大陣仗來台，台灣組成六、七百人的「國家代表隊」迎戰，明（2）日將集訓做最後衝刺，產業代表名單月中拍定，金融業約數十家，兆豐、中信、玉山及國泰人壽等曾參加模擬評鑑者，都可能入列。
APG下（11）月5日到16日將來台做第三輪評鑑，上次評鑑是2007年，台灣被列為一般追蹤名單，2011年因追蹤結果不佳，再度落入加強追蹤名單，去年才解除，因此這次評鑑影響重大。
經濟日報提供
據了解，APG評鑑團通常七位評鑑員成團，這次APG一口氣派出九位評鑑員，大陣仗來台，顯示對台灣評鑑的高度重要。
官員表示，這次評鑑結果若不佳，我國資金匯出入、金融機構海外業務、國人海外投資等都將受衝擊，因此各部會總動員，全力衝刺，並選出「國家代表隊」，接受APG的評鑑。行政院洗錢防制辦公室本周會先提出「國家代表隊」名單給APG參考，APG本月中確定名單，但也可現場突擊，臨時要求再補名單。
「國家代表隊」的籌組，包括37個公部門及31個產業代表，產業部分有金融業、律師、會計師、財團法人、銀樓業及不動產業等，洗防辦已請部會在上月底提報名單，像銀行、律師等高風險業別，一個產業提供五到十家業者，記帳士、保險經紀人代理人等低風險，提供一到五家。
其中金融業最受關注，金管會對名單相當保密，目前僅知銀行、保險、券商、投信及電子支付機構在內，合計數十家，像兆豐銀、中信銀、玉山銀、國泰人壽及富邦人壽等，這段期間曾參與模擬評鑑者，都可能入選。
官員表示，「國家代表隊」成員明（2）日下午展開集訓，做最後衝刺，洗防辦要求高度可能獲選者，都必須參加。
據了解，這次APG評鑑員對銀行非常感興趣，可能面臨的變數也最多，壓力相對大。某家銀行因過去模擬表現不佳、頻被考倒，最近被加碼模擬後，總經理跳下來親自盯場，表現已有進步。
九人小組考核 陣仗不小
亞太洗錢防制組織（APG）派出高規格九名評鑑員來台，台灣也有四位APG的評鑑員，兩岸四地評鑑員有默契，評鑑員互不評鑑。
APG下月5日派人來台進行第三輪評鑑，負責「考問」的評鑑員總共有九位，知情官員表示，APG通常是七人就可成團，這次來台灣一口氣派出九位評鑑員，規模不小，評鑑員來自澳洲、泰國、南韓、印尼、美國等地。
參與評鑑的評鑑員，可以看到政府部門及私部門的資料，必須事先簽保密協定。台灣、中國大陸、香港及澳門也都有評鑑員，雖簽有保密協定，但APG在安排評鑑團成員時，都會刻意避開，兩岸四地不互派出評鑑員，因此，這次評鑑員不會有中國大陸、港澳的評鑑員。
台灣目前也有四位APG評鑑員，包括法務部檢察官蔡佩玲、金管會銀行局副組長劉燕玲、金管會國際業務處科長王湘衡，另一位是金管會銀行局科長劉婉儀，她目前留職停薪赴澳洲。
蔡佩玲曾擔任APG第三輪評鑑員，到泰國做評鑑，她跟劉婉儀是第一批獲選的評鑑員，劉燕玲及王湘衡是第二批，今年國內因準備第三輪評鑑，人力有限，未送出第三批參加評鑑員訓練。
培訓評鑑員，可更了解洗錢防制與評鑑作業，當國家接受評鑑時，評鑑員若曾到其他國家評鑑過，便了解可能出的考題，對國家拿到好成績，應有幫助。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
