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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
台北市議會三讀通過「土地使用分區管制自治條例」修訂案，「危老條例」，最快1個月內就能上路，預估全將有15萬戶市民受惠。都發局規劃科表示，「危老條例」實施後，最顯著的將會一樓店面更願意改建，而高樓造型將更整齊、利用空間也會更大。
台北市版本的「危老條例」，主要修法內為放寬建蔽率、高度限制，第一種住宅區（住1）樓高不放寬，建蔽率一律30%；第二種住宅區（住2）樓高從17.5公尺放寬至21公尺；而第二、三、第四種住宅區，建蔽率以基地面積1000平方公尺為劃分點，放寬為40%到60%不等；另外，「建築高度比」新規範不能超過「路心1：5」。
都發局規劃科舉例，以「放寬樓高限制」而言，在於建物配置被「削線」影響的程度降低。例如某棟建物有4樓以下都是400坪，但到5樓300坪、6樓250坪，建物如蛋糕逐層往後退，呈現一個斜線，但放寬樓高限制讓削線變陡，未來蓋新房建物彈性空間更大、賣相也會更好，建物整齊，市容也更美觀。
另外在「建蔽率」部分，都發局規劃科表示，都市計畫法令規定建蔽率45%，但過去建蔽率較大60%，有許多早期蓋好的一樓店面，擔心改建後面積變小、影響商機，都更意願低。現在中央授權地方政府放寬限制，新法實施上路，以1000平方公尺劃分「大基地」和「小基地」，若為1000平方公尺以下的小基地，原建蔽率，將維持60%；若為大基地，建蔽率最多危50%。
中央去年5月施行「危老條例」，為了提高民眾改建議院，授權地方政府放寬建蔽率和高度，只要所有權人同意即可重建，3年內申請最高可享1.4倍容積獎勵。
台北市店面租金連續翻漲，逼走租客的案例屢見不鮮，光是今年6、7月，就有信義區老牌音樂餐廳Brown Sugar、忠孝東路四段服飾品牌SPAO&MIXXO，及南京松江商圈詹記麻辣火鍋店等3家業者退場；信義路五段老牌高檔日本料理店牡丹園，更早在去年8月退出舊址，業者寧歇業或轉戰其他商圈，也不願向高租金妥協，獨留「燙金空店面」成為蚊子館。
原位信義計劃區信義路五段的牡丹園，是歷史悠久的日本懷石料理店，更是許多政商名流宴客的口袋名單之一，去年8月底無預警歇業，雖一度表示會重覓新址開業，至今逾1年卻無另起爐灶的訊息。
單坪月租達6000元
牡丹園舊址總租賃面積約319坪，目前房東開出單月單坪租金6000元，全月總租金逾190萬元，因租金總價過高，使該店面空置超過1年都乏人問津。據了解，該戶目前已有承租方積極洽談中，但消息來源不願透露由何業者進駐。
同樣位信義計劃區、營業超過20年的Brown Sugar，今年6月也無預警歇業，原店面現仍由商仲業者招攬新租客中，該址權狀面積逾250坪，單坪月租金開出6000元，單月總租金150萬元。
每年漲租客滿仍賠
據Brown Sugar內部人員透露，該址租金每年一漲，「就算每天都客滿，依然賠錢，只好歇業止血。」且該品牌持有者三發地產，似乎也無心再經營餐廳事業，所以Brown Sugar雖承諾會再另覓新址，目前也無新動作。
商場面積過大，導致租客難覓，放手養蚊子的案例，今年6月則出現在忠孝東路四段，原韓系服飾品牌的SPAO&MIXXO已撤櫃逾3個月，店面1樓加2樓總面積約900坪，月租金總價開價900萬元，目前還沒找到承租方，由於坪數大，商仲業者估計，「若不採分割店面出租方式求去化，應仍只有大型服飾業品牌會有興趣承租。」
詹記退租遷址重開
即便店面位於地下1樓，仍舊高朋滿座的詹記麻辣火鍋南京東路舊址，今年7月在詹記求去之後，即掛出求租訊息，開出每個月總租金37萬元，以總面積209坪，換算單坪月租金不到2000元。當時傳詹記因房東漲租金，因而退租，目前也已經覓得新址，預備重新開幕。
第一太平戴維斯資深協理丁玟甄分析，這幾家名店背後的房東，雖都是口袋較深的壽險或是建設公司，「但其招租動作還是很積極，不過就租金開價來看，這些大房東不太會隨意降租。」
丁玟甄說明，因為這些房東多數在同一商圈或者同棟大樓，還有其他租客，怕因此影響其他租客觀感，所以通常會以裝潢期的免租或其他優惠，讓房客的實質租金有較多折扣，或者提高仲介費，讓仲介比較積極推廣。
根據營建署8月公布107年度第一季房價負擔能力指標統計顯示，台北市的房價所得比為15.00倍，民眾要15年不吃不喝才能買房，所以低公設、總價低、相對於大樓便宜等因素，公寓變成為民眾首選。然而，北市地政局公布最新數據，發現北市公寓房價卻不斷下修。
公寓類型的物件因為低公設、總價與單價也比住宅大樓來得低，加上雙北地區都更議題推了一把，讓地段好的公寓更搖身一變成為了搶手商品，但根據北市地政局近日公布的價量分析數據顯示，今年5月公寓平均單價為43.13萬元，已經連續3個月呈現下滑趨勢。
對此，天時地利不動產總經理張欣民分析出3個原因，第一，就是與都更修法延宕有關，加上危老自治條例卡關，原先期望購買公寓能夠遇上都更的民眾紛紛打消念頭。第二，老舊公寓因為沒有電梯，導致老年人行動不便，許多換屋族被排除在外。第三，由於外圍地區磁吸效應影響，從新北、桃園往返台北的交通更為便利，房價也相較親民，需求也就因此減少。
據《好房網》報導，雙北老屋改建協會理事長胡偉良指出，北市大多數的住宅區(第三種住宅區) 容積率只有225％，相比新北市的住宅區容積率300％，原本坪數就不大的老舊公寓，改建後卻更小，加上危老條例過關條件太難，民眾體認到事實後，對公寓需求也就興趣缺缺了。
藥妝店大舉搶進西門町，中信房屋調查，不含百貨專櫃，光是藥妝店及美妝品牌專賣的街邊店面就有20家，其中在西門町漢中街一帶，短短約250公尺的距離就開了八家藥妝店及美妝品牌專賣店。
調查指出，西門町藥妝品牌橫跨台灣、日本及韓國，不僅對街打對台，也在隔壁互相競爭。漢中街及峨眉街口，日韓品牌就開在對面互別苗頭，來自北海道的連鎖藥妝店陸續在西門町開了三家門市，其中二家門市相距只有約100公尺；有知名藥妝店則打出24小時營業，西門町已成為各國美妝及藥妝店的一級戰區
中信房屋行銷企劃部呂佳音表示，日本、韓國、港澳來台旅客人數持續成長，西門町是自由行旅客必訪之處，美妝及藥妝則是觀光客來台必買的商品之一，加上國內民眾想買藥妝品也會到西門町，因此吸引藥妝店業者在西門町卡位展店。
呂佳音表示，為吸引外國觀光客，許多藥妝店打出「退稅」標語，店內提供大陸支付寶服務、推出買越多省越多方案，並提供專為觀光客設計的化妝品及保養品套組。
調查指出，西門町漢中街、成都路一帶，接近捷運站附近的店面，一樓店面租金每坪約1.5萬到2.2萬之間，店租昂貴加上一店難求，1樓店面坪數通常不大，大坪數的空間難尋，承租方大多連同樓上層或是地下室一起承租，一方面補足店面坪數需求，另一方面也可以減少租金負擔。
華固建設於2013年與財政部簽訂景美財訓所開發案合約，拿下地上權案，打造「華固新天地」。在成功解決地租爭議及財政部搬入後，一周狂賣17戶，銷售逾8成。華固總經理洪嘉昇表示，此案以中小坪數為主又價格平實，主打年輕族群，卻意外受到銀髮族、準退休族及退休族歡迎，銷售占比達三成。
國產署署長曾國基表示，地上權住宅的產品分級是在社會住宅與一般住宅之間，讓年輕人、小資族可以在市中心有買得起的房子，也讓住社會住宅一段時間、存到一桶金的年輕人可以換屋。國人對地上權住宅的接受度愈來愈高，除了「華固新天地」之外，高雄的地上權住宅也賣得非常好。
華固過去的建案多為豪宅，洪嘉昇表示，「華固新天地」則以中小坪數為主，共七百戶，九成為自住，目前剩一百多戶，預期今年底完銷，在景氣平平、房市盤整期，表現可說是「一枝獨秀」。在制度愈來愈完善健全下，未來政府推出的設定地上權招標案，華固都將評估參與。
「此案可以用高潮迭起來形容，」洪嘉昇表示，華固打敗四個競爭對手，取得70景美財訓所開發案，預售就幾乎完銷，市場反應熱烈。沒想到2015年台北市大幅調高公告地價，導致「華固新天地」地租漲幅過大，爆出退屋潮。
為維護住戶權益，華固建設與國產署透過合約機制進行仲裁調解，成為「首宗」可適用新制的勝訴案件。
洪嘉昇表示，「華固新天地」住戶今年開始適用新制，每年需繳納 3.5% 地租中，其中 2.5% 依照 2013 年當年公告地價計算，「固定」70 年內都不會變動，另外 1% 則是隨著每兩年調整一次的公告地價「浮動」計算，這 1% 其實也就等同於一般房屋地價稅的概念，「華固新天地」高地租解套，每年地租相對穩定。
洪嘉昇說，地上權住宅在國外很多，以「華固新天地」為例，在台北市精華區可以用每坪38.8萬元的價格買到高品質的大樓新屋，實在太難得了。雖然一開始銷售對象主打年輕人，沒想到意外受到準退休族歡迎，而且似乎教育程度愈高，對地上權住宅的接受度也愈高。
「宏泰小王子」林鴻森的凱越建設
被市場稱為「最貴法拍豪宅」的台北市「帝寶」Ａ棟2樓，昨（3）日在台北地院執行第三拍，「宏泰小王子」－凱越建設董事長林鴻森，以高於底價僅9萬9,999元、總價5億5,689萬9,999元標走，成功買回已逝父親林堉璘的經典之作「帝寶」。
「帝寶」2樓「最貴法拍豪宅」，坪數約284.87坪，內含4個停車位（約60.53坪），昨天執行「三拍」，底價為5億5,680萬元；結果出手競標的買家，正是一手打造「帝寶」的宏泰機構創辦人林堉璘的小公子林鴻森，以凱越建設名義競拍，拍定價格為5億5,689萬9,999元，只高出底價9萬9,999元，拆算後每坪底價約落在240～245萬元，符合市場行情。
市場評估，此次每坪拍定價格相較於一拍時的每坪底價約380萬元，只有64％，逢低接手正划算。市場認為，林鴻森首度出現在法拍市場上，為自家人護盤的意味濃厚。
凱越建設表示，此次出手買回「帝寶」法拍戶，與未來凱越要積極拓展在合建、都更和購地等業務有關，畢竟宏泰機構創辦人林堉璘的畢生代表之作正是「帝寶」，而凱越的經營團隊幾乎都曾參與過「帝寶」的開發，因此雙方有著有密不可分的情感連結。
凱越表示，在考量到「帝寶」目前剛好有1戶正在執行法拍，且凱越在積極擴張事業之際也需要保留集團代表作的自有資產，以便日後可以帶客戶進場參觀下，因此決定在三拍底價已接近合理行情時，出手買下，以長期持有來 作為自有資產。
寬頻房訊調查，「帝寶」歷年來總共有3戶流入法拍市場，除Ａ棟2樓外，還有Ｃ棟5樓、Ｅ棟13樓。「帝寶」總戶數約168戶，宏泰機構旗下的上市公司宏盛建設仍自己保留2戶，以長期持有。
凱越建設則為林堉璘在87年所創辦、去年由林鴻森接棒主掌所有股權和經營權，因此「承傳」意味濃厚。
看好台灣房地產成熟市場，日商地產龍頭三菱地所株式會社昨（3）日宣布，全球第三家海外子公司確定落腳台灣，以行動加碼投資台灣，在台辦事處也正式升格為子公司。
隸屬於日本三大商社之一的日商三菱地所股份有限公司，繼2017年4月成立「台灣代表人辦事處」後，持續看好未來在台事業發展、並期待加深在台夥伴關係，於2018年7月12日加碼投資，正式設立台灣子公司「台灣三菱地所股份有限公司」（以下簡稱台灣三菱地所），著重於台灣計畫的開發與投資。
據悉，台灣三菱地所正式進駐「台北南山廣場」，並完成了在台灣設立子公司程序，台灣三菱地所將瞄準台北市都市更新商機，擴大投資。
台灣三菱地所是繼新加坡、上海之後，三菱地所在亞洲第三間海外子公司。至2018年9月為止，三菱地所在台灣投入的計畫，包括「CITY LINK南港車站」、「潤泰創新開發江翠D案」及「南港玉成開發計畫」等；引進日本總公司建築規劃設計服務的計畫則有「南紡購物中心」、「富邦遼寧街飯店計畫」、「台北南山廣場」以及「南港商三特公辦都更案」等。累計在台投資規模，已達新台幣30億元，後續還有多項開發案洽談中。
台灣三菱地所董事長暨總經理橋本哲史表示，台灣房市雖然規模不大，但相較於亞洲其他市場成熟與飽和，也因長期發展產生許多都市更新的需求，像過去10年來台北市的累計都更案件，已成長超過4倍，顯示台灣在都市更新上有很大的發展空間。
橋本哲史表示，三菱地所在日本有大量都市更新的經驗，日本東京丸之內及大阪車站前的Grand Front大阪都是很好的例子，台灣三菱地所可以活用過去在日本成功都更的經驗，將會是搶占台灣都更商機的一大優勢。
運用閒置土地 老行庫強化出租
銀行巧思愈來愈多，為有效使用閒置土地，老行庫腦筋動到最夯的電動機車上，第一銀行主管指出，現在除了延平、中壢大樓新建工程進行中，以及大同分行參與鄰地合建，針對閒置房地產，打算會出租給機車充電站或自動販賣機使用。
過往銀行處理閒置房產，多數是租給停車場，自用部分則是可能分租部分給超商，隨著電動車愈來愈夯，需要充電或換電池的場地，銀行因而把腦筋動到這塊上頭。
除了運用地產有創意，銀行推授信也有新招。凱基銀去年推出「KGI inside」，與iCHEF合作以大數據替餐廳「改運」，透過科學分析協助餐廳提早意識風險、避開營運陷阱，經過一年的數據收集與分析，突破金融業過往對餐廳業者信貸的風控評估障礙，推出為餐廳業量身打造的「餐廳貸」。
凱基銀指出，未來4千家iCHEF會員若有資金需求，不必再親自跑銀行，只要在平台上進行線上申貸，有利業者取得展店資金需求。凱基銀資深副總經理周郭傑表示，過去獨立餐廳要借錢不易，主要是餐廳經營以現金為主，與銀行往來信用資訊不足，因此業者如有周轉金需求，常被銀行要求提供各種證明。
以往餐廳向銀行申貸，一般要提供至少十幾項資料，且從準備到核貸至少需要兩到三周，「餐廳貸」則提供開業兩年以上，年營收新台幣500萬元以上，使用統一發票且與iCHEF合作的餐廳業者，可用周轉金、展店、資本支出名義申請貸款，最快七天即可核貸。
土地銀行指出，土銀的不動產計有土地約2,900筆，房屋約250筆，除作辦公大樓及營業廳自用，出租方面，對於早期租地建屋（土地上已有他人合法房屋）的基地持續辦理出租，也針對空地辦理標租，透過競標提高銀行收益。
至於兆豐銀目前行舍資產以自用為主，多餘空間大多出租予金控子公司，另有小部分出租給外部企業。另外，因為現有行舍均使用中，對於少數使用年限較久或使用空間不足的行舍，現正規劃先辦理結構或重建評估，視評估結果再討論是否重建。
中研院旗下生技公司醣基生醫昨（3）日宣布，該公司開發的主要核心技術「醣體均相化」平台，搶先全球大廠獲得美國專利商標局核可，為全球第一。此藥核心技術來自於中研院前院長翁啟惠。
醣基說，該技術平台獲專利後，等同攻下醣類抗體藥物的半壁江山，有望囊括逾九成醣類均相化（重組）藥物市場，商機逾千億美元。
醣基表示，該公司獲得的「通用型醣體」的美國專利「增進抗體功效之通用醣型之組合物及方法」，為全球第一個針對抗體上特定醣體結構的專利，涵蓋了90%純度以上各種有關抗體。醣基首個醣重組均相化抗癌抗體藥物CHO-H01，目前已在人體臨床一/二期試驗，並進行收案。
醣基2013年自中研院授權取得16項醣類技術，技術核心來自翁啟惠團隊，其中抗體醣體均相化技術難度高且複雜，醣基歷經周折才獲美方認可並取得專利，美國為當前全球最大醫藥市場，醣基為全球第一個取得該平台技術專利的公司，等同取得該市場鎖鑰。
簡言之，醣基的醣體均相化技術，可修飾人類抗體，使開發的抗體藥物更安全有效，並在此基礎上開發出特定製程技術及使用的酵素，可大幅提高醣重組技術平台的製程運作效率，不僅增加均相化抗體產量、縮短製程時間並降低相關成本。
醣基指出，目前市售抗體藥物上的醣體藥物，如大廠羅氏開發的血癌藥Rituxan（莫須瘤），難以完全掌握製程及藥效，醣基團隊運用中研院技轉技術，針對抗體上之醣體結構及效果，篩選出能增進抗體功效的通用型醣體（Universal Glycan）並開發抗體均相化相關技術。
近期獲諾貝爾醫學獎的PD-1、CTLA-4等免疫檢查點機轉技術，開發出的抗癌藥，仍僅適用少數癌種，醣體均相化技術可解決此一困境。此外，藥物成功的關鍵在於安全、有效及是否可量產，業界也指出，醣體均相化平台有關技術，恰可解決當前醣體藥物因醣結構複雜導致的效果有限、副作用高等問題。
近期廈門「首開•萬科白鷺郡」別墅，推出107套面積89到110平方公尺（約27～33坪）的聯排特價別墅，原價人民幣500萬（約新台幣2250萬元），現在一口價278萬元，相當於打5折。
騰訊網報導，就在不久前，恒大地產才剛推出大陸全部樓盤8.9折，如果將全部優惠加總計算，最低可至7.4折，更勝今年2月打8.8折的促銷力道。另一家龍頭房地產企業碧桂園，個別項目也出現8折左右的折扣優惠。
報導稱，大陸房地產正迎來一個轉捩點，以前一直說房價會降，房價已經到了一個臨界點，說來說去，房價還是不斷上漲；但這次跟以前確實不一樣，房地產是實實在在呈現轉折。
春江水暖鴨先知，房地產是好是壞，開發商是最清楚，從開發商的動作來看，就知道房地產是否真的來到一個轉折。
萬科9月底在深圳舉辦秋季例會，會場螢幕與側牆上「活下去」的字樣相當引人注目。在這次例會上，萬科董事會主席郁亮表示，房地產行業的「轉捩點實實在在到來了」，萬科要做的第一件事情就是進行戰略檢討，以「活下去」為最終目標。
他強調，萬科不會離開不動產，但會拋棄傳統的地產開發思維，要讓科技賦能萬科所有業務。「我們的所有行為都要收斂聚焦到保證萬科活下去。」
報導指出，除了萬科之外，其他地產商也紛紛主動求變，想法設法活下去。比如一向激進的融創中國董事長孫宏斌都提出了「安全第一」的目標，一向穩健、隸屬中國建築集團旗下的中海地產自2017年以來，刻意加強在土地端的投資，力求規模上的突破和衝刺。
今年8月，大量買地的中海也宣布「寧願錯失一些機會，也不想投錯幾塊地」了；而其他地產巨頭也在紛紛改名去地產化，尋找其他新的業務。
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