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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
住商機構統計今年10全體系交易量，和今年9月相比，全台增加17.5%，比去年10月增加4.8%。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，年底自用買盤轉進，總算在連四個月衰退後，交易明顯回春，顯見剛性需求十分強勁。 在區域表現上，和9月比，六都全面回升，高雄月增31%最多，台南也回升22%，北市月增二成，新北14%，桃園6%，台中7%。 和去年同期比較，有增有減，北市減少3.3%，新北年增9.6%；桃園年增2.1%，台中年增6.8%；台南年增22.8%；高雄年減3.6%。
徐佳馨分析，今年上半年買方感受價格修正逐漸打底，購屋意願明顯增加，因此前幾個月都有不錯成績，不過因為話題減少，加上降價風趨緩，買方態度保守，下半年表現轉軟，第3季更為慘淡，所幸在第4季的第一個月有所表現，但距離大選僅剩月餘，能否有表現，仍舊值得觀察。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，除了零星因為資金需求、或取得成本低的物件可以有大幅讓利空間外，議價空間已達到極限，買方雖然期待價格修正，不過仍有難度，短時間內除非有重大意外讓價格下修，不然很難期待市場有太好表現。
沿軌道購屋已成主流，除了捷運、台鐵外，高鐵也是民眾選項。住展雜誌比較北台灣五個高鐵站，南港站、台北車站後勢看好，板橋車站熱度暫歇，桃園站有升溫跡象，新竹站則處在冷灶階段。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，南港站堪稱是百年一遇的政府明牌，中央與台北市政府，都把大把建設資源投入南港，除了高鐵站，還打造會展中心、軟體中心、文創中心、生技中心，車站中心，讓南港成為「五心級」行政區。 其中，車站中心以南港車站為核心，結合購物中心、百貨、商辦、觀光旅館等民間投資，打造為新明星商圈。目前CITY LINK、環球購物中心都已開幕營運，南港商三特公辦都更案也在今年6月標脫。
何世昌指出，三、四年前，車站周邊房價隨著景氣走弱一度下挫至6字頭，但在建設議題推升之下，南港站周邊新建案成交價已止穩反彈，回升至一坪70萬至75萬元。
台北車站未來發展不輸南港。南港有東區門戶計畫，台北車站則有西區門戶計畫。最重要的一項，即總投資金額高達600億元的台北雙子星開發案，已有二組人馬投標，預計今年12月確認最優申請人，明年3月可完成簽約。
何世昌表示，早在雙子星開發案截標前，區域房市已出現慶祝行情。承德路一段、長安西路口的建案最鮮明，開價直接衝破一坪120萬以上，創下當地新高紀錄；該案雖開出天價，但銷售期僅約半年就打出完銷謝稿，顯示投資人似乎很買單。
板橋車站方面，由於周邊前一波開發熱潮已過，新飯店、百貨公司陸續開張，未來二到三年的開發熱度暫歇。缺乏題材，又受江翠北側重劃區建案讓利衝擊，板橋車站周邊房價已經向9字頭說再見，新案下修至每坪60萬至80萬元。
高鐵桃園站周邊的青埔特區則明顯回溫。當地新建案房價先前一度殺至一字頭，現在成交價多回到每坪20萬至30萬元。去年青埔特區去年全年推案僅約200多戶，今年至目前已超過2000戶，今年一年的供給量已超過前三年的總合。
何世昌分析，青埔房市回溫，除因價格下修、買氣回穩外，重大開發案如冠德A19購物中心、亞洲矽谷創新研發中心、市立美術館、桃園會展中心、A19站地上權招商案陸續啟動或將完工，都為青埔房市注入強心針。
新竹高鐵特定區近年一直缺乏重大建設議題，民間投資規模也相對有限。目前新竹車站周邊最大、且看得見的利多，就是正在動工中的台大分院，但醫院到底算不算房市利多，對房價有沒有正面效益，見仁見智。
何世昌表示，大致而言，目前新竹高鐵特區還處在冷灶階段，市況比新竹東區、竹北稍冷，銷售較順利的建案，成交價落在二字頭，但卻有不少建案成交價堅持四字頭以上，可以想見成交量欲大不易。
近年房市投資轉自住趨勢明顯，不少建商看準需求，捨豪宅、改推兩房建案。根據實價登錄資料，有房仲業者統計發現，近一年雙北市捷運站周邊的兩房交易裡面，台北市以西門站的交易量最多，新北市則是林口站，其中不少貢獻都來自新建案。
觀察近一年雙北市捷運站周邊700公尺內的兩房交易，永慶房屋業管部資深經理謝志傑指出，台北市交易量最多的站點分別是西門站、中山國小站、新北投站，「近期政府政策使台北市東西軸線翻轉，西門町商圈再度崛起，由於商圈範圍擴大，國內外觀光客也跟著變多。……捷運西門站附近共成交89件，平均房價為每坪58.5萬，主要還是有『京都大觀』、『昇陽鵬城』等建案交屋，才拉抬了交易量。」
「中華路一段、西寧南路及康定路也都是熱門成交路段，近一年成交較多的知名建案有：中華路一段的『翡翠』、『天鑽』，康定路的『30創富』，還有西寧南路的『阿曼TIT』、『索蘭朵』、『安家More+』這些。」他補充。 至於排名第二的中山國小站周邊，謝志傑表示，由於當地生活機能完善、交通便捷、鄰近晴光商圈，且周邊學區林立，因此近一年也成交73件，平均房價則落在每坪63.4萬元，「中山國小站周邊產品型態多元，近一年的交易中，主要有『中山凱宴』、『天璽』等建案交屋，其他交易熱門路段還有林森北路、農安街、雙城街一帶。」
排名第三的新北投站近一年也有53筆交易，謝志傑分析，主要是當地居住環境較為幽靜，綠覆高且溫泉盛行，還有台灣首座綠建築圖書館坐落其中，可說是自然與人文氣息濃厚，「平均房價約42.6萬，成交物件多是30年以上的華廈與公寓，熱門路段集中在溫泉路、光明路、中和街及大同街上。」
新北林口站小勝「個位數」，南勢角站雖敗猶榮
相較於台北市的高房價，新北市的兩房捷運宅更顯熱絡。以第一名的林口站來說，周邊平均房價每坪只要31.1萬元，幾乎是西門站價格的一半，因此交易量也高達144件。謝志傑說，隨著商場百貨陸續進駐、人口持續成長，近年林口新市鎮發展堪稱穩定，「最近一年捷運站周邊的兩房交易，也多是新建案交屋，比方說『星空樹』、『三井3錦』、『力璞玉』等等。」
年底即將通車的環狀線「幸福站」緊追在後，近一年周邊兩房交易量與林口站只差1件，也有143件，平均房價則高出一些，每坪來到37.4萬元。謝志傑指出，幸福站右側的頭前重劃區有建案「幸福捷境」交屋，另外在新莊副都心也有「新六藝」交屋，此外，車站西側是新莊舊市區，由於生活機能便捷，也相當搶手，多成交公寓型產品。
如果考量房價因素，南勢角站的表現更為亮眼，每坪房價雖高達44萬元，近一年的兩房交易並不遜色，有141件之多，排名第三。對此，謝志傑分析，南勢角站周邊有菜市場、夜市、量販店等等，採買機能十分便捷，且作為末端站，房價較中和線前面幾站稍稍實惠，因此吸引不少民眾購屋，「那邊今年的兩房交易，主要有『双捷晶華』、『聽樹唱歌』、『達永春嶺』等建案交屋帶動。」
「如果預算有考量，不妨先從坪數較小或是距離市區較遠的末端站看屋。」整體而言，謝志傑表示，台北捷運站周邊的兩房，以20到25坪為主流，平均總價約在1273萬元，多是屋齡20到25年的華廈、大樓戶，或者是屋齡35年以上的公寓；新北市的捷運站周邊，一般以20到30坪的大小最受青睞，平均總價在870萬元左右，以屋齡20到25年的大樓產品居多。
兩房最適大小，設計師：室內18到22坪
從設計的角度來看，室內設計師馬克認為，兩房室內坪數最好介於18到22坪之間，如此一來，呈現的結果會最為理想，「在購屋時，民眾不妨朝三個方向思考。第一，主臥室用雙人床大小去預抓空間。第二，避免太多梁柱跟畸零空間。第三點是很多人會忽略的──室內動線走道是不是過於狹長。這些都會影響到以後的居住品質。」 至於設計方向，馬克提醒，由於是小坪數空間，不妨和設計師事先溝通「以淺色系」為主，並多運用一些玻璃類的「穿透性隔間」，目的在於使整體空間更清新明亮，「如果喜歡深色系，最好用來局部點綴就好，盡量不要大面積使用。」
北市補助增設電梯快速通關，完工案件再添一例! 為持續協助改善高齡者及行動不便者的生活需求，逐步邁向高齡友善城市與落實無障礙生活環境，建構無礙、安居之「幸福臺北，高齡友善」目標，讓長輩們與行動不便者，不用再辛苦爬梯。臺北市都市更新處104年起首創老舊建築物更新增設電梯補助作業規範，受理屋齡20年以上，6樓以下公寓申請補助。
臺北市補助老舊公寓增設電梯，政策推出後頗受好評，至今已有5件完工取得使用執照啟用，6件刻正施工中。位於士林區士東路的士東公寓大廈即為完工的其中1例。該棟大廈屋齡37年，共10戶的5層樓老舊公寓，因住戶多屬年長者，外出上下樓梯十分不便，因此透過其公寓大廈管理負責人吳先生的積極促成，士東公寓大廈以百分之百的同意數，向北市府提出補助申請，並在北市府協助推動下於107年8月完工取得使用執照，自從電梯完工啟用後，住戶上下樓層更加便利!
士東公寓大廈管理負責人吳先生表示:「深深感謝臺北市政府柯市長、都市更新處、建築管理工程處，協助我們申請老舊建物更新增設電梯，終於拿到使用執照及電梯合格証明書。替我們解決髙齡者及行動不便者之生活需求並補助工程費用。另感謝陳裕益建築師細心規劃設計監造和京莊營造公司之密切配合。」
更新處表示，107年度臺北市協助老舊建築物更新增設電梯補助申請，將至12月28日截止，每案補助包括設計及施工費最高新臺幣200萬元；如果電梯規格符合本市通用設計規範，可提高上限至300萬元。若市民朋友想更瞭解受理補助之詳細內容，可逕向更新處委託之輔導團隊崔媽媽基金會(電話：2365-8140轉233)或更新處(電話：2781-5696轉3158)洽詢，或可上更新處網站http://uro.gov.taipei/〈首頁/熱門查詢/老舊公寓增設電梯補助申請專區下載相關申請文件〉查詢。此外，民眾如對成立管理委員會有疑問，亦可向本市建管處公寓大廈科(電話：1999轉8388)洽詢辦理。
高雄公有土地標售，下半年來仍相當火熱，紛紛出現標脫率百分百的佳績，但推案業者卻發現，由於市府團隊即將於年底總辭，加上缺工效應發酵，地下室連續壁工程至少需排隊半年以上，讓今年不少新購地業者，建照申請卡關，將被迫養地至明年底才能動工，重量級推案業者則順應情勢，將養地期程拉長至3年以上，審慎樂觀看待3年後的房市發展。
包括國有財產署南區分署、高市府地政局、財政局與捷運局今年標售的公有土地，紛紛出現建商高價搶標現象，標脫率多高達9成以上，甚至百分百標脫，一些高價搶地的業者坦言，是以未來3~5年後的預期房價進行搶標，得標後也暫時規劃停車場進行養地，也能節省高額地價稅。
新購基地請照期拉長 被迫養地憂喜參半
但最近卻有不少推案建商發現，由於市府團隊即將於年底總辭，一些必須經過都審或申請容積移轉的建案，請照期將拉長超過1年以上；也有一些已取得建照的基地，業者打算動工興建，卻因近來的推案暴增與缺工效應，連續壁工程至少需排隊半年以上，這些都成為業者被迫養地的新因素，與中大型建商自願養地的情況截然不同。
華雄建設董事長劉文城表示，從明年上半年開始，高雄房市預售屋推案量體將大增，與其建商一窩蜂動工推案，不如將推案時程延後2、3年，將推案量體分散，減少供需失衡壓力，反而有助房市成長與房價穩定，在高雄重大建設推動地價持續上揚的情勢下，建商自主式養地或被迫養地，仍可正面看待。
為鼓勵銀行推動「以房養老」業務，中央銀行總裁楊金龍提出四大建議，包括：政府應積極參與以房養老的制度設計、加強宣導以提高國人接受度、建立專業諮詢機制及消費者權益保障，以及建立信用保證或保險機制，提升銀行辦理此項業務的意願。
楊金龍曾指出，我國人口老化問題嚴重，但國人房屋自有比率高，推動以房養老，可有效將長者手中持有的不動產轉化成穩定的現金流，強化資產活化利用，補足銀髮族資金需求，並降低青壯年扶養負擔；此外還可善用儲蓄、帶動消費，刺激經濟成長，可謂一舉數得。
為增進銀行辦理意願，央行在報告裡提出四項建言，首先是政府應積極參與以房養老制度設計，有利於產品推動與永續發展，因以房養老貸款與傳統房貸最大不同在於壽命的不確定性風險，要達成提供銀髮族「在宅老化」或「在家養老」的目的，以商業型為主的貸款商品，難以解決壽命不確定性及擔保品跌價兩大風險。
央行表示，以房養老較傳統房貸複雜，涉及權利義務及法律等層面，需要跨部會協助處理，政府可參考美國、香港經驗建立專業諮詢機制，提供長者瞭解貸款商品及涉及法律等層面等諮詢服務，不僅維護借款人權益，也可提高產品接受度，減少消費爭議。最後則是建立信用保證（保險）機制，以承擔借款人終老後出售房屋不足清償貸款本息差額，協助銀行分攤風險，提升辦理意願，進而擴大市場規模。
新光人壽正式啟動「起家厝」都更計畫。新光金30日公告，新壽100％持有的南京東路大樓將提出都市更新計畫申請，正式啟動都更計畫，連同申請、審核、申請建照到興建，預估最快2023年底才能完工，這棟已38歲的大樓未來將拉高為地上20層、樓地板面積可望破萬坪的全新大樓。 另外新壽也公告將投資國內不動產，本月如中國人壽、台銀人壽都已公告要投資不動產，據壽險業者透露，極可能是11月7日即將開標、龍巖釋出的太平洋商業大樓、台北金融中心大樓部分樓層，有些壽險公司亦可能有興趣，只是目前尚未公告。
位於南京東路二段123號的新光南東大樓，算是新光集團的起家厝，也曾一度是新壽的總部大樓，即便新光金總部目前是位於站前摩天大樓，新光金董事長吳東進在南東大樓亦有辦公室，且經常在該處辦公，新光許多關係企業、新光銀行分行也設在南東大樓，每年新光金股東會，亦在南東大樓舉辦。 新光南東大樓目前是地下三層、地上14層，樓地板面積約7,000多坪，1979年啟用至今，已有38年歷史，目前已通過都更第一階段即都市更新單元劃定，接下來就是要在6個月內送交詳細的建築規劃，即進入第二階段都市更新計畫提交，亦宣告南東大樓正式進入都更階段。
新壽表示，這棟大樓產權明確、無爭議，因此在申請都更上，預估時間可加快，一般預期1年內可完成都更計劃審查，接著申請建照、發包再加上三年的營建期，最快估2023年完工，因為松山機場附近航高限制已從60米拉高為90米，再加上都更容積獎勵，新的新光南東大樓規劃可從地上14層，拉高為20層，總樓地板面積也可望破萬坪。 大樓都更後依舊是商辦大樓，可能部分自用，部分出租，有助提高新壽的資金投報率，興建期間，新光金股東會有可能移師新光新板金融大樓。 另外新壽也積極補充不動產部位，昨日董事會除了通過要替杭州北路的傑仕堡樂齡宅大樓，購買容積移入，即可能買公共設施保留地捐給政府；另外新壽也打算參與近期的標案。
近年產業投資需求旺盛，在土地資源有限情況下，五缺「缺地」問題向為中央及地方各界所關切之重點，因新設規劃園區，從用地勘選、規劃到開發營運，往往涉及土地取得、審議等多元介面，需時較久，且需投入大量資金使得產業用地需求無法有效紓緩。
為解決產業缺地問題，行政院提出三大策略，以「公有土地優惠釋出」、「民間閒置土地輔導釋出」、「產業用地開發更新」並以媒合、前瞻、修法、輔導等十二項具體措施，穩定供地，預計111年提供1,470公頃土地，提供合適工業用地，解決產業缺地問題，加速完備投資環境，對滿足企業用地需求有相當助益。
旅遊業蕭條，2知名觀光景點飯店遭法拍。根據司法院公告，南投埔里「友山尊爵酒店」、及屏東東港「大鵬灣大飯店」，各將在下月14、15日法拍，一拍底價分別約11.7億元、1.1億元。
友山再度公告停拍
根據司法院公告，將於下月14日一拍的南投縣埔里鎮「友山尊爵酒店」，總建坪約6851坪、一拍底價11億7113萬元，拍賣建物包括「友山尊爵酒店」、「友山精品旅館」，2建物可透過地下道連接。寬頻房訊發言人徐華辰指出，全案曾預計在去年4月一拍，當時底價約8.5億元，但後來因拍賣內容變更而停拍。此次由司法院公告後，已再度公告停拍。 「友山尊爵酒店」內有360度環景餐廳，號稱觀景視野稱霸埔里，晨昏、晴雨都有不同景致。據查該飯店仍正常營運，網頁公告單晚住房價7600元起，一度是埔里地區最豪華飯店，平均住房率在6成左右。去年該飯店曾表示，被法拍是因母公司「黎明開發」財務狀況，也會積極與債權人協調，務求撤拍，但全案拖了1年多再度進入法拍市場，債務人為「黎明開發」，底價也高出3億餘元。
法拍筆錄中指出，飯店仍在營運中，部分動產如電器電信、空調、汙水處理設備，甚至飯店專用的福特與賓士車、擺設木雕等，恐拍出後拆除，不利再使用、也會折損不動產價值，因此併入一同法拍。該飯店副總經理許心瑜表示，此法拍再度進入停拍程序，公司正積極與債權人協商。
住房率差難脫標
另一樁將在15日法拍的「大鵬灣大飯店」，位於屏東縣東港鎮中山路，曾是屏東縣恆春半島以外、規模最大的休閒飯店，共有78間房，打開窗就能飽覽大鵬灣景觀。2012年曾因監察人欠稅4000多萬元，連累擔保人、時任董事長的林麗如，使飯店遭到法拍，但以流標收場。去年2月，林麗如過世，林麗珠為繼承人，飯店則再因財務狀況遭法拍，一拍底價為1億1320萬元。
房仲業者透露，「大鵬灣大飯店」部分地坪並未拍賣全部持分，因此建物所有人認為無法吸引「外來投資客」投標，加上觀光沒落，遊客多僅慕名海鮮美食而來，少有停留住宿客，飯店、民宿住房率差，不少民宿更在陸客限縮後，陸續結束營業，估計飯店標脫機率渺茫。
娃娃機店一家接著一家開，娃娃機台大舉進佔全台各地店面，不少年輕人租機台開店，一圓小資創業夢想。財政部統計，累計今年前9月全台娃娃機店娛樂稅課徵件數達7743家，比去年的4181家，增加了3562家，打敗KTV成為娛樂稅課徵家數最多的類別。
財政部統計，民國99年底全國娃娃機店僅1261家，到105年成長為2356家，6年翻倍成長；106年暴增到4181家，今年前9月更達7743家高峰，呈爆炸性增長態勢，也直接顯現在稅收成長上。去年娃娃機店的娛樂稅稅收為5.4億元，今年前9月已倍增至14.1億元。
財政部表示，娛樂稅為針對娛樂場所、設施及活動所收票價或收費額課徵的稅目，屬於地方稅，徵收類別主要包括 KTV、電影、電動玩具、高爾夫球、網咖、遊樂園及職業性歌唱等臨時公演。實際徵收稅率由各地方政府視情形於娛樂稅法定範圍內訂之，並報財政部核備。
目前按娛樂場所及設施不同而採差別稅率，以舞廳、舞場稅率約在 5%-25%之間較高，有「寓禁於徵」的涵義，其他類別則約在 0.5%-10%。 根據地方稅捐稽徵機關資料顯示，近年娛樂稅課徵家數逐年下滑，由99年底的1萬6,454家降至105年底的1萬4,728家，去年起在娃娃機風潮帶動下，徵收家數轉為成長，107年9月全國課徵家數已達2萬家。
娛樂稅徵收方式9成以上是查定課徵，所以稽徵成本遠高於其他稅目。按類別觀察，去年課徵家數以KTV最多，占36.7%，娃娃機店居次，電動玩具店家排第3，三類合占7成。不過，今年娃娃機店已經打敗KTV，成為娛樂稅課徵家數最多的類別。 財政部統計，近7年(99-106 年)以 KTV減少1,437家最多，其次為電動玩具店減少1,195家；網咖1,724件下滑近5成6至753家；娃娃機則從1,261件成長 2.3倍至4,181件；因近年國內外巨星、團體演唱會、話劇等藝文活動愈來愈興盛，職業表演從21件成長至125件，增幅5倍。
大陸積極打房，無奈房價逼近天價，近日瘋傳一則《終於，房子開始吃人了》文章，點出大陸近期房價失控暴跌，然而，為避免經濟崩盤，不少大型建商紛紛釋出5～7折價求售，導致各地投資客哀鴻遍野，買家資本損失慘重，憤而上街抗議，觸發「房鬧」現象。東森房屋董事長王應傑預計，買方資本短期內大幅度下跌的狀況，恐將引爆一波空前「破產潮」。
大陸近年房市熱潮急降，建商被迫屈服於各種條件下，緊急降價求售，近3個月內，不少一線、二線、三線城市均出現因賣方大砍5～7折求售，買方瞬間損失慘重的「爆倉」現象，而此現象，同時讓銀行做出收緊融資決策，使部份城市房價大跌30％，引發各地屋主反彈，各大城市陸續出現抗議衝突事件。
近年大陸房市陷入泡沫，萬人搶房的盛況出現，王應傑透露，目前大陸建設公司負債約占國內生產總值（GDP）的4～5倍之多，因此，政府為防止經濟崩盤，銀行開始收緊融資，建商低價求售，導致不少台商、投資客面臨房產出售困難，損失慘重。
王應傑分析，因不少台商是在台借貸投資大陸房市，如今「爆倉」現象將對台灣金融產生間接性影響，另外，對於大陸經濟影響，他直言「破產效應避免不了」，投資客難撐下去，將湧現斷頭潮。
反觀台灣，王應傑認為，雖然台灣近期陸續出現賣壓疑慮，但滯銷產品多集中在高價位或大坪數物件上，基於台灣仍有不少剛性需求買家，單價40萬以內的物件，去化狀況還算容易，估計台灣短期內還不需要擔心「房子吃人」，不過，即便短期內不需要以此借鏡，王應傑仍呼籲政府，應積極將政策調整成以「減輕民眾置產困難」為目標，不需要多執意在豪宅、大坪數物件上，畢竟那是少數人玩得起的。
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